Charges déductibles impôts : les charges à déduire pour optimiser votre fiscalité !

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Connaître les charges déductibles des impôts est très important lorsque vous effectuez votre déclaration de revenus.  En connaissant ces charges qui peuvent être déduites de vos impôts, vous optimisez la déduction fiscale de votre entreprise ou de votre activité professionnelle. En effet, différents postes de dépenses comme les intérêts d'emprunt, les pensions alimentaires versées, et les frais de véhicule professionnel peuvent être déduits. Concernant le montant, il est variable. La valeur de la déduction est définie selon le type de charge et les plafonds fixés par l'administration fiscale.

Mais quelles sont les charges déductibles des impôts dans un investissement locatif ? Pour en savoir plus, lisez cet article, car il vous aidera à déduire efficacement vos dépenses et à optimiser votre imposition annuelle.

La déduction des charges : comprendre ce principe fiscal

La déduction de charges est un mécanisme fiscal. Elle permet aux entreprises, aux professionnels et aux particuliers de réduire leur revenu imposable en déduisant certaines dépenses engagées au cours de l'année fiscale.

Pour une entreprise, les charges déductibles sont liées à l'exploitation de son activité. Elles permettent à l'entreprise de diminuer le bénéfice imposable et donc l'impôt sur les sociétés.

Pour un particulier, les charges déductibles sont liées à l'obtention d'un revenu. Elles sont supportées pour conserver ce revenu. Elles permettent de réduire le revenu global imposable et donc l'impôt sur le revenu.

Quelle imposition pour son investissement locatif ?

Même si en investissant dans l’immobilier locatif, vous pourriez bénéficier d’un revenu complémentaire, sachez que vos revenus doivent être déclarés tous les ans à l’administration fiscale. Concernant l’imposition des loyers, elle dépend du type de location dans laquelle vous avez investi. 

L’imposition des loyers pour une location nue (sans les meubles)

Si vous investissez dans une location nue, peu importe s’il s’agit d’un appartement, d’une maison ou d'autres types de biens immobiliers, l’administration fiscale prend en compte la fiscalité des revenus fonciers. Les revenus fonciers ne se règlent pas via un prélèvement à la source. En tant que propriétaire bailleur, vous payerez votre impôt par acompte. Ce paiement se fait soit mensuellement, soit trimestriellement.

Si vous investissez dans une location nue, vous choisissez entre le régime micro foncier ou le régime réel. 

Avec un régime micro foncier, vous n'êtes imposé que sur 70 % de ses loyers. En effet, vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 30% sur les revenus perçus. Cependant, vous ne pouvez pas déduire ces charges pour leur montant réel. 

Avec un régime réel, vous pouvez déduire différentes dépenses (frais de gestion, primes d’assurance, intérêts d’emprunt, etc.) de vos loyers quand vous effectuez votre déclaration d’impôt. Si le montant de vos dépenses déductibles est supérieur aux loyers, vous pouvez même créer des déficits fonciers. Ainsi, vous réduisez votre base imposable. 

L’imposition des loyers pour une location meublée

Deux personnes faisant le calcul de leurs charges déductibles en utilisant un téléphone et une machine à calculer.

Avec une location meublée, en tant que propriétaire, vous pouvez choisir entre le régime réel et le régime forfaitaire. 

Dans le régime réel, vous pouvez diminuer fiscalement le montant de vos loyers en déduisant diverses charges. Dans le régime forfaitaire, un abattement forfaitaire de 50 % s’applique sur les recettes déclarées. Cela signifie que vous n'êtes imposé que sur la moitié de vos revenus locatifs. Vous ne pouvez déduire aucune charge.

La liste des charges déductibles des impôts pour son projet d'investissement locatif 

Dans un projet d'investissement locatif, une multitude de charges est déductible. Voici la liste des charges déductibles impôts pour son investissement locatif à retenir !

Les charges déductibles dans une location vide

Dans une location vide, deux cas peuvent se présenter.

La cas du régime micro-foncier

Si vous optez pour le régime micro-foncier, c'est-à-dire si vos revenus locatifs hors charges ne dépassent donc pas 15 000 euros par an, il n’y aura aucune charge à déduire. En revanche, vous bénéficierez d’un abattement forfaitaire de 30 % sur le montant de vos revenus locatifs annuels, hors charges. Cet abattement forfaitaire servira de nouvelles bases d’imposition. 

Le régime du micro-foncier est avantageux si vous avez très peu de charges déductibles liées à ses biens loués. C'est également l'option la plus simple. En effet, il nécessite le report des revenus fonciers de l'année sur la déclaration d'impôt en ligne ou sur le formulaire n° 2042. L'administration fiscale se chargera elle-même de calculer la nouvelle base imposable.

Le cas du régime réel

Si vous optez pour le régime réel, vous pouvez déduire de nombreuses charges de vos revenus fonciers dont : 

  • La taxe foncière,
     

  • Les provisions liées aux charges de copropriété comme l’eau, l’électricité, les ordures ménagères, etc.
     

  • Les frais de gestion et d’administration comme les frais d’agence, les frais de gardiennage ou de conciergerie, les frais de procédure en cas de litige avec un locataire (avocat, notaire…) ou les frais de correspondance (ce frais est soumis à un plafond de 20 euros par an).
     

  • Les frais d’acquisition du bien comme les frais de courtage, les frais de dossier, les frais de caution, etc.
     

  • Les intérêts d’emprunt si vous avez sollicité un crédit immobilier pour financer l'achat immobilier. De plus, les intérêts d’un emprunt immobilier peuvent être déduits même si le bien n’est pas loué sur la période ou pas encore loué. Cette déduction s’applique d’ailleurs dès le moment où les intérêts commencent à être versés.
     

  • Les primes d’assurances dont l’assurance emprunteur, l’assurance propriétaire non-occupant (PNO), l’assurance Garantie Loyers Impayés (GLI).
     

  • Les frais d’entretien et de réparation qui ont pour but de maintenir le logement dans des conditions de vie décentes ou de le remettre en état sans en modifier l’aspect. Parmi les travaux concernés, on peut par exemple parler du ravalement de façade, du remplacement d’équipements de chauffage, de la réfection de canalisations ou d’installations électriques, etc.
     

  • Les travaux de rénovation ou d’amélioration du logement. Cependant, les travaux d’agrandissement ou les travaux d’extension ne sont pas compris.
     

  • La déduction forfaitaire qui s'applique dans le cadre des différents dispositifs de défiscalisation immobilière.
     

Les charges déductibles dans une location meublée

Comme dans une location vide, deux cas peuvent se présenter dans une location meublée.

Photo d'un document avec les charges déductibles, de quelques pièces de monnaie et de lettre mentionnant "Taxes".

Le cas du régime micro-Bic

Tout comme dans une location vie, le régime micro-BIC dans une location meublée ne permet pas aux propriétaires bailleurs de déduire les charges engagées en rapport avec le bien loué meublé. En effet, il fonctionne avec un abattement forfaitaire de 50 % sur les revenus locatifs bruts de l’année.

Le cas du régime réel

Si vous investissez dans une location meublée et sous le régime réel, vous pouvez déduire de nombreuses charges de vos impôts. Ces charges déductibles correspondent généralement à l’ensemble des frais engagés qui se rapportent à la gestion du logement ainsi qu’à son exploitation. Voici la liste de ces charges déductibles.

  • Les frais d'entretien et de réparation du logement : ces entretiens et réparations doivent permettre de maintenir le bien en état de fonctionnement. Ils doivent lui permettre de préserver des conditions de vie décentes et salubres pour les occupants. Parmi ces travaux, on peut par exemple parler de la réfection de la peinture, de la rénovation des installations électriques, du remplacement d’équipements, des travaux au niveau de la plomberie, etc.

  • Les impôts locaux :  la déduction de la taxe foncière, la déduction d’impôt de la taxe d’habitation en cas de location saisonnière ou encore de la CFE sont concernés

  • Les intérêts d’emprunt si le bien immobilier en question a été acheté via un crédit immobilier.

  • Les charges liées à la gestion courante du bien loué comme les mandats de location, les annonces immobilières, les frais téléphoniques, etc.

  • Les primes d’assurance : cette déduction concerne les assurances de toute nature comme l’assurance emprunteur, l’assurance propriétaire non-occupant ou la garantie loyers impayés par exemple.

Un exemple de déduction de charges pour mieux comprendre le principe

Pour vous aider à mieux comprendre ce principe fiscal et à faire votre propre calcul, prenons un exemple. 

Vous avez investi dans un bien immobilier meublé. Vous avez opté pour un statut LMNP. Votre investissement vous permet de générer une somme de 20 000 euros de revenus locatifs annuels. Dans un LMNP, les charges déductibles correspondent aux :

  • Charges de copropriété : 1 500 euros
     

  • Dépenses de réparation et d’entretien : 2 000 euros
     

  • Frais de gestion et d’assurance : 500 euros
     

  • Taxes et impôts locaux (taxe foncière) : 1 000 euros
     

  • Intérêts d’emprunt : 900 euros
     

  • Amortissement du bien et des meubles : 2 500 euros
     

Le total des charges déductibles s’élève donc à 8 400 euros. Cela signifie que les recettes locatives imposables pour l’année sont de 11 600 euros, car il faut faire la différence entre les revenus locatifs annuels et les charges déductibles (20 000 euros – 8 400 euros).

Charge déductible impôts investissement locatif : quelles sont les conditions de déduction à savoir

Sachez que toutes les charges payées par la personne-propriétaire ne sont pas forcément déductibles. Pour que les charges puissent être déductives, elles doivent respecter certaines conditions. Mais dans quelles conditions ?

Les charges sont déductibles lorsque les dépenses se rapportent à un logement générant un revenu foncier. Le bien doit également être loué légalement, c'est-à -dire avec un contrat de location en bonne et due forme. Cela signifie qu’il vous est impossible en tant que propriétaire de déduire une charge qui se rapporte à un logement vacant (non occupé par des locataires) ou à votre logement personnel (une résidence principale, une résidence secondaire, etc.). 

Outre ces conditions, pour bénéficier de cette déduction d'impôts, la dépense doit être réglée au cours de l’année dont il est question. Autrement dit, vous ne pouvez déduire que les dépenses acquittées en 2024 sur vos revenus fonciers 2024. 

A titre d'information, pour prouver toutes ces déductions, vous devez obligatoirement justifier ces dépenses auprès de l’administration fiscale. Pour ce faire, vous pouvez utiliser différentes pièces comme les factures, les tickets de caisse, et bien d’autres encore.

Nos conseils et nos astuces pour optimiser la fiscalité de son investissement locatif grâce à la déduction des charges 

L'investissement locatif est un moyen de générer des revenus. Cependant, pour optimiser la rentabilité de votre projet, vous devez prendre en compte les aspects fiscaux. Pour vous aider dans cette démarche, voici quelques conseils et astuces qui vous aideront à optimiser la fiscalité de votre investissement locatif grâce à la déduction des charges.

Conservez toutes vos pièces justificatives

Vous devez absolument conserver toutes les pièces qui justifient le paiement de vos charges. Parmi ces pièces, on peut par exemple parler des factures, des quittances, etc. Très important, ces documents attestent les dépenses engagées pour votre bien immobilier. Ils seront nécessaires pour justifier la déduction des charges auprès de l'administration fiscale.

Connaissez les charges déductibles

Sachez que toutes les dépenses liées à votre bien immobilier ne sont pas déductibles. Vous devez bien connaître la liste des charges déductibles pour ne pas passer à côté de précieuses économies d'impôt.

Optimisez vos dépenses

Pour réduire le montant de vos charges, nous vous conseillons d'optimiser vos dépenses. Mais comment s'y prendre ? Vous pouvez par exemple négocier les tarifs avec vos prestataires lorsque vous effectuez des travaux au niveau du logement loué. Pour optimiser vos dépenses, vous pouvez aussi comparer les offres avant de souscrire à un contrat. Cependant, en faisant votre comparaison, méfiez-vous des tarifs qui sont très bas avec des offres prometteuses. Il faudra bien se renseigner pour éviter de tomber dans le piège de certaines personnes malhonnêtes.

Déclarez vos revenus fonciers correctement

La déduction des charges se fait lors de la déclaration annuelle de vos revenus fonciers. Vous devez donc déclarer tous vos revenus et toutes vos charges correctement. La déclaration doit être faite avec précision afin de bénéficier de la déduction maximale.

Faites appel à un professionnel pour vous aider dans toute votre démarche fiscale

La fiscalité immobilière peut être complexe, surtout si vous n'avez aucune notion dans le domaine. Alors, pour éviter de graves erreurs fatales, si vous avez des difficultés à comprendre les règles de déduction des charges, vous pouvez faire appel à un comptable ou à un fiscaliste. Vous pouvez également demander de l'aide auprès d'un professionnel en investissement locatif.

Charge déductible impôts : ce qu'il faut retenir

Vous devez connaître les charges déductibles de vos impôts pour optimiser la déduction fiscale de votre investissement locatif. En effet, que ce soit pour une location nue ou meublée, chaque régime fiscal leurs propres avantages qui vont vous permettre de réduire le revenu imposable. Déduire correctement les frais de gestion, les intérêts d'emprunt, les primes d'assurance et les travaux de maintenance peuvent alléger votre charge fiscale. En respectant les conditions fixées par l'administration fiscale et en conservant toutes les pièces justificatives, vous maximisez vos économies d'impôt. D'ailleurs, pour une gestion optimale, n'hésitez pas à consulter un professionnel en fiscalité immobilière.

photo du rédacteur
  • Mickael ZONTA
  • Président, Investissement-Locatif.com

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