Tout savoir sur la fiscalité d'une colocation meublée

Dans le cadre d’un investissement immobilier locatif, la formule tendance actuelle est la colocation meublée. Ce projet renvoie à la location d’un même logement par plusieurs locataires (colocataires) devenant leur résidence principale. Combiner le concept de colocation à celui de la location meublée permet au propriétaire bailleur de jouer sur deux tableaux. En d’autres termes, il optimise le rendement et réduit la fiscalité de ses revenus locatifs. D’un côté, un logement partagé permet de sectionner le loyer entre plusieurs locataires. Chaque occupant assume sa quote-part de loyer pour sa chambre et profite des espaces communs. D’un autre côté, la colocation meublée constitue une bonne parade pour se protéger des impayés de loyer et des vacances locatives. Découvrez ci-dessous les informations indispensables sur la fiscalité de ce type d’investissement immobilier.

Fiscalité sur le statut LMNP 

La colocation renvoie à un investissement locatif comme les autres et implique ainsi le paiement des impôts sur les loyers perçus. Cependant, les bailleurs peuvent profiter des avantages fiscaux s’ils misent sur le statut LMNP (Location meublée non professionnelle).

Le régime micro-BIC

Pour œuvrer dans le cadre du LMNP, le propriétaire ne doit pas faire de la location sa source de revenus primaire. Il a également l’obligation de confier la gestion de son bien à un gestionnaire via un contrat de bail de 9 ans. L’activité de loueur en meublé non professionnel exige un enregistrement auprès du RCS ou Registre du commerce et des sociétés. En effet, le propriétaire doit déclarer ses revenus locatifs comme des BIC (Bénéfices industriels et commerciaux).

Le régime micro-BIC est l’un des deux systèmes d’imposition appliqués aux BIC. Pour pouvoir y être assujetti, l’investisseur ne doit pas dépasser le seuil de loyer de 72 600 euros, car le pourcentage clé de ce régime se fixe à 50 %. En effet, il jouit d’un abattement de 50 % sur ses revenus imposables et réduit ainsi sa charge fiscale de moitié. L’alternative fiscale micro-BIC s’avère donc idéale si jamais l’ensemble des charges déductibles du propriétaire n’atteint pas cette proportion.

Pour la déclaration du montant brut des revenus locatifs encaissés, le détenteur de l’habitat meublé mis en location peut se rendre directement sur le site Internet des impôts. Aussi, il peut aller dans la case correspondante du formulaire n^o 2042. À noter que le régime micro-BIC concerne le revenu issu de la location en dessous de 32 600 €/an.

Le régime réel simplifié

Le régime réel simplifié est adapté pour tous les niveaux de revenu jusqu’à 236 000 euros. Au-delà de ce montant, le propriétaire doit se tourner vers le régime réel normal. Dans un régime réel simplifié, il faut prendre en compte les charges du propriétaire et déduire le montant total aux revenus locatifs imposables. En outre, le principe d’amortissement peut également s’appliquer sur une durée de 30 à 100 ans. Cet avantage fiscal concerne les dépenses liées aux travaux de gros œuvres effectués dans le logement.

À titre indicatif, ici, l’abattement n’est pas fixe contrairement au système micro-BIC et le revenu locatif annuel ne doit pas dépasser 32 600 €. D’après tout cela, il s’avère possible que l’assiette fiscale soit complètement effacée avec le régime réel simplifié. Toutefois, il faut éviter le déficit, car dans le cas échéant, le trop-perçu sera reporté aux années suivantes, et ce, sans limite de durée.

Pour tirer le maximum de faveurs fiscales avec le régime réel simplifié, le propriétaire doit impérativement déclarer son bien à l’actif en remplissant le formulaire n^o 2050-SD. Aussi, il a l’obligation de garder toutes les factures des dépenses amortissables, comme l’achat de mobilier pour meubler le logement. Pour la déclaration des revenus nets fonciers, le possesseur de l’habitat meublé en location peut se rendre sur le site Internet des impôts. Une autre alternative vise à remplir le formulaire n^o 2044.

Les charges déductibles

Dès qu’une activité de location démarre, les propriétaires déboursent de l’argent afin d’assurer l’exploitation du bien immobilier. Pour soustraire chacune de ces dépenses sur les revenus locatifs imposables, il convient de présenter des pièces justificatives, précisément des factures. Ci-dessous la liste des dépenses déductibles dans le cadre d’un investissement pour un loueur en meublé non professionnel :

• Charges de copropriété,
• Frais d’agence et de notaire,
• Travaux d’entretien, de réparation et d’amélioration,
• Intérêts de l’emprunt immobilier,
• Impôts locaux,
• Frais de comptabilité.

À noter que cette liste varie en fonction du type et de la situation du bien immobilier en location.

Fiscalité d’un logement étudiant en LMNP

Avec un engagement minimum de 9 ans, la loi Censi-Bouvard se cumule avec le statut LMNP et offre une réduction d'impôts directe sur le revenu, de l’ordre de 11 %. Cette défiscalisation se calcule sur le montant HT (Hors taxe) de l'investissement (frais de notaire compris, mais hors mobilier) et dans la limite d'un plafond de 300 000 € HT .Si le montant de la défiscalisation dépasse l’imposition annuelle du bailleur, il peut le reporter pour un maximum de 6 années.

Dans la location d’un appartement LMNP à un étudiant, il faut se tourner vers le bail meublé étudiant. Comme son nom l’indique, il s’agit d’un contrat de location relativement court et non renouvelable (9 mois) pour un appartement meublé. En outre, le loueur en meublé non professionnel peut adhérer à un Centre de gestion agréé (CGA). Cette association à une mission de prévention fiscale et permet de profiter des 2 avantages fiscaux suivants :

• Non-majoration du bénéfice imposable ;
• Réduction de l’impôt.

En tant que loueur en meublé non professionnel, vous devez joindre un centre de gestion agréé dans les 5 premiers mois de l’année fiscale. Une autre option vise à y adhérer dans les 5 mois qui suivent la date de début d’activité de colocation meublée. En outre, il convient de prévoir entre 150 euros et 250 euros par an pour faire partie d’un centre de gestion agréé.

Propriétaires-colocataires : la  fiscalité en vigueur

Il faut différencier les taxes immobilières payées par le propriétaire et le locataire du logement. Cependant, qui paie quoi ?

La taxe foncière

Dans tous les cas de figure, le propriétaire de l’habitation a la responsabilité de payer la taxe foncière. Il ne peut pas demander à ses locataires (vivant en colocation) de participer à cette dépense.

La taxe d’habitation

Le propriétaire s'acquitte de la taxe d’habitation s’il loue une chambre meublée n’ayant pas une entrée distincte dans son propre logement. À cette charge s’ajoute la contribution à l’audiovisuel public, anciennement appelée redevance audiovisuelle. En revanche, si la chambre louée dispose d’une entrée indépendante, elle peut éventuellement faire l’objet d’une location séparée. En effet, le propriétaire et le locataire seront imposés pour les pièces qu’ils occupent à titre privatif.

La taxe d’enlèvement des ordures ménagères

Le montant de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères s’affiche dans l’avis de taxe foncière, pour les communes concernées. De ce fait, il revient au propriétaire-bailleur de verser la somme due à l’administration fiscale. Cependant, il peut en récupérer une partie auprès de son ou ses colocataires. Cette participation s’effectue de 2 manières, par paiement direct ou en l’intégrant dans les charges.

Exonération d’impôt pour la colocation meublée : les 3 critères à respecter

Le loyer issu de la location d’un logement meublé doit être déclaré et imposé dans la catégorie des BIC. Pour profiter d’une exonération d’impôt, il convient de respecter les 3 conditions suivantes.

Le logement reste la résidence principale du bailleur

L’habitation doit continuer à servir de résidence principale pour le propriétaire qui réduira le nombre de pièces qu’il occupe personnellement. Les chambres louées meublées doivent former un tout indispensable avec l’habitation principale. L’exonération d’impôt n’aura pas lieu si les chambres louées meublées constituent un appartement indépendant de l'habitation principale,

La chambre louée meublée constitue la résidence principale du locataire

La pièce louée meublée doit être la résidence principale du locataire (étudiant par exemple) ou résidence temporaire. Dans ce 2^e cas, il faut que le locataire présente un justificatif de travail saisonnier.

Loyer fixé dans les limites raisonnables

Pour l’année 2022, l’administration fiscale fixe les limites raisonnables du loyer comme suit :

• 192 euros en Île-de-France (contre 191 euros en 2021) ;
• 142 euros dans les autres régions (contre 141 euros en 2021).

Évidemment, l’exonération d’impôt reste conditionnée par le respect de plafonds de loyers inférieurs aux prix du marché. En outre, l’ensemble des loyers perçus ne doit pas excéder la somme du loyer total de l’habitation. De ce fait, il convient de se référer aux loyers équivalents pratiqués aux alentours du bien immobilier meublé mis en location. Un habitat meublé proposé en colocation avec une mensualité locative trop élevée aura des difficultés à trouver un locataire.  

Colocation meublée : les types de contrats de bail

La loi Alur précise que le principe de caution et de solidarité entre les colocataires diffère en fonction du type de contrat de bail.

Bail unique

Dans un bail unique, les colocataires signent un seul et même contrat et ont les mêmes obligations vis-à-vis du bailleur. Aussi, le loyer est fixe pour l’ensemble des occupants et la gestion de la location s’avère simple. Pour cause, il n’existe qu’un seul état des lieux à réaliser et une seule quittance de loyer à envoyer chaque mois. Dans un contrat de bail unique, l’intégralité du dépôt de garantie initial est gardée jusqu'au départ du dernier colocataire.

Bail individuel

Dans le cadre d’un bail individuel, chaque occupant signe un contrat à titre individuel et jouit d’une grande flexibilité dans la location. En d’autres termes, les colocataires n’ont pas besoin d’entrer simultanément dans l’habitation et se connaître. Lors du départ d’un des locataires, nul besoin de signer un avenant ou un nouveau bail. En outre, les loyers seront perçus séparément.

Fiscalité sur la SCI (Société civile immobilière) de colocation meublée

Selon l’alinéa 4 de l’article L 110-1 du Code de Commerce, la colocation meublée renvoie à une activité commerciale. La loi, particulièrement l’article 206, § 2 du Code général des Impôts, impose à la SCI d’abandonner le régime fiscal de l’impôt sur le revenu (IR). Par contre, cette même loi l’oblige à adopter le système d’impôt sur les sociétés (IS).

Afin de conserver le mode d’impôt sur le revenu (IR), la SCI doit remplir les deux critères suivants :

• La somme du revenu foncier hors taxe issu de la colocation meublée reste inférieure à 10 % du revenu global de la SCI. Le dépassement occasionnel de ce seuil n’affecte pas le système fiscal de l’impôt sur le revenu ;
• La colocation meublée au titre d’activité secondaire est appréciée selon la fréquence et la durée des colocations.

Si ces conditions ne sont pas remplies, la SCI deviendra assujettie à l’impôt sur les sociétés pour l’ensemble de ses bénéfices.