Dispositif Jeanbrun : les critères d'accès en 2026
Le dispositif Jeanbrun est entré en vigueur le 21 février 2026. Il s'inscrit dans le plan gouvernemental Relance Logement pour produire 50 000 logements supplémentaires dès 2026. Il remplace le Pinel, supprimé fin 2024, avec une logique fiscale entièrement différente : l'amortissement.
Investir dans l'immobilier locatif en 2026, c'est naviguer dans un nouveau paysage fiscal. Le Pinel appartient au passé. Place au dispositif Jeanbrun, officiellement appelé statut du bailleur privé, introduit par l'article 47 de la loi de finances pour 2026 (L. n° 2026-103 du 19 février 2026, JORF n° 0043 du 20 février 2026). Ce mécanisme d'amortissement fiscal annuel, inédit en location nue, vous permet de déduire jusqu'à 12 000 € par an de vos revenus fonciers. Pour en profiter pleinement, encore faut-il connaître précisément les critères d'éligibilité.
Qu'est-ce que le dispositif Jeanbrun ?
Le marché locatif français traverse une crise profonde. Selon la Fédération des Promoteurs Immobiliers, les ventes de logements neufs à des investisseurs particuliers ont chuté de près de 80 % en 2025. Dans ce contexte, le gouvernement a agi vite.
Contexte : l'après-Pinel et la crise de l'offre locative
Le Pinel, disparu le 31 décembre 2024, avait montré ses limites. Trop contraignant géographiquement. Trop dégressif. Trop peu adapté aux réalités du marché. L'offre locative privée a reculé de 15 % en cinq ans selon les chiffres gouvernementaux.
Le ministre de la Ville et du Logement, Vincent Jeanbrun, a porté un nouveau dispositif dans le cadre du plan Relance Logement. L'objectif est clair : produire 2 millions de logements construits d'ici 2030, avec une ambition de 400 000 unités par an.
Un mécanisme d'amortissement fiscal, pas une réduction d'impôt
C'est la différence fondamentale avec le Pinel. Et elle change tout :
- Avec le Pinel, vous obteniez une réduction d'impôt forfaitaire calculée sur le prix d'achat. C'était un avantage direct, lisible, mais dégressif et soumis au plafond des niches fiscales.
- Avec le dispositif Jeanbrun, vous pratiquez un amortissement annuel sur 80 % du prix d'acquisition. Concrètement, vous déduisez chaque année un pourcentage de la valeur du bien de vos revenus fonciers, voire de votre revenu global en cas de déficit.
Ce mécanisme est codifié aux alinéas i) et j) du 1° du I de l'article 31 du Code Général des Impôts (CGI), modifié par l'article 47 de la loi de finances pour 2026.
🏠 En pratique : un appartement neuf acheté 200 000 €, loué en niveau intermédiaire à un taux d'amortissement de 3,5 %, génère 5 600 € de déduction annuelle (200 000 € × 80 % × 3,5 %). Soit une économie d'impôt de 2 643 €/an à une TMI de 30 %.
Quelle durée de validité pour ce dispositif ?
Le dispositif Jeanbrun s'applique aux acquisitions réalisées entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028. C'est une fenêtre de trois ans, pas plus. Une fois votre bien acquis, l'engagement de location court sur 9 ans minimum.
À noter : le doublement du plafond de déficit foncier à 21 400 € (au lieu de 10 700 € en droit commun) n'est valable que jusqu'au 31 décembre 2027 pour les rénovations énergétiques. Si vous envisagez l'ancien rénové, ne tardez pas.
Quels biens immobiliers sont éligibles au dispositif Jeanbrun ?
Tous les logements ne sont pas concernés. Le dispositif cible précisément certains types de biens, avec des conditions strictes. Voici ce qu'il faut retenir.
Le logement neuf en immeuble collectif : la voie principale
La voie royale du dispositif Jeanbrun, c'est le logement neuf en immeuble collectif. Appartement en VEFA, programme neuf livré après le 1er janvier 2026 : ces biens constituent le cœur de cible du dispositif.
Le logement doit se trouver dans un immeuble d'habitation collectif. Les maisons individuelles sont explicitement exclues, même neuves, même en zone tendue. C'est une restriction majeure confirmée par la loi de finances pour 2026.
LES CONSEILS DE MANUEL
Bonne nouvelle pour les acquéreurs de neuf : en pratique, tout programme livré depuis 2026 répond aux critères énergétiques. Le promoteur fournit l'attestation RE2020 et le DPE à la remise des clés. Pas de démarche supplémentaire à effectuer.
L'ancien avec travaux : conditions strictes pour y accéder
L'accès au dispositif dans l'ancien est possible, mais il exige une rénovation lourde. Deux conditions cumulatives s'imposent :
- Des travaux représentant au moins 30 % du prix d'acquisition du logement
- Une performance énergétique atteignant la classe A ou B du DPE après travaux
Ce n'est pas anodin. Pour un bien acheté 150 000 €, cela implique 45 000 € de travaux minimum. Ces travaux doivent satisfaire les critères d'une réhabilitation lourde, tels que définis par les textes d'application du dispositif.
🔑 Point positif : le dispositif est compatible avec MaPrimeRénov', mobilisable en priorité sur les rénovations globales permettant d'atteindre la classe A ou B. Cette aide peut faciliter l'atteinte du seuil des 30 % requis.
Les types de biens exclus du dispositif
Certains biens sont formellement exclus. Voici la liste complète :
- 🏡 Les maisons individuelles, même neuves
- 🏡 Les biens en location meublée (LMNP, LMP)
- 🏡 Les biens destinés à la location saisonnière ou Airbnb
- 🏡 Les logements anciens sans travaux significatifs (ou avec des travaux inférieurs à 30 % du prix d'achat)
- 🏡 Les biens classés D ou inférieur au DPE après rénovation dans l'ancien
- 🏡 Les biens détenus en démembrement de propriété
Les critères techniques et énergétiques à respecter
La performance énergétique est au cœur du dispositif Jeanbrun. Ce n'est pas un détail : c'est une condition sine qua non d'éligibilité. Voici ce que cela implique concrètement.
Normes RE2020 et DPE exigés pour le neuf
Pour le neuf, le logement doit être conforme à la réglementation environnementale RE2020, entrée en vigueur le 1er janvier 2022. Cette norme garantit une performance thermique, acoustique et environnementale élevée. Elle implique notamment une consommation d'énergie primaire maîtrisée et une empreinte carbone réduite à la construction.
En pratique, tous les programmes neufs lancés depuis 2022 y répondent. Le DPE affiché en neuf est systématiquement classe A ou B, ce qui satisfait automatiquement les exigences du dispositif.
Performance énergétique minimale pour l'ancien rénové
Dans l'ancien, la barre est haute. Le bien doit impérativement atteindre la classe A ou B du DPE après réalisation des travaux. Un appartement classé C après rénovation ne sera pas éligible.
Certaines sources mentionnent la classe C comme seuil minimum, les décrets d'application préciseront ce point. Dans tous les cas, l'investisseur doit s'assurer d'un audit énergétique préalable pour estimer le coût des travaux nécessaires à l'atteinte du niveau requis.
Le seuil de travaux à 30 % du prix d'acquisition
Le calcul du seuil de 30 % s'effectue sur le prix d'acquisition du logement seul, hors frais de notaire et hors foncier. C'est un point technique important.
Exemple :
| Paramètre | Montant |
|---|---|
| Prix d'acquisition du bien | 180 000 € |
| Seuil de travaux requis (30 %) | 54 000 € |
| Prix de revient global | 234 000 € |
| Base amortissable (80 %) | 187 200 € |
Ces travaux doivent correspondre à une réhabilitation lourde : isolation thermique, remplacement du système de chauffage, réfection de la toiture, etc. De simples travaux de rafraîchissement ne suffiront pas.
Bénéficier du dispositif Jeanbrun : les conditions liées à la location
Obtenir l'avantage fiscal du dispositif Jeanbrun ne dépend pas uniquement du bien. Il dépend aussi et surtout des conditions dans lesquelles vous le louez. Ces règles sont strictes et non négociables.
L'obligation de louer nu pendant 9 ans minimum
Le logement doit être loué nu (non meublé), à titre de résidence principale du locataire. La location meublée, saisonnière ou de courte durée est formellement exclue.
L'engagement de location est d'une durée minimale de 9 ans, continue. Toute rupture anticipée : vente, reprise pour occupation personnelle... entraîne la réintégration des amortissements déduits dans votre revenu imposable. La sanction fiscale est rétroactive.
🎯 Ce point est vital. Ne signez pas sans avoir vérifié que vous êtes prêt à vous engager sur cette durée. Un bon investissement commence par une vision patrimoniale à long terme.
Les trois niveaux de loyers plafonnés
C'est l'un des mécanismes les plus innovants du dispositif : plus votre loyer est bas, plus votre avantage fiscal est élevé. Trois niveaux sont définis :
| Niveau de loyer | Réduction vs plafond intermédiaire | Taux d'amortissement (neuf) |
|---|---|---|
| Intermédiaire | 0 % (plafond de référence) | 3,5 % |
| Social | - 15 % | 4,5 % |
| Très social | - 30 % | 5,5 % |
Les plafonds de loyers sont fixés par décret, sur le modèle du logement intermédiaire, et varient selon la zone géographique (A bis, A, B1, B2/C). Ils s'expriment hors charges, par m² de surface habitable.
Plafonds de ressources des locataires : qui peut louer votre bien ?
La logique du dispositif Jeanbrun est de loger des ménages aux revenus intermédiaires ou modestes. Votre locataire doit donc respecter des plafonds de ressources fixés par décret, selon la composition du foyer et la zone géographique du bien.
Ces plafonds sont identiques à ceux du logement locatif intermédiaire (LLI) pour le niveau intermédiaire, et s'alignent sur les ressources PLUS ou PLAI pour les niveaux social et très social.
Avant de sélectionner un locataire, vous devrez donc :
- Récupérer son avis d'imposition (N-2)
- Vérifier que ses revenus ne dépassent pas le plafond applicable
- Conserver ce justificatif pendant toute la durée du bail
L'interdiction de louer à un proche ou à un membre du foyer fiscal
Le bien ne peut pas être loué à un membre du foyer fiscal du propriétaire, ni à un parent ou allié jusqu'au second degré (parents, enfants, frères, sœurs). Cette interdiction vise à éviter les optimisations fiscales familiales abusives.
Cette règle s'applique également aux biens détenus via une société à l'IR. Elle est vérifiable à tout moment lors d'un contrôle fiscal.
Accéder au dispositif Jeanbrun : les critères liés à l'investisseur
Le dispositif Jeanbrun n'est pas accessible à tout type de structure d'investissement. Voici les conditions qui vous concernent directement en tant qu'investisseur.
Détention en pleine propriété ou via une société à l'IR
Le dispositif est accessible aux investisseurs détenant le bien :
- En pleine propriété, à titre personnel
- Via une société soumise à l'IR (SCI à l'IR, par exemple)
En revanche, les structures soumises à l'IS (impôt sur les sociétés) sont exclues. De même, le démembrement de propriété (nue-propriété / usufruit) ne permet pas de bénéficier du dispositif. La pleine propriété est une condition sine qua non.
Biens acquis entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028
Le calendrier est strict. Seules les acquisitions intervenues entre le 21 février 2026 (date de publication de la loi au Journal officiel) et le 31 décembre 2028 ouvrent droit au dispositif.
Pour les VEFA, la date retenue est celle de la signature de l'acte authentique chez le notaire, et non la livraison du logement. Pour l'ancien avec travaux, les travaux doivent être achevés dans un délai fixé à compter de l'acquisition (précisé par les décrets d'application).
Dispositif Jeanbrun : taux d'amortissement et plafonds selon le niveau de loyer
Voici le cœur mécanique du dispositif Jeanbrun. Comprendre le barème d'amortissement, c'est comprendre l'avantage fiscal réel que vous allez obtenir.
Amortissement dans le neuf : de 3,5 % à 5,5 % par an
Dans le neuf, le taux s'applique sur 80 % du prix d'acquisition (le terrain n'étant pas amortissable). Voici le barème complet :
| Niveau de loyer | Taux d'amortissement annuel | Exemple sur 200 000 € |
|---|---|---|
| Intermédiaire | 3,5 % | 5 600 €/an |
| Social | 4,5 % | 7 200 €/an |
| Très social | 5,5 % | 8 800 €/an |
Base amortissable : 80 % × 200 000 € = 160 000 €
Amortissement dans l'ancien rénové : de 3 % à 4 % par an
Dans l'ancien avec travaux éligibles, les taux sont légèrement plus modérés. En contrepartie, le dispositif de déficit foncier majoré (jusqu'à 21 400 €/an jusqu'en 2027) compense en partie cet écart.
| Niveau de loyer | Taux d'amortissement annuel | Exemple sur 150 000 € |
|---|---|---|
| Intermédiaire | 3 % | 3 600 €/an |
| Social | 3,5 % | 4 200 €/an |
| Très social | 4 % | 4 800 €/an |
Base amortissable : 80 % × 150 000 € = 120 000 €
Plafonds annuels de déduction : jusqu'à 12 000 €
Le dispositif plafonne la déduction annuelle d'amortissement selon le niveau de loyer pratiqué :
- Loyer intermédiaire : plafond de 8 000 €/an
- Loyer social : plafond de 10 000 €/an
- Loyer très social : plafond de 12 000 €/an
Ces plafonds s'appliquent indépendamment du taux d'amortissement calculé. Si votre amortissement théorique dépasse le plafond, la fraction excédentaire n'est pas perdue : elle peut générer un déficit foncier imputable sur votre revenu global, dans les limites légales de 10 700 € (ou 21 400 € pour l'ancien en rénovation énergétique jusqu'en 2027).
📌 Ce plafonnement de l'amortissement n'entre pas dans le plafond global des niches fiscales de 10 000 €. C'est un avantage considérable pour les investisseurs qui ont déjà consommé leur quota de niches.
Comment intégrer le dispositif Jeanbrun dans votre stratégie d'investissement locatif ?
Connaître les règles est une chose. Savoir en tirer le meilleur parti est une autre. Voici comment aborder intelligemment ce dispositif selon votre profil et vos objectifs.
Quel profil d'investisseur est le mieux placé ?
Le dispositif Jeanbrun est particulièrement adapté aux profils suivants :
- Investisseurs fortement imposés (TMI ≥ 30 %), qui cherchent à réduire leur revenu imposable de façon durable
- Investisseurs patrimoniaux qui visent la capitalisation sur 10-15 ans, pas un effet de levier fiscal à court terme
- Investisseurs déjà au plafond des niches fiscales : le dispositif Jeanbrun n'y entre pas
- Investisseurs souhaitant bénéficier de l'effet levier du crédit : combiné à l'amortissement, le crédit peut générer un cash-flow positif dès les premières années pour les TMI élevées
En revanche, si votre objectif est purement un cash-flow immédiat ou une rentabilité brute maximale, d'autres stratégies peuvent s'avérer plus adaptées.
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Neuf ou ancien rénové : quel choix selon vos objectifs ?
Le choix entre neuf et ancien dépend de plusieurs paramètres :
- Neuf en VEFA : moins risqué techniquement, taux d'amortissement supérieur (jusqu'à 5,5 %), critères énergétiques automatiquement remplis. En contrepartie, le prix d'acquisition est plus élevé et le rendement brut souvent plus modeste.
- Ancien avec travaux : prix d'achat inférieur, potentiel de plus-value plus important, possibilité d'associer MaPrimeRénov' et déficit foncier majoré (21 400 €). En contrepartie, complexité du chantier et risque opérationnel à gérer.
Notre recommandation chez Investissement-Locatif : l'ancien rénové est pertinent pour les investisseurs expérimentés disposant d'une équipe de rénovation fiable. Le neuf en VEFA est plus sécurisé pour les primo-investisseurs.
Simuler la rentabilité nette avant d'acheter
Ne jamais décider sur la base du seul avantage fiscal. La vraie mesure d'un investissement, c'est la rentabilité nette après impôt : loyers encaissés, charges déductibles, amortissement Jeanbrun, fiscalité sur revenus fonciers, et impact à la revente.
Les variables à intégrer obligatoirement dans votre simulation :
- Prix d'acquisition et frais de notaire
- Montant des travaux (dans l'ancien)
- Niveau de loyer retenu (intermédiaire / social / très social)
- Taux d'amortissement applicable
- TMI du foyer fiscal
- Durée de détention prévue
- Vacance locative estimée (moyenne nationale : 7,9 % selon l'INSEE 2024)
Une simulation personnalisée est indispensable. Les décisions prises à l'aveugle coûtent cher.
Le dispositif Jeanbrun est-il fait pour votre projet locatif ?
Le dispositif Jeanbrun n'est pas une solution universelle. C'est un outil puissant, mais conditionnel. Il récompense les investisseurs qui s'engagent sur le long terme, dans des biens de qualité, avec des loyers maîtrisés.
LES CONSEILS DE MANUEL
Si vous êtes fortement imposé, prêt à louer nu pendant 9 ans, et que vous achetez un bien neuf conforme RE2020 ou un ancien rénové atteignant le DPE A ou B, alors le Jeanbrun est fait pour vous. Vous pouvez déduire jusqu'à 12 000 € par an de vos revenus fonciers, en dehors du plafond des niches fiscales.
Si vous cherchez un placement court terme ou un bien en location meublée, d'autres dispositifs seront plus adaptés à votre stratégie.
La fenêtre d'acquisition se ferme au 31 décembre 2028. Et le doublement du déficit foncier en rénovation energétique expire fin 2027. L'urgence n'est pas un argument de vente. Mais les délais, eux, sont réels.
Vous souhaitez vérifier l'éligibilité de votre projet au dispositif Jeanbrun ? Nos experts chez Investissement-Locatif analysent votre situation et vous proposent une simulation personnalisée, gratuitement, sans engagement.
FAQ
Peut-on cumuler le dispositif Jeanbrun avec d'autres avantages fiscaux ?
Oui, sous conditions. Le dispositif Jeanbrun est compatible avec le régime de déduction des déficits fonciers de droit commun. Il peut se combiner avec la déduction des intérêts d'emprunt, des charges de copropriété, de la taxe foncière et des frais de gestion. En revanche, un même bien ne peut pas simultanément bénéficier du Jeanbrun et d'un autre dispositif de défiscalisation immobilière (Denormandie, Malraux, etc.).
Que se passe-t-il si le locataire dépasse les plafonds de ressources en cours de bail ?
Le dépassement des plafonds de ressources par le locataire en cours de bail ne remet pas en cause l'avantage fiscal. Les plafonds sont vérifiés au moment de la signature du bail, et non chaque année. En cas de renouvellement, une nouvelle vérification peut être requise. C'est au propriétaire de s'assurer du respect de ces plafonds lors de chaque nouvelle entrée dans les lieux.
Le dispositif Jeanbrun est-il transmissible en cas de décès du propriétaire ?
En cas de décès de l'investisseur, les héritiers qui recueillent le bien peuvent, sous certaines conditions, poursuivre l'engagement locatif et conserver le bénéfice du dispositif jusqu'à son terme. Cette transmission de l'engagement est prévue par les textes d'application. Elle nécessite que les héritiers respectent les conditions de location initiales. Consultez un notaire pour sécuriser ce point dans votre planification successorale.
Peut-on investir en Jeanbrun sans apport personnel ?
Oui. Le dispositif ne conditionne pas l'avantage fiscal à l'existence d'un apport. L'achat à 100 % à crédit est possible, et même recommandé pour maximiser l'effet de levier. Les intérêts d'emprunt restent déductibles des revenus fonciers. Certains investisseurs en TMI élevée obtiennent un autofinancement quasi-total du projet grâce à la combinaison loyers + amortissement + déduction des charges. Une simulation détaillée avec votre banque et votre conseiller est indispensable.
Comment déclarer l'amortissement Jeanbrun dans sa déclaration de revenus ?
L'amortissement Jeanbrun se déclare dans la déclaration des revenus fonciers, formulaire 2044 (régime réel). Une ligne dédiée est prévue pour l'amortissement au titre du statut du bailleur privé. La convention signée avec l'ANAH doit être jointe à votre première déclaration. En cas de déficit, l'imputation sur le revenu global s'opère sur la déclaration principale (formulaire 2042). Il est fortement recommandé de se faire accompagner par un expert-comptable ou un conseiller en gestion de patrimoine pour cette première déclaration.
