Fiscalité des revenus locatifs pour un expatrié non résident

Fiscalité des revenus locatifs lorsqu'on est expatrié ou non-résident : quel statut ?

L'immobilier locatif est un incroyable support d'investissement. Grâce à l'immobilier, vous pourrez vous créer un patrimoine ou le développer,  mettre en place des revenus passifs, vous constituer une retraite, sécurisez l'avenir de votre famille. Mais tout ira plus vite si vous optimisez les différentes étapes du projet : bien acheter, bien louer et... choisir le bon régime fiscal.

Le type de location, vide ou meublée, conditionne le régime fiscal 

Il existe deux régimes fiscaux pour la location et les revenus qu'ils génèrent. Ainsi la location vide génère des revenus fonciers, et la location meublée génère des revenus BIC (bénéfices industriels et commerciaux).
A ce titre, les revenus meublés doivent être déclarés dans le formulaire complémentaire 2042C (cadre 5 - rubrique B) lorsque vous êtes résident fiscal français. Après départ ou si vous êtes déjà à l'étranger, les revenus seront à reporter à la rubrique 5 sur la déclaration 2042 NR.

Le régime le plus intéressant pour l'investisseur est la location meublée. On parle alors de LMNP ou "loueur meublé non professionnel". Le régime LMNP réel permet à l'investisseur de procéder à des amortissement et de passer toutes les dépenses (charges de copropriété, taxe foncière, frais de gestion, frais d'agence, notaire) en déficit. Pour faire simple, l'investisseur verra sa base de revenus locatifs imposable ramenée à 0€ pendant une dizaine d'années. Cela représente un énorme avantage puisque vous pourrez allouer 100% des revenus locatifs au remboursement du crédit ou à l'augmentation de votre épargne.

 

Imposition des français résidents et des non-résidents

Les revenus imposables (donc la part de revenus locatifs après déduction des amortissements et déficits) sera ensuite imposé au taux marginal d'imposition (TMI). Cela signifie que vos revenus locatifs viennent s'ajouter à vos autres revenus, et sont donc imposés dans la tranche la plus haute à laquelle vous êtes soumis. Sauf que si vous êtes non résident... vous n'avez pas de revenus en France.

L'état français appliquera donc une tranche forfaitaire à 20%. Cela vous est nettement favorable puisque les français sont, selon leurs revenus, imposés à 30% ou même 41% au TMI.

Enfin, selon votre pays d'expatriation, il peut exister des conventions fiscales avec la France. Renseignez-vous !

 

Ce qu'il faut retenir en termes de fiscalité immobilière des non-résidents

Si vous souhaitez investir dans l'immobilier, gardez en tête que le régime le plus intéressant (en dehors de l'investissement à travers des sociétés) est le régime LMNP réel. Cela implique de louer en meublé. 

Les dépenses que vous ferez en lien avec le projet seront soit déductibles en déficit direct (frais de notaire, frais d'agence, nos frais, charges de copropriété, intérêts d'emprunt), soit amortissables (montant du bien, travaux, meubles). Ce régime vous permettra de ne pas payer d'impôts sur les revenus locatifs pendant environ 10 ans, et de bénéficierd d'un excellent rendement locatif. 

Pensez à utiliser l'effet de levier du crédit pour votre projet. Il est tout à fait possible d'emprunter dans une banque française quand on est non-résident.

Enfin si vous êtes intéressé(e) par l'investissement locatif en France, contactez-nous pour parler de votre projet. Découvrez pourquoi plus de 200 français expatriés ont sauté le pas et décidé d'investir en France avec nous. 

photo du rédacteur
  • Manuel RAVIER
  • Président, Investissement-Locatif.com

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