Investissement locatif : le Top 3 des villes où investir en colocation

La colocation a le vent en poupe ! Cela a de quoi séduire de nombreux investisseurs. En effet, de plus en plus se laissent séduire par cette solution moins coûteuse au m², tout en offrant la possibilité de bénéficier d'un rendement locatif plus élevé.

Ce placement ultra-rentable permet aussi de louer très rapidement les biens, qu'ils soient en centre-ville ou non. En effet, la colocation est appréciée aussi bien par les étudiants que par les jeunes actifs. Tous apprécient de pouvoir profiter d'un logement plus grand, plus accessible financièrement et qui leur évite de subir l'isolement, critère très important depuis la crise sanitaire.

Toutefois, avant d'investir ses économies, encore faut-il savoir quelles sont les villes les plus propices à la colocation en France ! Investissement Locatif, une entreprise spécialisée en Investissement dans l'immobilier locatif, réalise désormais environ 20% de projets de colocations partout en France, vous propose une analyse des villes les plus rentables.

1) Lille avec un taux de rentabilité net moyen de 5 à 7 %

Située à 1 h de Paris en TGV et proche de la Belgique, Lille est une ville dans laquelle il fait bon d'investir en colocation. L’investissement locatif à Lille présente de nombreux atouts. La plus grande ville du nord est une ville agréable et particulièrement appréciée par les étudiants pour son cadre de vie. Très bien placée dans le palmarès 2022 des villes où investir, la ville de Lille présente des avantages considérables.

Très prisée des étudiants en recherche de résidence, Lille est, depuis plusieurs années, en plein essor et en constante évolution, rendant son marché de l’immobilier florissant et pérenne. Elle possède d’ailleurs un parc de logements divers et varié qui intéressera sûrement les investisseurs immobiliers. De plus en plus de pôles universitaires et de grandes écoles s’y implantent, et des entreprises ouvrent à tous les coins de rue.

Grâce à ses nombreuses écoles, la quatrième agglomération française représente le 3ᵉ pôle universitaire européen. Au-delà des quartiers étudiants (Wazemmes, Moulins), il peut aussi être intéressant de cibler les jeunes actifs en misant sur des valeurs sûres (incubateur Centre Euratechnologie, Euralille...) et les différents projets urbains en cours dans toute la ville (ex. : centre commercial Lillenium, future cité administratifs boulevards de Strasbourg). À proximité de la ville, Villeneuve-d'Ascq ou Lomme (avec Euratechnologie, la cité des nouvelles technologies) offrent également de belles opportunités.

Dynamisme économique de la ville de Lille :

• Taux de chômage T1 2021 : 7.4 %

• Porteur du Label French Tech

• Centre Euratechnologie : 1ᵉʳ incubateur de France et 10ᵉ Européen

• EuraSanté : 3ᵉ pôle santé de France

• Euralille : 3ᵉ quartier d'affaires de France avec des entreprises tournées vers le secteur tertiaire

• Acteur majeur français dans le domaine de l’agroalimentaire, la santé, le textile, le commerce et la grande distribution.

Ce sont les raisons pour lesquelles investir à Lille est à l’heure actuelle un choix profondément réfléchi, audacieux et juste. Avec les villes de Croix - Roubaix, Tourcoing et Villeneuve-d’Ascq, Lille est une véritable métropole européenne dynamique, où les échanges sont constants et toujours plus nombreux, amplement facilités par la présence de l’Eurostar, qui relie de grandes villes en quelques heures, comme Londres, Paris, Lyon et Marseille. De jeunes entrepreneurs s’y installent et travaillent dans tous les secteurs, notamment celui de la culture et des nouvelles technologies.
Un plus à aussi garder en tête : le métro lillois. Il est le plus long réseau français hors Paris, il comporte près de 45 km de voies et dessert facultés, entreprises et commerces avec ses 60 stations. Cette mobilité favorise la croissance démographique et le dynamisme de la ville.

Avec une augmentation d’investisseurs extérieurs à l’agglomération, on constate un fort rendement locatif qui ne cesse de croître d’une année sur l’autre. Les prix immobiliers sont actuellement beaucoup plus attractifs à Lille qu’à Paris, ou dans beaucoup de grandes villes.

2) Marseille avec un taux de rentabilité net moyen de 5 à 7,5 % 

On ne présente plus Marseille ! La deuxième métropole du pays est aussi la plus grande ville du sud de la France. "Massilia" a particulièrement évolué au cours des 5 dernières années, avec une augmentation de 18 % en moyenne des prix au mètre carré. En plus d'être une ville très attractive, Marseille a un fort potentiel de hausse pouvant attirer les investisseurs recherchant un rendement attractif.

Investir dans l’immobilier à Marseille, c’est choisir la seconde ville de France en nombre d’habitants. Marseille dispose de très forts atouts pour l’investissement locatif, notamment parce que le coût de l’immobilier reste très faible en comparaison à d’autres villes de cette taille. Ces faibles coûts à l’achat permettent d’atteindre des rendements locatifs plus élevés que dans les autres localités.

En plus de faire partie des 10 plus grandes villes françaises, Marseille est une capitale régionale qui abrite un port de commerce de premier ordre. C'est d'ailleurs le premier port français et le cinquième port européen. Marseille est le premier pôle économique du sud de la France et les villes concurrentes sont nettement plus petites. Nice, qui arrive derrière Marseille et en tête des localités du sud en termes de population, abrite 350.000 résidents (contre 860.000 à Marseille).

La ville accueille également une population étudiante intéressante. Elle dispose en effet de la plus grande université de France : l’Université Aix Marseille, qui accueille chaque année plus de 80 000 étudiants dont 10 000 internationaux. Elle abrite aussi l’école Centrale Marseille, Epitech, et l’école Kedge Business School qui sont quelques-uns des établissements qui comptent environ 90.000 étudiants répartis sur plusieurs sites géographiques dans la ville.

Attention toutefois à bien choisir l'emplacement du bien acheté : les quartiers les plus demandés sont situés du 1ᵉʳ au 5ᵉ arrondissement

3) Nancy avec un taux de rentabilité net moyen de 6 à 8,5 % 

C'est "la" surprise du Palmarès 2022 : Nancy. Cette ville se classe en 3ᵉ position grâce à son écosystème très attractif, et notamment grâce à son économie innovante. Nancy figure ainsi parmi les villes de France jouissant d'une attractivité et d'un dynamisme économique. Ces atouts lui valent un dynamisme démographique constant et régulier.

Labellisée French Tech, la ville accueille un vaste réseau d'entreprises, un technopôle scientifique et médical réputé (300 établissements, des organismes tels que l'INSERM, le CNRS, l'INRA...), et des infrastructures performantes.

Située à 281 km de Paris, soit 90 minutes en TGV, et bien desservie (A4/A31, aéroport), Nancy est aussi l'une des principales villes universitaires du Grand Est français. Elle abrite en effet de grandes écoles et universités réputées, particulièrement le campus ARTEM, qui réunit trois grandes écoles emblématiques au centre-ville : l'École nationale supérieure d'art et de design, l'ICN Business School (management) et Mines Nancy (technologie). La population est ainsi composée à 18% d'étudiants. Nancy est ainsi l'endroit rêvé pour étudier et vit au rythme de ses dizaines de milliers d'universitaires venus des quatre coins de la France et du monde entier.

La demande étant assez élevée, compte tenu de la taille de la ville, l’investissement locatif à Nancy est une valeur relativement sûre pour un investisseur. De plus, y investir dans une colocation s'avère très rentable au vu du parc étudiant que détient la ville.  

Pourquoi la colocation est-elle un investissement rentable ?

La colocation, c’est un peu comme une recette secrète pour obtenir un rendement locatif savoureux avec un petit côté « sécurité » bien épicé. Vous l’avez peut-être déjà deviné : investir en colocation, c’est une façon maligne et ultra-rentable de faire fructifier son patrimoine immobilier. Mais pourquoi exactement la colocation est-elle un investissement qui peut vous faire sourire à la banque ? Voici quelques bonnes raisons de vous y lancer sans hésiter.

Un rendement locatif boosté : quand plus c'est… plus !

L’un des principaux attraits de la colocation, c’est son impact direct sur le rendement locatif. En effet, lorsqu’on compare une location classique à une colocation, c’est comme comparer un vélo tout simple à un vélo électrique. Plus de locataires = plus de loyers perçus chaque mois, tout en maintenant une rentabilité bien plus élevée. Chaque chambre louée vous permet de toucher un loyer, et le calcul est simple : si vous divisez un grand appartement en plusieurs petites unités (tout en restant dans les normes de confort), vous récoltez bien plus qu’un loyer unique.

Prenons un exemple rapide : dans une ville comme Lille ou Marseille, où les loyers peuvent facilement atteindre 600 € pour un studio, imaginez transformer cet espace en trois chambres à 400 € chacune.

Vous obtenez donc un loyer global de 1200 €, contre 600 € dans le cas d’une location classique. Résultat : votre rentabilité augmente de manière significative. Et le meilleur dans tout ça ? La colocation vous permet de mieux rentabiliser les grands espaces qui, autrement, ne feraient que loger un seul locataire.

Une vacance locative sous contrôle : plus de locataires, moins de risque

L’un des principaux dangers dans l’investissement immobilier, c’est la vacance locative. Vous savez, ces moments où vous cherchez désespérément un locataire pour combler le vide et que les loyers non perçus commencent à peser sur votre moral (et votre porte-monnaie). Eh bien, la colocation a un super pouvoir : celui de réduire cette vacance locative.

Pourquoi ? Parce que les locataires se partagent le loyer. Si un colocataire décide de partir (ce qui peut arriver, on ne va pas se mentir), vous ne perdez pas tout votre loyer. Vous êtes moins exposé au risque de perdre 100 % des revenus locatifs pendant un mois, voire plus. En colocation, tant que les autres chambres sont occupées, vous continuez à percevoir un revenu stable et régulier. C’est un peu comme si vous aviez plusieurs petites « assurances » en cas de départ imprévu. Et ça, c’est un gros avantage pour les investisseurs qui veulent sécuriser leur cash-flow.

La demande toujours croissante : une solution qui attire

La colocation est devenue un véritable phénomène, et la demande pour ce type de logement ne cesse de croître. Pourquoi ? Parce que les étudiants, les jeunes actifs et même les personnes en mobilité professionnelle cherchent à maximiser leur budget tout en bénéficiant de plus d’espace et de flexibilité. La colocation, c’est la solution parfaite pour eux. Elle offre un logement plus grand, souvent mieux situé, et surtout, à un prix plus abordable que la location classique.

Cela crée une dynamique de demande qui ne faiblit pas, surtout dans les grandes villes universitaires ou les zones économiques dynamiques. De plus, en période de crise (comme celle du Covid-19), la colocation est devenue une alternative encore plus attractive : plus de monde, moins d'isolement, et une vie communautaire qui répond à des besoins sociaux.

Des villes qui explosent en rentabilité : l’exemple de Lille et Marseille

Et parce que les chiffres parlent souvent plus que les mots, voici quelques statistiques qui devraient convaincre les plus sceptiques.

Prenons l'exemple de Lille, où la rentabilité nette d’une colocation varie de 5 à 7 % en fonction des quartiers. Un rendement plus qu'intéressant, surtout si l’on compare à d’autres formes d’investissement immobilier.

À Marseille, c’est encore mieux avec un taux de rentabilité qui peut atteindre 7,5 %, voire plus dans certains secteurs très recherchés.

Le point clé ici : ces villes sont particulièrement adaptées à la colocation grâce à une forte population étudiante et des quartiers en pleine transformation. Cela permet aux investisseurs d’avoir des loyers relativement attractifs tout en bénéficiant d’un rendement locatif qui ne cesse d’augmenter. En bref, vous faites d’une pierre deux coups : un bien qui ne se vide pas et un rendement qui grimpe.

La flexibilité pour s’adapter aux besoins du marché

La colocation est un investissement agile qui peut facilement s'adapter à la demande du marché. Par exemple, si la demande pour des chambres supplémentaires diminue dans une zone particulière, vous pouvez très bien ajuster vos loyers ou revoir la configuration des espaces pour attirer davantage de locataires. Cela vous donne plus de flexibilité par rapport à un investissement classique où vous êtes souvent plus dépendant des fluctuations du marché locatif global.

Les critères clés pour réussir son investissement en colocation

Lancer un investissement en colocation, c’est un peu comme ouvrir un café : il ne suffit pas d’avoir de bons ingrédients, il faut aussi savoir les combiner de manière à ce que tout fonctionne à merveille ! Pour maximiser vos chances de succès, voici les critères clés à prendre en compte pour réussir dans ce type d'investissement. Pas de panique, on vous guide étape par étape (et sans vous faire perdre votre temps).

Le choix du bien immobilier : plus grand, plus rentable !

L’immobilier en colocation, c’est un peu comme un Tetris. Il faut bien agencer les pièces pour que tout s’emboîte parfaitement. Alors, pourquoi opter pour un appartement ou une maison plus grande ? Simplement parce que plus d’espace = plus de rentabilité. On parle ici de chambres privées suffisamment spacieuses pour que vos futurs colocataires ne se sentent pas à l’étroit (et ne commencent pas à se faire la guerre pour un coin de table).

En plus, n’oubliez pas l'importance des espaces communs ! Un salon convivial, une cuisine qui donne envie de préparer des repas en groupe (mais pas trop gros non plus, histoire de ne pas finir avec des disputes autour du frigo) et une salle de bains pratique, ce sont des éléments essentiels. Une colocation bien agencée et fonctionnelle attire toujours plus de monde, sans compter qu’un aménagement intelligent permet d’augmenter le loyer mensuel tout en restant attractif.

La configuration idéale ? Une bonne balance entre espaces privés et communs, histoire de donner à chacun un peu de tranquillité tout en favorisant la convivialité. Plus les pièces sont bien réparties, plus vos colocataires se sentiront chez eux et, qui sait, peut-être même qu’ils ne voudront jamais partir !

Le choix du quartier : ne négligez pas l’emplacement !

Investir dans une colocation à l’autre bout de la ville ou dans un quartier où les seules choses à faire sont de regarder les grilles de la prison (on rigole à peine), c’est risqué. La localisation, c’est la clé du succès ! Plus le quartier est recherché, plus vous aurez de locataires potentiels qui se battent pour louer chez vous.

Alors, quel quartier choisir ? Tout d’abord, ciblez les zones proches des universités, des écoles supérieures ou des pôles économiques. En effet, les étudiants et jeunes actifs sont vos principaux clients et ils cherchent un logement pratique, bien desservi par les transports en commun. Si vous pouvez être proche d’un métro, d’un tram ou d'une ligne de bus, c’est bingo ! Et si en plus, vous êtes à côté d’un centre commercial ou d’un endroit où il y a un peu de vie (cafés, restos sympas, parcs), vous aurez définitivement un atout supplémentaire.

Les quartiers étudiants comme le « quartier de la fac » ou ceux avec des infrastructures modernes et bien développées (tels que des centres d’affaires, des campus ou même des incubateurs de start-ups) sont des choix évidents. Pas d’inquiétude, pas besoin de faire un gros effort pour vendre : ce sont eux qui viendront frapper à votre porte.

La réglementation 

Rentrons dans le sérieux avec la réglementation. Parce qu’investir dans la colocation, c’est aussi respecter certaines règles. C’est un peu comme quand on suit une recette : il faut bien respecter les étapes, sinon le gâteau ne lèvera pas. En France, la réglementation sur la colocation est encadrée, et il serait dommage de se retrouver dans une situation délicate à cause d’une négligence.

L’un des points les plus importants est la loi ALUR (ou loi pour l'Accès au Logement et un Urbanisme Rénové), qui encadre les baux de colocation. Vous devrez également vous assurer que votre contrat de colocation est bien rédigé et qu'il détaille précisément les droits et obligations de chaque colocataire (par exemple, la répartition des charges et des espaces). Si un colocataire décide de quitter le navire, vous ne voulez pas vous retrouver avec des surprises.

Mais ne vous laissez pas impressionner : un bon contrat de colocation bien rédigé est votre meilleur allié pour éviter les conflits. Et, pour être encore plus malin, pensez à inclure des clauses spéciales concernant le respect des espaces communs (la fameuse règle de ne pas transformer le salon en discothèque ou la cuisine en laboratoire de cuisine expérimentale).

Une gestion rigoureuse : l’art de jouer les médiateurs

La gestion d'une colocation, c’est un peu comme être à la fois un gestionnaire immobilier, un médiateur et un conseiller en relations humaines. Il vous faudra non seulement gérer les baux, mais aussi veiller à la bonne entente entre les colocataires. Parce que, soyons honnêtes, même si la colocation est synonyme de convivialité, elle peut aussi rimer avec petits conflits de cohabitation. Entre celui qui laisse toujours la vaisselle trainer et celui qui est accro à ses 10 h de sommeil par jour, vous devrez être un peu le chef d’orchestre pour que tout se passe bien.

La clé pour une gestion efficace ? Choisir des colocataires qui s’entendent bien dès le départ. Et pour ça, un bon entretien préalable et une vérification des références de chaque candidat sont indispensables. Assurez-vous que tous les colocataires ont des profils compatibles : l’un est un fêtard, l’autre un introverti ? Peut-être pas la meilleure combinaison.

Comment optimiser son rendement locatif en colocation ?

Vous avez enfin trouvé la perle rare : un bien immobilier à transformer en colocation, et vous vous demandez maintenant comment maximiser votre rendement ? Pas de panique, ce n'est pas un casse-tête ! En fait, c'est plutôt comme jouer à un jeu de stratégie où vous avez déjà les bonnes cartes en main, il suffit de savoir quand et comment les jouer. Voici quelques astuces pour faire en sorte que votre investissement en colocation devienne une véritable machine à cash, sans perdre votre sourire.

L’aménagement de l’espace : pensez à "l’optimisation", pas à "l’obstination"

Si vous voulez transformer un simple appartement en colocation rentable, il va falloir jouer à l’architecte. On ne vous demande pas de refaire les plans de la ville, mais de bien agencer chaque mètre carré de votre bien. Les chambres privées doivent être suffisamment grandes pour ne pas ressembler à une boîte à chaussures (et ainsi éviter à vos colocataires de se transformer en petits hamster dans leur propre "cage"). En revanche, n'allez pas non plus leur offrir un palace : un espace confortable, mais qui reste pratique et fonctionnel, voilà le secret.

Pensez à l’organisation des espaces communs : cuisine, salon, salle de bain. Il n’y a rien de pire que des espaces mal conçus qui engendrent des disputes (genre "qui a laissé le fromage râpé dans le frigo pendant 3 semaines ?"). Un salon agréable, une cuisine fonctionnelle avec des rangements bien pensés et une salle de bain où l'on peut éviter de se bousculer sont des éléments clés pour rendre votre colocation attractive. En prime, n'oubliez pas les petits détails qui peuvent faire la différence : des meubles modernes, un éclairage bien réparti et, pourquoi pas, quelques plantes pour donner un peu de vie à tout ça.

Les équipements et services à proposer : plus qu’un simple loyer, une expérience !

Vous voulez que vos colocataires soient heureux et, surtout, qu'ils restent plus longtemps (et pourquoi pas vous recommandent à leurs amis en quête d’un nouveau chez-soi) ? Offrez-leur plus qu'un simple toit. Pensez aux équipements modernes : une connexion Wi-Fi haut débit, des appareils électroménagers de qualité, des espaces de stockage bien pensés. Offrir des services supplémentaires, comme un nettoyage régulier des parties communes ou même une aide ponctuelle pour la gestion des petits tracas du quotidien (genre un service de maintenance rapide ou une gestion souple des horaires pour les locataires), c’est un vrai plus.

Ce genre d’ajouts ne fera pas seulement plaisir à vos colocataires, mais vous permettra aussi de justifier un loyer plus élevé. Plus vous leur offrez un environnement agréable et pratique, plus vous pouvez augmenter votre prix. Et le bonus ? Des colocataires heureux, c’est des loyers payés à temps et un taux de rotation faible. À long terme, c’est tout bénef’ !

Meublé vs non-meublé : quel choix pour maximiser votre rentabilité ?

Vous hésitez entre louer meublé ou non meublé ? La colocation meublée, c’est un peu comme un raccourci vers un rendement plus élevé. Pourquoi ? Parce que les étudiants et jeunes actifs cherchent souvent des logements déjà équipés. Pas de prise de tête pour acheter des meubles ou faire des aller-retours à Ikea (d’ailleurs, qui a le temps de se battre avec des notices en suédois ?). En optant pour une colocation meublée, vous simplifiez la vie de vos futurs locataires, et cela se traduit généralement par un loyer mensuel plus élevé.

Mais attention, il faut bien choisir le mobilier : on parle d’un "meublé" qui doit être fonctionnel et de qualité. Pas besoin de luxe, mais des meubles pratiques et modernes, adaptés à la colocation. Un lit confortable, une armoire spacieuse, un bureau pour travailler, et quelques petites touches déco pour que chaque colocataire se sente chez lui.

Le choix du meublé a aussi un impact direct sur votre rentabilité nette. Oui, vous pourrez demander un loyer plus élevé pour un logement meublé, et cela signifie que vous récupérez plus vite votre investissement initial. Sans oublier qu’en cas de changement de colocataire, vous n'aurez pas à attendre de louer de nouveau un bien vide, ce qui réduit le risque de vacance locative.

Les petits plus qui font la différence : une touche de service et d'attention

Enfin, n’oublions pas les petites attentions qui font toute la différence. Par exemple, proposer un abonnement à un service de streaming, comme Netflix ou Spotify, peut transformer une simple colocation en une véritable "expérience". Bien sûr, ce n’est pas un impératif, mais cela peut grandement améliorer la satisfaction de vos colocataires, et par conséquent leur fidélité. Un peu d’attention supplémentaire peut aussi se traduire par des avis positifs, qui à leur tour attireront de nouveaux colocataires lorsque vous aurez un bien à relouer.

Notre conclusion 

La colocation s’impose comme une option d’investissement rentable et dynamique, séduisant autant les étudiants que les jeunes actifs. Des villes comme Lille, Marseille et Nancy illustrent parfaitement ce potentiel, avec des rendements attractifs et des économies à l’achat. Grâce à des marchés immobiliers diversifiés et en pleine expansion, ces métropoles offrent des opportunités intéressantes pour les investisseurs à la recherche de rentabilité et de sécurité. La colocation, en plus de répondre à une demande croissante, permet de maximiser les rendements, surtout lorsqu'elle est bien localisée dans des quartiers stratégiques et en forte demande.