KPI immobilier : les indicateurs à suivre pour son projet

Les KPI immobilier ou les indicateurs clés de performance sont d'une grande importance lorsqu'on lance un projet immobilier. En effet, ces KPI, comme son nom l'indique, sont des véritables clés de mesure de la performance. Ils permettent à une agence immobilière, aux investisseurs et aux gestionnaires immobiliers d'évaluer l'efficacité de la stratégie adoptée lorsqu'ils ont mené un projet immobilier. Ils aident grandement à évaluer et à optimiser la gestion de vos projets afin de maximiser le retour sur investissement. Ils permettent de mesurer l’efficacité de chaque action marketing ou stratégie marketing prise, d’atteindre les objectifs de croissance fixés. Grâce aux données recueillies après le suivi, vous pouvez offrir une meilleure expérience à vos clients et locataires. Mais quels sont ces indicateurs de performance à suivre pour un projet immobilier ? Comment ces kpi immobiliers influencent-ils la performance de vos propriétés et renforcent la gestion immobilière ? Réponses dans cet article !

Qu'est-ce qu'un KPI immobilier ?

Un indicateur clé de performance (KPI) ou métrique de l'immobilier est une mesure quantifiable utilisée pour évaluer la performance d'une entreprise, d'un investissement ou d'une personne opérant dans le secteur de l'immobilier. Ces mesures peuvent être utilisées de plusieurs manières. Mais peu importe la façon dont on les utilise, son objectif final est de favoriser une prise de décision plus stratégique, fondée sur des données concrètes et sur le long terme afin d'améliorer les résultats de son projet.

Quelle est l'importance des KPI immobiliers ?

Indispensables pour les professionnels de l'immobilier, les KPI immobiliers sont des véritables boussoles de la performance. En effet, ils peuvent être utilisés pour :

• Évaluer l'efficacité des campagnes marketing, des investissements et des actions menées;

• Identifier les points forts et les points faibles afin d'optimiser les processus et d'améliorer la rentabilité;

• Optimiser les prix de location d'une propriété;

• Gérer les risques liés à un investissement immobilier locatif;

• Améliorer la rentabilité d'un projet immobilier locatif;

• Communiquer la performance auprès des personnes concernées.

Quels sont les indicateurs de performance que les investisseurs immobiliers doivent suivre pour un projet immobilier ?

En tant qu'investisseur, vous pouvez suivre plusieurs indicateurs de performance pour vous aider à transformer vos projets d'investissement locatif en activité financièrement à la fois saines et rentables. Voici les principaux indicateurs de performances que vous devez suivre pour faire fructifier votre argent grâce à l'immobilier locatif.

Le retour sur investissement ou ROI

Le retour sur investissement (ROI) est l'un des KPI les plus importants lorsque vous investissez dans l'immobilier locatif. Grâce à cet indicateur, vous pourriez mesurer la rentabilité d'un investissement immobilier. En effet, il détermine le bénéfice net généré par l'investissement initial.

Pour déterminer le ROI, divisez le bénéfice net par le coût d'investissement total (%). Le bénéfice net correspond aux revenus générés par le bien immobilier, comme le loyer perçu par exemple. Le coût d'investissement total correspond au prix d'achat du bien ainsi qu'à ses frais annexes (frais de notaire, etc.). Si le logement locatif est passé par une rénovation, les coûts de ces travaux sont également à considérer.

Pour calculer le retour sur investissement ou ROI, voici la formule à utiliser :

ROI = (Bénéfice net / Investissement total) * 100 

Après avoir déterminé le ROI, vous pouvez voir si votre investissement est rentable ou non. Un ROI positif indique que l'investissement immobilier est rentable. En revanche, un ROI négatif veut dire que l'investissement locatif a généré une perte. Un ROI élevé est généralement considéré comme un signe d'un investissement immobilier performant.

Le résultat net d'exploitation

Le résultat net d'exploitation (RNE) ou NOI (Net Operating Income en anglais), est un KPI immobilier que les investisseurs immobiliers ainsi que les gestionnaires immobiliers doivent connaître. Il est aussi très important car il correspond à la différence entre les revenus générés par un bien immobilier et les dépenses d'exploitation encourues pour son entretien et sa gestion.

 

Pour déterminer le RNE, il faut soustraire les dépenses d'exploitation des revenus totaux générés par le bien immobilier. Les dépenses d'exploitation correspondent aux charges locatives, aux taxes foncières, aux frais d'assurance, aux frais de gestion immobilière, aux coûts d'entretien et de réparation ainsi qu'aux éventuels frais de vacances.

Une fois le calcul fait, il faut interpréter le résultat. Si le RNE est positif, cela signifie que le bien immobilier génère un flux de trésorerie net positif.  En revanche, si le RNE est négatif, cela signifie que le bien immobilier ne couvre pas ses propres dépenses. Avec un RNE élevé, vous pouvez juger que votre investissement est performant. Cela indique que le bien immobilier génère des revenus suffisants pour couvrir ses frais et dégager un profit pour l'investisseur.

Le taux de rendement interne

Pour évaluer la performance de votre projet, vous devez également analyser le taux de rendement interne (TRI ou IRR en anglais).

Le taux de rendement interne correspond au taux d'actualisation qui rend la valeur actuelle nette (VAN) d'un investissement immobilier égale à zéro. En d'autres termes, le taux de rendement interne indique le taux de rendement annualisé que l'investisseur devrait obtenir si le projet immobilier se déroule comme prévu.

Pour déterminer le taux de rendement interne, plusieurs options s'offrent à vous. Mais la plus facile est de se servir des outils financiers spécialisés. En effet, faire un calcul mathématique est plus compliqué.

Bien à savoir : notez que le TRI est une mesure hypothétique. Le rendement réel d'un investissement immobilier diffère du TRI en raison de divers facteurs (changements des conditions économiques, fluctuations du marché immobilier, imprévus comme les vacances locatives, etc.).

Le flux de trésorerie

Le flux de trésorerie est aussi un KPI immobilier à connaître. Il représente les entrées et sorties d'argent générées par un bien immobilier sur une période donnée (un mois ou une année). Il mesure la capacité du bien à générer du cash-flow.

Pour calculer le flux de trésorerie, il faut soustraire les dépenses d'exploitation des revenus totaux générés par le bien immobilier. Parmi les dépenses d'exploitation, on prend en compte les charges locatives, les taxes foncières, les frais d'assurance, les frais de gestion immobilière, les coûts d'entretien et de réparation ainsi que les éventuels frais de vacances. Les revenus totaux comprennent les loyers perçus, les éventuels revenus accessoires (comme les frais de parking) et les plus-values réalisées lors de la vente du bien immobilier.

Un flux de trésorerie positif indique que le bien immobilier génère du cash-flow. En revanche, un flux de trésorerie négatif signifie que le bien immobilier consomme du cash-flow. Vous devez vous assurer d'avoir un cash-flow positif pour garantir la santé financière de votre investissement. Un cash-flow positif vous permettra en effet de couvrir les frais liés à l'investissement, de générer un profit et de financer d'éventuels investissements futurs.

Le multiplicateur de loyer brut

Le multiplicateur de loyer brut (GLM ou Gross Lease Multiplier en anglais) est un KPI immobilier simple. Ce KPI peut être utilisé pour comparer la valeur relative de propriétés immobilières similaires. En effet, le GLM indique combien de fois le loyer annuel brut d'un bien immobilier est supérieur à son prix de vente. Un GLM plus élevé peut indiquer un bien immobilier surévalué. En revanche, un GLM plus faible peut indiquer un bien immobilier sous-évalué.

Pour analyser le GLM, vous devez prendre en compte différents éléments liés à la propriété tels que le type de bien immobilier, l'emplacement et les conditions du marché. Par exemple, en général, les appartements en France ont toujours un GLM plus élevé par rapport aux maisons individuelles.

Le taux de rotation des locataires

Le taux de rotation des locataires est aussi un KPI très important pour les investisseurs et les gestionnaires immobiliers. Il permet de mesurer la fréquence à laquelle les locataires quittent un logement et sont remplacés par d'autres locataires. Si le taux de rotation des locataires est élevé, cela peut avoir un impact négatif sur la rentabilité de l'investissement immobilier locatif. En effet, il entraîne des coûts supplémentaires. Ces coûts sont liés à la vacance du bien, au marketing et à la recherche de nouveaux locataires.

Pour déterminer le taux de rotation des locataires, vous devez diviser le nombre de locataires qui ont quitté le bien immobilier au cours d'une période donnée par le nombre moyen de locataires occupants au cours de la même période. Ce taux de rotation des locataires est exprimé en pourcentage.

Bon à savoir : si votre taux de rotation des locataires est inférieur à 5 %, cela semble bon. En revanche, si le taux de rotation des locataires est supérieur à 10 %, il peut y avoir un problème. Pour une meilleure analyse, nous vous conseillons de comparer le taux de rotation des locataires de votre propriété à celui d'autres biens immobiliers similaires qui se trouvent dans la même zone géographique.

Voici quelques facteurs influençant le taux de rotation des locataires :

• L'état et les caractéristiques du bien immobilier : Un bien immobilier en bon état et avec des équipements modernes attire plus les locataires. Si vous mettez en location un bien pareil, vous retenez vos locataires plus longtemps et donc, limitez les coûts liés au changement de locataire.

• Le prix du loyer : si vous avez fixé un loyer trop élevé pour votre bien, vous pouvez dissuader les locataires. Cela peut conduire à une augmentation du taux de rotation.

• La qualité de la gestion immobilière : en adoptant une gestion de location immobilière efficace, vous réduisez le taux de rotation des locataires. 

Pour mieux mesurer la performance de votre projet immobilier, nous vous conseillons toujours de combiner ces KPI. En combinant ces KPI, en tant qu'investisseur, vous aurez un aperçu de votre projet. Vous pouvez prendre les meilleures décisions concernant votre investissement locatif et maximisez vos chances de réussite dans le secteur immobilier.

Comment mettre en œuvre des KPI immobiliers ?

Vous prévoyez de mettre en œuvre des KPI immobiliers pour votre projet d'investissement ? Voici ce qu'il faut faire !

Définissez vos objectifs et choisissez les KPI votre stratégie

Avant de mettre en œuvre des KPI immobiliers, vous devez définir vos objectifs et votre stratégie. Pour ce faire, vous devez savoir ce que vous souhaitez réaliser avec votre investissement locatif : Générer des revenus locatifs ? Constituer un patrimoine immobilier ? Augmenter votre plus-value ? Une fois les objectifs définis, vous pouvez choisir les KPI qui vous permettront de les mesurer et de suivre votre progression. Lorsque vous choisissez des KPI immobilier, nous vous conseillons de sélectionner les plus pertinents.

Collectez et analysez les données recueillis 

Vous avez choisi des KPI ? Maintenant, il est temps de collecter les données nécessaires à leur calcul. Pour faire vos collectes de données, vous devez suivre certains éléments comme les revenus locatifs, les dépenses d'exploitation, les prix de vente et d'autres informations pertinentes. Vous pouvez utiliser un logiciel de gestion immobilière ou des feuilles de calcul pour suivre vos données.

Dans tous les cas, pour une meilleure expérience, veillez à ce que les données recueillies soient exactes et complètes. Ainsi, vous pouvez identifier les tendances et les opportunités d'amélioration. En effet, les données erronées peuvent impacter votre analyse et vous donner de fausses idées.

Mettez à jour vos KPI de façon régulière

Le marché immobilier est en constante évolution. Vous devez donc actualiser vos KPI régulièrement. Cela vous permettra de vous assurer qu'ils restent pertinents pour vos objectifs et votre stratégie d'investissement. En mettant en œuvre des KPI immobiliers et en les utilisant pour prendre les meilleures décisions, vous pouvez réussir dans le secteur immobilier.

Tableau récapitulatif des KPI immobiliers

KPI	Description	Formule de Calcul
Taux de Rentabilité Brute	Représente le rendement brut d'un investissement avant déduction des charges	(Revenus locatifs annuels / Coût total de l'investissement) x 100
Taux de Rentabilité Nette	Rendement après déduction des charges liées à l'investissement	[(Revenus locatifs annuels - Charges annuelles) / Coût total de l'investissement] x 100
Cash Flow	Différence entre les revenus locatifs et les dépenses annuelles	Revenus locatifs annuels - (Charges annuelles + Remboursements d'emprunt)
Coût au mètre carré	Coût total de l'investissement divisé par la superficie habitable	Coût total de l'investissement / Superficie habitable
Taux d'Occupation	Pourcentage de temps pendant lequel le bien est loué	(Nombre de jours loués / Nombre total de jours disponibles) x 100
Taux d'Impayés	Proportion des loyers non payés par rapport aux loyers totaux	(Montant des loyers impayés / Revenus locatifs totaux) x 100
Retour sur Investissement (ROI)	Mesure du gain ou de la perte générée par rapport à l'investissement initial	[(Revenus générés - Coût de l'investissement) / Coût de l'investissement] x 100
Valeur Ajoutée de la Propriété	Augmentation de la valeur de la propriété grâce aux améliorations	(Valeur actuelle de la propriété - Coût total des améliorations)
Ratio d'Endettement	Mesure du niveau d'endettement par rapport aux actifs	(Total des dettes / Total des actifs) x 100
Ratio de Couverture de la Dette	Capacité à couvrir les obligations de la dette avec les revenus nets	Revenus nets d'exploitation / Service de la dette
Vacance Locative	Période pendant laquelle le bien n'est pas occupé	Nombre de jours de vacance / Nombre total de jours disponibles

KPI immobilier : ce qu'il faut retenir

Les KPI immobilier sont très importants pour les professionnels qui exercent dans ce secteur comme les investisseurs, les gestionnaires immobiliers et les agences immobilières. Ils permettent de mesurer la performance d'un projet immobilier. Ils aident à identifier les points forts et faibles. Ils permettent de prendre des décisions stratégiques pour s'améliorer de façon continuelle.

En suivant ces indicateurs, que ce soit le ROI, le RNE, le TRI, le flux de trésorerie et le GLM, vous connaîtrez si le projet est une réussite ou non.

Cependant, lorsque vous suivez la performance de votre investissement, les KPI immobiliers doivent être utilisés en combinaison avec d'autres facteurs pour plus d'efficacité. Vous devez les utiliser en prenant en compte l'état du marché et vos objectifs.