Devenir marchand de bien immobilier : les étapes à suivre ? Ici !

Devenir marchand de bien immobilier, c’est décider de prendre en main votre avenir financier avec ambition et intelligence. Ce n’est pas un rêve inaccessible réservé à une élite. C’est une activité concrète, solide, qui transforme chaque achat immobilier en levier de profit. Et surtout, c’est une opportunité unique de bâtir votre propre société, de créer de la valeur, et de générer des revenus conséquents grâce à la revente de biens.

Mais attention, le succès ne repose pas sur la chance. Il s’agit de comprendre les rouages du marché immobilier, de savoir repérer les bonnes affaires et de gérer les travaux. Il est aussi nécessaire d’anticiper les coûts, la TVA, de choisir le bon statut et d’optimiser chaque vente. Le marchand de biens, ce n’est pas un simple acheteur-revendeur : c’est un véritable stratège, capable d’analyser une opération dans sa globalité.

Ce monde vous attire ? Vous vous demandez comment devenir marchand de bien immobilier, concrètement, efficacement, et avec les bons réflexes ? Continuez alors votre lecture !

Le métier de marchand de bien immobilier : c'est plus qu'un simple achat-revente

Devenir marchand de bien immobilier, ce n’est pas seulement acheter un appartement et le revendre avec une marge. C’est une activité immobilière complète, qui demande des compétences précises, de la rigueur et une vision stratégique. Vous devenez un acteur clé du marché immobilier, capable de repérer une opportunité et de gérer des projets de A à Z.

Le rôle central du marchand de biens dans le marché immobilier

Le marchand joue un rôle souvent méconnu mais fondamental dans la dynamique du marché immobilier. Il fluidifie les transactions, rénove des biens immobiliers parfois délaissés et redonne vie à des logements pour répondre à la demande.

Prenons un exemple concret : un petit immeuble ancien est mis en vente à bas prix car il est inhabité depuis des années. Un marchand expérimenté repère l’opportunité, évalue les travaux, prévoit les coûts, les délais, les gains potentiels. Il le rénove, le valorise et le revend à la découpe ou en totalité, en fonction de la meilleure stratégie. Grâce à cette intervention :

• Le bien immobilier est remis en circulation ;
• Des logements deviennent habitables et modernes ;
• Le quartier gagne en attractivité ;
• Le marchand réalise une plus-value légale et maîtrisée.

 

Vous êtes donc bien plus qu’un simple acheteur-revendeur : vous êtes un moteur de transformation dans l’immobilier.

Ce métier exige des compétences variées et transversales

Pour devenir marchand de bien immobilier, il ne suffit pas de savoir acheter ou vendre. Il faut une vision globale et des compétences pluridisciplinaires. Voici les domaines que vous devrez maîtriser :

• Analyse du marché : savoir lire les tendances, comprendre la demande locale, anticiper les hausses et baisses de prix ;
• Montage juridique : choisir le bon statut, créer une société (SAS, SARL…), gérer les obligations administratives ;
• Fiscalité : maîtriser la TVA, calculer les droits de mutation, comprendre l’imposition des plus-values ;
• Gestion des travaux : estimer les coûts, coordonner les artisans, respecter les normes et les délais ;
• Technique de vente : valoriser un bien, définir la bonne stratégie de vente, gérer la négociation.

 

Sans ces savoir-faire, vous risquez de perdre du temps, de l’argent… et des opportunités. C’est pourquoi suivre une formation immobilière spécifique devient essentiel pour sécuriser votre parcours et atteindre vos objectifs.

Une logique de rentabilité et de création d’entreprise

Le marchand de biens ne travaille pas pour le plaisir : il développe une entreprise rentable. Chaque opération doit générer une marge suffisante, tout en respectant les cadres légaux et fiscaux. Cela implique :

• D’acheter au bon moment et au bon prix ;
• De chiffrer précisément les travaux ;
• De connaître le potentiel réel de vente du bien ;
• D’optimiser le montage financier (crédit, apports, fiscalité) ;
• De sécuriser toutes les étapes, du compromis à l’acte final.

 

Ce métier nécessite donc une vraie méthode. Vous ne pouvez pas vous lancer sans préparation. Il faut penser comme un chef d’entreprise, avec des objectifs clairs, des plans d’action précis et une logique d’investissement à long terme.

Pourquoi ce métier attire de plus en plus d’investisseurs ? Parce qu’il offre :

• Une activité indépendante et dynamique ;
• Une liberté de gérer vos propres projets ;
• Des gains potentiellement importants à chaque revente ;
• La satisfaction de créer, valoriser et vendre des biens immobiliers ;
• Une vraie reconnaissance sur le marché.

 

De nombreux investisseurs cherchent aujourd’hui à devenir marchand de bien immobilier pour passer un cap : quitter leur emploi salarié, lancer une société immobilière, développer une source de revenus stable. Mais il ne suffit pas d’avoir de la motivation. Il faut aussi un plan solide. Et c’est là que tout se joue : la différence entre ceux qui réussissent et ceux qui abandonnent, c’est la préparation. Vous avez envie de franchir ce cap ? Alors équipez-vous des bonnes compétences. Maîtrisez chaque aspect du métier. Apprenez à calculer, gérer, décider, acheter, revendre. Apprenez à faire comme les professionnels.

Définir votre stratégie d'achat : c’est pour trouver la perle rare au bon prix

Pour devenir marchand de bien immobilier, l'étape de l'achat est fondamentale. C'est ici que se joue une grande partie de votre réussite. Votre capacité à trouver la "perle rare" au bon prix n'est pas une simple transaction. C'est une stratégie d'investissement affûtée. Vous devez dénicher des biens immobiliers avec un fort potentiel. Il faut les acquérir à un prix qui garantira une marge confortable. C'est l'essence même de l'activité de marchand de bien. Une formation solide est indispensable pour maîtriser cet art.

Analyser le marché immobilier pour savoir où chercher

Avant tout achat, vous devez apprendre à lire le marché immobilier comme un vrai professionnel. Ce n’est pas une simple observation des annonces. Il s’agit de repérer les zones porteuses, les types de biens en tension, et surtout les prix réels de vente, pas seulement les prix affichés. Pour cela, vous devez :

• Étudier les dernières ventes immobilières enregistrées dans le secteur ciblé ;
• Comparer les biens immobiliers similaires (surface, état, emplacement, prestations) ;
• Comprendre la demande locale (propriétaires occupants, investisseurs, profils locatifs) ;
• Identifier les communes ou quartiers avec un potentiel de valorisation rapide.

 

Prenons un exemple pour bien comprendre :

Imaginons une petite ville située à 30 minutes d’une grande métropole comme Lyon. Cette commune était peu attractive il y a encore quelques années. Les prix immobiliers y étaient bas, les services publics peu développés et la population assez stable. Mais les choses évoluent. Les collectivités locales ont récemment lancé plusieurs projets d’envergure :

• Une nouvelle ligne de tram-train qui reliera la commune au centre-ville de Lyon en 20 minutes ;
• L’ouverture prochaine d’un collège flambant neuf, attirant les familles ;
• L’installation d’une grande entreprise logistique dans une zone d’activités voisine, générant des centaines d’emplois ;
• Un plan de rénovation de l’urbanisme, avec création de pistes cyclables, de commerces de proximité et de logements neufs.

 

Ces signaux indiquent un changement profond. Le marché immobilier local va bouger, car la demande va augmenter. De plus en plus d’acheteurs, souvent primo-accédants ou jeunes ménages lyonnais, vont s’intéresser à cette commune. Résultat : les prix vont mécaniquement grimper dans les 12 à 24 mois. Et c’est là que vous, futur marchand de biens, devez intervenir.

Déterminer un profil d'achat adapté à votre activité

Vous ne pouvez pas acheter n’importe quel bien immobilier. Vous devez définir un cadre précis pour votre activité. Cela vous évite de perdre du temps et de vous disperser. Pour ce faire, posez-vous ces questions :

• Quel type de biens souhaitez-vous cibler ? (appartements, immeubles, maisons, locaux commerciaux) ;
• Quelle surface ou configuration privilégier ?
• Quel budget d’achat maximal ne devez-vous pas dépasser ?
• Quel niveau de travaux êtes-vous capable de gérer ?

 

Un marchand de biens débutant pourra par exemple se spécialiser dans les petites surfaces en centre-ville, faciles à revendre après rénovation. D’autres viseront plutôt les immeubles de rapport, pour une vente à la découpe.

Connaître vos chiffres pour ne jamais surpayer

Une stratégie d’achat réussie repose sur des chiffres clairs. Vous devez savoir exactement combien vous pouvez proposer… et jusqu’où ne pas aller. Voici les éléments que vous devez calculer :

• Le prix d’achat maximum selon la rentabilité souhaitée ;
• Le montant prévisionnel des travaux (avec marge de sécurité) ;
• Les frais de notaire, de dossier, de financement ;
• La fiscalité applicable (TVA, impôts, droits de mutation)
• Le prix de revente estimé sur le marché immobilier ;
• La marge nette attendue, après toutes charges.

 

Par exemple : un bien affiché à 180 000 euros nécessite 40 000 euros de travaux. Vous calculez que la vente est possible à 260 000 euros. En tenant compte de tous les frais, votre marge est trop faible. Vous devez donc soit négocier fort à l’achat, soit passer à un autre projet.

Savoir dénicher les biens cachés avant les autres

Le secret d’un bon marchand de biens, c’est de dénicher les bonnes affaires avant les autres. Et cela ne se passe pas toujours sur les grands sites d’annonces. Voici où vous devez chercher :

• Les ventes aux enchères judiciaires ;
• Les biens hors marché (hors plateformes traditionnelles) ;
• Les successions, indivisions, biens vacants ;
• Les agences avec qui vous tissez une relation ;
• Les ventes express, pour raisons personnelles ou urgentes.

 

Par exemple, vous pouvez créer une alerte chez un notaire local pour être informé en avant-première d’un bien immobilier mis en vente suite à une succession. Vous avez ainsi une longueur d’avance sur le marché.

Maîtriser la négociation pour sécuriser vos marges

Une fois le bon bien repéré, vous devez être capable de négocier efficacement. C’est une compétence clé du métier de marchand de biens immobiliers. La négociation conditionne directement votre investissement et la rentabilité de votre activité. Elle ne se limite pas à demander un rabais. Il s’agit d’un vrai travail d’analyse, d’argumentation et de stratégie. Voici les leviers à utiliser :

• Faire valoir les défauts techniques ou juridiques (présence de travaux, diagnostics défavorables, statut de copropriété complexe, servitude non mentionnée) ;
• Présenter un dossier d’achat solide et rapide, preuve que votre entreprise est sérieuse et capable de conclure ;
• Identifier les motivations du vendeur : divorce, succession, départ précipité, besoin urgent de liquidités ;
• Prévoir une promesse de vente avec des conditions suspensives adaptées (autorisations d’urbanisme, obtention de prêts travaux, validation de la division parcellaire, etc.).

 

Prenons un exemple concret :

Vous trouvez un appartement ancien en centre-ville, affiché à 220 000 euros. Il est en ligne depuis plusieurs semaines sans susciter beaucoup d’intérêt. Les photos sont mauvaises, la description est vague, et aucun plan n’est fourni. Vous vous rendez sur place et constatez plusieurs choses :

• Le bien est mal estimé. Dans ce quartier, des logements équivalents se vendent en réalité autour de 190 000 euros ;
• Le diagnostic électrique est non conforme. Des travaux de mise aux normes sont à prévoir ;
• La salle de bain est vétuste, la cuisine inexistante.

 

En discutant avec le vendeur, vous apprenez qu’il s’agit d’une succession. Les héritiers souhaitent vendre vite pour clôturer le dossier. Vous préparez donc votre argumentaire de marchand immobilier :

• Vous démontrez que le prix est trop élevé par rapport au marché local ;
• Vous chiffrez les travaux nécessaires, avec un devis à l’appui : 25 000 euros de rénovation ;
• Vous montrez votre capacité à signer rapidement, en expliquant que votre société achète comptant ou a déjà un financement validé ;
• Vous proposez une vente sous 15 jours, avec conditions claires et rassurantes.

 

Résultat : vous négociez l’achat à 180 000 euros, soit 40 000 euros de moins que le prix affiché. Grâce à cette négociation, votre investissement devient rentable. Une fois rénové, le bien immobilier pourra être revendu 240 000 euros, avec une marge nette intéressante même après paiement de la TVA, des frais de notaire, et des charges de l’entreprise.

Cette opération fonctionne parce que vous avez su allier connaissance du marché immobilier, analyse technique du bien, compréhension du vendeur, et posture de professionnel. Vous êtes sorti du rôle de simple acquéreur pour adopter celui d’un marchand de bien immobilier stratégique, rigoureux, et réactif. C’est exactement ce que vous devez apprendre à faire pour devenir performant dans ce métier.

Penser comme une entreprise pour chaque achat

Chaque achat immobilier que vous réalisez doit s’inscrire dans une logique d’entreprise. Ce n’est pas une passion ou une impulsion. C’est un acte stratégique, pensé, budgétisé et mesuré. Posez-vous ces questions à chaque opération :

• Cet achat s’inscrit-il dans ma stratégie globale ?
• Puis-je le financer sans fragiliser ma société ?
• Est-ce que cette revente est réaliste sur mon marché ?
• Quel est l’impact sur ma trésorerie et ma fiscalité (notamment la TVA) ?
• Ma marge couvre-t-elle les risques éventuels ?

 

Un marchand immobilier doit toujours raisonner en professionnel. Même si le bien semble séduisant, vous devez rester lucide. Il ne s’agit pas d’acheter pour acheter. Il s’agit d’acheter pour réussir.

L'art de la revente : comment maximiser vos bénéfices sur les biens immobiliers ?

Maîtriser la revente est un savoir-faire indispensable pour devenir marchand de bien immobilier. Ce n’est pas simplement remettre un bien rénové sur le marché. C’est une activité stratégique, pensée pour dégager un maximum de bénéfices après chaque achat. Voici comment réussir, étape par étape.

Optimiser les travaux pour une plus-value rapide

Un bon marchand sait exactement quels travaux réaliser pour créer de la valeur, sans perdre de temps ni d’argent. L’objectif est simple : transformer le bien immobilier pour le rendre attractif, tout en contrôlant chaque dépense. Les travaux doivent répondre à ces critères :

• Créer un effet « coup de cœur » dès la première visite ;
• Répondre aux attentes du marché immobilier local (surface, agencement, équipements) ;
• Être terminés dans un délai court pour éviter l’immobilisation financière ;
• Ne pas dépasser un budget strictement défini dès l’achat.

 

Par exemple, un marchand acquiert un appartement ancien à 160 000 euros. Il y consacre 30 000 euros de travaux : refonte de la cuisine, rénovation complète de la salle de bain, peinture neutre, mise aux normes électriques. L’appartement transformé se vend ensuite 240 000 €, soit une belle plus-value. Il n’a pas cherché à tout refaire, seulement à répondre aux exigences du marché ciblé.

Fixer le bon prix de revente selon votre stratégie

Déterminer le prix de vente optimal est un art. Il ne s’agit pas de viser trop haut au risque de bloquer la revente, ni trop bas et perdre en bénéfice. Voici les éléments à prendre en compte :

• Les prix immobiliers constatés pour des biens similaires, réellement vendus dans la zone ;
• Le niveau de finition du bien par rapport à la concurrence ;
• Le profil des acheteurs visés (résidence principale, investissement locatif, résidence secondaire) ;
• Le délai que vous pouvez vous permettre avant la vente (selon la trésorerie de votre entreprise).

 

Prenons encore un exemple. Dans une ville moyenne comme Chambéry, la société d’un marchand de bien immobilier revend une maison entièrement rénovée. Les maisons comparables partent autour de 320 000 euros, mais avec des prestations moindres. Grâce à une rénovation soignée, une décoration actuelle, et un bon home staging, il fixe le prix de vente à 340 000 euros… et trouve un acheteur en une semaine.

Soigner la présentation pour déclencher l’achat

Un bien mal présenté, même parfaitement rénové, peut rester invendu. Votre rôle de marchand est aussi de le valoriser pour qu’il séduise immédiatement. Voici ce que vous devez impérativement faire :

• Faire réaliser des photos professionnelles lumineuses et bien cadrées ;
• Rédiger une annonce claire, engageante, mettant en avant les vrais atouts ;
• Préparer le logement avec du home staging (mobilier neutre, décoration légère, ambiance chaleureuse) ;
• Être réactif aux demandes de visites et soigner la première impression.

 

La vente passe par l’émotion. Un marchand de biens expérimenté sait qu’une visite réussie dépend de l’atmosphère. Un appartement vide paraît froid, un logement bien meublé paraît plus grand, plus vivant. Chaque détail compte : luminosité, odeur, température, propreté. Ces ajustements simples peuvent faire bondir le nombre de contacts.

Anticiper la fiscalité et la TVA à la revente

Maximiser vos bénéfices, c’est aussi anticiper les impacts fiscaux. En tant que marchand de biens, vous ne relevez pas du régime classique de la plus-value des particuliers. Vous exercez une activité immobilière professionnelle. Votre entreprise est soumise :

• À l’impôt sur les sociétés ou l’impôt sur le revenu (selon votre statut) ;
• À la TVA, si vous revendez dans les 5 ans un bien rénové avec une surface substantiellement modifiée ;
• Aux charges sociales, si vous êtes en nom propre ;
• À la taxe foncière durant la détention du bien.

 

Un investissement rentable peut devenir moins intéressant sans bonne stratégie fiscale. Vous devez apprendre à structurer chaque opération avec rigueur. Par exemple, un marchand qui crée une société à l’IS peut amortir ses charges et lisser l’impôt. Cela lui permet d’optimiser ses marges et de réinvestir plus facilement.

Maîtriser la TVA et la fiscalité du marchand de bien : c’est pour optimiser vos gains

Pour devenir marchand de bien immobilier, vous devez absolument comprendre la fiscalité qui encadre votre activité. Elle est bien différente de celle d’un particulier. Votre métier est considéré comme une entreprise commerciale. Cela implique des règles spécifiques sur la TVA, l’impôt, les charges, et les régimes fiscaux.

Pourquoi la fiscalité du marchand est différente ?

Le marchand de biens immobiliers n’achète pas pour y vivre ou louer. Il achète pour revendre avec plus-value. Cela change tout. En exerçant cette activité immobilière, vous devenez un professionnel. Le fisc vous considère comme un opérateur économique, soumis à des obligations précises. Cela implique :

• Une imposition sur les bénéfices, comme toute entreprise ;
• L’application possible de la TVA sur certaines opérations ;
• La nécessité de structurer votre activité juridiquement (création de société, choix du statut) ;
• Une comptabilité rigoureuse à tenir dès le premier achat.

 

Comment fonctionne la TVA dans votre activité de marchand ?

La TVA est un élément clé à maîtriser pour optimiser vos marges. Dans certains cas, vous pouvez la récupérer, dans d’autres, vous devez l’appliquer à la vente. Ce mécanisme peut paraître complexe au début. Notre formation vous apprend à le dominer étape par étape. Voici les grands cas de figure à retenir :

• Si vous achetez un bien immobilier ancien, vous payez le prix net, sans TVA. La revente est en principe hors TVA ;
• Si vous réalisez des travaux importants (gros œuvre, création de surface, transformation majeure), alors votre revente peut devenir soumise à la TVA.

Dans ce cas, vous pouvez récupérer la TVA sur vos travaux, honoraires, frais de notaire. Cela allège considérablement votre coût global.

Exemple : vous achetez un immeuble ancien pour 250 000 euros, vous y réalisez 120 000 euros de travaux lourds avec TVA à 20 %. Grâce à votre statut de marchand, vous récupérez 20 000 euros de TVA. À la revente, vous appliquez la TVA sur le prix de vente TTC. Résultat : vous vendez à 450 000 euros TTC, vous reversez 75 000 euros de TVA, mais votre marge nette reste élevée. Sans cette maîtrise, votre investissement aurait été beaucoup moins rentable.

Gérer les délais fiscaux pour éviter les pénalités

En tant que marchand de bien immobilier, vous devez respecter des délais précis :

• Déclaration de début d’activité ;
• Dépôt des comptes si vous avez une société ;
• Paiement de la TVA, mensuel ou trimestriel ;
• Déclaration de résultats chaque année.

 

Ignorer ces délais peut coûter cher : pénalités, redressements, intérêts de retard. Pour éviter cela, vous devez adopter des automatismes, bien comprendre vos obligations et organiser votre calendrier fiscal. Pour vous aider à mieux gérer ces délais, notre formation vous donne des outils pratiques, tels que :

• Tableaux de suivi ;
• Modèles de documents ;
• Liste des dates clés ;
• Fiches explicatives simples et actionnables.

 

Au-delà du rêve : la réalité stratégique du métier de marchand de bien immobilier

Devenir marchand de bien immobilier, c’est choisir une voie exigeante mais passionnante, où chaque opération repose sur une stratégie réfléchie. Ce métier permet de conjuguer indépendance, rentabilité et impact concret sur le marché immobilier. Il ne s’improvise pas : il se construit avec méthode, compétences et vision à long terme. Si vous souhaitez franchir le cap et transformer votre ambition en résultats, il est essentiel de vous former efficacement.

Envie de vous lancer sérieusement dans l’activité de marchand de biens ? Découvrez notre formation spécialisée pour acquérir tous les réflexes des professionnels.