Immeuble de rapport Lille

Les prévisions de rendement immobilier varient en fonction de la taille de votre investissement. En d’autres termes, si vous souhaitez des revenus conséquents, vous devez vous engager dans l’acquisition d’un immeuble entier au lieu d’un simple appartement. La ville de Lille est un endroit favorable pour l’atteinte de cet objectif. En effet, la ville toute entière et certaines villes à proximité comme Hellemmes, à l’Est, regorgent d’atouts pour l’acquisition ou la vente d’un immeuble de rapport.

Pourquoi choisir d’investir dans un immeuble de rapport à Lille ?

L’objectif à terme consiste à générer des bénéfices, et donc une fructification positive des finances avec le temps. Mais avant d’en arriver aux bonnes récoltes, il faut d’abord choisir la voie à emprunter. Depuis de nombreuses années, le secteur immo constitue un véritable eldorado pour tous ceux qui s’intéressent à l’investissement. Organisme financier, agence immobilière, entreprise ou même particulier, tout le monde a compris l’envergure de ce marché immobilier en perpétuelle évolution, et toujours en courbe stable, lorsqu’elle n’est pas croissante.

Un immeuble de rapport comprend plusieurs appartements ou locaux, et donc de nombreuses possibilités de logements et d’appartements en perspective. Le terme rapport devient aujourd’hui synonyme de locatif. Autrement dit, vous devez désormais comprendre que lorsqu’une agence immobilière vous parle d’immeuble de rapport, il s’agit d’un bâtiment ou d’un immobilier destiné à des fins de location, et pour lequel l’ensemble des revenus se compose par les loyers. À terme, vous avez la possibilité de procéder à une vente, en fonction de vos priorités futures.

immeuble de rapport lille

Immeuble de rapport à Lille : ce que vous devez savoir avant d'investir

Dans tous les cas, la finalité dans l’achat d’un immeuble de rapport consiste à trouver de la rentabilité, comme dans tout investissement. Seulement, cette opération nécessite initialement la mise en jeu d’une certaine somme financière, pour l’acquisition. Les autres dépenses concernent non seulement les immeubles eux-mêmes, mais également toutes les procédures qui s’y rapportent : remboursement de prêts, assurances, et surtout les travaux à effectuer. Sachant que la meilleure rentabilité s’obtient en acquérant le bien à faible coût, dans l’ancien, nécessitant des travaux.

La région du Nord, notamment la ville de Lille est un choix judicieux pour votre investissement. Dans cette zone en effet, ce type de bâtiment a surtout été créés en période d’après-guerre. De la commune d’Hellemmes, à l’est jusqu’à Lille centre et en passant par les divers autres quartiers du vieux-lille, vous vous retrouvez devant de nombreuses options de placement. Si vous misez sur un rendement locatif élevé, vous y trouverez un large choix de logements anciens. En travaillant bien en collaboration avec une société de rénovation professionnelle, vous pourrez en tirer un immeuble de rapport à haut rendement, avec plusieurs lots aux normes et respirant le neuf.

Enfin, pour compléter les connaissances sur l’immeuble de rapport à Lille, vous devez également vous renseigner sur les détails des différents biens en vente sur le marché. Vérifiez les spécificités de chaque appartement qui compose l’immeuble, notamment en ce qui concerne la surface. Celle-ci jouera en effet beaucoup dans l’exploitation future de votre immeuble. Par ailleurs, intéressez-vous déjà aussi à l’exploitation que vous envisagez. Assurez-vous de constituer un dossier solide par rapport à votre demande de financement.

Pour vous assurer des revenus immédiats et rassurer la banque pour votre demande de financement, privilégiez un immeuble où les appartements sont déjà occupés.

Si les revenus immédiats ne sont pas prioritaires dans votre projet d’achat, vous pouvez alors opter pour l’acquisition d’un immeuble de rapport vide. Vous pourrez ainsi le remodeler selon les besoins du marché potentiel pour lequel vous le destinez.

Enfin, une autre alternative est possible, qui vous permet de combiner les précédentes : acheter un immeuble de rapport à Lille avec certains appartements occupés, et certains vides. Le seul inconvénient, dans ce cas, concerne les risques que vous pourriez rencontrer par rapport aux occupants, si vous voulez entreprendre des travaux. Lorsque vous avez rassemblé toutes les données relatives au bâtiment qui vous intéresse, vous pouvez passer à l’étape de l’achat.

Investissement locatif à Lille : les avantages

Porter votre choix sur l’acquisition d’un immeuble de rapport à Lille se soutient également par l’impératif d’une véritable réussite qui ne se réalise qu’à long terme. En effet, contrairement à un bien de consommation commun comme les produits de première nécessité, le retour sur investissement se compte en années dans le domaine immobilier. Après l’acquisition et la mise effective sur le marché immobilier, il faut surtout assurer de trouver le bon locataire, qui vous assurera la rentrée d’argent de manière pérenne. Lille étant une ville à haut potentiel scolaire et universitaire, mais aussi reconnue pour son dynamisme en matière de création de sociétés, elle constitue alors un pôle intéressant pour un placement immobilier.

Dans quels quartiers investir dans l’immeuble de rapport à Lille

Lille représente un véritable pôle dynamique, en ce qui concerne l’éducation. Chaque quartier qui la compose ou villes à proximité comme Villeneuve-Ascq ou Tourcoing, Vauban ou Saint André, mais aussi Fives ou Roubaix, entre autres, lui assure un flux permanent détudiants. 

Parmi les facteurs importants à prendre en compte pour votre choix d’investir pour un immeuble de rapport à Lille, y figure sa ligne de métro. Reconnue comme le plus long réseau français en dehors de la capitale, elle s’étale sur une longueur de voies de 45 kilomètres. 60 stations de métro réparties dans toute la zone la segmentent, de Lille centre à Hellemmes Lille ou Nord Lille, sans oublier le quartier du vieux-lille. Ce trajet permet de renforcer la proximité des principaux centres d’activités, notamment les campus universitaires de Lille, les zones commerciales et industrielles, mais aussi les quartiers administratifs et historiques. D’ailleurs, la mobilité de la ville de Lille est renforcée par le passage de l’Eurostar, qui assure les liaisons avec d’autres villes françaises et européennes en quelques heures seulement, à l’exemple du train Lille/Valenciennes dont le trajet s’effectue en une cinquantaine de minutes.

Vous devez également tenir compte d’un autre facteur essentiel : la typologie de client. Pour un immeuble de rapport, la rentabilité se base surtout sur le nombre de biens disponibles. Dans le contexte économique lillois, vous pouvez miser sur des colocations ou des studios, qui répondront parfaitement aux attentes des étudiants. Afin de satisfaire également les jeunes actifs, vous pouvez également proposer à la location des T2 voire T3 pour des jeunes couples. Vous devez prévoir quel type de locataire vous souhaitez pour leur proposer des biens correspondant à leurs attentes

Immeuble de rapport à Lille : une ville estudiantine

Pour la ville de Lille, l’investissement dans un immeuble de rapport vous ouvre la possibilité à deux types de clients potentiels. Le premier se caractérise par les étudiants. Connaissant la réputation de cette ville en matière de nombre de campus universitaires, de facultés et d’autres centres de formations spécialisées, vous tenez d’ores et déjà un débouché pour votre projet de location. Les offres en matière de studio et d’appartement pour étudiants sont toujours inférieures à la demande, et vous pouvez alors vous assurer de trouver preneur pour chaque appartement et pour chaque studio.

La seconde catégorie de clients potentiels est les jeunes employés ou nouveaux cadres d’entreprise, en déplacement temporaire ou en affectation permanente. Vous pouvez au passage proposer l’exclusivité de vos appartements en lots auprès d’une entreprise spécifique.

Mise en location d’un immeuble de rapport à Lille : les étapes essentielles

Convaincu par Lille, vous pouvez procéder au démarrage de votre projet. La première étape consiste à consulter les annonces de biens à vendre, qui pourraient correspondre à vos besoins. Pour vous faciliter la tâche, une agence professionnelle peut vous aider en ce sens, dans l’objectif de vous faire gagner du temps. En tant que spécialiste du monde immobilier dans la région Hauts-de-Seine, elle saura vous conseiller sur les meilleures offres à prioriser par rapport à vos attentes pour votre investissement.

Le premier critère à remplir concerne la catégorie de clients pour lequel vous destinez votre immeuble de rapport. Ville étudiante par excellence, vous devez alors orienter votre investissement locatif en faveur des personnes concernées par la sphère de l’éducation. Les étudiants se placent en priorité, mais aussi le corps enseignant ou les responsables de formation, résidents ou de passage. Depuis quelques années, l’explosion du nombre d’universités et de grandes écoles dans la ville de Lille favorise le flux de plus en plus important d’étudiants, ce qui constitue pour votre projet une première assurance de rentabilité.

En parallèle à ce premier paramètre à considérer, vous devez également prendre en compte un point essentiel pour avancer dans votre investissement : le choix de l’emplacement. Il est évident que vous devrez oublier la petite maison mitoyenne en faveur d’un appartement ou, en ce qui concerne votre projet, un immeuble de rapport.

À Lille, les quartiers les plus réputés et qui assurent une bonne rentabilité locative se situent essentiellement dans le vieux-lille, grâce à la présence de l’IAE (Institut des Administrations et des Entreprises) et de Science Po Lille. Vous pouvez aussi porter votre choix sur le quartier de Moulins, qui abrite la faculté de Droit. Lille nord devient aussi un pôle intéressant, avec la dernière ouverture du Collège Doctoral Européen, de l’université Lille Nord de France. En alternative, vous pouvez éventuellement opter pour Hellemmes, à l’est, si vous vous orientez plus dans un objectif commercial destiné aux jeunes cadres dynamiques employés dans une société. Avec le grand nombre d’entreprises implantées à Hellemmes Lille, vous disposez d’un emplacement de choix pour la recherche d’un immeuble de rapport en vente, avec parking au besoin.

Pour résumer, vous devez vous assurer que le genre de bien dans lequel vous souhaitez investir coïncide bien avec la demande existant dans le quartier de votre choix. 

Les conditions d’un immeuble de rapport pour étudiants à Lille

Pour répondre à la demande de location toujours croissante, l’immeuble de rapport reste le meilleur choix. Les annonces peuvent être nombreuses, néanmoins vous devez définir vos priorités en fonction de votre objectif. Un bâtiment comprenant le maximum d’appartements reste l’idéal, pour une quantité importante d’offres à promouvoir au moment de publier votre propre annonce, et pour rentabiliser chaque étage. À part la nature du bien et sa localisation géographique, vous devez également trancher entre l’état du bien immo que vous allez acquérir. Pour un objectif de rentabilité maximale, vous gagnerez plus à investir dans l’ancien.

Pour rappel, dans le lexique immo, ancien désigne tout appartement, immeuble ou simple maison qui a déjà servi, peu importe l’état dans lequel vous le reprenez. Dans ces conditions, vous pouvez donc vous retrouver avec un bâtiment qui sort tout juste d’un retour d’investissement (le propriétaire le met en vente après avoir récupéré ce qu’il a investi), donc âgé entre six et quinze à vingt ans, peut-être avec parking et autres commodités à proximité. Vous pouvez également obtenir un immeuble de cinquante ans ou plus, dans un état allant de correct à lamentable. 

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Comment assurer le rendement locatif d’un immeuble de rapport à Lille ?

Cette ville en effervescence perpétuelle constitue naturellement un berceau d’investissement locatif à haut rendement. Mais pour mettre toutes les chances de votre côté, notamment si vous ciblez la clientèle étudiante, vous devez respecter quelques règles. Pour une bonne rentabilité, la stratégie à adopter consiste à trouver un prix d'acquisition faible.Vous pourrez alors effectuer des travaux, pour lesquels vous bénéficierez de divers avantages, notamment en termes de charges fiscales. En fonction du régime fiscal que vous choisissez, vous pouvez bénéficier d'un abbatement des charges et d'une exonération d'impôt pendant 10 ans. Vous pouvez par ailleurs profiter de l’expertise d’une agence professionnelle pour la remise en état totale de votre nouvelle acquisition. L’achat d’un bien immobilier ancien en vaut effectivement la peine. L’essentiel est qu’il réponde à tous les critères requis : localisation idéale, proximité des commodités essentielles, clients potentiels en grand nombre (dans le cas de votre projet, un grand nombre d’étudiants). En ce qui concerne Lille en particulier, l’existence d’une ligne de métro qui dessert toutes les parties de la ville de Lille et ses alentours, en plus de la présence de l’Eurostar, assure un flux migratoire toujours à un niveau élevé.

Investissement avantageux dans l’immobilier de rapport à Lille

Par rapport aux travaux en eux-mêmes, choisir un immeuble ou maison en mauvais état vous permet de tout remettre à zéro, pour pouvoir réaménager chaque étage en fonction de vos objectifs. Vous pouvez par exemple gagner en surface en décidant d’abattre des murs et de déplacer des cloisons. Vous pouvez aussi, transformer un espace ouvert en deux ou trois studios de 18 à 20 mètres carrés, avec les différentes espaces nécessaires : salle de bain, espace cuisine... Un bon architecte pourra vous conseiller sur l’aménagement idéal pour apporter à toutes les pièces de chaque appartement, les atouts nécessaires pour permettre à chaque locataire de satisfaire ses besoins. Les conditions de mise aux normes, en termes d’isolation et de performance énergétique notamment, doivent être prévues dans vos travaux de rénovation ou de transformation de l’immeuble. Par ailleurs, après avoir gagné quelques mètres carrés de plus sur la surface totale de votre immeuble de rapport à Lille, la décoration après les travaux doit correspondre à la tendance du moment. Après toutes ces étapes, vous constaterez le niveau de rendement de votre investissement à Lille, au moment où vous fixerez le montant du loyer, que vous pourrez alors proposer à la fourchette haute du marché. En payant le minimum à l’achat et en investissant le nécessaire en travaux, vous pouvez vous assurer d’un coquet pourcentage de rendement locatif de votre immeuble de rapport.

Pour finir, lorsque viendra le moment de la vente de votre immeuble de rapport, si vous décidez de ne plus garder le bien comme patrimoine, les travaux effectués ainsi que l’aménagement de l’immeuble de rapport Lille apporteront une plus-value sur le prix final de vente.

photo du rédacteur
  • Mickael ZONTA
  • Président, Investissement-Locatif.com

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