Investir dans l'immobilier Paris 11

Si le Onzième arrondissement de Paris est aussi prisé des investisseurs dans l’immobilier, c'est parce qu'on y retrouve un cocktail d'avantages qui ne peuvent que charmer ses locataires : lieux culturels, cafés emplis d'élégance et monuments connus à l'international. De plus, certains édifices sont remis à neuf pour attirer encore plus de touristes, comme le Bataclan, édifice du onzième arrondissement, rénové en couleur, demeurant l’une des bâtisses les plus belles du pays. 

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Ces éléments sont le gage de plus-values à moyen et long terme pour toute vente future, après livraison d'éventuels travaux de valorisation. En effet, tout projet de placement, capitalisant sur le logement, qu'il s'agisse d'un studio ou de plus grand appartement a sa place au coeur des quartiers de cet arrondissement. Comment se compose cette zone de la ville lumière ? Quel mode de gestion locative adopter ?

Chiffres clés

  • Prix de vente au mètre carré : 10 730 euros
  • Loyer mensuel moyen (au mètre carré) : 33 euros
  • Espace culturel et événementiel au riche patrimoine industriel
  • Rendement brut moyen : 5,7%

Investissement locatif Paris 11 : investir dans l'immobilier dans le 11e arrondissement de Paris

Parmi les 20 arrondissements de Paris, passant par la rive droite de la Seine, le 11e se trouve entre les places de la Nation, de la Bastille et de la République. Il est moins touristique que les autres arrondissements, mais joue un rôle important dans l’histoire de Paris et de la France.

Selon la documentation économique du pays, l’est de Paris est réputé pour son prix immobilier bas par rapport aux autres arrondissements. Ainsi, investir dans le 11e arrondissement c’est opter pour l’investissement immobilier locatif le moins cher. De plus, il offre un bon taux de rentabilité, voire supérieur à celui des autres localités de la capitale.

De l'Opéra Bastille au Théâtre de la Main d'Or, en passant par le Nouveau Casino, la rive droite de la Seine offre à celles et ceux qui souhaitent réaliser un investissement locatif à Paris des opportunités certaines au travers d'arrondissements tels que Paris 11.

Investir dans l'immobilier à Paris 11 : ce que vous devez savoir avant de vous lancer

Paris est l’une des villes les plus connues du monde. La documentation auprès d’une agence immobilière a montré que les demandes de location sont plus ou moins importantes. Ainsi, les projets d’investissement immobilier locatif au sein la ville de Paris se font continuellement dans le but de fructifier la rentabilité. Du côté du onzième arrondissement, les appartements sont de plus en plus prisés, car chaque quartier renferme énormément de potentiel. Au cœur d’un riche patrimoine industriel, le onzième arrondissement de Paris est une localité qui a vu éclater plusieurs révoltes ouvrières du XIXe siècle ainsi que plusieurs des événements de la Révolution française.

L’architecture dans cet arrondissement rend les appartements plus attrayants, intéressant les futurs locataires. Anciennes usines, les appartements à deux ou trois pièces offrent un confort non négligeable. De par leur style rustique, même après rénovation, les bâtiments attirent toujours les jeunes. Quant aux appartements neufs, ils sont souvent localisés dans un quartier tranquille permettant aux locataires de profiter d’une vie sereine. Investir dans l’immobilier dans cet arrondissement permet alors de générer une rentabilité locative conséquente.

Faire le choix du dynamisme économique

Allant de la Seine à la Tour Eiffel, la capitale française regorge d'énormes atouts touristiques. Elle se compose de multiples édifices anciens célèbres qui la rendent très attrayante. Riche de ce patrimoine chevillé à plusieurs époques, Paris 11 est l'un des endroits idéaux pour un investissement immobilier locatif. Qu'il s'agisse d'une location saisonnière (pour un touriste à la recherche de logement) ou d’une location à l'année, l'investissement immobilier dans le 11e arrondissement de Paris enrichit votre portefeuille d'actifs en mitigeant efficacement son risque. En effet, le dynamisme économique qui compose l'arrondissement de Popincourt s'explique par des composantes aussi bien locales qu'internationales. Malgré un léger ralentissement (près de 1 % en moins durant le premier trimestre de la crise sanitaire de la Covid-19), il est à remarquer que le parc immobilier de la capitale et de ses alentours demeure une zone attractive, qui ne connaît sensiblement pas la crise.

En effet, l'investissement locatif à Paris 11 bénéficie des caractéristiques de marché suivantes :

  • Taux de chômage T4 2020 : 6,70%
  • Siège de hauts lieux historiques tels que la Prison de la Bastille, la Petite Roquette ou encore la Grande Roquette
  • Espace riche d'initiatives culturelles telles que le Musée Edith Piaf, le Théâtre de la Main d'Or ou le Cirque d'Hiver
  • Arrondissement participant au prestigieux label "Fabriqué à Paris"
  • Un espace artisanal d'inspiration historique sous les traits de la "Cour de l'Industrie"
  • Des salons de l'artisanat, du livre ancien, des arts visuels et des festivals de la céramique

Des infrastructures efficaces

Avec 25 stations de métro, le onzième arrondissement de Paris dispose de l'infrastructure souterraine la plus développée de la ville de Paris. Les lignes de bus, desservant l'ensemble du territoire, permettent une navigation facile entre chacun de ses quatre quartiers. La ligne de bus 351 est celle qui relie le 11e arrondissement à l’aéroport Roissy Charles de Gaulle. Celle-ci s’ajoute au confort, en termes de transport, qu'offre ce haut lieu de la culture parisienne. Par exemple, Ivry-Sur-Seine se trouve à 4,6 km de Paris 11, la distance du trajet est longue, mais se fait très rapidement grâce au métro. Par ailleurs, le onzième arrondissement de Paris est aussi un lieu d'éducation et de loisirs.

En effet, Paris 11, c'est :

  • 25 stations de métro
  • 16 lignes de bus et 2 lignes de RATP
  • 54 stations de vélib' (vélos en libre service)
  • 9 établissements d'enseignement primaire
  • Une école de commerce PSB (Paris Business School) ainsi que 2 autres établissements d'enseignement supérieur

À savoir

  • Des abris "vélobox" capables de stationner jusqu'à 6 vélos en toute sécurité sont accessibles à plusieurs endroits
  • Des cités ouvrières préservées et réaménagées pour des plongeons dans le patrimoine artisanal du vieux Paris
  • De la gare de Paris-Nord à Oberkampf, il ne faut que 7 min en métro sur la ligne 5 pour 2 euros

Un lieu connu pour sa joie de vivre et son exubérance

L'investissement immobilier à Paris 11 profite d'un goût prononcé pour l'épicurisme. On y retrouve ainsi un certain nombre d'enseignes du "bien-manger" et du "bien-boire". Le rayonnement est un gage de consommation pour les habitants et compose un élément attractif pour les voyageurs. En effet, le onzième arrondissement de Paris se compose d'un cadre de divertissement disponible à de nombreuses couches de la population :

  • Des cafés huppés et connus aux alentours tels que le Café de la Danse
  • De nombreux bars et cabarets, à l'image du Cabajo, ouvert depuis 1935
  • Des lieux de culture contemporains tels que le cinéma Majestic Bastille ou encore la Maison des Métallos
  • Des lieux de cultes d'une richesse certaine, mêlant mosquées, synagogues, églises protestantes et catholiques
  • Des marchés très fournis, tels que celui du Père-Lachaise

Les squares et les places publiques du onzième arrondissement de Paris sont également très connus et fréquentés. C'est le cas notamment de la Place de la République et du square Maurice-Gardette, lieux pleins de vie, hiver comme été.

Rendement locatif : quelle rentabilité attendre ?

Fort de tous ces facteurs, l’investissement immobilier à Paris 11 voit la valeur de son rendement brut stabilisée autour de 4,5%.

Dans quel type de bien investir à Paris 11 ?

En effet, le onzième arrondissement de Paris se segmente en 4 quartiers limitrophes. Ils forment ensemble un quadrilatère irrigué par une population urbaine jouissant d'infrastructures de transport efficaces. Ces quatre quartiers sont en l'occurrence :

  • Le quartier de la Folie-Méricourt au nord
  • Le quartier Saint-Ambroise qui lui succède au sud
  • Le quartier de la Roquette qui continue la progression du quadrilatère
  • Le quartier Sainte-Marguerite qui clôture le groupe pour délimiter Paris 11 au sud

Par ailleurs, bien qu'il soit facile de passer d'une partie de l'arrondissement à une autre, certains lieux concentrent des opportunités de retour sur investissement plus intéressantes que d'autres. Investir dans l’immobilier dans ce type de zone est alors plus avantageux. La valeur des biens dépend de leur état (biens neufs ou anciens) du nombre de pièces et du quartier.

Investir à Paris 11 : quels sont les avantages ?

Conformément à la documentation démographique de la commune de Paris 11e arrondissement, les travailleurs actifs représentent 57 % de la population. Ainsi, cette commune offre un lot d'expériences dont le coût est couvert par un salaire annuel médian de 2 546 euros. La zone est connue pour la pétulance de la vie nocturne, d’où son intérêt pour les jeunes adultes.

Certains quartiers de la ville sont plus intéressants que d’autres. C'est notamment le cas de Saint-Ambroise dont la densité de population s'élève à 37 095 habitants par kilomètre carré. Délimité au nord par la rue Oberkampf qui le sépare du quartier Folie-Méricourt, le quartier de Saint-Ambroise peut atteindre jusqu'à 14 721 euros le mètre carré. Par ailleurs, c'est à une augmentation de 3,4% des prix de vente que l'on a assisté sur la dernière année.

Faire appel à une agence de gestion locative à Paris 11 : pourquoi ?

Il faut savoir qu’investir dans l’immobilier locatif requiert un savoir sur la finance, le droit, la comptabilité et la gestion locative. La gestion immobilière exige généralement 40 heures par an à consacrer. De plus, elle est plus difficile lorsque les pièces de l’immobilier sont nombreuses. Il est donc conseillé de contracter les services d’une agence de gestion locative à Paris 11. 

Une agence de gestion locative se charge du bon fonctionnement de la location. Perception et révision des loyers, délivrance gratuite des quittances et déclaration fiscale des revenus, toutes sont comprises dans son travail. Elle est aussi chargée de la maintenance de chaque pièce de la maison. Un mandat de gestion est à signer pour déléguer cette tâche. Ainsi, le mandataire doit se mettre disponible pour des démarches au-delà de la gestion locative. Par exemple, il peut représenter le propriétaire lors des assemblées générales de copropriété. Vous pouvez contacter une agence à tout moment et la demande de devis est gratuite.

Les prix de vente au m² à Paris 11

Les prix de vente dépendent énormément de l’état des appartements. Que les logements soient neufs ou anciens, ils présentent toujours des avantages intéressants. Par exemple, l’investissement dans l’immobilier vous permet de bénéficier d'un crédit à la banque.

Le cas des logements anciens

Les logements anciens sont les biens qui ont généralement besoin de travaux. Cependant, ils sont mieux situés que les logements neufs. Souvent implantés au cœur de la ville, les anciens appartements ou maisons constituent un choix évident pour les futurs locataires. Si vous projetez d'investir dans ce type de logement, une documentation auprès des agences immobilières est à faire. Cela vous permettra d’avoir un point de vue sur le capital à constituer. 

Le cas d'un appartement

Pour une résidence de type appartement, une agence va imposer un coût autour de 11 200 euros le m2 pour une deux pièces. Il est essentiel de prendre du recul, durant la documentation, en gardant à l'esprit que la livraison des actifs les plus modestes est autour de 8 313 euros. Tandis que les appartements les plus prisés, par exemple les trois ou quatre pièces, se négocieront autour de 14 328 euros.

Pour un studio ancien, notamment un appartement à une seule pièce, le coût au mètre carré est à partir de 4 000 euros. Souvent prisé par les étudiants, le studio reste un investissement immobilier très rentable. Moins cher à l’achat, son taux de rentabilité est de 5 à 7 %. Avec une rénovation pour rehausser le standing ou pour mieux l’aménager, le coût reste très accessible.

Le cas d'une maison

Du côté des maisons, une agence peut mettre un prix d'achat dès 7 469 euros le m². La fourchette la plus haute s’élève à 15 702 euros pour une maison ayant trois à quatre pièces, dotée d’un confort considérable. 

Si vous prévoyez d’investir dans une résidence ancienne, pour ensuite la rénover et la louer, il est conseillé de déclarer vos revenus fonciers en régime réel. En effet, selon la loi, ce régime vous aide à imputer sur vos loyers la quasi-totalité de vos charges et dépenses durant la rénovation.

Du côté de la fiscalité, conformément à la documentation sur les impôts, l’investissement dans l’immobilier ancien peut apporter de nombreux avantages. Par exemple, même si la loi Pinel est dédiée aux biens immobiliers neufs, elle permet aussi d’investir dans les anciens pour accéder à des réductions d’impôts. En choisissant la transformation en appartement d’un local commercial ou d’un garage et en respectant les critères de qualité posés, vous pouvez bénéficier des avantages apportés par ce dispositif. Ce dernier se traduit par la défiscalisation d’une partie du coût d’achat. Toutefois, pour accéder aux avantages de la loi Pinel ancien, le bien immobilier doit être aux normes actuelles (strictement à rénover comme neuf) et implanté dans une zone éligible. Selon une documentation juridique, une nouvelle loi, nommée la loi Denormandie, vient s’ajouter à la loi Pinel en 2019. Même principe que cette dernière, le dispositif Denormandie permet aux investisseurs dans l’immobilier ancien de bénéficier d’une réduction des impôts pour les biens anciens à rénover. 

Contrairement aux logements neufs, les prix des anciens n’ont pas de TVA (Taxe sur la valeur ajoutée). En effet, le coût des biens immobiliers neufs comprend 20 % de TVA qui vont ensuite être restituées à l’État.

Le cas des travaux de rénovation

Des rénovations sont souvent à faire lorsque vous décidez de vous lancer dans un projet d’investissement immobilier locatif. Toutefois, l’intensité de ces travaux dépend du bien en question. Pour les biens immobiliers anciens, appartements ou maisons, il faut vérifier leur état global. La vétusté, l’étanchéité, les installations électriques, la plomberie et la toiture sont les plus importantes.

Avant les travaux, il faut faire une documentation sur les autorisations à entreprendre. Parfois, certains travaux d’appartements nécessitent un permis de construire. C’est par exemple le cas de rénovations lourdes d’un plancher dépassant les 20 m2.

Aussi, il faut penser à la gestion et aux coûts des travaux. Pour une rénovation d’appartement, il faut alors compter dans les 230 à 1 000 euros le mètre carré, en fonction des pièces à aménager. Vous pouvez contacter des entreprises spécialisées dans la rénovation et leur demander une simulation gratuite. Ainsi, vous aurez une vision nette de la rentabilité de ce projet, coûts et résultats.

Si vous optez pour une maison, les rénovations dépendent du choix des locataires. Par exemple, une découpe peut être réalisée sur une résidence à une seule grande pièce. Certains investisseurs préfèrent diviser une grande pièce en deux, afin d’obtenir une rentabilité plus accrue. Vous pouvez faire une documentation gratuite sur la découpe et la division de maison sur internet. La rentabilité de ce projet est assez élevée. Vous allez créer au moins une nouvelle pièce qui pourra ensuite se louer individuellement. Si vous divisez alors une grande résidence en plusieurs appartements, vous allez multiplier les loyers que vous obtiendrez. Le prix de cette intervention s’élève aux alentours de 800 euros le mètre carré.

Un autre avantage de la rénovation est la remise à neuf de l’immobilier. En effet, en procédant à la rénovation, vous allez bénéficier de l’utilisation des matériaux neufs. Cela va donc rehausser le prix de votre bien auprès de vos futurs locataires.

Les logements anciens ont une meilleure rentabilité que les biens neufs, car les travaux qui y sont  effectués apportent une plus-value. Avec les appartements et maisons anciens, vous êtes libre de choisir votre aménagement tout en l’adaptant aux attentes de vos futurs locataires. En plus, grâce à l’avancée technologique de l’internet, vous pouvez procéder à une documentation gratuite sur la rénovation. Que ce soit pour le style ou les étapes à suivre, les outils en ligne vous aident à imaginer une nouvelle disposition adaptée à votre appartement. À la différence des appartements neufs, les travaux sur les anciens permettent d’effectuer une touche de personnalisation sur votre bien. De plus, la livraison des travaux de rénovation peut se faire après un trimestre. Vous pouvez alors acquérir les loyers dès le début du deuxième trimestre après achat de l’immobilier.

Le cas des logements anciens rénovés comme neufs

Les bâtiments construits ne dépassant pas les 5 ans sont ceux qui sont considérés comme neufs. Une nouvelle maison jamais mise en vente ou en location est nettement plus chère qu’une ancienne. Toutefois, vous n’avez plus à faire des travaux de rénovation, ce qui vous permet de réaliser des économies. Malgré cela, pour une nouvelle maison en cours de construction, vous devez payer à l’avance un montant pour la réserver. Vous êtes donc amené à investir avant la saisie du bien immobilier. Dans le cas où vous optez pour des biens immobiliers anciens à rénover comme neufs, les avantages sont similaires à ceux des bâtiments neufs.

Investir dans ce type d’immobilier, qu’il soit un appartement ou une maison, permet d’attirer plus de locataires. En effet, une résidence rénovée comme neuve garantit plus de sécurité pour eux. Grâce à des matériaux récents et neufs à conception réfléchie, elle offre une haute performance énergétique. A la livraison des clés, de nombreuses garanties sont disponibles. En cas de défaut de construction, une réparation gratuite est dispo pour une durée d’un trimestre maximum. Toutefois, les délais de livraison constituent un inconvénient. En effet, les logements rénovés comme neufs ne sont dispo pour l’emménagement qu’entre 12 et 18 mois après la signature de contrat d’achat.

Les biens rénovés comme neufs vous permettent aussi de bénéficier de l’effet de levier du crédit (emprunter à la banque pour alléger vos charges et augmenter la rentabilité de votre investissement immobilier locatif). De plus, la nouvelle loi Pinel 2021 vous permet d’acquérir un crédit d’impôt maximal fixé à 63 000 euros sur 12 ans. En effet, la loi Pinel est un dispositif qui permet de réduire les impôts. Elle a pour but d’inciter l’investissement dans les biens immobiliers neufs. De ce fait, la loi Pinel n’est donc strictement valide que pour les investissements dans une nouvelle maison ne dépassant pas les 300 000 € par an.

Perspective du marché immobilier à Paris 11

Selon la documentation fournie par plusieurs agences, les prix de l’immobilier dans toute la France ont considérablement augmenté. Cette augmentation a été remarquée au premier trimestre de l’année 2021. Elle concerne les logements anciens, notamment ceux situés en province. Au deuxième trimestre, une hausse de 5,9 % a été perçue sur un an. Toutefois, le cœur du pays, comme Paris et ses arrondissements, montre des signes de baisse de prix.

Avant de vous lancer sur un investissement immobilier, il est par ailleurs important de tourner votre regard vers l'avenir. Pour ce faire, référez-vous à la documentation de l'historique des valeurs, tout en étant minutieux dans la recherche de la résidence afin de garantir la rentabilité de l’opération.

De plus, vous serez ravi(e) d'apprendre que Paris 11 se compose :

  • D’une tendance haussière de plus de 30 % sur les 10 dernières années en termes de valeur immobilière ;
  • D’un lot de projets urbains comptant des éléments de nature à renforcer une dynamique économique déjà active (avec, par exemple récemment, le réaménagement de la place Mireille Havet, la mise sur pied d'un nouveau Plan local d’urbanisme ainsi que des projets d'aménagements urbains avec la création de 2000 logements d'ici 2024) ;
  • D’un coût de location studio à partir de 420 euros ;
  • D’un loyer appartements de deux ou trois pièces qui s’élève à 905 euros ;
  • D’une baisse de 1,1 % des coûts entre octobre 2020 et janvier 2021, selon une documentation à la Chambre des notaires de Paris.

Vivre dans un appartement avec vue sur Seine fait rêver bon nombre de nouveaux habitants de la ville de Paris. Toutefois, à la lumière de tous les avantages, investir dans l’immobilier pour une fin locative au cœur du onzième arrondissement de Paris reste de loin préférable à de nombreuses autres régions de France métropolitaine.

Vous souhaitez investir à Paris 11 ? Vous êtes à la recherche d’une résidence d'une pièce de type studio ? Vous préférez un ensemble d'appartements de plusieurs pièces pour vous garantir un investissement offrant une bonne rentabilité dès le prochain trimestre ?
 

photo du rédacteur
  • Mickael Zonta
  • Directeur Investissement Locatif

Diplômé d'une grande école de commerce, et après une première expérience réussie dans la finance, Mickael Zonta a débuté sa carrière dans l'immobilier en 2011 à Paris avant d’étendre son activité à la région parisienne et à la ville de Lyon. Le fait d'être également investisseur immobilier à titre personnel lui permet de comprendre les enjeux des clients en termes d’objectifs d’investissements, de rendement locatif et de choix des régimes fiscaux.

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