Simulation relance logement 2026 : loyers et impôt

Le dispositif Relance logement, aussi appelé dispositif Jeanbrun, permet à un particulier qui achète un logement pour le louer de déduire une partie du prix du bien et des charges de ses revenus locatifs, sous conditions. Le cadre annoncé prévoit un engagement de location nue pendant 9 ans, dans un immeuble collectif, avec un plafond de loyers selon le niveau de location choisi.

L’intérêt réel d’une simulation, c’est de voir tout de suite si le projet tient. Le dispositif permet d’aller jusqu’à 12 000 € d’amortissement par an et jusqu’à 10 700 € de déduction sur les autres revenus en cas de déficit foncier, mais seulement si le bien respecte les règles du dispositif. En clair, il faut vérifier le prix d’achat, le loyer local, les charges et la fiscalité avant de se lancer.

Source : service-public.gouv.fr

 

À quoi sert une simulation Relance logement ?

Une simulation sert à savoir si un projet locatif tient vraiment avant d’acheter. Le dispositif permet, sous conditions, de déduire une partie du prix du bien et des charges, avec jusqu’à 12 000 € d’amortissement par an et jusqu’à 10 700 € de déduction sur les autres revenus dans certains cas.

Vérifier la rentabilité avant l’achat

Le but n’est pas de regarder seulement l’avantage fiscal. Il faut aussi comparer le loyer de marché local, le niveau de loyer imposé par le dispositif, les charges et la durée de location de 9 ans. Une simulation bien faite montre tout de suite si le gain fiscal compense la baisse éventuelle de loyer.

Mesurer l’effet sur vos impôts

Le dispositif vise les revenus fonciers et peut aussi créer un déficit foncier, avec une déduction possible jusqu’à 10 700 € sur les autres revenus selon les règles annoncées. C’est ce point qui intéresse le plus les investisseurs : combien d’impôt en moins, et sur quelle base réelle.

Identifier le bon niveau de loyer

La simulation sert aussi à choisir entre loyer intermédiaire, social ou très social. Plus le loyer est encadré, plus l’avantage fiscal annoncé est fort, mais la rentabilité locative peut baisser selon la zone.

Qui peut bénéficier du dispositif Jeanbrun ?

Le dispositif vise les particuliers qui achètent un logement pour le louer en location nue, en immeuble collectif, avec une mise en location comme résidence principale pendant au moins 9 ans. Le bien peut être neuf ou ancien, mais dans l’ancien il faut engager au moins 30% du prix du bien en travaux d’amélioration.

Les biens concernés

La loi retient les appartements en immeuble collectif. La maison individuelle est exclue, ce qui ferme la porte à une partie des projets locatifs classiques. Le logement doit aussi être non meublé et mis en location dans les 12 mois suivant l’achèvement ou l’achat, selon le cas.

Les conditions de location

Le bien doit rester loué pendant 9 ans comme résidence principale, avec un plafond de loyer selon la catégorie du logement : intermédiaire, social ou très social. La location à un membre proche de la famille est interdite.

La période d’achat

Le dispositif s’applique aux logements acquis entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028. C’est donc un cadre limité dans le temps, prévu pour relancer l’offre locative privée.

Comment fonctionne l’avantage fiscal en pratique ?

Le mécanisme est simple : le bailleur déduit de ses revenus locatifs une partie du prix d’achat du bien et toutes les charges liées à la location, comme les travaux, les intérêts d’emprunt et la taxe foncière. Le dispositif va jusqu’à 12 000 € d’amortissement par an, et jusqu’à 10 700 € de déficit foncier imputable sur les autres revenus dans certaines situations.

Ce qui entre dans le calcul

La base de calcul repose sur le prix du logement et sur les charges réelles. Cela vise les revenus fonciers, pas l’impôt sur le revenu directement. En pratique, le gain dépend du niveau de loyer retenu, du montant des travaux et de la place du bien dans le plafond annuel annoncé.

Le plafond annuel à retenir

Le plafond de 12 000 € s’applique quand au moins 50% des revenus concernés relèvent du logement très social. Si les charges dépassent les loyers, le déficit foncier peut aller jusqu’à 10 700 € sur les autres revenus du foyer fiscal, comme un salaire ou une pension.

Ce que ça change pour le bailleur

Le point à retenir est simple : le dispositif réduit la base imposable, il ne supprime pas toute la fiscalité du projet. Plus le bien est bien placé et plus le loyer de marché local est proche du plafond autorisé, plus le montage devient intéressant.

Source : dispositif-relance-logement-ce-qu-il-faut-retenir

Quels loyers retenir dans une simulation ?

Le niveau de loyer que vous choisissez dans le dispositif conditionne directement le taux d'amortissement et le plafond annuel déductible. C'est le point le plus concret à simuler avant d'acheter.

Les trois niveaux de loyer du dispositif

Le dispositif fixe trois catégories, avec un taux d'amortissement et un plafond annuel différents selon le type de bien :

Niveau de loyer	Taux (neuf)	Taux (ancien rénové)	Plafond annuel
Intermédiaire	3,5%	3%	8 000 €
Social	4,5%	3,5%	10 000 €
Très social	5,5%	4%	12 000 €

 

Loyer plafonné vs loyer de marché : l'arbitrage à faire

La vraie question dans une simulation est celle-ci : est-ce que le loyer de marché local est proche du plafond autorisé ? Si oui, vous perdez peu sur la rentabilité locative tout en profitant de l'avantage fiscal. Si le loyer plafonné est très en dessous du marché, l'effort financier peut peser plus que le gain fiscal.

Un dispositif accessible partout en France

Contrairement au Pinel, le dispositif Jeanbrun ne repose pas sur un zonage géographique. Il s'applique partout en France, ce qui élargit les zones d'investissement possibles, notamment dans des villes moyennes où le loyer de marché est naturellement proche des plafonds sociaux.

 

Exemple de simulation sur 3 profils d'investisseurs

Avant de lancer un projet, voici ce que donne concrètement le dispositif selon trois situations différentes. Les chiffres sont arrondis pour rester lisibles, mais les taux et plafonds sont ceux du cadre légal en vigueur.

Profil 1 - Appartement neuf en loyer intermédiaire

Un investisseur achète un appartement neuf en immeuble collectif à 220 000 €.

• Base amortissable : 80% × 220 000 € = 176 000 €

• Taux applicable (loyer intermédiaire, neuf) : 3,5%

• Amortissement annuel : 176 000 × 3,5% = 6 160 €/an

• Plafond du dispositif : 8 000 €/an, donc la totalité est déductible

Pour un investisseur à 30% de tranche marginale d'imposition, cela représente environ 1 848 € d'économie d'impôt par an, soit près de 16 600 € sur 9 ans.

Ce profil convient à quelqu'un qui veut un loyer proche du marché, avec un effort réduit sur la rentabilité locative.

Profil 2 - Appartement neuf en loyer social

Même bien à 220 000 €, cette fois loué en catégorie sociale.

• Base amortissable : 176 000 €

• Taux (loyer social, neuf) : 4,5%

• Amortissement annuel : 176 000 × 4,5% = 7 920 €/an

• Plafond : 10 000 €/an, donc là aussi la totalité passe

À 30% de TMI : environ 2 376 € d'économie par an, soit 21 400 € sur 9 ans.

La contrepartie est un loyer plus bas que le marché. Ce profil est pertinent si vous investissez dans une zone où l'écart entre loyer social et loyer libre reste limité.

Profil 3 - Ancien rénové avec 30% de travaux

Un investisseur achète un appartement ancien à 180 000 €, avec 60 000 € de travaux (soit 33% du prix, au-dessus du seuil des 30% requis).

• Prix total : 180 000 + 60 000 = 240 000 €

• Base amortissable (80%) : 192 000 €

• Taux (loyer social, ancien) : 3,5%

• Amortissement annuel : 192 000 × 3,5% = 6 720 €/an

Si les charges dépassent les loyers perçus, le déficit foncier peut atteindre jusqu'à 10 700 €, déductibles sur les autres revenus du foyer.

Ce profil est souvent le plus intéressant pour les investisseurs qui rénovent, car les travaux gonflent la base amortissable tout en améliorant la valeur du bien.

Relance logement, Loc'Avantages ou régime réel : que comparer ?

Le dispositif Jeanbrun n'est pas le seul outil à disposition d'un bailleur privé en 2026. Selon le bien, le profil fiscal et les objectifs, d'autres cadres peuvent rester plus adaptés.

Ce que change le Jeanbrun face aux anciens dispositifs

Le Pinel est terminé depuis fin 2024. Le dispositif Jeanbrun le remplace avec une logique différente : là où le Pinel offrait une réduction directe d'impôt sur le revenu, le Jeanbrun agit sur les revenus fonciers via un amortissement annuel. Concrètement, le gain n'est pas immédiat sur la feuille d'imposition, il s'accumule année après année sur la durée d'engagement de 9 ans.

Jeanbrun vs Loc'Avantages

Loc'Avantages repose aussi sur une logique de loyers encadrés avec un avantage fiscal à la clé, mais son mécanisme est différent : il s'agit d'une réduction d'impôt calculée sur les loyers, pas d'un amortissement sur le prix d'achat. Le Jeanbrun devient plus intéressant pour les biens de valeur élevée, car la base amortissable (80% du prix d'achat) monte avec le prix du bien. Loc'Avantages reste pertinent pour un bailleur qui possède déjà un logement et cherche une solution simple sans engagement d'achat.

Jeanbrun vs régime réel classique

Le régime réel permet déjà de déduire toutes les charges réelles de ses revenus fonciers, sans engagement de loyer plafonné. La différence avec le Jeanbrun est nette : le régime réel ne permet pas d'amortir le prix du bien en location nue, alors que c'est précisément le cœur du dispositif Jeanbrun. Le régime réel reste préférable pour un investisseur qui veut garder une flexibilité totale sur son loyer et ne souhaite pas s'engager sur 9 ans.

	Jeanbrun	Loc'Avantages	Régime réel
Type d'avantage	Amortissement sur revenus fonciers	Réduction d'impôt sur les loyers	Déduction des charges réelles
Loyer plafonné	Oui	Oui	Non
Amortissement du bien	Oui (80% du prix)	Non	Non
Engagement locatif	9 ans	Variable	Aucun
Sans zonage	Oui	Non	Non

 

Les limites à vérifier avant de se lancer

Le dispositif ne convient pas à tous les projets. Il impose une location nue, en immeuble collectif, pendant 9 ans, avec un plafond de loyer et sans location à un proche.

La rigidité du cadre

Une fois le dispositif activé, l’engagement est irrévocable pour le bien concerné. Cela veut dire qu’il faut être sûr de son projet dès le départ, car une vente anticipée, un loyer non conforme ou une location hors cadre remet l’avantage fiscal en cause.

Le risque de loyer trop bas

Le vrai point de vigilance reste l’écart entre le loyer de marché local et le plafond imposé. Si le marché permet de louer plus cher, le choix du dispositif réduit la rentabilité brute, même si l’avantage fiscal compense une partie de l’écart. Cette vérification doit se faire ville par ville, avant l’achat.

Les cas qui sortent du cadre

Le dispositif exclut les maisons individuelles, la location meublée et la location dans le cercle familial proche. Il faut aussi respecter le délai de mise en location de 12 mois après l’achèvement ou l’acquisition du bien, selon le cas. Sans respect de ces règles, les déductions sont réintégrées dans les revenus fonciers.

Les points essentiels à retenir

En pratique, la simulation Relance logement sert à vérifier si votre projet locatif reste rentable une fois le loyer plafonné, les charges déduites et l’avantage fiscal intégré. Le dispositif Jeanbrun vise surtout les bailleurs qui acceptent une location nue sur 9 ans, avec un cadre clair et des conditions précises. Si votre bien coche les critères, le calcul peut montrer un vrai gain sur les revenus fonciers et sur l’impôt global.