Conséquences du passage de la SCI de l'IR à l'IS : ce que vous devez absolument savoir

Le choix du régime fiscal d'une Société Civile Immobilière (SCI) constitue une décision majeure dans la stratégie patrimoniale des associés. Si de nombreux propriétaires s'interrogent sur l'opportunité de faire basculer leur SCI du régime de l'Impôt sur le Revenu (IR) vers celui de l'Impôt sur les Sociétés (IS), cette option mérite une analyse approfondie tant ses conséquences sont profondes et définitives.

Les conséquences fiscales majeures du passage à l'IS

Le passage de l’IR à l’IS peut apporter des avantages dans certaines situations, mais il peut également introduire des défis importants, en particulier en ce qui concerne l’imposition des bénéfices et des plus-values.

L'imposition des bénéfices courants : deux logiques différentes

Le mode d’imposition des revenus fonciers et des bénéfices générés par la SCI varie sensiblement selon le régime choisi. Voici un aperçu des deux systèmes fiscaux :

Sous le régime de l'IR (transparence fiscale) :

• La SCI est fiscalement transparente, ce qui signifie qu'elle ne paie pas d'impôt directement.
• Chaque associé est imposé en fonction de sa quote-part des revenus fonciers, au barème progressif de l’impôt sur le revenu, qui va de 0% à 45% selon les tranches.
• Les prélèvements sociaux de 17,2% s'ajoutent systématiquement.

 

Sous le régime de l'IS :

• La SCI devient un contribuable à part entière
• Elle paie l'impôt sur ses bénéfices selon les taux suivants :
  • 15% sur les premiers 42 500 € de bénéfices (sous conditions)
  • 25% au-delà de ce seuil (taux normal de l'IS)
• Les associés ne sont imposés personnellement que lorsqu'ils perçoivent effectivement des sommes (dividendes ou rémunération)

Exemple chiffré : Si une SCI dégage 50 000 € de bénéfices annuels, et qu'un associé détient 50% des parts, voici ce qui pourrait se passer :

• Régime IR : l’associé est imposé sur 25 000 €, soit environ 7 500 € d’impôt sur le revenu et 4 300 € de prélèvements sociaux, soit un total de 11 800 € d’impôts, même si les sommes restent dans la SCI.
• Régime IS : la SCI paie environ 11 375 € d’IS, et l’associé n’est imposé que s’il perçoit des dividendes.

 

La fiscalité des plus-values de cession : le point de friction majeur

C'est souvent sur ce point que le passage à l'IS peut se révéler désavantageux, particulièrement pour les détentions de long terme.

• Sous le régime IR (plus-values immobilières des particuliers) :
• Application d'abattements progressifs pour durée de détention.
• Exonération totale d'impôt sur le revenu après 22 ans de détention.
• Exonération totale de prélèvements sociaux après 30 ans.
• Aucun impact des amortissements pratiqués.

 

Sous le régime IS (plus-values professionnelles) :

• Aucun abattement pour durée de détention.
• La plus-value est calculée en prenant en compte les amortissements (réduisant la valeur nette comptable).
• Imposition au taux de 25% (ou 15% sous conditions).
• Impossible de bénéficier des exonérations liées à la durée de détention.

 

Illustration concrète : Un immeuble acquis 300 000 € est revendu 500 000 € après 25 ans de détention. Des amortissements de 100 000 € ont été pratiqués sous le régime IS.

• Régime IR : Plus-value de 200 000 € totalement exonérée (détention > 22 ans)
• Régime IS : Plus-value comptable de 300 000 € (500 000 - [300 000 - 100 000]) imposée à 25% = 75 000 € d'IS

Cette différence majeure fait souvent pencher la balance en défaveur de l'IS pour les projets patrimoniaux de long terme.

L'imposition des associés : comprendre la double imposition

L'un des inconvénients majeurs du régime IS réside dans le phénomène de double imposition, souvent mal anticipé par les associés. Avec le régime IS, la SCI paie l’impôt sur ses bénéfices, mais une seconde imposition intervient lorsque les associés perçoivent des dividendes ou une rémunération. Deux modes de distribution sont possibles :

Distribution sous forme de dividendes

Les dividendes sont soumis au prélèvement forfaitaire unique (PFU ou "flat tax") de 30% (12,8% d'IR + 17,2% de prélèvements sociaux), ou bien une option pour le barème progressif avec abattement de 40% peut être choisie si plus favorable.

Rémunération de la gérance

La rémunération du gérant est déductible des bénéfices de la SCI, réduisant ainsi l’assiette de l’IS.

 

Toutefois, elle est soumise aux cotisations sociales (environ 45% pour un gérant majoritaire) et à l’IR, selon le barème progressif.

Comparaison avec le régime IR : sous le régime IR, les associés sont imposés une seule fois sur leur quote-part de résultat, qu'ils perçoivent ou non les sommes effectivement. Il n'y a pas de double imposition.

Les charges déductibles : l'avantage majeur

L'un des principaux avantages du régime IS pour une SCI (Société Civile Immobilière) réside dans les nombreuses possibilités de déduction fiscale qu'il offre. Ces déductions permettent à la société de réduire son bénéfice imposable, et donc l'impôt dû. Dans ce cadre, plusieurs charges peuvent être prises en compte, offrant ainsi un levier pour optimiser la gestion fiscale de la société.

L'amortissement de l'immeuble : un outil clé pour réduire l'impôt

L'amortissement est l'une des charges principales qui peuvent être déduites sous le régime de l'IS. Ce mécanisme permet de réduire le bénéfice fiscal de la société sans nécessiter de sortie de trésorerie, ce qui en fait un outil de gestion très apprécié.

L'amortissement est calculé sur la durée de vie de l'immeuble, généralement entre 20 et 50 ans, en fonction de sa nature et de ses composants. Ce processus diminue chaque année le résultat fiscal de la SCI, ce qui réduit directement l'impôt à payer.

Cependant, il est important de noter que l'amortissement peut avoir un impact lors de la revente de l’immeuble. En effet, lors de la cession, l'amortissement réalisé pendant la période de détention est "réintégré", ce qui augmente la plus-value et, par conséquent, l'impôt sur cette dernière.

La rémunération du gérant : une charge déductible avantageuse

Sous le régime IS, la rémunération versée au gérant de la SCI est également déductible des bénéfices de la société. Cela permet de réduire l'assiette de l'impôt sur les sociétés (IS), en diminuant le montant du bénéfice net imposable.

Il est important que cette rémunération corresponde à un travail effectif, pour qu’elle soit fiscalement admise. En outre, cette déduction ne doit pas être utilisée de manière abusive, sous peine de remise en cause par l'administration fiscale.

Outre l’amortissement et la rémunération du gérant, plusieurs autres charges professionnelles peuvent être déduites dans le cadre du régime IS. Ces charges incluent :

• Les frais de déplacement liés à la gestion de l'activité de la SCI.
• Les frais liés au matériel informatique et aux fournitures nécessaires au fonctionnement de la société.
• Les frais de formation du gérant ou des associés pour développer leurs compétences en gestion immobilière.

 

Voici un exemple de l'impact de l'amortissement sur l'impôt. Prenons l'exemple d'une SCI qui génère 100 000 € de loyers annuels. Cette SCI a 20 000 € de charges, et elle applique un amortissement annuel de 30 000 € sur son bien immobilier. Voici l'impact sur le résultat fiscal :

• Résultat comptable avant amortissement : 100 000 € (revenus) - 20 000 € (charges) = 80 000 €.
• Résultat après amortissement : 80 000 € - 30 000 € (amortissement) = 50 000 €.
• IS à payer : 50 000 € × 15% (taux réduit de l'IS) = 7 500 €.

 

Sans l'amortissement, le bénéfice fiscal aurait été de 80 000 €, et l'IS à payer aurait été de 12 000 € (80 000 € × 15%). Ainsi, grâce à l'amortissement, la SCI économise 4 500 € d’impôt.

Conséquences comptables et juridiques du passage à l’IS

Le passage du régime IR au régime IS modifie de manière significative les obligations comptables de la SCI. En optant pour l’IS, la société entre dans un cadre comptable plus rigoureux, avec des exigences accrues qui doivent être respectées scrupuleusement.

Les nouvelles obligations comptables

Les principales nouvelles obligations à suivre sous le régime IS sont les suivantes :

Obligations sous le régime IS :

• Tenue d'une comptabilité d'engagement (et non plus de caisse)
• Établissement de comptes annuels complets : bilan, compte de résultat, annexes
• Liasse fiscale à déposer chaque année
• Nécessité pratique de recourir à un expert-comptable (coût annuel : 1 500 à 3 000 €)
• Conservation des pièces justificatives pendant 10 ans

Sous le régime IR :

• Simple déclaration annuelle des revenus fonciers (formulaire 2072)
• Pas d'obligation de bilan ni de compte de résultat
• Comptabilité simplifiée suffisante

Le coût et la complexité administrative augmentent donc significativement avec le passage à l'IS.

Les formalités juridiques du changement de régime

Le passage au régime IS n’est pas une démarche automatique et nécessite des formalités juridiques précises. La SCI doit suivre un processus en plusieurs étapes pour formaliser ce changement. Ces démarches, bien que relativement simples, demandent une attention particulière afin de respecter les règles fiscales et juridiques en vigueur. Voici les étapes à suivre pour opter pour le régime IS :

Décision des associés

Un vote doit être organisé en assemblée générale. Selon les statuts, une majorité peut être requise, mais il est souvent recommandé d’obtenir l’unanimité des associés pour garantir la cohésion de la décision. Un procès-verbal de cette décision doit être rédigé et signé, constituant ainsi une preuve formelle de l’accord des associés.

Notification au Service des Impôts des Entreprises (SIE)

La demande d’option pour l’IS doit être déposée auprès du Service des Impôts des Entreprises avant la fin du troisième mois de l’exercice fiscal en cours. Si la SCI vient d’être créée, cette demande doit être effectuée dans les trois mois suivant la création de la société.

Modification des statuts

Bien que cela ne soit pas une obligation légale, il est fortement recommandé de mentionner l’option pour l’IS directement dans les statuts de la SCI. Cela permettra de clarifier la situation juridique et d’éviter toute ambiguïté sur le régime fiscal adopté.

Enfin, le changement de régime prend effet au premier jour de l’exercice en cours, à condition que la demande soit faite dans les trois premiers mois. Sinon, il sera pris en compte au premier jour de l’exercice suivant.

Le passage automatique à l'IS : attention au "coup de grisou"

Un aspect souvent ignoré dans la gestion d'une SCI est le basculement automatique vers le régime de l'IS. Certaines activités spécifiques, telles que la location meublée, peuvent provoquer ce passage automatique à l'IS, sans que les associés n'aient formulé de demande préalable. Lorsqu'une SCI se lance dans la location meublée de manière habituelle, elle est considérée comme exerçant une activité commerciale. En conséquence, elle devient automatiquement soumise à l'IS, même sans option volontaire.

Voici les activités commerciales accessoires :

• Exploitation d'un fonds de commerce
• Prestations de services significatives (comme la conciergerie ou les services hôteliers)
• Activités de promotion immobilière

 

Ces activités commerciales, qu'elles soient principales ou accessoires, entraînent également ce changement automatique de régime fiscal. Lorsque le passage à l'IS se fait sans l'option des associés, plusieurs conséquences peuvent en découler :

• L'IS sera appliqué rétroactivement, ce qui signifie qu'il prendra effet depuis le début de l'activité commerciale, potentiellement entraînant des ajustements fiscaux importants.
• Ce basculement peut entraîner des régularisations fiscales, parfois assez lourdes, qui peuvent inclure des paiements d’impôts supplémentaires dus aux erreurs de déclaration ou de régime fiscal.
• Une fois que la SCI est passée à l'IS, il est impossible de revenir au régime IR. Cette irréversibilité peut poser problème si la situation de la société change ou si des associés préfèrent un régime fiscal plus souple.
• En cas de non-déclaration ou de déclaration erronée de l'option à l'IS, des pénalités peuvent être appliquées par l'administration fiscale, ajoutant des coûts imprévus à la SCI.

 

Recommandation : si vous envisagez de faire évoluer l’activité de votre SCI vers des activités commerciales comme la location meublée ou la gestion d’un fonds de commerce, il est fortement recommandé d'opter volontairement pour l’IS. Cela vous permettra de mieux maîtriser le passage au régime IS, d'éviter une imposition rétroactive et de prévenir un redressement fiscal qui pourrait survenir si l’option est prise trop tard.

Tableau comparatif IR vs IS : synthèse visuelle

Critère	Régime IR	Régime IS
Imposition des bénéfices	Directement chez les associés au barème progressif (0-45%) + 17,2% PS	Au niveau de la SCI : 15% jusqu'à 42 500€, puis 25%
Imposition des associés	Une seule fois (quote-part du résultat)	Deux fois : IS puis IR sur dividendes/rémunération
Plus-value de cession	Abattements pour durée de détention, exonération après 22/30 ans	Aucun abattement, imposition à 25% même après détention longue
Amortissement de l'immeuble	Non déductible	Déductible (réduction du bénéfice imposable)
Rémunération du gérant	Non déductible	Déductible des bénéfices
Obligations comptables	Déclaration 2072 simplifiée	Comptabilité commerciale complète, bilan, liasse fiscale
Coût administratif	Faible (peut être géré par les associés)	Élevé (expert-comptable souvent nécessaire : 1 500-3 000€/an)
Réversibilité	Régime par défaut, option IS possible	Irrévocable : impossible de revenir à l'IR
Idéal pour	Patrimoine familial de long terme, revenus complémentaires	Activité de marchands de biens, réinvestissements fréquents, hauts revenus

 

Avantages et inconvénients : pour qui l'IS est-il pertinent ?

Le choix entre le régime de l'IR et celui de l'IS dépend de nombreux facteurs, dont les objectifs fiscaux et la stratégie à long terme de la SCI. Bien que le régime IS présente plusieurs avantages, il comporte aussi des inconvénients qui peuvent le rendre moins adapté à certaines situations.

Avantages du régime IS

Le régime IS peut offrir des avantages notables, notamment pour les sociétés et les investisseurs ayant des revenus importants ou des projets de réinvestissement. Voici les principaux bénéfices que vous pouvez tirer du passage à l'IS.

Optimisation fiscale pour les hauts revenus

Si vous êtes dans les tranches supérieures d'imposition (41% ou 45%), le taux d'IS, qui varie entre 15% et 25%, peut être plus favorable, notamment si vous choisissez de réinvestir les bénéfices de la SCI plutôt que de les distribuer.

Déduction de l'amortissement

L'amortissement permet de réduire de manière significative le bénéfice imposable pendant les premières décennies, ce qui génère une économie d'impôt immédiate. Cela constitue un levier fiscal puissant pour les sociétés qui souhaitent optimiser leur fiscalité à court terme.

Rémunération déductible du gérant

La rémunération versée au gérant est déductible des bénéfices de la SCI, ce qui permet de réduire l’assiette de l’IS, tout en rémunérant efficacement la gestion de l'entreprise.

Stratégie de réinvestissement

Si votre objectif est de constituer un patrimoine immobilier important en réinvestissant les bénéfices, l'IS offre l'avantage de pouvoir accumuler du capital avec une fiscalité allégée, surtout si vous n'avez pas besoin de distribuer les profits.

Activité de marchand de biens

Pour les SCI qui réalisent des opérations d'achat-revente à court terme, l'IS peut être plus adapté, car contrairement au régime IR, les abattements pour durée de détention ne s'appliquent pas aux plus-values issues de ces ventes rapides.

Inconvénients du régime IS

Malgré ses nombreux avantages, le régime IS présente également des inconvénients qui doivent être pris en compte avant de faire un choix. Voici les principaux points à considérer lorsque vous analysez si l'IS est la meilleure option pour votre SCI.

Double imposition

L’un des principaux inconvénients du régime IS est la double imposition : la société paie l'IS sur ses bénéfices, puis les associés sont à nouveau imposés lorsqu'ils perçoivent des dividendes ou une rémunération, ce qui augmente la charge fiscale globale.

Fiscalité des plus-values pénalisante

L'absence d’abattements pour durée de détention peut rendre la fiscalité des plus-values très coûteuse, en particulier lorsque l’immeuble est détenu pendant une longue période. La plus-value réalisée lors de la cession de l’immeuble est pleinement imposée, sans possibilité d’allégement fiscal.

Irrévocabilité

Une fois que la SCI a opté pour l'IS, il est impossible de revenir en arrière. Ce choix est définitif, même si la situation ou la stratégie de la société change au fil du temps.

Complexité et coûts de gestion

Le passage à l'IS entraîne une comptabilité commerciale plus complexe et oblige souvent à recourir à un expert-comptable. Ces formalités accrues génèrent des coûts administratifs et de gestion importants, qui peuvent représenter un frein pour certaines sociétés.

Piège de l’amortissement

Bien que l’amortissement permette de réduire le résultat imposable à court terme, il a un revers : lors de la revente, il augmente la plus-value imposable, car les amortissements doivent être réintégrés. Cela peut donc entraîner une imposition plus élevée lors de la cession du bien.

Profils pour lesquels l'IS peut être pertinent

Le régime IS est particulièrement adapté à certains types de profils, dont :

• Les investisseurs avec des revenus élevés (TMI de 41-45%) qui réinvestissent systématiquement leurs bénéfices.
• Les marchands de biens qui réalisent des opérations d'achat-revente à court terme.
• Les SCI pratiquant la location meublée professionnelle, qui est une activité commerciale par nature.
• Les projets nécessitant des financements importants, car l’amortissement permet de mieux structurer les ratios financiers pour les banques.
• Les stratégies de montage avec des filiales ou holdings, qui peuvent tirer profit du régime IS pour une gestion fiscale optimisée.

 

Profils pour lesquels l'IR reste préférable

En revanche, pour certaines sociétés et investisseurs, le régime IR reste plus avantageux en raison de sa simplicité et de sa fiscalité plus légère. Voyons dans quels cas l'IR reste une option plus adaptée.

• Les patrimoines familiaux transmis sur le long terme, où la simplicité est clé.
• Les projets d’investissement à long terme, notamment pour des objectifs de revente après 20-30 ans.
• Les associés dans les tranches basses ou moyennes d’imposition, pour qui l'IS pourrait entraîner une double imposition trop lourde.
• Les investisseurs souhaitant percevoir des revenus réguliers et éviter des impôts supplémentaires sur les dividendes.
• Les sociétés qui privilégient la simplicité administrative et les coûts réduits associés au régime IR.

 

La double imposition sous l'IS : un facteur à ne pas négliger

Le passage de la SCI de l'IR à l'IS représente une décision stratégique majeure qui doit être soigneusement évaluée. Bien que l'IS offre des avantages fiscaux intéressants, notamment la déduction des amortissements et la possibilité d'optimiser les bénéfices, il comporte également des inconvénients notables, tels que la double imposition et la complexité administrative accrue. En fonction de vos objectifs patrimoniaux, de la durée de votre projet et de la structure de votre SCI, le choix entre l'IR et l'IS peut avoir un impact considérable sur la gestion de votre société.

Prêt à faire évoluer votre stratégie fiscale ? Si vous êtes dans l'incertitude concernant le passage à l'IS ou l'IR, n'hésitez pas à consulter un expert fiscal pour déterminer la meilleure option pour votre SCI. Vous avez des questions ? Contactez-nous dès aujourd'hui pour obtenir un accompagnement personnalisé et optimiser la gestion fiscale de votre SCI !

FAQ : Vos questions les plus fréquentes

Peut-on revenir de l'IS vers l'IR après avoir opté ? Non, l'option pour l'IS est définitive et irrévocable. C'est pourquoi cette décision doit être mûrement réfléchie et idéalement accompagnée par un conseil fiscal.

Quel est le délai pour opter à l'IS ? L'option doit être notifiée au Service des Impôts des Entreprises avant la fin du troisième mois de l'exercice pour lequel vous souhaitez être imposé à l'IS, ou dans les trois mois de la création de la SCI.

L'option à l'IS a-t-elle un impact sur les emprunts bancaires ? Oui, potentiellement positif. L'amortissement comptable augmente la capacité d'endettement apparente de la SCI en réduisant le résultat imposable tout en conservant la trésorerie. Certaines banques apprécient les SCI à l'IS pour leur gestion plus professionnelle.

Que se passe-t-il si on pratique de la location meublée sans avoir opté pour l'IS ? La SCI bascule automatiquement à l'IS de manière rétroactive, avec risque de redressement fiscal et de pénalités. Il est impératif d'anticiper en optant volontairement avant de débuter cette activité.

Les déficits antérieurs à l'IR sont-ils conservés après passage à l'IS ? Non, les déficits fonciers accumulés sous le régime IR ne peuvent pas être reportés après le passage à l'IS. Ils sont définitivement perdus, ce qui constitue un point d'attention important.

L'IS est-il compatible avec le dispositif Pinel ou Malraux ? Non, ces dispositifs de défiscalisation immobilière sont réservés aux contribuables relevant de l'impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers. Le passage à l'IS fait perdre le bénéfice de ces avantages fiscaux.

Combien coûte le passage à l'IS en termes de formalités ? Les frais directs sont modestes (frais de notification), mais il faut anticiper les coûts récurrents d'un expert-comptable (1 500 à 3 000 € par an) et le temps consacré à la gestion administrative accrue.