Comment investir 1 000 000 euros dans l'immobilier locatif ?

L’investissement immobilier devient une passion pour les entrepreneurs partout dans les grandes villes de France. Ce projet de vie est idéal notamment en raison de sa rentabilité et de sa fiscalité intéressante. C’est un placement moins risqué en vue d’enrichir votre portefeuille, mais également de vous constituer un patrimoine sur le long terme. Tout dépend toutefois de certains paramètres, incluant principalement le volume du capital investi. Effectivement, une somme d’argent d’un million d’euros vous permet largement de profiter de revenus relativement élevés dans la pierre. Cependant, avec un tel montant, une mauvaise gestion vous coûtera très cher. La rigueur de la sélection de vos placements s’avère donc capitale. Comment investir un million d’euros dans l’immobilier locatif ? Retrouvez ici les meilleurs conseils !

Définir ses objectifs de placement

Avant d’investir un million d'euros dans l’immobilier locatif, vous devez en amont bien définir vos objectifs. Ce sont d’ailleurs les piliers de votre projet.

Générer des revenus locatifs

Certes, l’objectif principal d’un investissement immobilier consiste à générer des revenus complémentaires. Dans la pierre, il existe généralement deux types de bénéfices dont l’investisseur peut profiter, à savoir notamment le loyer et la plus-value.

À ce titre, le montant du capital joue des rôles très importants. Effectivement, plus l’argent investi est élevé, meilleur sera le taux de rendement généré. Cela dépend néanmoins du choix de l’emplacement et du patrimoine immobilier. Dans ce cadre, il s’avère toujours préférable d’investir dans une grande ville de France, là où le marché immobilier est le plus avantageux.

Constituer un compte épargne de sécurité

Faire fructifier votre argent revient à diversifier vos revenus dans le but d’avoir un capital à votre disposition pour faire face aux éventuels imprévus. Dans cette hypothèse, il s’avère tout à fait raisonnable de créer un compte épargne de sécurité. Il s’agit d’un dispositif financier vous permettant d’optimiser la gestion budgétaire de votre loyer. Par la même occasion, vous pouvez également y mettre une partie de votre million d’euros.

En principe, votre épargne doit être logée dans des supports fiables et faciles à accéder qui permettent de faire des retraits dans l’immédiat. Entre autres, vous pouvez procéder à la création d’un livret bancaire, d’un compte courant ou d’une assurance-vie. En plus de constituer une somme d’argent sur le long terme, cela favorise également l’acquisition de votre futur crédit immobilier. Effectivement, c’est une sorte d’indice permettant à votre banque d’évaluer votre façon de gérer vos revenus et ainsi de faciliter l’accord de votre demande de crédit.

Réduire votre impôt

Outre sa rentabilité, l’investissement locatif est un excellent moyen pour réduire efficacement votre impôt. Des dispositifs étatiques sont en effet mis en place afin d’alléger la fiscalité lors de l’acquisition et de la location de votre patrimoine, ancien comme neuf.

Dans ce cadre, vous pouvez faire votre choix entre la loi Pinel, Malraux, Denormandie ou autres pour défiscaliser vos investissements. Toutefois, ces réductions d’impôt sont plafonnées tant dans le capital de votre projet que dans ses produits. En effet, avec une somme de 1 000 000 euros, il est impératif de diversifier vos investissements dans les supports fiscaux les plus adaptés. Il s’avère donc plus praticable d’investir dans des locations meublées par le biais du statut LMNP (Loueur meublé non professionnel).

Diversifier ses investissements avec 1 000 000 euros

Un million d’euros placé dans l’immobilier locatif vous permettent largement de diversifier vos investissements. Il s’agit d’engranger des revenus plus réguliers en misant sur différents types de placements.

Investir en crowdfunding immobilier

Par définition, le crowdfunding immobilier est un financement participatif consistant à prêter de l’argent à un promoteur via une plateforme en ligne. Plus précisément, ce processus consiste à accorder une partie de votre million d’euros à un porteur de projet pour un délai de 6 mois à 24 mois. La somme ainsi prêtée lui permettra de financer l’achat et la réalisation de son activité immobilière. En contrepartie, il doit vous garantir le remboursement de votre capital à temps fixe, avec, bien sûr, de meilleurs taux d’intérêt.

Un investissement fiable et moins risqué, le crowdfunding immobilier vous permet un taux de rendement de 7% à 10%.

Investir dans une SCPI

Pour diversifier vos placements avec un million d’euros, investir dans l’achat des parts d’une SCPI (Société civile de placement immobilier) est également un excellent moyen.

Qu’est-ce qu’une SCPI

Une société non cotée en Bourse, la SCPI est un organisme de placement immobilier collectif se basant sur l’achat et la gestion d’un patrimoine. Dans son cadre, tout investisseur associé doit apporter une part d’argent qui va constituer le capital de la société.

En principe, il existe deux types de sociétés civiles de placement immobilier, soit les SCPI d’entreprise et d’habitation. La première se concentre sur l’acquisition et la gestion des immeubles à usage commercial, tandis que la seconde est dans ceux à usage d’habitation. En matière de fiscalité, opter pour la SCPI d’habitation vous permet de mieux réaliser des économies de votre impôt.

Comment investir son million d’euros dans une SCPI ?

Avec une somme aussi importante d’un million d’euros, vous pouvez disposer de parts considérables dans une SCPI. Notez d’ailleurs qu’une part du capital d’une société civile de placement immobilier vaut généralement de 150 euros à 1 000 euros. Pour ce faire, vous pouvez vous rapprocher directement d’une SCPI ou d’un intermédiaire, comme la banque ou autres.

Une gestion facile (endossée au gérant), une rentabilité intéressante et une fiscalité modérée, l’investissement en SCPI a le vent en poupe en France. Le rendement locatif qui en découle vous sera accordé mensuellement ou trimestriellement sous forme d’un loyer. Effectivement, vous en percevez des dividendes à hauteur de votre apport dans le capital de la société. Avec un montant de 1 000 000 euros, vous pourrez ainsi générer un taux de rentabilité de 5 % à 5,5 %.

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Investir seul dans des actifs des entreprises

Investir dans un patrimoine immobilier d’une entreprise est actuellement un moyen très pertinent et peu risqué dans le cadre de la diversification de vos placements. Dans ce cas, vous pouvez miser votre capital dans l’achat d’un entrepôt, des bureaux, d’un local commercial ou médical. Vous devez toutefois bien analyser la potentialité économique et l’attractivité de l’emplacement.

Moins risqué, ce type d’investissement se caractérise par un marché locatif dynamique, avec un taux de rendement significatif, soit entre 5 % à 7 %. En outre, cela présente également la possibilité de vous exonérer des taxes foncières et d’éventuels travaux d’aménagement. Par ailleurs, au terme du contrat de bail (au moins 6 ans), vous pouvez saisir votre patrimoine sans raison obligatoire ni versement d’indemnités.

Vous pouvez également investir un million d'euros dans des résidences de services ou des parkings.

Choisir les meilleurs supports financiers pour placer un million d’euros

Bien choisir les meilleurs supports de placements est primordial notamment si le capital est important. Actuellement, il existe différentes façons pour optimiser ses revenus dans la pierre.

L’assurance-vie

Étant le placement préféré des Français, l’assurance-vie constitue une meilleure solution pour investir un million d’euros dans l’immobilier locatif. C’est une enveloppe fiscale vous permettant d’acheter des parts des ETF (Exchange Traded Funds ou, en français, fonds indiciels cotés en Bourse).

Qu’est-ce qu’un fonds indiciel immobilier ? Les ETF sont des produits boursiers vous permettant d’investir dans les actions des entreprises cotées en Bourse. Contrairement aux autres produits traditionnels (SICAV [Société d'investissement à capital variable] ou FCP [Fonds commun de placement]), ils tendent à refléter sur la performance d’une zone géographique ou d’un secteur industriel.

En principe, les ETF vous permettent d’acquérir directement un patrimoine immobilier, ou d’investir dans une SCPI. Ils constituent de meilleures alternatives pour diversifier votre portefeuille tout en bénéficiant d’une excellente performance moyennant le prélèvement de frais de gestion.

Par ailleurs, en matière de fiscalité, l’assurance-vie en propose deux avantages notables. À partir de la cinquième année de détention, les produits et les plus-values de l’investissement seront soumis à un taux préférentiel de 7,5 %. De plus, son capital n’entre pas dans l’actif successoral en cas de décès de l’assuré.

Afin de réussir votre investissement locatif en assurance-vie, l’étape la plus cruciale est le choix du contrat. Dans ce cadre, le mieux est d’opter pour un contrat sans ou avec peu de frais d’entrée et sur versements. Entre autres, le contrat d'épargne évolution vous offre des frais de gestion très bas, soit 0,5 % par an.

Le PEA (Plan d’épargne en actions)

Au même titre qu’une assurance-vie, le PEA est une enveloppe fiscale dédiée à l’acquisition des actions en Bourse auprès des entreprises européennes. Autrement dit, il s’agit d’un produit d’épargne autorisant une partie des investissements des particuliers à flécher vers les marchés financiers en Bourse. Il vous permet en effet d’acheter des fonds d’investissement ou des ETF. Dans le cadre de votre projet immobilier, ce dispositif présente l’avantage dans l’exonération totale de votre impôt à partir de la cinquième année de détention. Néanmoins, cette règle est applicable dès que les produits de vos placements sont plafonnés à 150 000 euros par an.

En général, il existe trois types de PEA, selon votre projet et le choix du plafond de versement, à savoir :

  • le PEA classique pour acquérir des actions en Bourse européenne dont le plafond de versement est de 150 000 euros ;
  • le PEA classique assurance, généralement souscrit à une compagnie d'assurance et prend la forme d'un contrat de capitalisation en unités de compte, et dont le plafond est de 150 000 euros ;
  • le PEA-PME (Plan épargne en actions-Petites et moyennes entreprises) se base sur les investissements dans les petites et moyennes entreprises avec un plafond de versement de 225 000 euros.

Selon la loi, seules les personnes majeures domiciliées fiscalement en France ont le droit de disposer d’un PEA. Également, un investisseur ou un particulier ne peut en avoir qu’un seul.

Que vous optiez pour une assurance-vie ou un PEA, il vous est toujours indispensable d’avoir les aides et les conseils d’un professionnel.

photo du rédacteur
  • Mickael ZONTA
  • Président, Investissement-Locatif.com

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