Investir dans l'immobilier à Vauban

Vauban est un quartier du 6e arrondissement de Marseille. Perché sur les hauteurs, juste en dessous de la basilique Notre-Dame-de-la-Garde, il se démarque par ses petites ruelles et sa tranquillité absolue. Bourgeoisie et population modeste y cohabitent en harmonie. Chaque année, il attire particulièrement les familles et les jeunes cadres qui apprécient la vie dans un secteur situé entre mer et ville. Il s’agit notamment d’un emplacement intéressant pour un investissement immobilier locatif. 
 

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Avantages d’un placement immobilier à Vauban

Quartier très dynamique du 6e arrondissement de la cité phocéenne, Vauban offre un cadre de vie agréable à ses habitants. Cela fait notamment du secteur un lieu propice à un investissement immobilier.

Une population dynamique

Le quartier Vauban du 6e arrondissement de Marseille dénombre actuellement environ 10 442 habitants. Avec un âge moyen de 39 ans, il est en grande partie composé de ménages comptant moins de 2 enfants (49 %). Par ailleurs, la plupart des actifs dans cette zone sont des jeunes cadres dynamiques ou des chefs d’entreprise (61 %).

Sous l’œil bienveillant de la Bonne Mère, ce quartier historique séduit principalement les couples et les jeunes actifs aisés. Vauban possède de nombreux atouts qui ne manquent pas d’attirer les investisseurs immobiliers. Acquérir un bien immobilier s’avère judicieux dans ce quartier attractif ayant la cote auprès des locataires.

Un réseau de transports organisé

Nombreuses sont les lignes de transports qui passent à proximité de ce quartier de Marseille. En effet, 4 lignes de bus desservent Vauban, ce sont les lignes 19, 49, 60 et B1. La ligne 49 s’arrête à la station Réformés-Canebière tandis que la ligne 60 s'arrête à Notre-Dame-de-la-Garde. Les arrêts de bus à proximité sont ceux de la Place-Valère-Bernard et du Fort-du-Sanctuaire.

La mise en service du métro M2 rend également l’accès au quartier Vauban plus facile. Les habitants peuvent surtout compter sur les stations de métro à proximité, à savoir l’Estrangin (Préfecture) et La Castellane. Pour vous rendre à Vauban, vous avez aussi la possibilité de prendre le tramway. L’arrêt le plus proche de Vauban est celui de Rome-Dragon. Sans oublier la station de vélos en libre-service qui est mise à disposition afin de faciliter les déplacements quotidiens des habitants.

Un quartier étudiant

Ce quartier du 6e arrondissement de Marseille est bien équipé en termes d'établissements scolaires publics et privés. En effet, le secteur est doté de :

  • 2 écoles maternelles,
  • 4 écoles primaires,
  • 4 collèges,
  • 5 lycées. 

À noter que chaque établissement est efficacement desservi par les transports en commun mis en service dans le territoire (bus, métro, tramway).

Pour les étudiants, Vauban se trouve à proximité de bons établissements d’enseignement supérieur, à savoir :

  • le Réseau des instituts supérieurs de l’entreprise de Marseille. 
  • le CFA de la coiffure Marseille-Provence ;
  • l’Institut méditerranéen de formation et recherche en travail social (IMF) ;
  • le CFA (Centre de formation d’apprentis) des métiers de la Banque et de la Finance ;
  • le Maestris (école supérieure de commerce et de management). 

​​​​​​​Grâce à la ligne de bus 49, les étudiants de Vauban peuvent rejoindre facilement la Faculté des sciences médicales et paramédicales de La Timone.

De nombreuses commodités

Situé dans les contreforts de la colline menant à la Bonne Mère, Vauban se trouve à proximité immédiate de toutes les commodités utiles au quotidien. Épicerie, boulangerie, pizzeria, glacier, caves à vin et restaurants, il y a de nombreuses bonnes adresses à y découvrir.

De plus, le quartier concentre de nombreuses infrastructures sanitaires, dont des cabinets médicaux, des pharmacies et des hôpitaux.

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Vauban, un parc immobilier diversifié

Le quartier Vauban du 6e arrondissement de Marseille séduit particulièrement grâce à ses airs de petit village. Son parc immobilier est essentiellement composé à 90 % d’appartements contre 10 % de maisons individuelles. 

A noter que 49 % des habitants sont locataires de leurs logements et 48 % en sont propriétaires.

Pour une meilleure compréhension, voici un aperçu de la répartition des différentes typologies de biens dans ce secteur :

  • appartements T1 : 12,3 % ;
  • appartements T2 : 26,8 % ;
  • appartements T3 : 34,1 % ;
  • appartements T4 : 17,4 % ;
  • appartements T5 et plus : 9,5 %. 

Il est bon de savoir que l​​​​​​es logements constitués de grandes pièces, d’un parking et d’un balcon sont très recherchés dans le quartier Vauban.

Tendance immobilière dans le quartier Vauban

Vauban fait partie des quartiers de Marseille avec l'un des prix de l'immobilier les plus élevés. Pour y investir, vous devez prévoir en moyenne un capital de 4 125 €/m2 pour un appartement. Plus onéreuse, une maison coûte en moyenne 5 697 €/m2. Cependant, ces prix peuvent varier en fonction du type de bien et du nombre de pièces :

  • appartement une pièce : 3 710 €/m2 ;
  • appartement deux-pièces : 3 640 €/m2 ;
  • appartement trois-pièces : 3 600 €/m2 ;
  • appartement quatre-pièces : 3 760 €/m2 ;
  • appartement cinq-pièces et plus : 3 570 €/m2 ;
  • maison trois-pièces : 9 480 €/m2 ;
  • maison quatre-pièces : 3 920 €/m2 ;
  • maison cinq-pièces et plus : 6 089 €/m2. 

​​​​​​​Que ce soit pour l’achat d’un appartement ou d’une maison, il est toujours conseillé de solliciter l’aide d’une entreprise spécialisée. L'expertise de cette dernière vous garantira la bonne gestion de votre patrimoine et la réussite de votre investissement.

Investissement dans l’ancien, la bonne idée

Il est possible d'investir dans des programmes neufs dans le quartier Vauban, toutefois, les biens neufs sont moins rentables comparés aux anciens. En effet, même si vous êtes éligible à la loi Pinel et investissez dans une propriété avec balcon, parking et jardin, votre rendement sera toujours affecté. De plus, la livraison des travaux dans le cadre des programmes neufs peut durer longtemps. Ainsi, il sera plus judicieux de placer votre capital dans l’ancien.

En effet, les prix d’achat de l’ancien à Vauban sont très accessibles, environ 3 400 €/m2 en moyenne. En investissant dans un logement ancien, vous profiterez d’une livraison gratuite des travaux. De plus, dans le cadre d’une rénovation, cette dernière ne dure généralement pas plus de trois mois. Contrairement aux biens neufs, vous pouvez aussi louer le bien pendant une courte durée. Avec les commodités offertes par le secteur, vous avez un large choix de biens suivant votre locataire cible.

L’état du marché locatif à Vauban

Dans ce quartier cher au 6e arrondissement de Marseille, le prix moyen du loyer est fixé à 15,4 €/m2. Puisque les maisons sont plus chères à la location, la plupart des locataires privilégient les logements de type appartement avec balcon et parking. Le bien locatif le plus rentable dans ce quartier reste un appartement une pièce disposant d'un balcon et d'un parking. Louée à 18,1 €/m2 en moyenne, cette propriété permet effectivement au propriétaire de profiter d’une rentabilité potentielle de 5,87 %.

Outre cela, louer un appartement T2 avec balcon, jardin et accès à un parking s’avère également une bonne idée. En proposant un loyer moyen de 14,9 €/m2 à vos locataires, vous pourrez obtenir un rendement brut de 4,90 %. Une autre option intéressante est la mise en location d’un appartement T3 avec un loyer de 12,3 €/m2, soit une rentabilité locative de 4,09 %. Le bien devra idéalement comporter un balcon et un parking.

Par ailleurs, la rénovation d’un logement (studio, appartement, maison, etc.) s’avère un moyen efficace de réviser vos loyers à la hausse. En effet, la rénovation vous donne la possibilité d’ajouter une pièce ou de construire un balcon et un garage, ce qui est très recherché par les locataires. 

Louer une résidence de services à Vauban pour optimiser la rentabilité

De par sa position géographique idéale et les commodités offertes, ce secteur de la cité phocéenne attire aussi bien les touristes que les étudiants et les retraités. Louer une résidence de services (meublé de tourisme, logement étudiant ou sénior) s’avère ainsi une option judicieuse. Ces locataires sont particulièrement attirés par les propriétés meublées, avec un balcon, un parking et une vue magnifique sur la basilique. Pour ce genre de cible, il vous faudra choisir les grandes maisons disposant de nombreuses pièces. Ce type de placement est certes onéreux, mais les risques de vacance locative sont moindres.

Aussi, vous devez être minutieux dans le choix de l’emplacement de votre bien immobilier. Les logements doivent se situer à proximité des commodités (transports, infrastructures sanitaires, centres de loisirs, restaurants, etc.). 

Afin de proposer à vos locataires le logement idéal, vous pouvez le rénover pour l'aménager pièce par pièce.

La défiscalisation

Dans ce quartier de la cité phocéenne, vous pouvez très bien optimiser votre fiscalité et ainsi, votre rentabilité. Le choix du dispositif de défiscalisation doit notamment se faire en fonction de la nature de votre bien.

La loi LMNP (Loueur meublé non professionnel)

Louer un bien rénové vous permet de bénéficier du statut LMNP (Loueur en meublé non professionnel). Accessible sous certaines conditions, ce dernier peut effectivement présenter des avantages fiscaux intéressants pour les investisseurs.

Si vous gagnez moins de 23 000 euros de recettes locatives annuelles, vous pouvez profiter d’un abattement de 50 % sur vos impôts. Toutefois, si vous percevez plus de 23 000 € de recettes locatives par an, vous serez directement rattaché au régime réel. Avec le régime réel, vous avez la possibilité de déduire les charges et les dépenses du montant sur votre imposition.

photo du rédacteur
  • Mickael Zonta
  • Directeur Investissement Locatif

Diplômé d'une grande école de commerce, et après une première expérience réussie dans la finance, Mickael Zonta a débuté sa carrière dans l'immobilier en 2011 à Paris avant d’étendre son activité à la région parisienne et à la ville de Lyon. Le fait d'être également investisseur immobilier à titre personnel lui permet de comprendre les enjeux des clients en termes d’objectifs d’investissements, de rendement locatif et de choix des régimes fiscaux.

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