Zones éligibles Relance logement : où investir en 2026 ?

Le dispositif Relance logement (Jeanbrun) est applicable partout en France, sans restriction de zone géographique. Zones A, B et C sont toutes éligibles. La seule condition : investir dans un immeuble collectif (appartement), neuf ou ancien rénové, entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028.

L'investissement locatif entre dans une nouvelle ère. Depuis le 21 février 2026, le dispositif Relance logement aussi appelé dispositif Jeanbrun remplace définitivement le Pinel, disparu le 31 décembre 2024. Ce nouveau cadre fiscal change les règles du jeu : plus de zonage restrictif, un mécanisme d'amortissement innovant et une liberté de choix géographique inédite. Mais cette liberté oblige à être plus stratégique que jamais. Voici comment en tirer le meilleur parti.

Ce que change le dispositif Relance logement pour les investisseurs en 2026

Pendant plus de dix ans, le Pinel a orienté les investisseurs vers les mêmes grandes métropoles. Le dispositif Relance logement, lui, rompt avec cette logique. Il redonne aux investisseurs une vraie liberté de choix, à condition de la manier avec méthode.

Un successeur du Pinel aux règles fondamentalement différentes

Le Pinel offrait une réduction d'impôt directe, plafonnée à 63 000 € sur 12 ans. Simple à comprendre, mais rigide et concentré sur les zones tendues.

Le dispositif Relance logement fonctionne autrement. Inscrit à l'article 47 de la loi n° 2026-103 du 19 février 2026 (consultable sur Légifrance), il introduit un mécanisme d'amortissement fiscal. Chaque année, vous déduisez une fraction du prix d'achat de vos revenus fonciers, comme une entreprise amortit un équipement.

Le décret d'application a précisé une entrée en vigueur dès le 21 février 2026. La fenêtre d'acquisition s'étend jusqu'au 31 décembre 2028 (art. 47-IV de la LF 2026).

Autre rupture majeure : le dispositif est ouvert à tous les territoires français, y compris l'Outre-mer, sans condition de zonage à l'entrée. C'est une révolution pour les investisseurs habitués à chercher uniquement en zones A et B1.

Amortissement, déficit foncier, plafonds de loyers : les mécanismes clés

Avant de choisir votre ville, maîtrisez les trois leviers fiscaux du dispositif. L'amortissement se calcule sur 80 % du prix d'acquisition hors foncier. Les taux varient selon le niveau de loyer pratiqué :

Catégorie de location	Décote vs marché	Taux d'amortissement/an	Plafond annuel
Loyer intermédiaire (LLI)	~15 %	3,5 %	8 000 €
Loyer social (Loc2)	~30 %	4,5 %	10 000 €
Loyer très social (Loc3)	~40 %	5,5 %	12 000 €

 

Source : BOI-BAREME-000017 (mise à jour 10/03/2026) - plafonds loyer Jeanbrun

 

Le déficit foncier entre en jeu quand amortissement + charges dépassent les loyers perçus. Ce déficit s'impute sur le revenu global dans la limite de 10 700 €/an (CGI, art. 156). L'économie d'impôt est immédiate et réelle.

Exemple chiffré : Investisseur avec un TMI de 41 %, achat d'un logement neuf à 250 000 € en zone B1, location sociale.

• Loyers nets perçus : +7 200 €/an
• Amortissement annuel (4,5 % × 200 000 € de base amortissable) : -9 000 €
• Déficit foncier imputable : -1 800 €
• Économie sur revenu global (41 %) : +738 €/an
• Sur 9 ans, l'économie cumulée dépasse 6 600 €, hors effet des charges déductibles classiques.

 

Les plafonds de loyers restent calculés selon les zones Abis, A, B1, B2 et C, fixés par arrêté du 6 janvier 2026 (JO du 31/01/2026). Pour la zone B1 en loyer intermédiaire : 11,80 €/m²/mois de plafond en 2026. Ces plafonds déterminent votre loyer maximum, pas votre éligibilité géographique.

Les conditions à respecter :

• 🏢 Immeuble collectif uniquement (appartements, pas de maisons)
• ⏳ Engagement de location nue de 9 ans minimum
• 👤 Résidence principale du locataire
• 📅 Acquisition entre le 21/02/2026 et le 31/12/2028
• 🚫 Pas de location à un membre du foyer fiscal ni à un parent jusqu'au 2e degré
• 🏡 Mise en location dans les 12 mois suivant l'achèvement ou l'acquisition

 

Zones éligibles Relance logement : la fin du zonage géographique restrictif

C'est le changement le plus structurant du dispositif. Et aussi le moins bien compris par les investisseurs.

Zones A, B et C : toutes éligibles sans exception

Sous l'ère Pinel, les zones B2 et C, qui représentent la majorité du territoire français, étaient exclues du dispositif. Des centaines de villes moyennes, parfois dynamiques, étaient simplement inaccessibles à la défiscalisation.

Avec Relance logement, toutes les communes de France sont éligibles. Zones Abis, A, B1, B2 et C, aucune restriction à l'entrée. Le législateur ne cherche plus à interdire certains territoires, mais à moduler l'effort de loyer selon la réalité du marché local.

Cette ouverture remet dans le jeu des villes comme Châtellerault, Bourges, Béziers ou Mâcon, ignorées par le Pinel depuis une décennie. Des biens à 90 000 € qui se louent 450 €/mois en loyer intermédiaire. L'amortissement fonctionne, le rendement grimpe, et l'impôt diminue.

Pourquoi l'absence de zonage représente un avantage stratégique majeur ?

Pendant dix ans, le zonage Pinel a créé des distorsions. Les promoteurs ont construit là où le dispositif le permettait, pas nécessairement là où la demande était la plus forte. Résultat : des stocks importants dans certaines zones B1, une concurrence locative élevée, des rendements comprimés.

Avec Relance logement, l'investisseur reprend la main. Il peut :

• Cibler des marchés sous-pricés où le foncier reste accessible
• Profiter de rendements bruts plus élevés sur des prix d'entrée modérés
• Réduire la concurrence en s'éloignant des zones saturées par l'investissement défiscalisé
• Combiner performance locative et avantage fiscal sans contrainte territoriale

 

C'est une liberté réelle. Mais elle s'accompagne d'une responsabilité : celle de faire les bons choix. Car le dispositif ne protège pas des mauvais investissements.

Les seules conditions géographiques qui comptent vraiment

Sans zonage obligatoire à l'entrée, une seule condition géographique s'impose : le bien doit être situé dans un immeuble collectif. Maisons individuelles et villas sont exclues, quelle que soit leur localisation.

Le dispositif est applicable en France métropolitaine et en Outre-mer (Martinique, Guadeloupe, Réunion, Guyane, Mayotte), ce qui ouvre des marchés aux dynamiques locatives spécifiques et parfois très attractives.

En pratique, cela signifie qu'un appartement à Épinal, à Brest, à Perpignan ou à Saint-Denis de La Réunion peut bénéficier du même cadre fiscal qu'un appartement à Lyon ou Bordeaux.

Comment choisir sa ville d'investissement sans contrainte de zone ?

La suppression du zonage est une opportunité. Mais elle ne remplace pas l'analyse. Voici la méthode pour identifier les marchés qui méritent votre attention.

Les critères déterminants pour identifier un marché locatif porteur

Sans le filtre artificiel du zonage, c'est à vous de faire le travail de sélection. Les critères à analyser en priorité :

• La tension locative : rapport entre la demande de logements et l'offre disponible. Une tension élevée garantit une mise en location rapide et limite la vacance.
• La dynamique démographique : une ville qui gagne des habitants attire des locataires. Une ville qui en perd crée du risque structurel.
• Le tissu économique : présence d'universités, de grandes entreprises, de zones d'activités. Un bassin d'emploi diversifié résiste mieux aux crises.
• Le prix au m² vs le loyer marché : le rapport entre ces deux données détermine votre rendement brut. Un prix d'achat trop élevé ne se compense pas par l'amortissement.
• La liquidité du marché : pouvez-vous revendre dans 10-15 ans sans décote excessive ? Les marchés illiquides sont un piège que le rendement élevé ne justifie pas toujours.

 

Tension locative, bassins d'emploi et dynamisme démographique

Ces trois indicateurs forment le socle de toute analyse sérieuse. Les ignorer, c'est investir à l'aveugle.

La tension locative se mesure en pratique par le délai de mise en location et le taux de vacance. Selon les données 2026, les villes avec une tension supérieure à 7/10 incluent notamment Rennes, Bordeaux, Nantes, Lyon, Annecy et Bayonne. Sur ces marchés, un bien bien situé se loue en moins de 10 jours.

Les bassins d'emploi : les villes de plus de 20 000 étudiants (Toulouse, Nantes, Lyon, Lille, Rennes, Montpellier) génèrent une demande locative structurelle et prévisible, notamment pour les studios et T2. Les villes avec un tissu d'entreprises du secteur numérique, de la santé ou de la défense (Bordeaux, Toulouse, Toulon) offrent une demande locative de qualité, avec des locataires salariés et solvables.

La dynamique démographique : une croissance de population de 0,5 % à 1 %/an sur 10 ans est un signal positif. Certaines métropoles du sud et de l'ouest de la France comme Toulouse, Montpellier ou Nantes tirent leur épingle du jeu sur ce critère.

Neuf ou ancien rénové : quel type de bien privilégier selon la ville ?

Le dispositif Relance logement s'applique aux deux types de biens. Mais la stratégie optimale dépend du marché :

Type de bien	Principal avantage	Marché le plus adapté
Neuf / VEFA	Charges réduites, garanties constructeur, normes RE2020	Grandes métropoles (Lyon, Bordeaux, Nantes...)
Ancien rénové (+30 % de travaux)	Prix d'entrée plus accessible et déficit foncier complémentaire	Villes moyennes (Rennes, Reims, Orléans, Toulon...)
Ancien assimilé neuf	Flexibilité et nombreuses opportunités d'acquisition	Tous types de marchés

 

Dans les grandes métropoles comme Lyon, Bordeaux ou Nantes, le neuf en VEFA reste souvent pertinent malgré des prix d'acquisition plus élevés. L'amortissement permet de compenser une partie de la baisse du rendement brut, tandis que les faibles coûts d'entretien contribuent à préserver le cash-flow.

Dans les villes moyennes telles que Rennes, Reims, Orléans ou Toulon, l'ancien rénové peut offrir un meilleur équilibre entre rendement et fiscalité. Les prix au m² sont généralement plus accessibles et les travaux représentant au moins 30 % du prix d'achat permettent de bénéficier du dispositif tout en générant un déficit foncier dès les premières années.

Top 5 des villes à fort potentiel avec le dispositif Relance logement en 2026

Ces cinq marchés combinent des fondamentaux solides et une compatibilité naturelle avec le dispositif. Ce ne sont pas des recommandations génériques, ce sont des analyses de terrain, confirmées par les données 2026.

Toulouse : une métropole en croissance constante 🌟

Toulouse est l'une des rares grandes métropoles françaises où les prix restent encore accessibles au regard de la demande.

• Prix au m² moyen : ~3 378 €
• Rendement brut moyen : 4,69 % (source : Meilleuragents 2026)
• Population étudiante : +120 000 étudiants, 1ère ville universitaire hors Paris
• Dynamisme économique : Airbus, secteur spatial, biotechs, bassin d'emploi exceptionnel

 

Avec Relance logement, un appartement T2 neuf à 190 000 € permet un amortissement de 5 950 €/an (loyer intermédiaire, 3,5 % × 80 % × 190 000 €). Les loyers toulonnais restent au-dessus des plafonds intermédiaires zone B1 (11,80 €/m²), ce qui facilite le respect des conditions sans sacrifier le rendement.

La croissance démographique constante de la métropole (+1 % par an en moyenne sur la dernière décennie) garantit une demande locative durable.

Bordeaux : un marché qui retrouve l'attractivité des investisseurs

Après une phase de correction des prix (2022-2024), Bordeaux redevient un marché sérieux pour l'investisseur.

• Prix au m² moyen : ~4 641 €
• Rendement brut moyen : 4,03 %
• Tension locative : parmi les 10 villes les plus tendues de France en 2026
• Projet structurant : Bordeaux Euratlantique, l'un des plus grands chantiers urbains d'Europe

 

Le rendement brut peut sembler modéré. Mais combiné à l'amortissement Relance logement, la rentabilité nette après fiscalité devient très compétitive pour les investisseurs avec un TMI élevé. Sur un achat à 280 000 € en location sociale (zone A), l'amortissement annuel atteint 10 080 €, proche du plafond de 10 000 €.

La liquidité du marché bordelais est excellente. C'est un critère souvent sous-estimé, mais déterminant pour la revente.

Nantes : tension locative élevée et dynamisme économique 🚀

Nantes est régulièrement citée parmi les villes les plus attractives de France. En 2026, c'est confirmé.

• Prix au m² moyen : 3 300-3 500 €
• Rendement brut possible : jusqu'à 6,2 % sur des petites surfaces bien positionnées
• Marché dynamique : 8 % plus d'acheteurs que de biens à vendre
• Tissu économique : industrie navale, numérique, santé, grande distribution (siège du groupe Système U)

 

Un exemple :

• T2 de 40 m² acquis à 3 400 €/m² = 136 000 €.
• Frais à 8 % → coût total ~146 880 €.
• Loyer mensuel : 700 €.
• Rendement brut : 6,2 %.
• Rendement net estimé : 4-5 % après charges, avant effet fiscal.
• Avec l'amortissement Jeanbrun en loyer intermédiaire (3,5 %), la déduction annuelle atteint ~3 800 €, un complément fiscal non négligeable.

 

Lyon : capital régional incontournable malgré des prix élevés

Lyon reste une valeur sûre. Mais elle demande une approche différente.

• Prix au m² moyen : ~4 807 €
• Rendement brut moyen : 3,80 %
• Taux de vacance : quasi nul dans les arrondissements centraux
• Bassin d'emploi : 1ère métropole française hors Paris pour la création d'entreprises

 

À Lyon, la stratégie gagnante avec Relance logement est claire : viser la location sociale ou très sociale pour maximiser le taux d'amortissement (4,5 % ou 5,5 %). Sur un appartement à 300 000 €, l'amortissement en location sociale atteint 10 800 €/an, au plafond autorisé de 10 000 €.

La plus-value potentielle sur 15-20 ans reste un argument fort. Lyon est une métropole de capitalisation, pas uniquement de rendement. Associé à l'amortissement Jeanbrun, c'est une stratégie patrimoniale complète.

Toulon : le rapport rendement/prix parmi les meilleurs de France

Toulon est la grande surprise de 2026. Et probablement l'opportunité la plus sous-estimée.

• Prix au m² moyen : 2 900-3 300 €
• Rendement brut : 5 à 7 % selon le type de bien et le quartier
• Demande locative : structurée par les étudiants, les militaires (1ère base navale française) et le tourisme
• Marché dynamique : 15 % plus d'acheteurs que de vendeurs

 

Toulon cumule des atouts rares : prix accessibles, demande locative captive, projets urbains en cours (réhabilitation du Mourillon, écoquartier Chalucet), et qualité de vie méditerranéenne. Nos données internes font état de rendements atteignant 7 % brut sur des studios bien situés, soit dans la fourchette haute de nos rendements habituels entre 5 et 10 %.

Villes moyennes et marchés émergents : des opportunités à ne pas négliger

Les grandes métropoles ne sont pas les seules à offrir des rendements attractifs. Certaines villes moyennes méritent toute votre attention, notamment depuis la suppression du zonage qui élargit les possibilités d'investissement.

Ville	Prix moyen au m²	Rendement / Marché locatif	Atout principal
Rennes	~3 842 €	Rendement brut moyen d'environ 4,3 % et forte tension locative	Plus de 70 000 étudiants et LGV vers Paris en 1h25
Orléans	Prix parmi les plus accessibles des grandes villes du Centre	Tension locative en progression depuis 2022	À environ 1h de Paris, attractivité croissante auprès des télétravailleurs
Reims	Prix d'entrée inférieurs à la moyenne des villes comparables	Marché locatif dynamique	Université, secteur champagne et industrie agroalimentaire

 

Ces marchés offrent un bon équilibre entre prix d'acquisition, demande locative et potentiel de valorisation. Dans les configurations les plus favorables, ils peuvent permettre d'atteindre des rendements nets après avantage fiscal compris entre 6 % et 8 %, soit parmi les niveaux les plus élevés observés sur ce type d'opérations.

Comment lancer son projet d'investissement locatif avec la Relance logement ?

Vous avez identifié votre stratégie et votre marché. Voici comment passer à l'action.

Les étapes clés pour sécuriser un bien éligible avant le 31 décembre 2028

La fenêtre d'acquisition est limitée : du 21 février 2026 au 31 décembre 2028. Concrètement, c'est environ 34 mois. Pour les VEFA (achat sur plan), la date qui compte est la date de signature du contrat de réservation, sous réserve de la signature de l'acte authentique dans les délais.

Les étapes à respecter :

• Définir votre stratégie fiscale : TMI, objectif cash-flow ou capitalisation, durée de détention souhaitée
• Choisir votre ville selon les critères présentés dans cet article
• Identifier le bien : neuf VEFA ou ancien avec 30 % de travaux, selon le marché cible
• Vérifier l'éligibilité : immeuble collectif, conditions de location, plafonds respectables
• Structurer le financement : taux stabilisés autour de 3,1 % en 2026, production de crédits en hausse de 33 % (source : données marché crédit immobilier 2026)
• Mettre en location dans les 12 mois suivant la livraison ou l'acquisition

 

Faire appel à un conseiller en investissement locatif pour cibler la bonne ville

Le dispositif Relance logement est puissant. Mais sa complexité, trois niveaux de loyers, cinq zones de plafonnement, conditions travaux, règles de déficit foncier exige une maîtrise réelle.

Un mauvais choix de ville annule l'avantage fiscal. Une mauvaise estimation des travaux dans l'ancien peut rendre le bien non éligible. Un plafond de loyer mal calculé expose au redressement fiscal.

Chez Investissement-Locatif, nous accompagnons les investisseurs depuis 2012 sur l'ensemble de la chaîne : choix de la ville, sourcing du bien, montage fiscal, travaux et gestion locative. Plus de 4 000 opérations livrées sur tout le territoire.

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Avec la Relance logement, la liberté de choisir sa zone oblige à mieux choisir

Le dispositif Relance logement marque une rupture historique avec dix ans d'investissement locatif sous contrainte géographique. Zones A, B et C toutes éligibles. Amortissement fiscal en lieu et place de la réduction d'impôt. Déficit foncier activable dès la première année.

Cette liberté est une chance. Elle permet d'investir là où les fondamentaux sont solides, pas là où la loi vous impose d'aller. Toulouse pour sa croissance démographique. Toulon pour son rapport rendement/prix exceptionnel. Nantes pour sa tension locative et son dynamisme. Et peut-être demain Reims, Orléans ou une ville moyenne identifiée par votre analyse personnelle.

Mais cette liberté exige de la méthode. Rendement brut vs rentabilité nette. Tension locative vs liquidité du marché. Amortissement vs plafonds de loyers. Ces équilibres ne se gèrent pas seuls.

La fenêtre est ouverte jusqu'au 31 décembre 2028. Les meilleures opportunités ne dureront pas aussi longtemps.