Investir dans l'immobilier Paris 10

Se retrouvant sur la rive droite de la Seine, le Dixième arrondissement de Paris est parfois désigné par un surnom : "l'arrondissement de l'Entrepôt".

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Un investissement locatif
rentable en 2022

Paris, la capitale de la France, se fait connaître du monde entier pour ses édifices à l'architecture incroyable. Partagée en plusieurs arrondissements, la ville se compose d’un parc immobilier très attrayant pour les nouveaux venus. Parmi ces arrondissements, le dixième se fait surnommer « arrondissement de l’Enclos Saint-Laurent » en 1960. Puis, il hérite d’un autre surnom en 1977, « arrondissement de l’Entrepôt ». Toutes ces dénominations caractérisent ses potentiels tant au niveau culturel qu’immobilier. Abritant les vestiges des initiatives de l'époque moderne, telles que le fameux Hôpital Saint-Louis, le dixième arrondissement de Paris est une zone appréciée pour son caractère et le florilège de patrimoine qu’il recèle. De plus, l’un de ces plus grands avantages c’est qu’il est notamment le plus bien servi des localités de la capitale grâce à ses nombreuses lignes de métro.

Tous ces ingrédients sont le gage d'une rentabilité. Cette dernière est très appréciée des profils entreprenants à la recherche d'un véhicule financier à faible risque sur les moyens et longs termes. Le caractère cosmopolite de ce vieux quartier de la ville de Paris en fait l'un des lieux idéaux pour réaliser un investissement immobilier.

Chiffres clés

  • Prix au mètre carré : 10 912 €
  • Loyer mensuel moyen (au mètre carré) : 32 €
  • Taux de chômage : 6,70 %
  • Rendement brut moyen : 7,2 %

Investir dans l'immobilier à Paris 10

Situé sur la rive droite de la Seine, le dixième arrondissement de Paris est bordé au nord par le 18e, à l’ouest par le 9e, au sud par les 2e, 3e et 11e et à l’est par le 19e.

L'investissement immobilier locatif dans cet arrondissement est porté par l'expression culturelle et artistique. Ces dernières font la renommée de la capitale de l'art qu'est la ville de Paris à l'international. En effet, de nombreux théâtres construits au XVIIIe siècle y sont encore fréquentés. Plusieurs hôtels particuliers, dont l'esthétique a traversé les époques, s'y retrouvent également pour célébrer la richesse d'une ville qui n'a eu de cesse de se réinventer. La vibrante vie locale du dixième arrondissement de Paris, visitée et revisitée par les passants venus des quatre coins de la France et du monde, est donc de nature à rassurer celles et ceux qui sont à la recherche d'un investissement immobilier locatif de qualité.

Investir dans l'immobilier à Paris 10 : ce que vous devez savoir avant de vous lancer

Au-delà des théâtres et autres célébrations de l'art que sont les monuments du patrimoine culturel de la ville, vous pouvez trouver également à Paris 10 certains lieux de culte célèbres. C'est le cas notamment de l'Eglise Saint-Vincent de Paul, inscrite elle aussi comme monument historique depuis 1944. Autour de ces espaces de prière et de recueillement s'est construite, au début du XXe siècle, une véritable dynamique industrielle dont les traces constituent un héritage célébré par plusieurs commerces actuels. En effet, bars, cafés et restaurants ont investi cette zone de la rive droite de la Seine. Ces commerces sont au cœur de Paris 10 et offrent aux locaux et aux touristes une expérience parisienne unique. De ce fait, l’arrondissement nourrit un écosystème économique au sein duquel vous souhaiterez peut-être réaliser votre investissement locatif.

Faire le choix du dynamisme économique

En effet, s'il n'y reste plus d'usine active datant de l'ère industrielle, le 10e arrondissement de Paris n'en reste pas moins un lieu attractif pour les jeunes et moins jeunes actifs. Ils sont les premiers demandeurs du logement dans lequel vous choisirez peut-être de réaliser votre prochain investissement. Il s'apparente grandement au 11e arrondissement de Paris en termes d'investissement immobilier.

En pleine transformation depuis une dizaine d'années, les rues dans le dixième arrondissement de Paris apportent une nouvelle image à travers les travaux ambitieux. Ces derniers permettront de fluidifier la circulation des véhicules et des personnes. En effet, la gare du Nord fait l'objet d'une restructuration profonde. Les emplois que génère ce cahier des charges, qui s'adressent au domaine du bâtiment et des travaux publics, s'assortissent par ailleurs d'une politique de réorganisation de l'hôpital Lariboisière. Toutes ces mesures dessinent le Paris 10 de demain, au sein duquel la commodité d'accès aux soins et aux infrastructures de transport continuera d'attirer une population de travailleurs. Ainsi, en faisant le choix d'investir dans le onzième arrondissement de Paris, vous bénéficiez d’un levier d'équilibrage de votre portefeuille d'actifs financiers. En louant votre bien immobilier aux visiteurs de passage durant certaines saisons (vacance locative), ou tout au long de l'année, il vous sera possible de sécuriser des revenus passifs sans encombre. En effet, il est recommandé de faire appel à une agence pour assurer la gestion locative en bonne et due forme.

Ainsi, du canal Saint-Martin, où le prix d'achat de l’immobilier est en général le plus élevé de l'arrondissement, aux portes de Saint-Denis, vous n'aurez aucun mal à trouver un locataire dont le profil répondra à vos attentes.

L'investissement immobilier locatif à Paris 10 bénéficie des caractéristiques de marché suivantes :

  • Taux de chômage T4 2020 : 6,70 %
  • Arrondissement offrant une mixité sociale vous permettant de diversifier vos investissements en fonction de vos besoins
  • Grande concentration de commerces accessibles à toutes les couches de la population
  • Grande densité de population se développant de manière croissante, gage d'une tendance générale haussière de long terme sur la valeur de votre investissement locatif
  • Présence de nombreux établissements d'enseignement secondaire, offrant une continuation de location grâce à une nouvelle génération de jeunes actifs
  • De nombreux monuments, espaces verts, salles omnisports et établissements de santé

Des infrastructures efficaces

Irrigué par des lignes de métro rassemblant un maillage de 17 stations, Paris 10 est riche d'une infrastructure très confortable.

Cela se confirme avec des lignes "Transilien" et un réseau express régional.

Parachevant ces axes de déplacement très fonctionnels, le réseau ferré reste à disposition des habitants et visiteurs du onzième arrondissement de Paris grâce aux gares de Paris-Nord et de Paris-Est.

Paris 10 est également loin d'être dépourvu en termes d'école et autre service rendu disponible au public.

En somme, Paris 10 dispose d'infrastructures efficaces de manière globale. Il se compose de :

  • 17 stations de métro
  • 2 gares de réseau express régional
  • 2 gares transilien
  • 2 gares de train
  • 12 théâtres de renommée certaine, 2 cinémas et 1 musée
  • 1 conservatoire de musique et plusieurs médiathèques
  • 6 gymnases, 2 centres sportifs, 2 terrains de sport et 2 piscines
  • 4 jardins et 11 squares
  • 3 hôpitaux
  • 4 églises catholiques, 1 église protestante et 2 mosquées
  • 5 collèges et 4 lycées

À savoir

  • De nombreuses associations sportives et artistiques assurent l'intégration de la nouvelle population dans l'arrondissement. Ces associations facilitent le maintien d'un climat de paix sociale qui est essentiel à la sécurisation du marché d’investissement immobilier locatif ;
  • Parmi les trésors cachés de Paris 10, un bunker encore préservé par la SNCF est l'attraction de tous les curieux de passage
  • Paris 10 abrite la gare de Nord, première gare européenne et troisième à l'échelle mondiale

Un arrondissement au carrefour de la mixité sociale

L'investissement immobilier locatif à Paris 10 peut se fructifier grâce à sa diversité socio-économique et sa densité de population.

En effet, quel que soit votre choix, avec ou sans crédit, vous n'aurez pas à vous inquiéter de la fréquentation de votre bien immobilier si vous passez en gestion locative. Cela s'explique surtout par les microcosmes diversifiés qui vivent au sein de Paris 10 :

  • Le canal Saint-Martin, très cher et paisible, séduit les amoureux d'un Paris de carte postale pour qui la demande ne se tarit jamais
  • Saint-Denis se développe sous l'impulsion d'une main-d’œuvre travailleuse et d'une jeunesse qui s'inscrit dans la récente idée d'une France de type "start-up nation"
  • Le volume de voyageurs internationaux et nationaux que l'on retrouve dans les gares du Nord et de l'Est alimentent en continu les commerces attenants, dont les collaborateurs ont toujours besoin d'un logement
  • La mixité culturelle et religieuse créé une zone de confort pour l'exode national vers la capitale des actifs de diverses professions cherchant un point de chute et de vie

Si les squares et places vertes de Paris 10 ont longtemps été considérés comme insuffisants pour la densité de population, la donne est en train de changer grâce à l'important investissement réalisé par les pouvoirs publics en la matière.

Rendement locatif : quelle rentabilité attendre ?

Toutes ces infrastructures font que le dixième arrondissement devient de plus en plus prisé par les investisseurs dans l’immobilier locatif. Ainsi, le développement économique de la zone vous offre un rendement brut moyen de 5 %.

Dans quel type de bien investir à Paris 10 ?

Cependant, une telle mixité socio-économique peut poser l'embarras du choix. C'est pourquoi il est nécessaire de se pencher sur l'architecture de chaque quartier de l'arrondissement, ainsi que sur les types de logement qu’il offre. Le 10e arrondissement se compose de 4 quartiers dont :

  • Le quartier de Saint-Vincent-de-Paul
  • Le quartier de la Porte Saint-Denis
  • Le quartier de la Porte-Saint-Martin
  • Le quartier de l'Hôpital Saint-Louis

Situé au centre-est de Paris, le 10e arrondissement épouse les limites des arrondissements alentours, lui conférant la forme d'une sorte de pentagone dont la base est orientée au nord.

Quels sont les meilleurs quartiers où investir à Paris 10 ?

Pour tout projet d’investissement immobilier, le choix du quartier est très important. Toutefois, il dépend de votre budget disponible. Ainsi, suivant ce budget et le niveau de crédit immobilier auquel vous aurez accès, le panel de choix qui s'offrira à vous sera plus ou moins vaste. Le prix de chaque résidence varie selon son emplacement et son confort. De ce fait, si votre capital se place dans la fourchette haute, vous pouvez réaliser votre investissement locatif au cœur du canal Saint-Martin. Cependant, si vous souhaitez investir dans les biens immobiliers neufs, choisissez le quartier de Portes Saint-Denis. La recherche de locataires y est facile, et la rentabilité immobilière considérable, grâce aux prix des biens et loyers bien équilibrés.

Profils socioprofessionnels

En effet, populaire et animé, le 10e arrondissement accueille une population issue de la bourgeoisie sur le canal et des profils plus modestes, issus des masses laborieuses, dans le reste de ses quartiers. En 2021, le nombre d’habitants du dixième arrondissement s’élève à 90 836 dont plus de la moitié sont salariés. Avec un salaire médian de près de 1 850 €, sa population locale voit son niveau de chômage baisser sur la dernière décennie pour atteindre 6,70%.

Les prix au m² à Paris 10

Paris se trouve être l’une des villes les plus chères de France. En effet, si pour les autres villes le prix de l’immobilier est en moyenne à 3 790 euros, celui de Paris s’élève jusqu’à 10 912 euros.

Le cas des appartements

Les prix varient en fonction de la zone où la résidence se situe. Par exemple, une résidence au cœur des quartiers d’affaires sera plus coûteuse. Toutefois, un appartement à une pièce (studio) aura un coût d’achat moins onéreux. Il est dispo à partir de 7 873 euros le mètre carré. Dans le dixième arrondissement, vous pouvez investir dans un appartement avec un coût moyen de 10 912 euros. Pour les appartements ayant deux ou trois pièces et plus, le prix d’achat peut aller jusqu’à 14 428 euros.

Le rendement de ce type de logement, studio ou appartement, est assez élevé. En effet, les demandes de location d’appartements sont plus nombreuses que celles concernant les maisons. Les jeunes locataires sont souvent les plus attirés par les hébergements à une ou deux pièces. Ils recherchent des logements sécurisés et équipés pour pouvoir avoir une vie sereine. De plus, la gestion locative des appartements dans un immeuble permet aux locataires de bénéficier de plusieurs services. Vous pouvez par exemple profiter d’une réparation des installations électriques gratuite. Ainsi, afin de mieux les satisfaire en termes de confort, vous pouvez procéder à la rénovation et au réaménagement d’un appartement ou d’un studio ancien.

Toutefois, il est aussi possible d’investir dans des logements neufs. Ce genre d’investissement vous permet de bénéficier des avantages fiscaux, comme ceux proposés dans le cadre du dispositif Pinel. En effet, la loi Pinel est un dispositif permettant d’accéder à des avantages fiscaux. Qu’ils soient en cours de construction ou bâtis moins de cinq ans, les logements neufs sont nettement plus chers que les anciens. Le prix des appartements neufs peut aller jusqu’à 11 159 euros le mètre carré.

Cependant, vous pouvez aussi profiter de cette loi de Pinel si vous investissez dans un immobilier ancien à condition de le rénover comme neuf. Le coût de ce genre de rénovation peut s’élever à 810 € le mètre carré. Toutefois, vous pouvez contacter une agence de rénovation avant le début du projet pour faire une demande gratuite de devis pour les travaux.

Pour calculer les loyers de votre bien immobilier, il faut prendre en compte plusieurs critères. Cette étape est très importante pour évaluer la rentabilité de votre bien immobilier. Les critères à considérer sont donc la localisation (quartier), la surface habitable (celle qui est dispo pour chaque pièce du logement), les services (appartement meublé ou vide, ascenseur, interphone) ainsi que la performance énergétique. Par exemple, pour un studio, le loyer peut varier entre 22,10 € (meublé) et 20,50 € (vide). Pour un appartement à deux pièces, le prix de la location au mètre carré est à 15,50 € (meublé) et 14,80 € (vide). Ces loyers varient donc selon la ville, le quartier et l’état du bien.

Le cas des maisons

Pour un projet d’investissement du côté des maisons, le prix au mètre carré est en moyenne dans les 11 686 euros. Une maison n’ayant qu’une seule pièce peut coûter dans les 8 501 euros, tandis que la plus onéreuse s’élève à 14 325 euros le mètre carré.

La location de maison entière est plus prisée par les familles ou les adultes. Ces profils de locataires sont plus susceptibles de vouloir habiter dans un environnement privatif et tranquille. Les loyers des maisons dépendent également du nombre de pièces disponibles. Pour une maison à deux-pièces meublée, le loyer est à partir de 15,60 € le mètre carré.

Les avantages d’investir dans des maisons individuelles (au lieu d’opter pour les appartements) sont nombreux. Notamment, au niveau de l’espace, nombreux sont les locataires qui recherchent une résidence ayant un lieu de détente extérieur. De plus, l’achat d’une maison individuelle vous permet d’avoir une liberté pour toute rénovation que vous voulez entreprendre. Ainsi, contrairement aux appartements, si vous investissez dans une maison ancienne nécessitant des travaux, vous n’avez pas à consulter le règlement de copropriété. Les décisions vous reviennent, toutefois, vous devez vous renseigner sur les démarches à faire pour réaliser les travaux (au cas où un permis de construire serait nécessaire).

Pour les travaux de rénovation

La rénovation concerne surtout les appartements ou maisons anciens. En effet, par définition, les logements anciens sont les habitats ayant déjà fait l’objet de transfert de propriétaire. Résidence construite de plus de 5 ans, une maison ou un appartement ancien nécessite parfois une remise en état.

Pour l’achat d’un bien ancien, vous pouvez directement venir sur les lieux pour une visite. Vous pouvez vous fier aux services d’une agence de rénovation pour faire le constat des travaux à faire. Ce procédé va vous permettre de mieux préparer votre capital d’investissement. Il est à noter que la demande de l’estimation des coûts est gratuite. C’est à partir de cette estimation que vous pouvez commencer à calculer les loyers et estimer la rentabilité de votre investissement.

Les travaux dépendront alors de l’état de votre bien, sa vétusté et ses performances énergétiques. Vous pouvez aussi procéder à un abattement de mur ou à la découpe. Cette dernière consiste à rajouter des pièces au bien. Souvent adoptée pour doubler le nombre de locataires, la découpe des appartements permet de fructifier la rentabilité de l’investissement.

Les travaux de rénovation immobilière nécessitent l’intervention de plusieurs entreprises et artisans. Souvent, l’architecte est le plus prisé pour procéder à cette rénovation. Il va aider pour l’aménagement des pièces et assurer la gestion des travaux.

Sur le plan fiscal, l’investissement dans l’immobilier ancien vous permet aussi de bénéficier d’une défiscalisation partielle du coût d’achat. En effet, la loi Denormandie est un dispositif dont le but est d’inciter les investisseurs immobiliers à prioriser les biens anciens pour ensuite les rénover. Cette loi s’apparente à la loi Pinel. Toutefois, pour bénéficier de la loi Denormandie et du dispositif Pinel ancien, il faut respecter certains points, par exemple la localisation du bien. Il existe des villes, des quartiers ou des régions qui sont compris dans la zone éligible pour les dispositifs Pinel ancien et Denormandie.

Perspective du marché immobilier à Paris 10

Si vous voulez réussir votre investissement immobilier locatif, il vous faut, dans l'idéal bien entendu, vous faire épauler par les professionnels d'une agence. Ils vous guideront pour mettre en place une solution de gestion locative qui vous ressemble. Cependant, avant même d'en arriver là, il fera sens de s'intéresser aux évolutions attendues du marché de l'immobilier de Paris 10.

À cet égard, vous serez heureux(se) d'apprendre que le dixième arrondissement de Paris, c'est :

  • Une tendance haussière de la valeur immobilière de presque 40% sur les 10 dernières années ;
  • Une accélération sur les 5 dernières années avec une augmentation de la valeur immobilière de plus de 33% sur cette seule période ;
  • D'importants chantiers de restructuration des infrastructures clefs pour l'amélioration du cadre de vie des habitants, de nature à attirer encore plus de monde.

Il est donc difficile de ne pas succomber à l'enthousiasme qu'un plan d'investissement immobilier locatif peut susciter dans un arrondissement pourvu de tels avantages.

Si vous êtes à la recherche d'un placement et vous demandez si vous pouvez mobiliser le dispositif prévu par la loi Pinel, nos collaborateurs, en constante formation pour être à jour sur vos questions, sont à disposition pour échanger avec vous.

En effet, nous plaçons l'expertise qui compose nos services entre les mains d'investisseurs dans l’immobilier comme vous pour les mener vers la réalisation d'un projet qui ne se prive d'aucune ambition.

Nous disposons de toute la documentation dont vous aurez besoin pour connaître la loi en matière de droit immobilier.

En vous épaulant sur la mise sur pied d'un contrat d'achat sur n'importe quel secteur de Paris 10, du studio à l'appartement en colocation, nous donnons libre cours à notre besoin d'excellence pour vous satisfaire. Vous souhaitez investir à Paris 10 pour le trimestre à venir ? Contactez notre équipe !

photo du rédacteur
  • Mickael Zonta
  • Directeur Investissement Locatif

Diplômé d'une grande école de commerce, et après une première expérience réussie dans la finance, Mickael Zonta a débuté sa carrière dans l'immobilier en 2011 à Paris avant d’étendre son activité à la région parisienne et à la ville de Lyon. Le fait d'être également investisseur immobilier à titre personnel lui permet de comprendre les enjeux des clients en termes d’objectifs d’investissements, de rendement locatif et de choix des régimes fiscaux.

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