Rendement locatif en IDF : tous nos conseils en 2024

L’investissement dans la pierre est sans conteste le placement le plus rentable et le plus sécurisé. Il reste néanmoins crucial d’analyser un certain nombre de paramètres avant de vous lancer. Entre autres, il est primordial de mener une étude du marché immobilier dans la zone ciblée. L’emplacement doit également être choisi avec grand soin. Véritable joyau architectural français, l’Île-de-France séduit les aficionados de l’immobilier. Forte de l’organisation des Jeux olympiques 2024 et du projet du Grand Paris en plein chantier, la région francilienne offre de nombreuses opportunités d’investissement. Elle promet notamment un rendement locatif intéressant. Toutefois, cette performance est loin d’être le fruit du hasard. Pour mettre toutes les chances de votre côté, suivez les conseils ci-dessous.

Calcul de rendement locatif en IDF en 2024

Vous vous apprêtez à effectuer un investissement immobilier locatif en Île-de-France ? Sachez qu’il est possible d’évaluer le rendement locatif dans cette région avant de vous lancer. Suivez le guide ci-dessous.

Définition du rendement locatif

Le rendement locatif ou rentabilité locative est un indicateur clé qui permet à un investisseur d’estimer le ratio entre la somme investie dans l’achat immobilier et les revenus locatifs qui en découlent. Il sert ainsi à déterminer la pertinence et la performance d’un placement immobilier. Plus le rendement locatif sera important et plus votre investissement locatif sera rentable.

Connaître le rendement locatif est donc primordial pour savoir si votre investissement immobilier peut vous rapporter de l’argent. Pour cela, trois éléments sont à prendre en compte, à savoir :

•          le prix d’achat du bien immobilier,
•          les loyers estimatifs,
•          les différentes charges et dépenses.

Le calcul du taux de rentabilité locative est donc primordial pour vous assurer d’effectuer le bon investissement immobilier dans la région parisienne.

Calcul du rendement locatif brut en Île-de-France

Le rendement locatif brut correspond à la somme des revenus générés par votre projet immobilier, rapportée au prix d’achat du logement. En tant qu’investisseur, c’est le premier paramètre que vous devrez étudier afin d’évaluer la faisabilité de votre investissement locatif. La formule de calcul est donc la suivante :

Rendement locatif brut = ([Loyer mensuel * 12] / Prix d’acquisition) * 100

En Île-de-France, le prix moyen d’un appartement est de 6 469 €/m2, selon l’estimation du site meilleursagents.com au 1er février 2024. Le loyer est compris entre 15 €/m2 et 44 €/m2, soit une moyenne de 25 €/m2.

En admettant que vous achetez un logement T2 (deux pièces) de 50 m2 à 340 000 euros. Votre bien sera donc loué à 1 150 €/mois. Dans ce cas, le taux de rentabilité locative moyen de votre investissement est donc de 4,69 %, soit ([1 150 * 12]/340 000)*100.

Ce rendement brut est néanmoins incomplet. Son calcul ne prend pas en compte les différentes charges auxquelles vous allez faire face en tant que propriétaire-bailleur. C’est pourquoi il faut également vous attarder au calcul du rendement net.

Calcul du rendement locatif net

Pour connaître le taux de rendement locatif net, plusieurs variables sont à prendre en compte, tels que :

•   les frais de financement (intérêts d’emprunts, frais de notaire, frais d’assurance emprunteur),
•   les assurances (assurance loyers impayés et assurance propriétaire non occupant),
•   les frais d’entretien,
•   les charges non récupérables,
•   la fiscalité (l’impôt sur le revenu et la taxe foncière),
•   les éventuels travaux,
•   les frais de gestion locative.

Ainsi, le taux de rentabilité locative nette se calcule comme suit :

Taux de rentabilité nette = ([Montant du loyer annuel – charges locatives] / Prix d’acquisition) * 100

Vous obtiendrez ici un taux plus précis que celui du précédent calcul. Le rendement net de charges est donc plus proche de la rentabilité moyenne réelle de votre investissement immobilier.

Le rendement net net

Si le rendement net vous permet déjà d’avoir une idée plus précise de la performance de votre projet locatif, il ne faut pas non plus négliger la question de la fiscalité. Le taux de rentabilité nette nette ou nette d’impôts, c’est le taux le plus fiable, étant le plus proche de la réalité.

L’évaluation du rendement net net tient compte des impôts. Le procédé s’avère donc plus complexe. Il faut inclure dans le  calcul :

•   les prélèvements sociaux,
•   l’imposition sur le revenu,
•   les avantages fiscaux.

En tant qu’investisseur, vous pourrez notamment profiter d’une réduction d’impôts plus ou moins importante si votre projet locatif est éligible à un dispositif de défiscalisation immobilière (loi Pinel, statut LMNP [Loueur en meublé non professionnel], loi Malraux, loi Monuments Historiques, etc.).

Les conseils pour maximiser la rentabilité de son investissement immobilier

Vous souhaitez obtenir un excellent retour sur investissement dans le cadre de votre placement immobilier en Île-de-France ? Voici quelques conseils qui vont vous aider à en tirer le meilleur parti.

Choisir avec mûre réflexion la localisation géographique

Le projet de Grand Paris est certainement l’un des atouts majeurs de la région Île-de-France. Il va considérablement accroître l’attractivité de certaines villes situées en petite ou grande couronne. C’est pourquoi il est vivement recommandé de privilégier les communes qui en bénéficieront. En voici 4.

Saint-Denis : une valeur sûre

Saint-Denis est l’une des premières villes à bénéficier du Grand Paris Express. La future gare Saint-Denis-Pleyel va interconnecter 4 lignes de métro (lignes 14, 15, 16 et 17) et le RER D (Réseau express régional). Cette ville va aussi abriter le village olympique et paralympique pour les Jeux olympiques de 2024. Pour ces deux raisons, cette commune déjà en pleine croissance économique et démographique se dynamise davantage.

Saint-Denis est donc à privilégier si vous souhaitez profiter d’un rendement optimal lors de votre investissement en Île-de-France. Actuellement, les prix de l’immobilier dans cette ville avoisinent les 4 130 €/m2. Par ailleurs, plus de 73 % des ménages sont des locataires.

Boulogne-Billancourt : le 21ème arrondissement de Paris

Surnommée le 21ème arrondissement de Paris, Boulogne-Billancourt est une commune limitrophe de Paris. D’ailleurs, elle figure parmi les villes les plus dynamiques de la région Île-de-France. Elle est connue pour être une localité en constante évolution. Elle offre à ses habitants un cadre de vie agréable. C’est pourquoi elle est très recherchée par les familles en quête d’une résidence calme non loin du dynamisme de la Ville lumière.

En raison de son attractivité économique et culturelle, Boulogne-Billancourt reste un choix de qualité pour investir avec succès. Néanmoins, il faut préparer un budget assez conséquent pour y acheter un appartement, car le tarif moyen est de 8 277 €/m2.

Versailles : la pépite

Depuis que Louis XIV a fait de Versailles le lieu de résidence de la monarchie française, cette ville est devenue un des endroits emblématiques de la région Île-de-France. Située à seulement 17 km de la capitale, cette localité est bien desservie. Elle possède une station RER et 6 gares. De plus, les habitants y disposent de toutes les commodités.

Cette ville attise notamment l’engouement des familles aisées du département des Yvelines. La demande locative y est intéressante. En moyenne, le prix immobilier est estimé à 8 755 €/m2.

Créteil : une ville aux nombreux atouts

Créteil est la ville la plus attractive et la plus peuplée du département de Val-d’Oise. Son statut de préfecture lui confère services et infrastructures complets. De plus, elle est directement liée à la capitale grâce au RER D et à la ligne 8 du métro. Cette localité accueille également de nombreuses grandes entreprises. Ce qui fait d’elle un important bassin d’emplois.

La ville possède aussi près de 200 ha d’espaces verts. Pour ce privilège, elle attire les Franciliens à la recherche du calme tout en évoluant dans un secteur économiquement dynamique. La part des ménages locataires de leur logement y est estimée à 62,2 %. Ce qui garantit une demande locative élevée. Préparez un budget d’environ 3 957 €/m2 pour votre achat immobilier.

Bien entendu, cette liste de villes n’est pas exhaustive. Vous pourrez aussi vous tourner vers Massy, Fontenay-sous-Bois, Poissy, Asnières-sur-Seine, Saint-Ouen, Courbevoie, Ivry-sur-Seine, etc.

Miser sur les biens à rénover

Le prix d’achat de votre appartement aura certainement un impact non négligeable sur le taux de rendement de votre projet locatif. Pour faire un investissement rentable, il reste primordial d’acheter au meilleur prix. À ce propos, investir dans l’ancien peut être très intéressant.

Un appartement avec des travaux vous promet, en effet, plus de perspectives de rentabilité qu’un appartement neuf pour votre investissement en Île-de-France. Comparé aux biens immobiliers neufs, il reste moins cher à l’achat même en incluant les travaux de remise en état.

En dehors du prix, les logements anciens ont le mérite d’être bien situés. Sachez que le choix des locataires se fait toujours en fonction de la localisation du bien. Avec un bon emplacement, et surtout après les travaux de rénovation, votre appartement se louera plus facilement. De quoi limiter le risque de carences locatives et de vacances locatives.

En matière de fiscalité, rénover un logement ancien avant de le mettre en location vous permet aussi de réduire vos impôts grâce au dispositif de déficit foncier. Dès lors que les charges déductibles (dépense en travaux de rénovation, frais d’agence, frais de copropriété) sont supérieures aux loyers perçus sur une même année, il existe un déficit foncier. Ce dernier est imputable sur vos revenus globaux dans la limite de 10 700 €/an. S’il dépasse ce montant, vous pourrez le reporter sur les années suivantes.

Par ailleurs, en optant pour le patrimoine ancien, vous pouvez bénéficier d’aides au financement pour les travaux de rénovation. Vous avez, entre autres, la possibilité d’obtenir un taux de TVA (Taxe sur la valeur ajoutée) réduit à 5,5 % pour les travaux d’amélioration énergétique.

Créer un effet de levier du crédit

Lorsque vous vous apprêtez à réaliser un investissement immobilier, deux solutions de financement s’offrent à vous. Vous pouvez soit utiliser votre épargne personnelle soit solliciter un prêt immobilier. Pour éviter le recours au crédit, nombreux sont les investisseurs immobiliers qui achètent cash leur appartement. Ils pensent qu’ils font des économies avec ce mode d’acquisition. Pourtant, c’est tout le contraire.

Emprunter à la banque vous permet d’actionner le fameux effet de levier qui va alléger vos charges et optimiser la rentabilité financière moyenne de votre projet locatif. Il s’agit d’un principe financier qui consiste pour un investisseur à s’endetter pour augmenter sa capacité d’investissement. En gros, c’est une méthode d’autofinancement pour accroître le taux de rendement de votre placement immobilier. Vous créez votre patrimoine avec l’argent de l’établissement de crédit.

Il faut néanmoins emprunter de façon intelligente. Bien que l’effet de levier puisse vous faire bénéficier d’un rendement intéressant, il existe tout de même des risques si votre taux d’endettement est très élevé. Vous pouvez perdre beaucoup d’argent en passant dans un cash-flow négatif. Pour rentabiliser votre investissement, il reste essentiel de dégager un cash-flow positif.

Sélectionner avec soin les locataires

Les loyers impayés sont l’ennemi numéro 1 de votre investissement locatif. Sans loyer, vous ne percevrez pas des revenus. Pire encore, vous devez payer de votre poche les mensualités de votre prêt immobilier et les autres charges. Vérifier la solvabilité des candidats locataires reste donc primordial lors de la mise en location de votre appartement.

Pour savoir si votre futur locataire est solvable, n’hésitez pas à lui demander les documents suivants :

•          une pièce d’identité,
•          un justificatif de domicile,
•          un ou plusieurs pièces attestant de ses ressources,
•          un ou plusieurs documents attestant de sa situation professionnelle (contrat de travail, bulletins de salaire).

Afin d’affiner votre choix, vous pouvez contacter les différents interlocuteurs renseignés sur les documents pour vous assurer de l’authenticité de chaque pièce.

Notez toutefois que les candidats en mesure de payer leur loyer ne sont pas forcément les locataires idéals. En tant qu’investisseur, vous devez aussi choisir des occupants capables de prendre soin de votre appartement pour éviter sa dégradation. Faire la visite du logement avec les prétendants est un moyen efficace pour vous faire une idée de son comportement et de son état d’esprit. N’hésitez pas non plus à contacter leurs anciens bailleurs-propriétaires.

Bien entretenir l’appartement

Tout comme le loyer impayé, les vacances locatives sont aussi néfastes pour la rentabilité de votre investissement immobilier locatif. En prenant soin d’entretenir convenablement votre appartement, vous pouvez attirer facilement les locataires solvables. Notez qu’un patrimoine mal entretenu, délabré ou laissé à l’abandon va sans nul doute rebuter les locataires solvables potentiels.

Si votre bien immobilier est déjà en location, les travaux d’amélioration réguliers sont un excellent moyen de fidéliser les occupants actuels. De quoi minimiser les risques de vacances locatives et éviter le long processus de recherche de nouveaux locataires. En outre, effectuer des travaux d’entretien entre deux locations vous permet de justifier une augmentation de loyer.

Dans tous les cas, vous êtes légalement tenu de mettre à disposition de vos locataires un logement sain et sécurisé. Effectivement, la location d’un bien immobilier décent est une obligation pour tous les propriétaires.

Baisser les charges

Pour maximiser la rentabilité de votre investissement locatif, il est également nécessaire de revoir les charges. Même si le prix de location de votre appartement est élevé, le rendement de votre opération ne sera jamais intéressant si les charges affectées au bien ne sont pas optimales.

Pour baisser les charges, vous pouvez renégocier votre crédit immobilier (pour bénéficier du meilleur taux d’intérêt), votre assurance emprunteur (afin de diminuer le montant de votre prime mensuelle) et votre assurance « propriétaire non-occupant ». N’hésitez pas non plus à mettre en concurrence le syndic de copropriété. Vous pourrez ainsi gagner quelques dizaines, voire des centaines d’euros par an. Cela améliorera la rentabilité de votre investissement immobilier locatif.

Défiscaliser

La défiscalisation immobilière est également un excellent moyen d’augmenter le rendement de votre investissement. En France, de nombreux dispositifs de défiscalisation sont mis à disposition des investisseurs immobiliers pour leur faire bénéficier d’une réduction d’impôt.

La loi Pinel

La loi Pinel est la loi de défiscalisation immobilière la plus connue des Français. Le principe reste assez simple, vous pouvez réduire votre impôt sur le revenu en vous engageant à mettre votre appartement en location pendant 6, 9 ou 12 ans. En contrepartie, le loyer de votre bien sera plafonné selon la ville dans laquelle vous investissez. En effet, la région Île-de-France est divisée en plusieurs zones Pinel (zone Pinel A, zone Pinel Abis et zone Pinel B1). Boulogne-Billancourt, Saint-Denis et Versailles sont, par exemple, situées en zone Pinel Abis.

Le dispositif LMNP (Location meublée non professionnelle)

L’investissement en LMNP vous permet de profiter d’une fiscalité avantageuse. En optant pour le régime BIC (Bénéfices industriels et commerciaux) réel, vous pouvez défiscaliser l’ensemble des charges liées à l’exploitation de l’appartement meublé (frais de gestion, taxe foncière, frais d’assurance, dépenses de réparation et d’entretien, remboursement des intérêts d’emprunts) de vos revenus locatifs. Vous pouvez aussi déduire une partie du prix d’achat du logement au titre des amortissements.

La loi Malraux

La loi Malraux a été créée pour préserver et valoriser le patrimoine français. Elle vise à favoriser et à faciliter l’achat et la restauration de biens immobiliers classés en aires protégées. En contrepartie de l’investissement, vous pouvez déduire de votre impôt sur le revenu 22 % à 30 % du montant des travaux de rénovation du logement.

La loi Monuments Historiques

La loi Monuments Historiques s’adresse aux investisseurs immobiliers qui possèdent un bien ancien classé monument historique. Ce dispositif de défiscalisation immobilière vous permet de déduire de votre revenu global le montant du déficit foncier. De même, les charges de restauration et d’entretien du bien, et les intérêts d’emprunts liés à l’achat et aux travaux sont déductibles de vos revenus fonciers.

Le dispositif loc’Avantages

En vigueur en France depuis le 1er mars 2022, le dispositif loc’Avantages remplace le dispositif Cosse « Louer Abordable ». À l’instar de ce dernier, loc’Avantages est un outil de défiscalisation immobilière basé sur un engagement de louer son bien moins cher que le prix de location du marché. En contrepartie, l’investisseur bénéficie d’une réduction d’impôt sur ses revenus locatifs. L’allégement fiscal varie entre 15 % et 65 % suivant le niveau de loyer choisi et le recours ou non à l’intermédiation locative.

Conclusion

Avant d’investir dans l'immobilier locatif en Île-de-France en 2024, vous devez savoir estimer le rendement locatif car il peut vous donner un aperçu sur la rentabilité de votre projet. Il vous permet d’évaluer la performance de votre investissement.

En Île-de-France, le rendement locatif dépend du type de bien pour lequel vous investissez, de son prix d’achat et du loyer que vous allez fixé. Ainsi, si vous souhaitez maximiser votre rendement locatif, choisissez le bien à acheter et la localisation géographique en privilégiant des villes offrant un potentiel intéressant comme Saint-Denis, Boulogne-Billancourt, Versailles ou Créteil. Si possible, n'hésitez pas à investir dans des biens à rénover peut être avantageux, tout comme utiliser l'effet de levier du crédit pour optimiser votre investissement. Enfin, profiter des dispositifs de défiscalisation immobilière tels que la loi Pinel, le LMNP, la loi Malraux ou les Monuments Historiques peut vous aider à réduire vos impôts et augmenter votre rentabilité.