Investir dans un appartement ou dans un immeuble de rapport ?

Vous souhaitez vous lancer dans votre premier achat immobilier ? Pourtant, vous hésitez sur le choix du bien dans lequel investir. Parmi les plus convoités des investisseurs se distinguent l’appartement et l’immeuble de rapport. Choisir entre l’une de ces typologies pour un projet d’investissement immobilier peut en effet être compliqué.

Pourquoi investir dans un appartement ?

Un appartement désigne un logement comportant une ou plusieurs pièces et qui n’occupe qu’une partie d’un immeuble. Dans le cadre d’un projet d’investissement locatif, acquérir un appartement peut présenter de nombreux avantages.

Profiter d’un complément de revenu

La plupart des investisseurs immobiliers font l'acquisition d'appartements pour les louer et percevoir un complément de revenu régulier. En effet, mettre un appartement en location vous garantit un revenu mensuel.

Ce revenu reste d’ailleurs plus important que les charges réglées par le propriétaire afin d’entretenir le logement. Par ailleurs, si vous voulez réaliser un investissement rentable, vous devez vous assurer de choisir des locataires qui payent leur loyer en temps et en heure.

D'autre part, pour éviter la vacance locative, le plus judicieux est d’investir dans un appartement de type studio ou une pièce. Très recherché par les étudiants et les jeunes actifs, c’est le type de bien immobilier qui présente les risques de vacance les moins élevés. Le rendement des appartements une pièce est en moyenne de 5 % brut. Dans certaines villes françaises, ce chiffre peut néanmoins atteindre plus de 7 %.

Bien préparer sa retraite

Pour la préparation de sa retraite, investir dans un appartement est également une valeur sûre. En effet, lorsqu’un investisseur loue son patrimoine immobilier, il peut utiliser les loyers perçus pour se constituer une épargne.

Présentant un risque modéré, un projet d’investissement dans un appartement peut apporter une rentabilité plus élevée qu’une assurance vie par exemple. Cependant, afin de prévenir le risque de vacance locative, vous devez bien choisir vos locataires et également vous assurer que votre logement se trouve dans un secteur à fort rendement locatif.

En pratique, la plupart des investisseurs souscrivent un prêt ou plusieurs crédits immobiliers pour acquérir des appartements. Puis, ils se servent des loyers versés par les locataires afin d’amortir progressivement le prêt. À la retraite, vous avez donc la possibilité de vous retrouver à la tête d’un grand nombre de biens locatifs. D’ailleurs, ces derniers dégagent souvent un rendement plus important que le montant de la pension de retraite.

Alléger la fiscalité

Grâce à certains dispositifs, mettre votre appartement en location peut aussi vous permettre de profiter d’un allégement fiscal non négligeable.

Le statut LMNP

La location meublée non professionnelle (LMNP) est une alternative au dispositif Pinel. En effet, ce statut est dédié aux particuliers qui investissent dans des logements meublés (neufs ou rénovés), destinés à la location. Il leur permet de réduire leur impôt sur le revenu (IR) pendant 9 ans.

Ce dispositif de défiscalisation vous permet également de vous constituer un patrimoine immobilier clé en main. Les loyers sont garantis et vous profitez d’un allégement d’impôt allant jusqu’à 33 000 €. De plus, vous avez la possibilité de récupérer la TVA (Taxe sur la valeur ajoutée), ce qui représente 20 % du montant de votre projet.

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Pourquoi investir dans un immeuble de rapport ?

Le terme d'immeuble de rapport est utilisé pour désigner l'achat d’un ensemble de lots appartenant au même bien immobilier. Il diffère de la stratégie de copropriété où différents propriétaires détiennent un ou plusieurs lots d’un bâtiment. La mise en location de chaque partie vous permet de générer des loyers récurrents et ainsi d’optimiser vos rendements locatifs.

Des prix d’achat et de gestion plus accessibles

L’un des premiers atouts d’un immeuble de rapport est celui d’être globalement moins cher que si vous réalisiez l'achat de plusieurs lots de différents biens. En effet, le prix au mètre carré sera plus accessible que les coûts des mêmes logements vendus séparément à différents acheteurs.

Permettant d’adopter une stratégie « de gros », l’investissement dans un immeuble de rapport permet également de procéder à une seule transaction avec un seul vendeur. Dans le cadre d’un prêt immobilier, vous n’aurez donc plus à payer les frais de dossier de la banque qu’une seule fois. De même, un seul paiement suffira pour régler la rémunération du notaire et du courtier.

Tout cela permet notamment de bénéficier d'un prix d’achat moins élevé que si vous aviez acquis les mêmes biens séparément. Pour ce type d’investissement, les frais de fonctionnement sont aussi abordables. En réalité, les impôts fonciers sont moins élevés sur le bâtiment entier que sur le montant des lots pris un par un. De plus, nul besoin d’un syndicat de copropriété, puisque vous serez à la fois le propriétaire et le bailleur.

D’après l’état actuel du marché locatif en France, il est constaté que l’investissement immobilier dans l’ancien demeure plus attractif que le neuf. En orientant votre choix vers les immeubles de rapport anciens, vous avez la possibilité de regrouper les travaux de vos artisans. Grâce à plusieurs interventions sur un même bâtiment en même temps, vous aurez une plus grande marge de manœuvre pour négocier les rémunérations de ceux-ci.

Un meilleur rendement locatif global

Outre le coût d’acquisition plus accessible et les frais de gestion moindres, investir dans un immeuble de rapport vous offre également une meilleure rentabilité locative. En achetant plusieurs appartements d’un coup, vous pouvez effectivement réaliser d’importantes économies.

Comme tout projet immobilier, il vous faudra cependant déterminer dans quelles villes investir. Afin de réaliser un projet rentable, vous devez effectivement vous assurer du bon emplacement de votre immeuble. Ainsi, une recherche sur les villes à forte rentabilité et où les vacances locatives sont moindres vous sera d'une grande utilité.

Même si vous disposez de connaissances suffisantes en immobilier, il est conseillé de faire appel à un professionnel comme Investissement-Locatif lorsque vous souhaitez investir dans un immeuble de rapport. Doté d’une équipe compétente et qualifiée, nous saurons vous accompagner dans l’acquisition de votre premier immeuble de rapport. Grâce à notre expertise, chaque investisseur pourra adopter la meilleure stratégie pour réaliser un investissement rentable.

Une réduction fiscale intéressante

Grâce à certains mécanismes de défiscalisation, investir dans un immeuble de rapport peut vous permettre de profiter d’un rabais fiscal.

La SCI à l’IS

La création d’une Société civile immobilière (SCI) à l’IS (Impôt sur les sociétés) s’avère judicieuse lorsque vous souhaitez investir dans des immeubles de rapport. En effet, ce régime offre plus de souplesse pour ce type de bien. Dans le cadre d’un investissement locatif, il vous permet notamment de déduire de vos revenus locatifs l’intégralité des frais liés à votre projet et la gestion de celui-ci. Pour la grande majorité des cas, les recettes sont imposées à l’IS à un taux plus attractif, entre 15 et 28 %.

photo du rédacteur
  • Mickael ZONTA
  • Président, Investissement-Locatif.com

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