Comment investir dans un T2 à Melun ?

Melun propose plusieurs choix en matière d’investissement dans l’immobilier. Cela va de l’investissement dans un studio à l’investissement dans un immeuble de rapport. Cette liberté de choix constitue un réel avantage pour les investisseurs, notamment les jeunes actifs disposant d’un petit budget. Alors, pourquoi ne pas opter pour un T2 ? Cet article est inspiré du 29e épisode de « Investissement Locatif TV », avec comme invité Stéphane Chafa, chasseur immobilier à Melun. Il vous explique les avantages d’investir dans cette ville et ce qu’il faut faire pour en optimiser la rentabilité.

Les secteurs à privilégier pour un investissement locatif

Pour réussir un investissement immobilier locatif, il est d’une importance cruciale de bien choisir l’endroit où investir. Certaines zones sont, de manière générale, plus rentables que d’autres. Parmi elles, vous pouvez distinguer le département de l’Essonne (91) et celui de la Seine-et-Marne (77). L’agence d’Investissement Locatif à Melun s’occupe d’ailleurs des opérations immobilières allant de Corbeil-Essonnes à Montereau-Fault-Yonne, dans le sud de l’Île-de-France.

L’intérêt d’investir dans cette localité

Cette zone économique présente un grand nombre d’avantages pour les investisseurs. Elle permet de réaliser plusieurs typologies d’investissements. Il est, par exemple, possible d’effectuer tous types de transactions. Vous pouvez aussi bien investir dans un studio que dans un immeuble de rapport. Cela dépend de vos objectifs et de votre capacité financière. Le ticket d’entrée pour l’investissement dans le locatif est estimé aux environs de 120 000 € et 130 000 €. L’opération peut toutefois atteindre les 1 000 000 €, selon le type de bien et ses caractéristiques.

Ce ticket d’entrée reste relativement abordable et accessible pour toutes les catégories d’investisseurs. Il sera adossé à de la dette pour obtenir une rentabilité intéressante sur le long terme. Cela permet à de nombreuses personnes d’investir pour se constituer un patrimoine et/ou obtenir une source de revenus supplémentaires. Il s’agit notamment de jeunes actifs ou d’investisseurs plus chevronnés qui veulent se lancer dans l’investissement.

Les secteurs immobiliers du 91 et du 77 permettent donc d’entreprendre des opérations coûtant entre 100 000 €  et 130 000 € sur des biens de petites tailles. C’est notamment possible à Corbeil-Essonnes. Toutefois, il est possible d’investir dans d’autres villes, comme Montereau-Fault-Yonne. Dans cette dernière, le type d’investissement le plus fréquent concerne l’immeuble de rapport. Le coût de départ est estimé à 300 000 €, avec comme atout de sortir du cadre de la copropriété. Il est à noter que la rentabilité, tous biens confondus, dans cette zone reste relativement correcte.

L’investissement en immeuble de rapport est également possible dans des villes, comme Melun et Corbeil-Essonnes. Ce type d’opération est cependant plus adapté aux investisseurs expérimentés. La raison est que le coût d’acquisition est évalué entre 500 000 € et 600 000 €. Cela dépend bien entendu de l’offre et de la demande. L’immobilier est plus cher dans ces localités. À Montereau-Fault-Yonne, l’acquisition d’un petit immeuble de rapport est plus privilégiée de par sa facilité de gestion et ses travaux de rénovation moins conséquents.

Les facteurs clés du succès de cette opération

Le projet type mis en avant dans ce 29e épisode est celui d’un client qui souhaitait investir à Melun. Il s’agit d’un appartement T2, un type de bien qui est proposé largement par l’agence locale d'Investissement Locatif, sur rue René Pouteau. C’est le premier investissement du client dans le locatif. Le projet lui a permis d’acquérir d’anciens logements sociaux (HLM) remis à la vente pour les particuliers. Après l’avoir récupéré, il lui a alors fallu tout refaire et le transformer en un bien qui pourra très bien se louer.

Le client a signé l’acte authentique chez le notaire trois mois et demi avant la fin des travaux. Le pôle architecture et l’entrepreneur ont très bien réalisé leurs missions. Le client est satisfait et le bien prêt à être loué. Il est à noter qu’il existe une forte demande sur ce type de produits (studio, T2) dans cette zone. Cela peut donc représenter un bon moyen de générer une bonne rentabilité. D’ailleurs, le montant de l’investissement pour ce projet s’élève à environ 150 000 € pour une rentabilité allant jusqu’à 7,3 %. À cela s’ajoutent des charges de copropriétés faibles.

Pour ce qui est du déroulé, le client avait pris contact avec les commerciaux. L’agence l’a contacté pour faire un point sur son projet (les caractéristiques du bien et la localisation, entre autres). Les deux parties se sont ensuite mises d’accord pour rechercher un appartement coûtant aux environs de 150 000 €, un budget rentrant dans le cadre d’un premier investissement. Le logement social récupéré avait l’avantage d’être bien conçu, un F2 de plus de 40 m2. Il est situé dans une copropriété sympathique dans un emplacement intéressant, avec en prime une place de stationnement. 

Les avantages de cette opération

Dans le cadre de ce projet d’investissement locatif, le bien initial était un logement assez basique. Il était difficile d’arriver à s’y projeter et à avoir le coup de cœur. Cependant, grâce à l’expertise du chasseur immobilier en charge du projet, M. Chafa, et de son équipe, cela a été rendu possible. Ils ont vu rapidement le potentiel du bien, avantagé notamment par ses gros volumes.

L’appartement disposait d’un grand couloir et de différentes pièces divisées. À ces particularités s’ajoute la présence d’une cuisine fermée, une caractéristique relativement rare. Les cuisines ouvertes sont les plus fréquentes dans ce type de logement. Avec une copropriété très propre et l’existence d’un parking au sous-sol, le bien est parfaitement valorisé. Le propriétaire peut dissocier la place de stationnement du logement et la louer à une autre personne pour augmenter sa rentabilité. Bien entendu, cette place peut être rattachée au logement et être prise en considération dans le loyer.

L’évolution de l’investissement dans ce secteur

Investir à Melun et dans les villes environnantes reste relativement intéressant, étant donné le large choix d’opérations. Néanmoins, le marché de l’immobilier dans cette zone est devenu relativement tendu. Il y a moins de biens, car les gens souhaitent investir dans ce secteur et multiplient leurs investissements. C’est notamment le cas après le confinement. Tous les produits se sont vendus rapidement, provoquant la stagnation du marché.

Actuellement, lorsque des biens sont disponibles, il est devenu essentiel de réagir très rapidement. Par exemple, un appartement F2 à la vente dans les 90 000 € peut obtenir 3 ou 4 offres au prix. Le propriétaire choisira alors le meilleur profil d’investisseur. Vous devez donc faire en sorte de ne pas perdre de temps, d’autant plus qu’il existe une forte concurrence entre les investisseurs immobiliers et les personnes en recherche de résidence principale. Bien entendu, cette situation met en avant l’absence de problème de locatif dans le secteur.

La collaboration et la transmission avec les architectes

Après la chasse du bien, la rénovation du bien constitue une étape importante à ne pas négliger. Celle-ci nécessite souvent une transition et le recours aux prestations d’un architecte. Ce dernier sera chargé de donner vie au projet d’investissement locatif. 

L’agence d’Investissement Locatif implantée à Melun est une structure autonome qui dispose de ses propres architectes attitrés. Elle possède aussi un modèle de gestion spécifique qui lui permet de réagir plus vite aux demandes de ses clients. Concrètement, dès qu’un client a signé son compromis de vente et a réalisé sa démarche de financement, le chasseur immobilier refait une visite avec un architecte. Il lui explique sur place les perspectives d’aménagement (approuvées en amont par le client) afin que ce dernier puisse les mettre en ordre et les optimiser.

Les astuces pour devenir investisseur

Les démarches d’investissements peuvent susciter une certaine appréhension. Cela représente un énorme investissement et cela nécessite un engagement sur plusieurs années. Toutefois, il est nécessaire de passer ce cap d’appréhension et commencer à investir si vous souhaitez réaliser un placement dans l’immobilier locatif.

Selon M. Chafa, il existe plusieurs types d’investisseurs. Vous pouvez avant tout distinguer l’investisseur lambda qui va tout faire lui-même. Celui-ci doit avoir du temps pour se consacrer entièrement à son projet d’investissement locatif. 

Un autre type d’investisseur est celui qui doit s’occuper d’autres tâches. En passant par une agence comme Investissement Locatif, il se décharge de toutes les démarches liées à son opération. Son projet est réalisé de A à Z avec des commerciaux qui s’occuperont de le recevoir et de regrouper ses besoins. Ayant obtenu la trame à suivre, l’agence peut se lancer dans la recherche du secteur et d’un bien adapté au budget. Elle se chargera ensuite de lui rendre un produit fini après avoir effectué les travaux d’aménagement et de rénovation nécessaires.

Il est à noter que pour ce type de prestation, le client doit prendre l’option de la gestion. Cela permet à une agence telle qu’Investissement Locatif de l’accompagner dans toutes les étapes de son projet d’investissement locatif. C’est aussi bien valable à Melun que dans les autres villes françaises.

L’investissement dans l’immobilier locatif est très rentable. Si vous souhaitez profiter de cette rentabilité, le mieux est de commencer rapidement à investir. Vous pourrez ensuite optimiser votre projet en sollicitant l’aide de spécialistes dans le domaine. Ce dernier peut disposer d’un bon réseau de partenaires lui permettant de vous trouver rapidement un appartement adapté à vos besoins et à votre budget.
 

 

photo du rédacteur
  • Mickael ZONTA
  • Président, Investissement-Locatif.com

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