Investir en passoire thermique : opportunité ou risque ?

Dans le cadre de la lutte contre le réchauffement climatique, l'État souhaite améliorer la consommation d’énergie du parc immobilier français. Le gouvernement a agi par décret avec la volonté de cibler les logements d’habitation et en s’adressant aux bailleurs de logements.

Passoire thermique : définition des logements appelés passoires énergétiques

Une passoire thermique, aussi appelée passoire énergétique, est un logement qui ne répond pas aux standards d’isolation et d’efficience énergétique ce qui signifie qu’il consomme trop d’énergie.

Dans les faits, le diagnostiqueur réalise un audit. Il saisit des paramètres dans son logiciel, et une note est donnée au logement. Cette note est traduite en lettre, de A à G. 

A est la meilleure note possible pour les DPE, et G la plus mauvaise.

Les logements classés F ou G sont ceux qu’on appelle passoire thermique. Ils sont censés être difficiles à chauffer ce qui entraîne des consommations plus élevées qui peuvent être difficiles à assumer par les ménages français, notamment les plus modestes.

Contexte et évolution du diagnostic de performance énergétique

Suite à 3 décrets publiés au journal officiel le 13 avril 2021, le diagnostic de performance énergétique (DPE) n’est plus informatif mais opposable.

Cette évolution réglementaire entraîne des évolutions techniques notamment dans la méthode de calcul des performances énergétiques du logement (et du bâtiment). Alors qu’il était basé sur les consommations énergétiques antérieures dans l’ancien calcul (donc sur les anciennes factures d’électricité et gaz), il se base désormais sur les caractéristiques du bâtiment et des équipements du logement.

Passoires thermiques et interdiction de location

La grande nouveauté de 2021, et celle qui effraie les propriétaires bailleurs ainsi que le gouvernement, c’est l’interdiction de louer.

Logement classés G : interdits à la location en 2025
Logement classés F : 2028
Logement classés E : 2034

Pourquoi elle effraie les propriétaires bailleurs ? 

Parce que les logements classés G ne seront plus jugés décents et que les bailleurs auront une obligation de les retirer de la location à partir de 2025. Ils seront donc obligés de les laisser vide… alors que la France manque déjà de 2,2 millions de logements selon des études publiées par les professionnels de l’immobilier.

L’estimation réalisée par les professionnels de l’immobilier fait état d’un million de logements (oui 1.000.000 !) qui seraient classés G et donc interdits à la location en 2025. Si on intègre les logements classés F, la somme est de 4,8 millions de logements. 

La France est déjà victime d’une pénurie de logements dans les zones tendues, retirer de l’offre semble impossible d’un point de vue politique. Affaire à suivre.

Les critères techniques pris en compte dans le nouveau DPE 

L’ancien système de DPE permettait un calcul sur la consommation réelle et antérieure des logements. Ce système n’était pas parfait, puisque les logements vides depuis des années ne permettaient pas d’obtenir une notation. Pour ces logements, la mention DPE vierge apparaît. Ce n’est plus possible avec le nouveau système qui est basé sur les caractéristiques du bâtiment et l’équipement du logement.

Les DPE depuis la réforme de 2021 prennent en compte les éléments suivants (liste non exhaustive) :

  • isolation de la toiture et des combles
  • isolation des murs dits déperditifs (murs qui donnent sur l’extérieur ou sur une surface non chauffée)
  • type de fenêtres en simple, double ou triple vitrage
  • ventilation du logement (VMC hygro B ou VMC hygro A)
  • type de chauffage  et énergie utilisée (collectif, individuel, type de chaudière, type de gaz)

 

Acheter une passoire thermique est une bonne idée ?

Les passoires thermiques ne sont pas condamnées à le rester. Il s’agit de l’état d’un logement à un instant T, et bien sûr l’investisseur locatif pourra réaliser des travaux pour que son bien ne soit plus considéré comme tel.

Les travaux d’isolation et d’amélioration sur la partie énergétique peuvent faire l’objet d’une aide de l’état, à condition de faire la demande en amont, de choisir une entreprise labellisée et de ne pas avoir peur des démarches administratives françaises - comme d’habitude tout est simple on vous le promets.

Les logements améliorés permettront aux futurs locataires de réaliser des économies sur leurs factures d’électricité et de gaz. Ce point est important vu les niveaux d’inflations très importants sur l’énergie en 2021 (+15% en novembre 2021). 

L’aide de l’état Ma Prime Renov

Conscient de l’enjeu écologique et des travaux nécessaires, l'État français a mis en place des aides financières pour les bailleurs qui souhaitent améliorer les performances énergétiques de leurs logements. Le dispositif a été nommé Maprimerenov.

Ces aides dépendent de vos revenus et du gain écologique des travaux réalisés.

La demande se fait en ligne, et l’état vous attribuera une couleur en fonction de vos revenus (nous on est profil rose, comme c’est mignon). 

Un simulateur a été mis en place ici.

Investir dans une passoire thermique ?

Réfléchir comme investisseur, c’est voir les difficultés comme des opportunités. Les passoires thermiques vont entrainer des ventes, et elles peuvent effrayer les primo accédants ou investisseurs débutants.

Si vous souhaitez acheter avec une décote, donc faire “une bonne affaire à l’achat”, le fait que le logement soit classé F ou G peut être une opportunité. 

Avant l’achat, vous devrez analyser les modifications nécessaires pour améliorer l’efficience énergétique du logement visé, et chiffrer les travaux de rénovation nécessaires. Intégrez ces investissements dans le coût de revient de votre bien et donc dans le calcul du rendement - en prenant en compte que des aides sont disponibles.

Si le projet est rentable en intégrant ces coûts, alors cette passoire thermique est une bonne affaire. Sinon passez votre chemin.


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photo du rédacteur
  • Manuel RAVIER
  • Président, Investissement-Locatif.com

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