Le COVID a-t-il fait exploser les loyers impayés ?

Avec l’apparition de la crise sanitaire liée au COVID, le taux des loyers impayés en France semble avoir explosé. Toutefois, est-ce vraiment le cas dans les faits ? Dans le 32e épisode de « Investissement Locatif TV » (chaîne des investisseurs immobiliers), Thomas Reynaud, fondateur de Garantme, fait le point sur cette question. Il aborde aussi comment éviter les loyers impayés et comment reconnaître un bon dossier locatif.

L’état des impayés locatifs en France

Les syndics de copropriété, agences immobilières, propriétaires individuels, bailleurs sociaux et associations portent aujourd’hui leur attention particulière sur le problème des loyers impayés. Un observatoire a été réalisé avec la ministre déléguée chargée du logement concernant ce dernier. D’après les résultats, les impayés restent stables et aucune explosion n’a été remarquée aussi bien dans les logements privés que dans les logements sociaux.

Toutefois, les ménages qui sont en difficulté ont une situation plus précaire qu’auparavant. Avec un même volume d’impayé, les personnes mettent plus de temps à régler leurs charges locatives. Parmi ces individus, vous pouvez notamment distinguer ceux qui sont installés à la frontière franco-suisse et qui travaillent en Suisse. Ils ne sont pas protégés par le chômage partiel et les autres dispositifs d’aide en France. Ces personnes ont donc plus de difficultés à payer leurs loyers même si leurs salaires sont plus élevés. 

Le COVID et ses répercussions sur les loyers impayés

Les investisseurs immobiliers s’intéressent particulièrement à la problématique des loyers impayés, surtout durant cette période de pandémie mondiale. Ils ont en effet besoin des bénéfices générés par les loyers pour rembourser leurs emprunts. Une augmentation de 20 % des loyers impayés a été constatée durant le COVID. Toutefois, le taux d’impayé est de 1,5 % pour le parc locatif assuré et de 3 % pour le parc locatif privé.

Cette augmentation de 20 % du taux d’impayés locatifs peut sembler relativement importante, mais n’atteint pas celle qui avait été prédite au début de la pandémie. De plus, cet accroissement du nombre de loyers impayés n’est pas réparti sur l’ensemble de territoire français. Les zones concernées sont celles qui étaient déjà fragiles avant la crise sanitaire. Par exemple, aucune augmentation n’a été constatée à Paris. Les problèmes d’impayés ont été en effet accentués chez les personnes ayant eu au préalable des problèmes de paiement de leurs charges locatives.

La crise sanitaire a entraîné l’allongement des procédures juridiques liées aux impayés, notamment à cause du prolongement de la trêve hivernale. Pendant cette période, les propriétaires ne peuvent pas entreprendre des démarches d’expulsion. Cette situation devrait toutefois se normaliser durant cette année 2021.

Il est à noter, par exemple, qu’avec une augmentation de 20 %, le taux d’impayés locatif dans le privé passe seulement de 3 % à 3,6 %. Puis, en étudiant les zones où les propriétaires sont assurés sur les loyers impayés, une sélection rigoureuse des locataires est souvent mise en place. Le taux de sinistralité dans ces endroits baisse à 1 % et 1,5 %.

Les perspectives face aux loyers impayés

Comme tous les autres pays, la France met en place plusieurs campagnes de vaccination. L’objectif est de permettre à l’ensemble des secteurs d’activité de revenir à une situation normale. Le problème de l’engorgement des tribunaux et du prolongement des procédures juridiques liées aux impayés locatifs devrait se terminer à la fin de l'été 2021. Puis, contrairement à la crise de 2008, l’État a investi massivement pour soutenir l’économie. Les défaillances d’entreprise envisagées, mais qui ne se sont pas produites cet automne, pourraient ne pas apparaître en réalité.

Les investisseurs dans l’immobilier ont souvent recours à une assurance pour se protéger des risques de loyers impayés. Une détérioration du risque pour les assureurs fut constatée avec l’augmentation du taux d’impayés locatifs. Cependant, ces prestataires n’ont pas fait varier leurs prix vis-à-vis de leurs clients (locataires et propriétaires). 

Le COVID a entraîné un certain arrêt de la location avec une diminution du volume d’activité des locataires. Les étudiants étrangers ne se sont pas déplacés en France, les étudiants locaux sont retournés chez leurs parents et les jeunes actifs ont vu diminuer leurs fréquences de déménagement. Il était ainsi plus difficile pour les propriétaires de trouver des locataires pour leurs logements vacants. 

Les universités en France ont annoncé une reprise des cours en physique durant septembre. Cette décision va recréer une mobilité notamment dans les zones tendues telles que les villes étudiantes (Paris, Lille, Lyon, Bordeaux…). Cependant, ceux qui avaient déjà des locataires profitaient de la situation avec la diminution du taux de rotation des locataires et la stabilité du versement des loyers.

Les conseils pour choisir un bon dossier et éviter les loyers impayés

Le dossier de location est un élément très important dans le cadre d’une location. Il fournit toutes les informations concernant un candidat à la location et son étude permet de réduire les risques d’impayés locatifs. Tout propriétaire investisseur doit donc porter une attention particulière à ce dossier locatif en considérant plusieurs critères de choix.

La sélection d’un dossier locatif doit se faire en amont et implique la vérification de la cohérence des informations fournies par le locataire. Un dossier falsifié peut généralement être repéré grâce à des incohérences entre l’avis d’imposition, la fiche de paie et la pièce d’identité. Il est donc essentiel de bien sélectionner le locataire proposant des informations cohérentes et vérifiables.

Ensuite, durant le contrat, en tant que propriétaire investisseur, vous devez suivre votre locataire. Cela permet entre autres d’éviter le cas d’un locataire qui ne respecte pas son préavis de départ. Cette situation peut entraîner des impayés locatifs. Pour anticiper les problèmes qui y sont liés, vous devez écrire au locataire. Par exemple, si le locataire est étudiant et que l’été arrive, il peut être utile de demander s’il prévoit de quitter le logement et de lui signifier d’envoyer son préavis. Ainsi, vous êtes sûr d’être dans une situation juridique maîtrisée.

Du moment où il y a un retard du règlement du loyer, ce qui peut arriver à n’importe quel moment, vous devez prendre plusieurs dispositions. Vous devez continuer à suivre votre locataire, mais de deux manières. Il faudra réagir vite en mêlant amiable et contentieux. Vous pouvez trouver une solution amiable avec le concerné tout en entamant une procédure juridique pour régler rapidement le contentieux. Cette démarche peut être l’envoi d’une mise en demeure. Si le locataire ne répond pas sous 15 jours, mandater un huissier sera nécessaire pour délivrer un commandement de payer.

Entreprendre des démarches rapidement en cas d’impayé permet de limiter la dette d’un locataire. Cela permet à ce dernier de trouver une solution pour régler facilement le paiement de ses loyers en retard. En tant que propriétaire, vous évitez que les procédures se rallongent et que d’autres problèmes surviennent, faisant baisser la rentabilité de votre investissement locatif.

Garantme, ses enjeux et ses offres

Garantme est une société qui permet aux locataires de disposer d’un accès plus large à la location. Elle permet aussi aux propriétaires investisseurs d’avoir une garantie sur la rentabilité de leurs investissements locatifs. Cette entreprise a été créée par M. Reynaud et son associé fondateur en 2017 après avoir pris conscience des difficultés de certains locataires à trouver un logement. Les concernés sont notamment les autoentrepreneurs et les étrangers souhaitant louer en France.

Garantme sait que les propriétaires investisseurs souhaitent principalement aujourd’hui sécuriser leurs revenus locatifs. Elle a donc créé des solutions d’assurance pour ces derniers. Ces offres ont pour but d’indemniser les propriétaires investisseurs en cas de défaillance des garants physiques du côté des locataires. Ces garants peuvent avoir une situation stable au moment du début de la location et perdre leurs emplois, ne leur permettant plus d’assurer leur rôle de garant. 

En s’assurant, les propriétaires investisseurs peuvent alors garantir la rentabilité de leurs opérations dans le locatif. Néanmoins, Garantme propose aussi des solutions d’assurances pour les locataires. La première offre de l’entreprise est une garantie de loyers impayés souscrite par un propriétaire et couvre des garanties relativement larges. 

La seconde offre est une garantie de cautionnement qui permet à l’entreprise de se porter garant pour un locataire sur le marché locatif. Garantme remplace par exemple les parents qui soutiennent habituellement les étudiants ou les jeunes actifs.

La souscription à l’offre de Garantme permet à un locataire de renforcer son dossier de location. Cela rassure le propriétaire et peut représenter un avantage par rapport aux autres candidats à la location. Les propriétaires investisseurs choisissent généralement les locataires qui disposent des meilleurs dossiers avec les solutions de garanties les plus stables.

Garantme accompagne aujourd’hui, dans la majeure partie des cas, les personnes qui n’ont pas la possibilité de déménager. Il peut s’agir notamment d’étudiants obligés de rester chez eux en Allemagne et ne pouvant pas venir étudier en France, ne bénéficiant pas de garants. Il peut aussi s’agir d’une personne habitant dans le 77 et qui souhaite prendre un emploi dans le 91, mais ne peut pas déménager à cause de sa période d’essai. 

L’entreprise propose une certaine liberté à ses contractants grâce à ces offres. Les candidats locataires peuvent bénéficier d’une situation normale et accéder aux logements adaptés à leurs besoins.