Investir à Bordeaux, dans le quartier des Bassins à Flot

Un secteur d’avenir à Bordeaux

En l’espace d’une dizaine d’années, Bordeaux s’est transformé sur bien des aspects. Plusieurs projets y ont été réalisés : le réaménagement des quais, la mise en service du tramway et la rénovation effective du quartier de la gare Saint-Jean. À ceux-ci s’ajoute le développement de la rive droite et de l’écoquartier de Ginko. La réhabilitation des Bassins à Flot constitue l’un des projets les plus importants de la ville. Situé près de la Cité du Vin et du pont Chaban Delmas, il s’agit d’un véritable nouveau quartier qui est en train de naître. Il constitue l’un des grands chantiers de la commune de Bordeaux. Cet espace, longtemps fui par les Bordelais, est aujourd’hui en pleine transformation. Des anciens docks du pont Chaban au quartier de Bacalan, le secteur est en train de muter et devient plus propice à un placement immobilier.

Ce secteur représente la continuité de la grande transformation mise en œuvre il y a 20 ans dans les quartiers bordelais des quais de la Garonne et des Chartrons. Ceux-ci ont été intégrés au centre-ville, entraînant une extension de Bordeaux. Toutefois la petite taille de la localité et la concentration de l’ensemble des quartiers permettent à ces secteurs de rester connectés les uns avec les autres. Aujourd’hui, le quartier des Bassins à Flot compte de nombreux immeubles, des restaurants, des hôtels et des bureaux. Le développement de cette zone autour de la future Marina devrait conduire à l’apparition d’un quartier similaire à celui de la marina de Barcelone. Plusieurs écoles ont aussi choisi d’y installer une partie de leur campus, ce qui a pour effet d’attirer une population jeune et dynamique en recherche de logement dans les environs.

Les Bassins à Flot sont certes très dense en logements, comme le quartier du Triangle d'Or. Néanmoins, il est possible qu’une fois l’ensemble du quartier réhabilité, ce secteur devienne l’un des lieux les plus appréciés des Bordelais. Cela s’explique par sa proximité avec le centre-ville, la zone n’étant qu’à 3 arrêts de tramway et à quelques minutes de voiture.

Avec une moyenne d’âge de 38 ans, ce secteur regroupe près de 7 646 habitants et est surtout constitué de ménages avec moins de 2 enfants (50 %). Environ 37 % des résidents sont des personnes actives empruntant quotidiennement les transports en commun. Ces individus sont en majorité des ouvriers ou des salariés. Il faut toutefois que vous sachiez que 30 % des habitants sont propriétaires. Les potentiels locataires représentent les 70 % restants de la population locale. Vous n’aurez donc pas de difficulté à trouver preneur pour un bien mis en location dans ce quartier.

En ce qui concerne le parc immobilier de la localité, il est composé à 88 % d’appartements et à 12 % de maisons. Acheter un bien avec travaux dans ce secteur peut se révéler une décision avantageuse si vous recherchez de la rentabilité.

Un cadre de vie agréable

Véritable carrefour stratégique, Les Bassins à Flot sont au cœur des enjeux du développement de la ville. À l’heure actuelle, un projet urbain s’y développe sur plus de 160 hectares. Cette ancienne zone industrielle continue d’être réhabilitée. Les campus locaux attirent de nombreux étudiants et la Cité du Vin est fréquentée par des touristes venus du monde entier. 12 000 nouveaux résidents devraient s'y installer d’ici 2030, tout comme un grand nombre d’entreprises. Un placement locatif dans ce quartier très vivant est donc une idée judicieuse.

Il s’agit d’un quartier phare de Bordeaux. Comme celui de Ginko, ce secteur profite d’un réseau de transports efficace avec tramway et bus. Proches de Bacalan et des Hangars, en bordure de la Garonne, les nouveaux logements qui y sont aménagés sont idéalement placés. Cette zone continue de se développer avec plusieurs programmes immobiliers, tels que la base sous-marine et l’hôtel Marriott. C'est un lieu de vie agréable pour les Bordelais. Cela s’explique par la présence de nombreux commerces, de supermarchés et de services utiles répondant parfaitement aux besoins des habitants.

Les logements du secteur ont aussi la particularité d’être installés proches de différents établissements scolaires (écoles et collèges). Quant aux écoles d’études supérieures et le lycée, ils restent accessibles rapidement grâce aux transports en commun. Le réseau de transport de Bordeaux est réellement efficace. Cette métropole connectée met à disposition de ses habitants plusieurs lignes de bus à seulement 500 mètres du quartier (lignes 9, 32 et 76). Il est également possible de rejoindre la ligne B du tramway à pied en 15 minutes. Puis, différents axes routiers restent à votre disposition pour circuler.

Côté loisirs, Les Bassins à Flot ne manquent pas d’atouts. Entre clubs sportifs, bibliothèque, musées, patrimoine historique et événements culturels, grands et petits, curieux ou sportifs peuvent s’y divertir tout au long de l’année. Durant la belle saison, il est même possible de se laisser tenter par une baignade ou un bain de soleil sur les bords de la Garonne.

Un secteur de mixité à forte attractivité

Bordeaux constitue le centre économique et la préfecture de la Nouvelle-Aquitaine. La position géographique de cette ville en fait une bonne adresse pour les entreprises souhaitant s’implanter dans le Sud-Ouest. La réhabilitation de la commune a donc été réalisée en partie pour répondre à un but économique. Celle des Bassins à Flot fut décisive puisque la zone accueille les bureaux de très nombreuses entreprises (Betclic, IBM, Foncia, Crédit Agricole Aquitaine, Ubisoft, Cdiscount…). La municipalité prévoit d’y créer près de 6 000 emplois d’ici 2025. Cet objectif est déjà presque atteint, 4 000 postes ont d'ores et déjà été créés dans la zone depuis le début du projet de réhabilitation.

Bassins à Flot est aujourd’hui un véritable pôle touristique grâce au pont Jacques-Chaban-Delmas et à la Cité du Vin. Ce sont 2 édifices aux architectures contemporaines fortes, ce qui intéresse de nombreux touristes. Puis, de grands noms de l'hôtellerie (Marriott et Radisson, notamment) y ont ouvert leurs établissements. De nombreux commerces de proximité ont également vu le jour dans ce secteur. Parmi eux, vous pouvez distinguer les halles de Bacalan, qui sont considérées comme un lieu incontournable de la gastronomie bordelaise.

Le développement touristique et économique est d’une grande importance. Toutefois, le cœur de la rénovation des Bassins à Flot s’adresse surtout aux riverains. Cette partie de Bordeaux s’est transformée en un lieu de sorties et de promenades incontournables. La raison est la présence de nombreuses infrastructures, dont :

• Différents lieux de culture (les Bassins de Lumière, le Garage Moderne, Les Vivres de l’Art),
• Plusieurs restaurants et bars,
• Diverses zones piétonnes,
• Un port de plaisance. 

Ce quartier se révèle donc comme un secteur incontournable de la vie bordelaise. Il fait office de pôle culturel, touristique, économique et de loisir. L’accès à la propriété dans cette zone nécessite toutefois une étude plus approfondie des différents types de logements disponibles.

Un marché immobilier stimulé

Le campus des Chartrons était imparfait au début des années 2000. Il a toutefois connu un fort développement et est devenu très prisé des Bordelais. Il regroupe aujourd’hui plus de 30 écoles supérieures, dont la majorité se situe près des Bassins à Flot. Vous devez aussi savoir que le quartier des Chartrons arbore des prix immobiliers relativement élevés et souvent non accessibles aux étudiants en recherche de logement. Ces derniers se sont ainsi tournés vers les Bassins à Flot et ses résidences étudiantes. Cette localité a également fait l’objet de nombreux projets neufs. Locaux professionnels, résidences séniors, résidences étudiantes et résidences classiques, ces projets attirent de plus en plus d’investisseurs, de même que les biens anciens avec travaux. Ces derniers ont l’avantage de proposer une meilleure rentabilité que les logements neufs.

Bordeaux propose un faible taux de vacance locative par rapport aux autres villes de France. L’une des raisons est la pénurie de logements qui atteint l’Hexagone. La localité bordelaise attirant de plus en plus de personnes, l’offre de logements ne parvient pas à couvrir la demande. Les projets de rénovation urbaine, tels que celui des Bassins à Flot, sont aujourd’hui considérés comme l’avenir des métropoles françaises. Ils ont la particularité de combiner verticalisation de l’immobilier neuf et réhabilitation de l’immobilier ancien. Ce type de stratégie peut s’avérer gagnant pour assurer l’attractivité d’une ville.

La cité bordelaise demeure l’un des emplacements premium pour les investisseurs et ce port de plaisance constitue un secteur remarquable. Les habitations s’y sont multipliées, les restaurants s’y sont implantés, un complexe cinématographique y a vu le jour, les commerces s’y sont diversifiés et les transports en commun s’y sont étoffés. C’est donc une des « the place to be » dans la commune de Bordeaux.

Les prix de l’immobilier

D’après les informations de l’INSEE (Institut national de la statistique et des études économiques), la part de la population dans les villes françaises augmente chaque année. Cette augmentation est surtout constatée dans les grandes agglomérations, dont la ville de Bordeaux. Celle-ci est devenue de plus en plus attractive au niveau du marché immobilier. En l’espace de 10 ans, le coût des biens y a été multiplié par deux, sans toutefois faire baisser la demande en logement. Cette dernière reste forte avec un solide bassin d’emploi et un nombre croissant d’étudiants.

La rénovation des secteurs centraux de la cité bordelaise devient donc cruciale pour accueillir cette population grandissante. C’est la décision qu’a prise la métropole avec le projet des Bassins à Flot. Sur le marché immobilier de l’ancien, ce secteur arbore un prix moyen au mètre carré avoisinant les 3 466 euros pour tous biens confondus. Vous devez prévoir en moyenne 3 558 euros pour l’achat d’un appartement, contre près de 3 163 euros par mètre carré pour une maison. Globalement, le loyer médian dans cette localité est de 12 euros par mètre carré. Néanmoins, la demande locative y est plus faible par rapport à celle des autres secteurs de Bordeaux.

Investir en LMNP (Loueur en meublé non professionnel)

Bien que le marché immobilier locatif à Bordeaux soit constitué d'offres de location vide, il valorise les biens loués en meublé jugés attrayants. Ces logements ont la particularité d’être mis en avant grâce à des travaux de rénovation et peuvent être proposés à la location sur la tranche haute du secteur. Le bien concerné est alors plus susceptible de déclencher un coup de cœur chez le locataire durant l’étape de la visite. C’est valable, quel que soit le nombre de pièces de la résidence. Ainsi, louer en LMNP dans la cité bordelaise vous permettra de trouver facilement preneur pour votre bien. C’est valable notamment pour les appartements 2 pièces et plus.

Vous profiterez également de plusieurs avantages fiscaux importants durant la location de votre bien locatif grâce au régime réel. Ce dernier vous offre la possibilité d'amortir le coût d'achat du logement, le montant des travaux, le coût des meubles et tous les frais annexes (métré, taxe foncière, frais de gestion et intérêts d'emprunts). Au final, vous n’aurez pas à payer d'impôts sur les revenus locatifs générés sur une période d’environ 10 ans. Il s’agit donc d’une vraie opportunité.

• Mickael Zonta
• Directeur Investissement Locatif

Diplômé d'une grande école de commerce, et après une première expérience réussie dans la finance, Mickael Zonta a débuté sa carrière dans l'immobilier en 2011 à Paris avant d’étendre son activité à la région parisienne et à la ville de Lyon. Le fait d'être également investisseur immobilier à titre personnel lui permet de comprendre les enjeux des clients en termes d’objectifs d’investissements, de rendement locatif et de choix des régimes fiscaux.