Rendement locatif à Toulouse : comment l'optimiser en 2024

Vous vous apprêtez à réaliser un investissement immobilier à Toulouse ? La célèbre « ville rose » s’avère notamment propice pour tirer le maximum de la valeur locative d’un logement et réaliser une plus-value importante. Pour cause, il s’agit de l’une des agglomérations les plus dynamiques de France, vous garantissant un placement immobilier sûr et rentable. À savoir que la ville possède une importante concentration d’étudiants ainsi qu’une forte attractivité touristique. Au regard des attraits de Toulouse, votre objectif en tant qu’investisseur est de profiter des meilleurs atouts de la pierre ! Pour avoir une idée du rendement locatif de votre investissement, il vous faudra réaliser quelques calculs de rentabilité en amont. En effet, il n’y a pas de projet immobilier réussi sans un minimum de mathématiques financières ! Détails et conseils dans cet article. 

Le rendement locatif à Toulouse : les modes de calcul

Comparée aux autres placements financiers, l’idée de bâtir un patrimoine durable comporte plusieurs avantages. Dans le cadre d’un investissement locatif, le calcul de la rentabilité locative permet d’évaluer la performance d’un achat. Voici comment procéder pour les opérations mathématiques. 

Calcul de la rentabilité brute d’un investissement locatif

L’objectif de tout propriétaire bailleur consiste à faire en sorte que le bien immobilier (appartement/maison) s’autofinance et obtienne le meilleur rendement. Le but principal étant donc que l’investissement dans la pierre ne vous fasse pas perdre d’argent, mais vous permettra de faire fructifier un capital. En effet, il est nécessaire de savoir si cet investissement sera rentable à terme ou non. À savoir que le rendement locatif brut s’avère le meilleur indicateur de performance universel ! En général, un placement dans la pierre concentre un taux de rentabilité compris entre 2 % à 8 %. En fonction de plusieurs facteurs, elle peut atteindre 10 %. Ce chiffre exprimé en pourcentage s’obtient notamment en appliquant la formule suivante :

Vous envisagez d’investir dans l’immobilier locatif ? Cette opération permet de se faire une première idée du rendement du bien que vous convoitez à Toulouse. Entre autres, c’est le ratio de base qui vous donne un aperçu approximatif de la rentabilité de votre projet immobilier locatif dans la « ville rose ». Ce mode de calcul simple permet déjà de déterminer si l’investissement est rentable ou non. Moins précise que la rentabilité dite « nette », celle brute ne prend pas en compte les taxes et charges qui vous incombent en tant que propriétaire bailleur. 

Pour information, la rentabilité locative, qui englobe le rendement, s’apprécie sur toute la durée de vie du projet immobilier à Toulouse. Le coût d’achat, la vacance locative (l’absence de locataire) et la fiscalité peuvent ainsi avoir un impact fort sur la performance locative de votre appartement/maison situé à Toulouse.

Calcul de la rentabilité nette d’un investissement locatif 

L’achat d’une résidence locative à Toulouse, c’est donner vie à un projet qui offre des avantages non négligeables. Il s’agit du meilleur moyen de faire fructifier un investissement, car il permet de générer des revenus supplémentaires sur le long terme. Afin d’analyser en amont la pertinence d’un placement locatif dans la « ville rose », il vous est essentiel d’effectuer le calcul du rendement net. En d’autres termes, il s’agit d’un indicateur donnant une estimation plus réaliste du retour sur investissement. Par rapport au rendement locatif brut, il constitue ainsi un indicateur plus concret et plus efficient. Sa formule de calcul est la suivante :

L’opération permet d’obtenir un résultat précis concernant la rentabilité locative, ceci, en intégrant tous les frais de gestion et charges (les taxes, dépenses de travaux, assurances, etc.). Concrètement, le bailleur doit prendre en compte les dépenses inhérentes à la location de son patrimoine immobilier. De ce fait, le rendement net est plus proche de la rentabilité réelle de votre placement dans la pierre. 

Notez que la performance de votre projet immobilier dépend de plusieurs facteurs, notamment de la typologie du bien (appartement/maison) ainsi que de l’emplacement de celui-ci. En théorie, les petites surfaces rapportent davantage de revenus locatifs aux propriétaires bailleurs. Pour cause, les loyers des studios/T1 ou T2 sont, en proportion du prix, plus élevés que les loyers des grandes surfaces.

Les facteurs qui vont rentabiliser votre investissement locatif à Toulouse

Le rendement d’un investissement locatif ne se résume pas simplement à une formule de calcul. Certains facteurs vont avoir un impact fort sur la performance locative de votre projet immobilier. Pour investir sereinement, considérez ces points cruciaux lors de votre achat à Toulouse.

L’emplacement du patrimoine immobilier

Pour beaucoup, investir dans la pierre locative présente de nombreux avantages. De surcroît, l’immobilier locatif permet d’acquérir un important patrimoine grâce à l’effet de levier du crédit. De plus, il permet de percevoir des revenus supplémentaires ainsi que de réaliser une plus-value financière. En effet, les motivations sont diverses. Toutefois, afin que le placement dans la pierre locative soit optimal, l’appartement ou la maison se doit d’être bien situé. Autrement dit, l’emplacement du logement à louer doit constituer votre critère d’investissement numéro un ! Et il est ici question de quartier à Toulouse.

Sur ce critère de localisation, la « ville rose » possède notamment de nombreux quartiers avérés. Vêtue de brique de terre cuite traditionnelle, Toulouse attire les aficionados de belles pierres, les personnes actives, les étudiants, les ménages ainsi que les touristes. Mis à part son charme pittoresque, la qualité de vie présente sur le secteur a également de quoi séduire de nombreux locataires. Son dynamisme économique, son offre de formation diversifiée et ses atouts culturels font de la ville une zone propice pour un investissement locatif. Voici une liste non exhaustive des quartiers dynamiques parfaits pour un achat immobilier à Toulouse : 

• Ecoquartier de la cartoucherie : il s’agit d’un secteur moderne mêlant points de restauration et infrastructures d’enseignement ;

• Lardenne : avec ses espaces verts et ses bois, la zone est recherchée par les Toulousains ; 

• Saint-Simon : c’est un secteur huppé qui représente une valeur sûre pour investir en locatif ;

• Trois Cocus : cette zone affiche des tarifs immobiliers (appartement et maison) accessibles à Toulouse, c’est donc le moment d’y aller ; 

• Rangueil : ce secteur est un pôle universitaire et scientifique très recherché par les jeunes actifs et les étudiants ; 

• Compans-Caffarelli : zone de Toulouse affichant des coûts immobiliers relativement chers, mais qui restent plébiscités par les étudiants, qui constituent une aubaine pour votre investissement locatif ; 

• Saint-Sernin : secteur où il fait bon vivre avec de belles résidences bourgeoises. 

Sachez que l’emplacement du bien aura un impact sur votre rentabilité locative. Les avantages de réaliser un placement dans la pierre à Toulouse plutôt que dans les grandes villes (Paris, Lyon, Marseille, etc.) résident souvent dans son dynamisme économique et démographique. Par ailleurs, ces caractéristiques participent grandement à l’attractivité de son marché immobilier, notamment locatif. 

La popularité de la ville, le dynamisme du secteur/rue, les établissements supérieurs, les transports, les commerces et commodités…, tous ces éléments définissent la valeur locative de votre patrimoine immobilier et de sa potentielle plus-value à la revente. Entre autres, ciblez une adresse qui plaît aux futurs locataires afin d’obtenir un rendement optimal, notamment en louant votre bien ancien sans difficulté et au meilleur prix ! 

Gardez en tête que votre rentabilité locative dépend en majeure partie du paiement du loyer. Pour cause, l’absence de locataire risque de mettre en péril votre projet locatif. Pour éviter cela, visez un quartier sûr en termes de valorisation et où la demande pour le type de bien que vous souhaitez acheter est forte. Sollicitez les services d’un agent immobilier pour ses conseils avisés et sa parfaite maîtrise du marché toulousain.

Pour optimiser votre investissement immobilier dans la « ville rose », optez également pour un dispositif de défiscalisation afin de profiter d’une réduction d’impôt. La loi Pinel s’avère notamment le mécanisme le plus populaire en France.

Le type de bien immobilier à Toulouse

Ville étudiante de France, Toulouse est bien connu pour offrir à ses habitants un cadre de vie calme et ensoleillé, à mi-chemin entre océan et montagne. Dans l’objectif de maximiser votre projet immobilier locatif, la « ville rose » s’avère donc tout indiquée concernant l’achat d’un appartement ou une maison. Les revenus générés par les loyers vont ainsi permettre au propriétaire bailleur de financer un achat de résidence principale tout en complétant sa retraite. 

Notez cependant que la performance d’un patrimoine immobilier dépendra également du type de logement (appartement ou maison, bien ancien ou neuf). Chaque résidence possède des caractéristiques différentes qui influent sur la rentabilité, notamment les revenus perçus. Comme dans les grandes villes (Paris, Lyon, Marseille, etc.) de France, les petites surfaces sont plus rentables que les grandes surfaces. La location à court terme est souvent plus intéressante que celle à long terme. Au niveau des villes où la demande locative est forte, un studio et un T1 rapportent davantage qu’une maison ! Ce type de produit offre d’ailleurs un rendement d’environ 3 % à 5 % par année. 

L’achat d’un petit appartement réduit considérablement le taux de vacance locative. Les profils de locataires intéressés sont toujours nombreux, par conséquent, la demande ne désemplit pas. En tant que bailleur, vous obtiendrez certainement un bon rendement locatif en optant pour ce type de bien. Comme le potentiel locatif d’un appartement se mesure aussi à son accessibilité aux diverses commodités, visez ainsi un bien proche de ces dernières. De base, le locataire recherche un confort et des commerces à proximité de sa résidence.

Pour réduire l’éventuel risque de vacance locative, investissez dans un T2 ou un T3. Cette typologie de bien marie les qualités des petites et grandes surfaces. Dans leur cas, la stabilité des locataires est correcte et les frais de remise en état raisonnables. Il est conseillé de faire l’achat d’une résidence ancienne nécessitant des travaux, ceci, afin d’offrir de meilleures chances de revente avec une plus-value intéressante. D’ailleurs, grâce à votre engagement locatif, vous pouvez profiter d’un dispositif de défiscalisation (loi Pinel, LMNP) afin de diminuer vos impôts. 

Le prix d’un bien à Toulouse

En 2024, le marché immobilier toulousain se porte extrêmement bien. Selon les dernières estimations (février 2024) du site MeilleursAgents, le nombre d’acheteurs est supérieur de 25 % au nombre de logements à vendre. En conclusion, le marché est très dynamique. Dans la « ville rose », le prix moyen du mètre carré s’élève à 4 296 euros, tous types de logements confondus. Pour l’achat d’un appartement, le prix du mètre carré peut varier entre 2 691 euros et 5 695 euros, en fonction des quartiers. Si votre budget est serré, voici une liste des prix immobiliers pratiqués dans les rues les moins chères de Toulouse : 

•       Cher : 1762 eur/m2,

•       André Maurois : 1 778 eur/m2,

•       Sarthe : 1 802 eur/m2,

•       Béarn : 1 924 eur/m2,

•       Lot : 1 941 eur/m2. 

Visiblement, les prix immobiliers dans ces rues de Toulouse s’avèrent particulièrement attractifs. Comparés aux prix pratiqués à Paris, ils restent abordables pour les investisseurs qui peuvent espérer un bon rendement. À Toulouse, le marché locatif est porté par la demande étudiante très dynamique et friande de studio/T1 ancien. Les loyers encaissés vont permettre de financer votre retraite. À l’inverse, si votre budget est assez important, ces prix immobiliers pratiqués dans les rues huppées vous sont accessibles : 

•     Sainte-Anne : 6 553 eur/m2,

•     Croix-Baragnon : 6 246 eur/m2,

•     Théodore Ozenne : 6 232 eur/m2, 

•     Ninau : 6 169 eur/m2,

•     Perchepinte : 6 157 eur/m2. 

L’achat d’un appartement dans l’un de ces secteurs va permettre une potentielle plus-value intéressante. Toutefois, notez qu’une ancienne résidence peut nécessiter quelques travaux de réhabilitation. De ce fait, le budget doit être parfaitement maîtrisé. Le risque réside dans le fait que le prix des travaux de rénovation puisse dépasser de loin la valeur d’achat du logement ancien. 

Le dispositif de défiscalisation 

En tant que contribuable, vous devez chaque année déclarer vos revenus et vous acquitter de votre impôt sur ces revenus. Pour réduire l’impôt sur le revenu des citoyens et favoriser l’investissement immobilier, l’État français a ainsi mis en place divers dispositifs de défiscalisation. Selon le type de logement dans lequel vous investissez (immobilier neuf ou ancien), un dispositif de défiscalisation s’avère un bon moyen de réduire le montant de vos impôts tout en profitant des avantages de la propriété. Ces derniers sont notamment :

•  se constituer un patrimoine immobilier,

•  obtenir des revenus complémentaires,

•  préparer sa retraite, 

•  léguer un héritage.

Les dispositifs de défiscalisation les plus populaires à Toulouse sont la loi Pinel et la défiscalisation LMNP (Loueur de meublé non professionnel). Le statut LMNP dans la « ville rose » vous garantit une rentabilité allant de 3 % à 6 % à Toulouse.  

La location courte durée : un moyen d'optimiser son rendement à Toulouse

La location saisonnière est une stratégie de haut rendement si vous souhaitez percevoir des revenus locatifs intéressants dans la ville de Toulouse. Ce type de placement présente beaucoup d’avantages pour les propriétaires bailleurs. À savoir que le prix du loyer est plus élevé pour de la location saisonnière que pour de la location longue durée. En moyenne, les revenus générés par cet investissement sont 2 à 3 fois supérieurs à ceux générés par une location dite classique. Le principal avantage de d’une LCD est donc son caractère particulièrement rentable.

De plus, le risque d’impayés est moindre, car les locataires devront payer intégralement leur séjour avant d’occuper les lieux. Par conséquent, vous n’avez plus besoin de prendre une assurance. Encore, vous pouvez choisir la durée de location et disposez d’un calendrier flexible pour profiter de votre logement. Entre autres, vous n’êtes pas contraint de louer l’appartement/maison pendant toute l’année ! La LCD laisse donc au propriétaire bailleur la pleine maîtrise de son placement immobilier.

La location courte durée s’adapte à tous les profils de locataires. Dans la majorité des cas, le logement destiné à la LCD vise une clientèle de passage. Souvent, il s’agit de séjours touristiques, de déplacements professionnels ou autres. Avec la location courte durée, il y aura également moins de dégradations locatives. Votre appartement ou maison sera moins abîmé par des locations de longue durée, car la résidence sera entretenue plus régulièrement. Autrement dit, cela vous fera des économies sur les travaux de rénovation. Il s’agit donc d’un très bon moyen de rentabiliser votre investissement immobilier locatif à Toulouse.

Plus exposée au risque de vacance locative, la location courte durée doit par ailleurs être bien située, notamment dans le centre ville de Toulouse. Il est crucial que le bien immobilier soit basé dans une zone attractive pour cibler la clientèle en quête constante de logement. En investissant à Toulouse plutôt que dans les grandes villes (Paris, Lyon, Marseille, etc.), les locataires ne manqueront pas. La « ville rose » propose notamment une offre touristique unique et recense de nombreux établissements supérieurs. À savoir que Toulouse accueille environ 10 000 nouveaux habitants chaque année.