Vente domaniale : la stratégie idéale pour votre investissement locatif ?

Peu connue en France, la vente domaniale constitue une opportunité considérable pour les investisseurs dans l’immobilier locatif. Les biens mis en vente durant cet évènement sont très diversifiés, ce qui permet un large choix pour l’acheteur. Aussi, dans une vente domaniale, le prix de vente des biens est inférieur à celui pratiqué sur le marché immobilier. Cependant, pour y accéder, vous devez suivre certaines procédures dont le détail se découvre dans cet article.

Vente domaniale : c'est quoi ?

La vente domaniale consiste à vendre des propriétés de l’État, ou des établissements publics ou de la collectivité publique. Ce type de vente ne se limite pas aux biens de nature immobilière. Les possessions de l’État mises en vente peuvent également être des biens mobiliers ou fonciers. À cette condition, vous pourrez trouver des immeubles, des véhicules ou des terres agricoles.

Les biens immobiliers mis en vente durant ces enchères ont différentes provenances. Ils sont notamment issus d’une confiscation judiciaire ou d’une succession vacante. Autrement, il s’agit d’immeubles ou de véhicules que l'État ou les collectivités publiques n’utilisent plus. Dans cette vente organisée par l’État, vous pourrez y trouver des bâtiments issus du domaine de l’enseignement avec des bureaux ou d’autres infrastructures publiques. De plus, durant ces ventes, vous êtes exempté de frais lorsque vous faites appel au service d’un notaire.

Les procédures à suivre pour une vente domaniale

L'État propose en priorité les biens des collectivités locales. C’est seulement après leur refus que les ventes domaniales sont mises en place. Elles sont ouvertes tant à une personne physique que morale.

La date et le lieu des ventes domaniales sont généralement publiés par le biais d’une annonce dans les journaux officiels. Aussi, outre la consultation du cahier des charges pour les détails, vous devez libérer votre agenda pour la visite du bien. Il s’agit d’une visite groupée pour les éventuels acheteurs qui souhaitent avoir une idée du bien en question. Ce sont les seuls moyens d’obtenir des informations concernant les biens mobiliers et immobiliers mis en vente.

Cette démarche constitue une source d’information à ne pas négliger, puisque vous devrez prendre la décision de l’achat rapidement. Lors des ventes domaniales, vous n’aurez pas de délai de rétractation (ce qui reste pourtant possible dans des investissements locatifs classiques). Les biens de nature immobilière sont sans garantie, toutefois le service du notaire est gratuit.

Les types de vente domaniale

La vente domaniale se décline en différents types. Dans tous les cas, elle se fait sous la supervision de la DNID (Direction nationale d’interventions domaniales).

Par appel d'offres

La vente domaniale par appel d’offres, comme son nom l’indique, vient d’une annonce de l’État. Les intéressées viennent ensuite faire des propositions proportionnelles à l'offre. Généralement, le bien est vendu au candidat le plus méritant. Par ailleurs, le choix de l'État est inopposable et n’a besoin d’aucune justification.

Si vous souhaitez participer à ce type de vente, vous devez estimer la valeur du bien correspondant seulement à la surface habitable de la parcelle. Le prix au mètre carré est notamment déterminé en fonction de la situation géographique de la parcelle. Dans le cas d'une maison, la vétusté doit être prise en compte.

L'estimation que vous faites doit être supérieure ou égale à celle du professionnel. Puisque c'est la meilleure offre qui gagne le bien, vous devrez ensuite ajouter 15 % du résultat et 5 euros à la mise. Une fois l'estimation de la surface faite, vous pouvez envoyer votre offre par lettre recommandée ou la déposer directement, par vous-même.

Les cessions amiables

Les ventes domaniales par cession amiable se font à l'attention d'une personne en particulier ou d'un groupe. Par conséquent, elles peuvent se faire sans concurrence. La raison de la vente domaniale par cession amiable se justifie parfois par la rapidité de la démarche.

La vente aux enchères

La vente aux enchères est la modalité d’adjudication la plus courante. Elle n’exige aucune inscription. Vous devez vous présenter sur le lieu de la vente avec les dossiers requis pour faire vos offres. Il est également possible de vous faire représenter ou d’envoyer un ordre d’achat écrit avec 20 % du montant de l’offre. Les pièces nécessaires à la participation aux enchères domaniales sont :

  • Une pièce d’identité,
  • Un justificatif de domicile,
  • Un chèque de consignation pour toute mise à prix supérieure à 7 500 euros.

 

À noter que le chèque doit représenter 5 % de la valeur du bien.

En ce qui concerne le déroulement de l’enchère des domaines, les acheteurs potentiels doivent faire des offres en fonction du prix de départ. En règle générale, en l’absence de nouvelle enchère, l’adjudicataire est le dernier enchérisseur. À la fin de la procédure de cession des biens, il devra signer l’acte de vente.

Dans le cas où vos offres n’ont pas permis de gagner la parcelle, le chèque que vous avez donné au début vous sera restitué.

La procédure à suivre après la vente

Aux termes de l’adjudication, si vous êtes le dernier enchérisseur, vous ne serez pas immédiatement propriétaire du bien. Vous devez dans un premier temps solliciter les services d’un notaire dans un délai de 8 jours pour le règlement du montant. Ce dernier comprend également une taxe domaniale. Ce n’est qu’après le versement que vous devenez propriétaire officiel du bien. La taxe représente 6 % du montant pour l’achat par appel d’offres et 11 % pour les enchères.

Suite au versement, votre avocat devra publier un procès-verbal d’adjudication de bien public au centre de publicité foncière. Cela doit se faire avec le cahier des charges dans le délai légal. Ces documents constitueront ensuite votre titre de propriété. Toutefois, le non-respect de l’échéance conduit à l’annulation de la vente. Aussi, des pénalités seront rajoutées en cas de non-paiement avant la date impartie.

La vente domaniale, une opportunité pour l’investisseur immobilier

En France, la rentabilité d’un bien immobilier acquis par le biais d’une vente domaniale est supérieure à celle du marché. Il est toutefois important de bien gérer votre portefeuille en optant pour des immeubles de rapport déjà occupés. L’État met parfois en vente d’anciens bureaux. Le prix de la parcelle est généralement 25 % moins cher que celui pratiqué sur le marché.

Les domaines publics mis en vente nécessitent généralement des travaux. Aussi, vous devez disposer des finances nécessaires pour couvrir les risques d’une acquisition sans garantie. Être un adjudicataire de bien public constitue en effet une occasion de profiter d’un investissement immobilier rentable, mais à condition d’obtenir le bien pour un bon prix.

Cependant, les enchères peuvent vite monter pour une maison ou un immeuble de rapport. Toutes les affaires ne seront pas bonnes.

Même si l’occasion d’acquérir un bien public est assez rare, vous aurez la possibilité d’obtenir un bien d’exception à un bon prix. Vous devez seulement préparer le budget nécessaire pour entreprendre les travaux de rénovation. Aussi, l’État a mis en place un site sur le Web pour publier les informations relatives aux ventes domaniales.

photo du rédacteur
  • Mickael ZONTA
  • Président, Investissement-Locatif.com

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