Quels honoraires prévoir pour le notaire lors d’une création de SCI ?

Créer une SCI pour structurer un investissement locatif soulève rapidement une question pratique : quel budget prévoir ? Entre les statuts à rédiger, le capital à déposer, l'annonce légale à publier et les différentes formalités, les frais s'accumulent vite. Si vous envisagez de passer par un notaire, surtout pour apporter un bien existant, le prix peut sembler élevé.​

Pourtant, cet investissement s'explique : des statuts sur mesure, la gestion des droits d'enregistrement, un accompagnement fiscal et juridique. Cet article détaille tous les postes de dépenses et vous aide à choisir la solution adaptée à votre situation : notaire, avocat, expert-comptable ou plateforme en ligne.​

Qu'est‑ce qu'une SCI et pourquoi passer par un notaire ?

Une SCI permet à plusieurs personnes d'acheter, de détenir et de gérer ensemble un patrimoine immobilier. Contrairement aux sociétés commerciales, elle ne peut exercer d'activité d'achat-revente ou de promotion : son objet reste civil. Elle convient aux projets locatifs, à la gestion familiale ou à la transmission patrimoniale.​

La création repose sur plusieurs étapes. Les associés rédigent d'abord les statuts : montant du capital, répartition des apports (numéraire ou nature), siège social, durée (maximum 99 ans) et règles de gouvernance. Vient ensuite le dépôt du capital auprès d'une banque ou d'un notaire, puis la publication d'une annonce légale.​

La société est enfin immatriculée au RCS via le guichet unique, et les bénéficiaires effectifs doivent être déclarés. Chaque étape génère des frais à anticiper.​

Quand faire appel à un notaire ?

Le notaire n'est pas obligatoire dans tous les cas, mais devient recommandé dans certaines situations. Il intervient pour sécuriser les statuts, notamment quand le capital est élevé ou que plusieurs générations sont impliquées.​

Son rôle devient crucial dès qu'un bien immobilier est apporté : l'acte d'apport doit être notarié pour garantir la publicité foncière et le calcul des droits. Il vérifie aussi les droits de mutation et accompagne sur les aspects fiscaux (apport pur et simple ou à titre onéreux).​

En cas de transmission familiale ou de projet complexe, son expertise évite les erreurs de montage qui coûteraient cher à corriger. Il garantit la conformité juridique et une vision claire du budget.​

Les principaux postes de coûts de création d'une SCI

Quelle que soit la méthode choisie, certains frais sont obligatoires. Le premier poste concerne l'annonce légale : entre 150 et 250 euros selon le département.​

Vient ensuite l'immatriculation au RCS : environ 66 euros de frais de greffe. Depuis 2023, la déclaration des bénéficiaires effectifs coûte environ 22 euros.​

Le dépôt du capital peut se faire en banque (gratuit ou 50-100 euros) ou chez un notaire, souvent intégré à son forfait. Au total, ces frais de base représentent 250 à 400 euros.​

Honoraires de conseil : notaire, avocat, expert‑comptable

Trois professionnels peuvent accompagner votre création.​

Le notaire intervient surtout en cas d'apport immobilier ou pour des statuts sur mesure : ses honoraires varient entre 1 500 et 3 000 euros.​

L'avocat spécialisé rédige les statuts et conseille sur le régime fiscal : comptez 1 000 à 2 500 euros.​ (exprime-avocat.fr)

L'expert-comptable définit le montant du capital, anticipe la comptabilité et choisit le régime fiscal adapté : entre 800 et 2 000 euros pour un forfait de création. Ces accompagnements réduisent les risques d'erreurs coûteuses.​ (sci.business)

Prix de la création avec un notaire : détail des honoraires

Honoraires pour la rédaction des statuts

Le notaire analyse d'abord votre projet : nombre d'associés, nature des apports, objectifs patrimoniaux. Il rédige ensuite des statuts personnalisés qui anticipent les évolutions futures : cession de parts, entrée de nouveaux associés, décès.​

Sans apport immobilier (capital en numéraire uniquement), ses honoraires se situent entre 1 500 et 2 000 euros. Ce forfait couvre les statuts, l'accompagnement sur le capital, le dépôt, l'annonce légale et l'immatriculation.​

Avec un apport immobilier, le prix grimpe à 2 500-4 000 euros, voire plus selon la valeur du bien. Ce surcoût s'explique par l'évaluation, l'acte d'apport, l'enregistrement et le calcul des droits de mutation.​

Avantages de la prise en charge globale

Le notaire peut gérer toutes les formalités : statuts, dépôt, annonce légale, enregistrement, déclaration des bénéficiaires, immatriculation.​

Cette prestation « clé en main » offre deux avantages : gain de temps (coordination de toutes les étapes) et sécurité juridique renforcée (vérification de chaque document).​

En cas d'apport immobilier, il calcule les droits et les verse au Trésor public. Certes, le coût est plus élevé qu'une plateforme en ligne (200-600 euros), mais pour un projet patrimonial, l'investissement se justifie.​

Apport immobilier et droits : le vrai impact sur le coût

L'apport d'un bien existant fait fortement varier le coût total. Il doit être constaté par acte notarié et enregistré, ce qui déclenche des droits calculés sur la valeur du bien.​

L'apport à titre pur et simple (sans contrepartie financière) est soumis à un droit forfaitaire de 125 euros, ou 0,715% si le bien est grevé d'un prêt.​

L'apport à titre onéreux (l'associé reçoit une soulte ou la SCI reprend des dettes) est taxé comme une vente : 5 à 6% de la valeur du bien.​

Exemple concret : un bien de 300 000 euros apporté à titre pur et simple coûte 125 euros de droits. Mais qualifié d'apport onéreux (avec reprise d'un crédit de 150 000 euros), vous payez 15 000 à 18 000 euros de droits de mutation.​

Frais de notaire spécifiques à l'apport

Les « frais de notaire » se composent de trois éléments : émoluments du notaire (1 500-2 000 euros pour un bien de 200 000 euros), débours (500-800 euros) et droits d'enregistrement versés au Trésor.​

Pour un apport pur et simple sans passif, le coût total reste limité à 2 000-3 000 euros. Pour un apport onéreux, il peut atteindre 15 000-20 000 euros pour un bien de 200 000 euros.​

Le notaire qualifie juridiquement l'apport, optimise la structure du capital et limite les droits dans le respect de la loi. Anticiper ces coûts évite les mauvaises surprises.​

Comparatif : création avec ou sans notaire, et rôle de l'expert‑comptable

Création en ligne, avec avocat ou avec notaire

Trois options s'offrent à vous.​

La plateforme en ligne est la plus économique : 200 à 600 euros tout compris. Elle convient aux projets simples (deux ou trois associés, capital faible en numéraire, pas d'apport immobilier). Les statuts restent toutefois standardisés.​

L'avocat ou l'expert-comptable offre une solution intermédiaire : 800 à 2 500 euros. Ils apportent une expertise sur les statuts, le régime fiscal et la structuration du capital.​ (l-expert-comptable.com)

Le notaire est la formule la plus complète : 1 500 à 4 000 euros selon la présence d'un apport immobilier. Il garantit la validité juridique, l'enregistrement conforme et le calcul exact des droits. Cette option s'impose pour un apport immobilier, un capital élevé ou une transmission patrimoniale.​

Pourquoi impliquer un expert-comptable dès la création ?

L'expert-comptable joue un rôle stratégique dès la conception. Il définit le montant optimal du capital selon vos objectifs d'investissement et de transmission.​

Il conseille aussi sur le régime fiscal : IR (revenus fonciers avec déduction des charges) ou IS (selon le profil de l'investissement). Il simule les deux scénarios et vous aide à choisir.​

Enfin, il anticipe les coûts récurrents : comptabilité (600-1 500 euros/an), déclarations fiscales, assemblées. L'impliquer dès le départ sécurise le montage et évite des corrections coûteuses.​

Comment optimiser le coût de création pour un projet locatif ?

Arbitrer entre coût immédiat et risques futurs

Le coût de création doit être mis en regard de la valeur de votre patrimoine et des risques que vous prenez sans accompagnement.​

Une économie de quelques centaines d'euros peut devenir une perte de plusieurs milliers si les statuts sont mal rédigés ou si l'enregistrement comporte des erreurs.​

Exemple : un apport de 300 000 euros mal qualifié peut vous coûter 15 000 euros de droits au lieu de 125 euros. Des statuts sans clause d'agrément peuvent entraîner des blocages et des frais de procédure.​

Oublier la déclaration des bénéficiaires expose à une amende de 750 euros minimum. Un capital mal calibré nécessite une modification ultérieure, avec frais de greffe et nouvelle annonce légale.​

Stratégie pratique pour un investisseur locatif

Adoptez une démarche en quatre étapes.​

Première étape : définissez votre projet. Combien d'associés ? Quels apports ? Quel montant de capital ? Si vous apportez un bien, évaluez-le précisément et déterminez le type d'apport.​

Deuxième étape : consultez un notaire si vous avez un apport immobilier, une transmission ou un capital élevé. Pour une création simple (capital en numéraire, pas d'apport), une plateforme ou un avocat suffisent : 500 à 1 500 euros.​

Troisième étape : validez le montage fiscal avec un expert-comptable. Il simule l'imposition (IR ou IS), anticipe les charges et conseille sur la répartition des parts. Comptez 500 à 1 000 euros ou un contrat de comptabilité annuel.​

Quatrième étape : lancez les formalités. Le notaire coordonne tout : statuts, dépôt, annonce légale, enregistrement, déclaration des bénéficiaires, immatriculation. Via une plateforme, vérifiez chaque document avant envoi et conservez les justificatifs.​

Cette démarche vous permet de maîtriser le coût, de sécuriser les apports et de poser des bases solides pour votre investissement locatif.​

Les points essentiels à retenir

Le prix de création d'une SCI avec notaire;1 500 à 4 000 euros, garantit la sécurité juridique et fiscale de votre projet. Il sécurise les statuts, gère l'enregistrement et calcule précisément les droits pour éviter les erreurs.​

Pour un apport immobilier, une transmission ou un capital élevé, le notaire s'impose. Pour les créations simples, une plateforme ou un avocat suffisent : 500 à 2 000 euros.​

Impliquer un expert-comptable dès le départ optimise le capital, choisit le régime fiscal adapté et anticipe les coûts récurrents. Avant de décider, évaluez votre projet : valeur des apports, objectifs, revenus attendus, durée. Cette réflexion vous permettra de choisir la formule qui sécurise votre investissement locatif.​