Formation marchand de biens : comment se lancer efficacement

Vous souhaitez devenir marchand de biens mais l'éventail des formations disponibles et les exigences du métier vous laissent perplexe ? Le secteur immobilier offre des opportunités, à condition de maîtriser les bonnes compétences et de suivre une formation marchand adaptée. Ce guide complet vous dévoile les clés pour réussir votre première opération d'achat-revente et structurer votre activité en 2025.

Le métier de marchand de biens : définition et perspectives en 2025

Qu'est-ce qu'un marchand de biens immobiliers ?

Un marchand de biens achète et revend des propriétés pour générer des bénéfices. Cette activité commerciale n'est pas réglementée comme celle des agents immobiliers. Il peut acheter des logements, fonds de commerce ou terrains, avec possibilité de rénovation avant revente. Aucun statut juridique spécifique n'existe pour cette profession.

Les missions incluent la prospection de biens, leur évaluation, la négociation d'achat, la gestion de travaux et la mise en vente. Des spécialisations existent selon les types de biens : immeubles, logements, parkings ou locaux commerciaux. Des compétences en gestion de projet immobilier et en rénovation s'imposent. Une société d'accompagnement peut orienter les choix stratégiques.

Le marché 2025 présente des opportunités malgré des taux de crédit élevés (autour de 4%). Les perspectives du marché en 2025 sont détaillées dans cet article. Les prix immobiliers baissent en moyenne de 1,3% depuis 2023. Les zones littorales et montagneuses résistent mieux que l'Île-de-France. Les ventes aux enchères et biens en difficulté offrent des angles d'approche intéressants.

Les qualités et compétences essentielles

La réussite dépend du sens commercial et la capacité à négocier. Un bon gestionnaire de projet évalue précisément les coûts et délais. L'anticipation des tendances immobilières et la maîtrise des réglementations locales jouent un rôle clé. La résilience face aux imprévus est également cruciale.

• Droit immobilier : Connaître les réglementations sur les transactions, les baux et les servitudes

• Fiscalité : Appliquer les régimes fiscaux spécifiques comme la TVA sur marge ou l'impôt sur les sociétés

• Urbanisme : Gérer les contraintes liées aux PLU, POS et zones protégées

• Gestion de travaux : Évaluer précisément les coûts de rénovation et respecter les normes de construction

• Négociation : Défendre ses marges et trouver des compromis avec vendeurs et acheteurs

Le réseau professionnel reste un atout stratégique. Notaires, banquiers et artisans facilitent l'accès à des biens exclusifs. Les partenariats avec des chasseurs immobiliers élargissent les possibilités d'acquisition. Un cercle de contacts fiables accélère les transactions et sécurise les opérations.

Revenus et rentabilité du métier

Les gains dépendent du volume d'opérations et des marges réalisées. Un débutant peut espérer 30.000 à 70.000 € annuels en métropole. Les experts avec plus de 7 ans d'expérience atteignent 150.000 €+. Les marchés locaux et le type de biens influencent fortement la rentabilité.

Comparatif des revenus moyens d'un marchand de biens en 2025 selon l'expérience, la localisation et le type d'opération
Profil du marchand de biens	Métropoles (Paris, Lyon, Marseille)	Villes moyennes (Rennes, Bordeaux)	Zones rurales ou petites villes
Débutant (1-3 ans d'expérience)	30.000 à 70.000 €/an	25.000 à 50.000 €/an	20.000 à 40.000 €/an
Moyenne de la profession	80.000 €/an	65.000 €/an	50.000 €/an
Confirmé (3-7 ans d'expérience)	70.000 à 150.000 €/an	50.000 à 120.000 €/an	40.000 à 90.000 €/an
Expert (7+ ans d'expérience)	150.000 à 300.000 €+/an	100.000 à 250.000 €+/an	80.000 à 200.000 €+/an
Marges moyennes par type d'opération
Achat-revente sans travaux	Marge moyenne : 5 à 10% du prix d'achat
Rénovation légère + revente	Marge moyenne : 10 à 15% du prix d'achat + coûts de travaux
Rénovation lourde + revente	Marge moyenne : 15 à 25% du prix d'achat + coûts de travaux

 

Plusieurs opérations par an permettent d'atteindre la profitabilité. La courbe d'apprentissage s'étale généralement sur 2 à 3 ans. Les premières années servent à bâtir un réseau fiable et à maîtriser les rouages du métier avant d'optimiser sa stratégie d'achat-revente.

Les formations pour devenir marchand de biens : options et choix stratégiques

Formations professionnelles spécialisées

Nous proposons des formations spécialisées pour devenir marchand de biens. Elles couvrent l'achat, la rénovation, la revente et les aspects juridiques du métier.

Les formations professionnelles durent de quelques jours à plusieurs mois. Elles abordent le droit immobilier, la fiscalité, les statuts juridiques, la gestion financière, la prospection et la négociation. Certaines préparent à la certification Bloc 1 du Titre professionnel. Elles incluent souvent un accompagnement post-formation pour les premières opérations.

Le rapport qualité/prix varie selon les organismes. Les formations éligibles au CPF offrent un avantage financier. Les prix varient de 2499€ à 9995€ selon le programme. Les certificats délivrés attestent des compétences acquises, renforçant la crédibilité auprès des partenaires.

Formations en droit immobilier et gestion

Les formations universitaires en droit immobilier intéressent les futurs marchands de biens. Des masters spécialisés à Paris-Panthéon-Assas, Montpellier ou Bordeaux Montaigne forment à la réglementation foncière. Elles délivrent des compétences précieuses pour négocier les aspects juridiques délicats.

Les formations en gestion immobilière aident à structurer un projet marchand de biens. Elles couvrent l'analyse financière des dossiers, la gestion des travaux et le pilotage d'équipes. Elles s'appliquent à la gestion quotidienne des opérations d'achat-revente.

Les formations continues en urbanisme et rénovation immobilière se multiplient. Les masters en aménagement du territoire apportent une expertise précieuse sur les contraintes urbaines.

L'apprentissage par l'expérience et le mentorat

L'expérience terrain reste irremplaçable pour comprendre les subtilités du marché. Apprendre sur le terrain permet d'acquérir des réflexes pratiques inaccessibles en formation théorique, notamment sur la gestion des imprévus techniques ou administratifs.

Plusieurs programmes de mentorat existent. Nous proposons :

• un accompagnement sur mesure,

• un suivi personnalisé,

• un incubateur avec coachs experts.

Les tarifs varient de 2499€ à 9995€ selon l'intensité du suivi.

Les autodidactes réussissent parfois, mais courent des risques importants. Les erreurs de calcul fiscal ou d'évaluation immobilière peuvent coûter cher. Une formation structurée évite de réinventer la roue et accélère la courbe de performance.

Formations en ligne et ressources gratuites

Les plateformes de formation en ligne multiplient l'accès à la connaissance. Nous proposons des parcours complets en ligne. Elles offrent souplesse horaire et contenus actualisés, parfois éligibles au CPF.

Des ressources gratuites existent pour se former aux bases. Le podcast "Acheteur de Maisons" partage des retours d'expérience. Des vidéos YouTube montrent des cas concrets. Le livre "Marchand de Biens : Guide d'une profession discrète" offre une vue d'ensemble.

Pour construire son parcours, combinez MOOCs gratuits et formations payantes ciblées. Débutez par des webinaires gratuits, puis sélectionnez 1-2 formations qualifiantes. Complétez par un mentorat ponctuel pour des retours concrets.

Aspects juridiques et fiscaux du métier de marchand de biens

Le cadre juridique et fiscal de l'activité d'achat-revente immobilier détermine la viabilité du projet. Un marchand de biens doit choisir sa structure juridique avec soin, comprendre sa fiscalité spécifique et respecter les obligations légales pour sécuriser chaque transaction. Ces éléments conditionnent rentabilité et pérennité de l'activité.

Présentation des structures juridiques adaptées

Plusieurs statuts s'offrent à un marchand de biens : entreprise individuelle (EI), EURL, SASU, SARL ou SCI. La création d'une SCI familiale sert souvent la transmission patrimoniale. Chaque structure présente des implications fiscales et des contraintes administratives spécifiques à peser selon son profil.

La SASU offre souplesse et protection du patrimoine personnel, avec imposition sur les dividendes versés. L'EI simplifie les démarches mais engage directement les biens personnels. La SCI facilite la gestion collective d'un patrimoine immobilier. Le choix impacte la responsabilité, la fiscalité et les charges sociales.

Les marchands de biens doivent s'inscrire au registre du commerce et des sociétés (RCS). Cette immatriculation garantit la légalité de l'activité marchande. Des obligations comptables et déclaratives s'appliquent, indépendamment du statut choisi.

Régime fiscal et avantages spécifiques

L'activité de marchand de biens tombe sous l'imposition des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). L'impôt sur le revenu peut atteindre 45% avec 17,2% de prélèvements sociaux. Le régime de la TVA sur marge offre des avantages pour les opérations rénovées.

La loi Denormandie réduit les frais de notaire. L'exonération des droits de mutation et de la taxe de publicité foncière diminue les coûts d'acquisition. Les frais d'agence immobilière restent déductibles.

Les déclarations fiscales impliquent le formulaire 2035 pour les BIC. Une comptabilité commerciale complète avec inventaire annuel s'impose. La déclaration spéciale n°3005-SD accompagne chaque acte de vente enregistré.

Obligations légales et démarches administratives

• Immatriculation au RCS avec code APE 4110D pour marchand de biens

• Réglementation sur les opérations de plus-value immobilière

• Obligations déclaratives fiscales et sociales trimestrielles

• Assurance responsabilité civile professionnelle obligatoire

• Respect des règles d'urbanisme et des normes de décence locative

Exercer légalement exige cette liste d'engagements. Le registre des transactions doit être tenu à jour. Les partenariats avec des professionnels du droit immobilier sécurisent les opérations. Un suivi juridique régulier protège contre les contentieux.

Démarrer son activité de marchand de biens : étapes clés pour réussir

Établir un business plan solide

Un business plan bien conçu est fondamental pour réussir en tant que marchand de biens. Il permet de clarifier sa stratégie, d’évaluer la rentabilité des opérations et de sécuriser le financement. Sans plan clair, les risques financiers s’accumulent.

Un business plan efficace intègre une étude de marché approfondie, des prévisions financières réalistes et une stratégie d’acquisition bien définie. Les étapes clés pour débuter incluent la définition d’un plan stratégique. Cela rassure les banques et permet de mieux anticiper les défis liés aux travaux ou aux délais de revente.

La spécialisation géographique optimise les résultats. Maîtriser un secteur local spécifique améliore l’efficacité des achats. Choisir une zone avec un marché dynamique multiplie les opportunités d’achat-revente rentables.

Le capital initial varie entre 40.000 € et 200.000 € selon la zone et le type de bien. Les sources incluent les prêts immobiliers classiques, le financement participatif et l'apport personnel. Un business plan solide facilite l'obtention de ces financements.

Constituer un réseau professionnel efficace

Les partenaires clés incluent les agents immobiliers, les notaires, les artisans et les banquiers spécialisés. Ces acteurs facilitent l'accès aux bonnes affaires et sécurisent les transactions.

Pour bâtir un réseau fiable, participez à des événements du secteur immobilier. Les salons professionnels et les réseaux locaux sont des lieux d'échanges incontournables. Restez régulièrement en contact avec ces professionnels pour être informé des opportunités.

Les associations de marchands de biens apportent une reconnaissance professionnelle. La Fédération des Marchands de Biens Immobiliers (FMDB) ou la FCOPIM offrent un cadre pour échanger. Elles aident à structurer son activité et à sécuriser ses opérations.

Stratégies de réussite pour un marchand de biens en 2025

Analyse des niches immobilières prometteuses pour les marchands de biens en 2025 (rénovation énergétique, coliving, etc.)

Les marchands de biens peuvent capitaliser sur des niches immobilières rentables en 2025. L'immobilier atypique résiste bien sur le marché, avec un intérêt constant des acquéreurs. Les biens atypiques comme les moulins, châteaux ou maisons de maître attirent une clientèle spécifique prête à investir.

Les stratégies de sourcing innovantes facilitent la découverte d'opportunités exclusives. Le data mining analyse les tendances du marché immobilier. Les réseaux sociaux identifient des biens non publicisés. L'approche directe par courriers personnalisés reste efficace pour contacter des propriétaires motivés. Ces méthodes modernisent la prospection traditionnelle.

Comparatif des stratégies de valorisation immobilière selon les types de biens et les marchés
Type de valorisation	Logements anciens en zone urbaine	Biens atypiques en zone rurale	Locaux commerciaux en centre-ville
Rénovation complète	Augmentation de 20 à 30%	Augmentation de 15 à 25%	Augmentation de 10 à 20%
Home staging	Retour sur investissement de 1 à 5%	Retour sur investissement de 2 à 6%	Retour sur investissement de 1 à 3%
Changement d'usage	Augmentation de 15 à 25%	Augmentation de 30 à 40%	Augmentation de 25 à 50%
Temps d'investissement moyen
Rénovation complète	3 à 6 mois		6 à 9 mois
Home staging	2 à 4 semaines
Changement d'usage	6 à 12 mois

 

Présentation des stratégies de sourcing innovantes pour identifier des biens à fort potentiel avant la concurrence

Les méthodes modernes de sourcing permettent de détecter des biens avant les autres. Les applications dédiées comme Sourcing Immo facilitent la recherche de biens hors marché. Ces outils digitaux donnent un avantage concurrentiel précieux sur les opérations sensibles.

Le data mining immobilier analyse des données pour anticiper les tendances du marché. Les outils d'intelligence artificielle détectent les opportunités cachées. Les partenariats avec des experts locaux permettent d'accéder à des biens non publicisés. Ces stratégies modernisent l'approche traditionnelle du métier.

Comparatif des stratégies de valorisation immobilière selon les types de biens

Adapter sa stratégie de valorisation augmente la rentabilité des opérations. Les logements anciens en ville bénéficient de rénovations ciblées. Les biens atypiques en zone rurale gagnent à être valorisés par un changement d'usage. Les locaux commerciaux en centre-ville s'adaptent à la demande résidentielle.

Étapes concrètes pour lancer son activité de marchand de biens

Le marchand de biens ne vit pas uniquement de belles promesses immobilières et de marges alléchantes. Il vit de préparation solide, de stratégie bien ficelée… et d’un peu de patience. Voici les étapes concrètes (et incontournables) pour vous lancer sereinement dans l’aventure achat-revente :

1. Choisir le bon statut juridique 

Avant même de chercher un bien, il faut définir la structure juridique de votre activité. Non, une SCI ne convient pas forcément à tout. Chaque statut a ses avantages (et ses petits inconvénients) selon votre situation :

• SASU : souplesse, responsabilité limitée et image pro. Parfait pour tester l’activité en solo.

• EURL : version solo de la SARL, plus rigide mais sécurisante.

• SCI : utile pour la gestion patrimoniale, mais pas forcément adaptée à la revente rapide.

• EI (ou micro) : rapide à lancer, mais attention aux risques sur le patrimoine personnel.

Conseil : faites-vous accompagner par un expert-comptable dès le départ. Ça évite les mauvaises surprises... comme payer 45 % d’impôts « sans le vouloir ».

2. Mener une étude de marché locale (non, investir à l’aveugle n’est pas une stratégie)

Se lancer tête baissée, c’est excitant… mais rarement rentable. Il est crucial d’analyser la demande réelle dans la zone ciblée :

• Quels types de biens se vendent vite ?

• À quel prix ? Quel délai moyen ?

• Quelle est la tension locative ?

• Qui sont les acheteurs ? Primo-accédants ? Investisseurs ? Familles ?

Vous n’avez pas besoin d’une boule de cristal, mais d’outils pour comprendre votre marché cible.

Pensez local, soyez stratégique. Mieux vaut une petite ville en croissance qu’un grand centre saturé.

3. Dénicher vos premiers biens 

C’est le moment de chausser vos bottes de prospection. Votre mission : trouver un bien à potentiel. Autrement dit, un bien mal valorisé, à rénover, à découper, à transformer et à valoriser.

Où chercher ?

• Offres “fatiguées” sur les sites d'annonces immo.

• Enchères publiques (ventes domaniales, judiciaires).

• Biens en indivision ou succession.

• Réseaux d’agents immobiliers… ou petits secrets d’un notaire bavard.

Objectif : acheter sous le prix du marché, tout en gardant une marge suffisante pour les travaux et les imprévus (car oui, il y en aura).

4. Financer sa première opération 

Le nerf de la guerre, c’est le financement. Et non, les banques ne financent pas “les marchands de biens débutants passionnés”. Il va falloir être structuré, crédible et convaincant.

Vos options :

• Crédit professionnel (préparez un dossier en béton armé).

• Apport personnel (minimum 20 à 30 % recommandé).

• Prêt in fine ou financement participatif.

• Apport d’associés ou family office (pour les ambitieux bien entourés).

Astuce : un business plan bien ficelé, avec prévisionnels réalistes, rassure la banque… et vous-même. Oui, un bon tableau Excel peut changer une vie.

5. Ne pas négliger la paperasse (elle vous le fera payer)

Créer une activité de marchand de biens, c’est aussi une affaire de démarches administratives. Voici votre checklist bureaucratique :

• Immatriculation au RCS (activité 4110D)

• Dépôt de statuts et obtention d’un Kbis

• Souscription à une RC Pro (obligatoire, vraiment)

• Ouverture d’un compte pro

• Mise en place d’une comptabilité adaptée (logiciel ou expert-comptable)

Sans oublier : tenir un registre des acquisitions et ventes, déclarer la TVA sur marge (si applicable) et anticiper vos charges sociales. Ce n’est pas sexy, mais c’est votre bouclier fiscal et juridique.

Conseils pratiques et perspectives d'évolution pour les marchands de biens

Erreurs à éviter pour les débutants

Les erreurs typiques incluent la surestimation de la revente, la sous-estimation des travaux et la précipitation dans l'achat. Ces fautes réduisent les marges ou provoquent des déficits. Un accompagnement peut éviter ces écueils.

La sous-estimation des coûts de travaux reste la faute la plus coûteuse. Des malfaçons cachées ou des contraintes réglementaires imprévues émergent souvent. Une marge de sécurité de 10% du budget global est recommandée. Ces imprévus financiers fragiliseront un projet mal préparé.

Évaluer correctement un bien nécessite des données comparables récentes. La marge de négociation moyenne atteint 7,5% en 2025. Acheter trop cher diminue la marge. Une expertise objective aide à éviter les surestimations.

Les risques s'atténuent avec un capital de précaution. Ce fonds couvre les imprévus. Pour des débuts en douceur, privilégier les opérations de faible montant. Un accompagnement expert sécurise les premières transactions.

Tendances et évolution du métier

Le métier s'adapte aux tendances immobilières. Les biens atypiques attirent les acheteurs. Les marchands spécialisés dans l'éco-rénovation ou le coliving capitalisent sur des marchés porteurs.

Les outils numériques transforment la profession. La réalité virtuelle facilite la valorisation des biens. L'intelligence artificielle améliore la prospection. Les données massives anticipent les tendances du marché immobilier. Ces technologies accroissent l'efficacité.

L'évolution vers la promotion immobilière s'ouvre aux marchands expérimentés. La construction neuve exige de nouvelles compétences. Certains se spécialisent dans les immeubles ou les biens atypiques. Le réseautage professionnel ouvre des perspectives inédites.

La formation est le levier clé pour maîtriser l'achat-revente immobilière : comprendre le marché, optimiser sa stratégie juridique et saisir les niches rentables de 2025. En structurant son projet avec des compétences solides et un réseau pertinent, chaque opération devient une opportunité de croissance. Agir maintenant, c'est capitaliser sur un secteur en mutation et construire un revenu durable. Le métier de marchand de biens, bien encadré, reste l'un des meilleurs leviers d'investissement immobilier.

FAQ sur le métier de marchand de biens (2025)

Parce qu’on ne devient pas marchand de biens du jour au lendemain (et encore moins sans se poser 1 001 questions), voici des réponses claires, concrètes et sans jargon inutile aux interrogations les plus fréquentes.

Peut-on devenir marchand de biens sans apport ?

Oui, mais… ce n’est pas le scénario le plus simple.
En théorie, vous pouvez négocier un financement à 100 % si votre dossier est béton, votre projet crédible et la banque de bonne humeur. En pratique, les établissements financiers demandent souvent un apport de 10 à 30 %, surtout pour une première opération.

Astuce : commencez petit, soyez malin (décote, succession, enchère), et privilégiez une opération à faible mise de départ pour bâtir votre crédibilité.

Quelle est la différence entre un marchand de biens et un agent immobilier ?

Un agent immobilier met en relation vendeurs et acheteurs. Il touche une commission, mais n’achète jamais le bien lui-même (sauf exception).
Un marchand de biens, lui, achète pour revendre. Il prend le risque… et récupère la marge (quand tout se passe bien).

En résumé :

• Agent immobilier : intermédiaire rémunéré

• Marchand de biens : acheteur-revendeur professionnel

Les deux peuvent collaborer, mais ce sont deux métiers distincts.

Peut-on vivre de cette activité en province ?

Absolument. Et même parfois mieux qu’en zone tendue.
Pourquoi ? Parce que les prix d’achat sont plus bas, la marge est souvent plus intéressante, et la concurrence moins féroce. Le tout, c’est d’identifier une demande locale réelle (étudiants, jeunes ménages, investisseurs locatifs…).

Attention toutefois à bien maîtriser votre marché local : ce qui fonctionne à Lille ou Marseille ne fonctionne pas toujours à Vichy ou Périgueux.

Quelle fiscalité s’applique en cas de revente rapide ?

En tant que marchand de biens, vous êtes fiscalisé comme une entreprise commerciale, et non comme un particulier.

En cas de revente rapide :

• Vous êtes soumis à la TVA sur marge (sous conditions).

• Les bénéfices sont imposés à l’IS ou à l’IR, selon votre statut juridique.

• Les exonérations classiques (résidence principale, LMNP...) ne s’appliquent pas.

Mieux vaut bien structurer votre activité dès le départ avec un fiscaliste ou un comptable spécialisé.

Quelles sont les erreurs à éviter pour sa première opération ?

La première opération… celle qui coûte souvent plus que prévu. Voici le top 5 des erreurs classiques à éviter :

1. Surestimer la revente : non, ce bien "a fort potentiel" ne partira pas à +40 % en 2 mois.

2. Sous-estimer les travaux : la réalité du chantier, c’est toujours +20 % en budget et +3 semaines de délai.

3. Mal choisir son bien : un mauvais emplacement ne se rattrape pas, même avec une cuisine neuve.

4. Mal anticiper la fiscalité : un oubli de TVA ou une mauvaise déclaration peut grignoter toute votre marge.

5. Se précipiter sans réseau ni accompagnement : vous n’avez pas à tout faire seul (surtout au début).

La règle d’or ? Préparez, entourez-vous, et testez petit avant de rêver grand.