Investissement locatif Paris 15 ème

Sur la rive gauche de la Seine, au sud-ouest de la ville de Paris, le 15e arrondissement s'étire sur plus de 8 km². Selon la documentation géographique, il est délimité au nord-est par le boulevard du Montparnasse qui le sépare du 6e arrondissement. Au sud-est, la limite avec le 14e arrondissement est marquée par la rue du Départ et les lignes ferroviaires de la gare de Paris-Montparnasse. Au sud-ouest, le boulevard périphérique le sépare des communes de l’arrondissement : Boulogne-Billancourt, Vanves et Issy-les-Moulineaux. Cette dernière forme une excroissance du 15e arrondissement. Au nord-ouest, il est délimité par la Seine et se trouve en face du 16e. Le 15e est le plus grand arrondissement de Paris si les bois de Boulogne et de Vincennes ne faisaient pas partie du 16e et du 12e.

La Tour Montparnasse et ses centaines de bureaux, l’île aux Cygnes et Saint-Christophe-de-Javel, l’hôpital Necker ou bien encore le parc des Expositions comptent parmi les lieux emblématiques de cette localité. Il est également appelé arrondissement de Vaugirard même si cette appellation est moins employée.

En ce qui concerne la démographie, près de 235 200 Parisiens vivent dans le 15e. Ce qui est de bon augure pour investir dans l'immobilier locatif à Paris. Le 15e regroupe 10,7 % de la population de la ville et est presque aussi peuplé que Bordeaux. Avec une densité de population de 28 174 habitants au m², l'arrondissement se divise en quatre grands secteurs propices à l’investissement immobilier : Saint Lambert, Necker, Grenelle et Javel.

Investissement locatif Paris : investir dans l’immobilier à Paris XV

Limitrophe du 6e, 7e, 14e, 16e. Le 15e arrondissement est très intéressant pour un investissement locatif pour de la courte ou longue durée. Cette localisation est très prisée des familles en raison de l’exclusivité et la proximité avec ses nombreux parcs et jardins en plus des commerces riches et animés. Ses milliers d'étudiants prouvent que l’investissement immobilier dans un projet de rénovation peut garantir un bon rendement pour une résidence, un studio ou un appartement. La proximité du quartier avec les bureaux constitue une publicité gratuite pour faire augmenter son dynamisme locatif, surtout pour les appartements. C’est bien connu, les appartements de plusieurs pièces sont les plus prisés à Paris en raison du nombre élevé d’immeubles. La principale documentation nécessaire avant d’investir dans le 15e est de savoir si le bien est à proximité de bureaux ou d’établissements universitaires. Cette documentation permettra de juger s’il faut opter pour un appartement de quelques pièces, idéales pour une famille, ou pour un studio d’une seule pièce avec un loyer moindre, adapté à un étudiant.

L'investissement immobilier à Paris 15e est dicté par le nombre élevé de recherches locatives. Dans ce secteur, les logements les plus recherchés en location sont les appartements disposant de plusieurs pièces de type T2 ou T3. Pour cibler les étudiants, un studio avec une seule pièce peut suffire outre les appartements à mettre en colocation. Doté de nombreux atouts, le 15e arrondissement est idéal pour la gestion d’une location immobilière. Il est considéré comme un beau quartier de Paris, ce qui peut constituer un rendement locatif satisfaisant pour tout investisseur immobilier. La forte demande locative sera un avantage incontestable pour stimuler l’investissement immobilier au cœur de la ville.

En fonction de la documentation sur la loi (Pinel, Denormandie, Malraux), vous pourrez choisir un dispositif permettant d’amortir le prix de votre investissement immobilier.

Il est important de noter que les travaux pour la livraison d’appartements neufs et anciens sont différents. Investir en Pinel est une exclusivité pour un logement neuf en France tandis que la loi Malraux et Denormandie facilitent grandement l’investissement dans l’ancien. Que ce soit en termes de prix ou de durée de livraison, les travaux pour des appartements de quelques pièces neufs sont plus onéreux et plus longs. Selon la documentation venant d’un chantier classique, ils durent plus d’un trimestre et tournent autour de centaine de milliers d’euros même avec la livraison gratuite des travaux. Cependant, si vous achetez un appartement défraîchi, les travaux de rénovation vous reviendront moins cher. Une agence propose généralement un trimestre pour effectuer les travaux de rénovation légère avec la simulation gratuite. La livraison des travaux de rénovation peut être amortie en fonction de la loi utilisée (Pinel, Malraux, Denormandie).

Investir dans l’immobilier dans le 15ème arrondissement Paris : ce que vous devez savoir avant de vous lancer

La grande majorité des investissements dans les appartements, studios et résidences dans la zone de Paris 15e concerne l'immobilier ancien pour une meilleure gestion de la documentation. En d’autres termes, l’immobilier ancien permet une meilleure localisation dans Paris. Les appartements neufs sont pour la plupart issus de la réhabilitation des logements de la ville. De nombreux quartiers de la ville sont en cours de rénovation puisqu’ils représentent une certaine attractivité pour les commerces et la location. Ainsi, de nouvelles opportunités d'investissement immobilier locatif dans le 15e arrondissement apparaissent au fur et à mesure des plans de rénovation et de transformation des quartiers. La zone se compose de rues piétonnes et de quartiers écologiques afin d'assurer la tranquillité des résidents de la ville. Dans cette zone, 35,1 % des occupants des appartements sont des locataires. Ce taux constitue une recherche locative en hausse comparée à Issy-les-Moulineaux dans l’arrondissement de Boulogne-Billancourt, ce que les experts ne manquent pas de relever.

Le dynamisme économique du 15ème arrondissement de Paris

Outre le dynamisme des commerces de proximité et le secteur artistique de l'arrondissement de Paris, l'investissement immobilier dans le 15e se compose également d’autres avantages. La rénovation complète du quartier de Montparnasse et la récente fusion des universités de Paris V et Paris VII sur le site de Vaugirard ont permis la naissance du plus grand Campus européen de médecine. Ce dernier se compose de plus de 4 000 étudiants et enseignants chercheurs. L'ensemble des grandes écoles et universités du 15e est desservi tous les jours par quelque 40 000 étudiants. C’est une zone où les commerces de proximité sont florissants. Ils proposent même la livraison gratuite en raison de la proximité des appartements ou des studios. L’effectif des étudiants dans les campus augmente chaque quatrième trimestre pour la nouvelle rentrée. Cette situation débouche sur la hausse du nombre des clients pour un studio une pièce ou un appartement de deux pièces. Cette configuration est la plus adaptée pour un étudiant, outre la possibilité de mettre une résidence en location. Avec un studio, la gestion locative est plus facile et le rendement est acceptable même en n’ayant pas recours à la loi Pinel ou à la loi Malraux.

L’arrondissement est composé de quatre incubateurs qui attirent tous les ans de nombreuses start-up dynamiques et créatives, figures de proue de la French Tech. Selon la documentation, le Ministère des Armées accueille plus de 100 000 collaborateurs dans ses locaux. Outre les milliers de salariés des hôpitaux Necker et Pompidou, le 15e arrondissement accueille dans ses structures hospitalières de renommée mondiale des centaines de chercheurs sous l'égide des Laboratoires Pasteur. Ce qui peut faciliter la gestion pour une agence. Une annonce ou une documentation gratuite est souvent laissée dans ces lieux chaque trimestre pour faciliter la recherche d’appartement. Toutefois, un studio une pièce ne correspond pas à la demande locative dans ce type d’établissement. Une agence propose plutôt des appartements typiques de Paris avec plusieurs pièces se trouvant au cœur de la localité. Le standing y est plus haut, que ce soit pour les appartements neufs ou anciens en cours de rénovation.

En passe de devenir le premier pôle de développement économique de Paris, le 15e arrondissement séduit les investisseurs dans le domaine de l’immobilier. Autre attrait pour les prétendants aux investissements locatifs, la zone accueille plus de 5 000 sièges sociaux d'entreprises. Ces données constituent un point d’ancrage considérable pour une agence s’occupant de la vente ou de la gestion immobilière. Les salariés sont souvent accompagnés de leurs familles. Par conséquent, un investissement immobilier dans les appartements disposant de plusieurs pièces pour correspondre à une famille moyenne ne peut être que rentable. Le 15e constitue une zone d’investissement immobilier polyvalente, que vous ayez pour cible, les étudiants ou les salariés, le taux de recherche immobilière est constant ce qui facilite sa gestion. La rentabilité ne pourra pas se gagner sur un trimestre, toutefois, vous n'attendrez pas longtemps après la livraison des travaux pour avoir votre premier locataire.

Paris XVème arrondissement, les transports

Au niveau du transport, l’arrondissement de Vaugirard est desservi par quelques lignes de métro, de bus et de tramway. La Gare Montparnasse accueille tous les ans plus de 90 millions de passagers et constitue un des points névralgiques du transport parisien, selon la documentation de la ville. Le 15e arrondissement est composé de 22 stations de métro réparties équitablement le long des 6 lignes qui le sillonnent : les lignes 4, 6, 8, 10, 12 et 13 ainsi que le RER C. En ce qui concerne le bus, le transport est assuré par neuf lignes de bus de la RATP. La ligne de tram T2 circule également dans la zone desservant Henri Farman, Suzanne Lenglen, Porte d'Issy et Porte de Versailles. La ligne de tram T3a, quant à elle, sillonne Brancion, Georges Brassens, Porte de Versailles, Desnouettes, Balard et Pont du Garigliano. Enfin, l'arrondissement compte 3 ports fluviaux. Parmi eux, le port de Suffren qui permet de faire la croisière sur la Seine, de quoi relever le standing pour les appartements.

Les transports font partie des facteurs à prendre en compte lors de la recherche d’appartement ou de studios. Les étudiants ont besoin de moyens rapides et peu onéreux pour rejoindre le campus ou les autres localités de la France à partir de leur résidence. Avec le nombre de transports disponibles dans la ville, le secteur immobilier dans cette zone est très florissant.

Rendement locatif Paris 15ème arrondissement

Le prix moyen des loyers du 15e arrondissement est de 800 €/mois pour un T1 ou un studio une pièce (22,8 % du marché total). Pour un appartement T2 avec deux pièces principales, il faut compter 1 120 €/mois pour le prix de location (ce qui représente 32 % des biens de l'arrondissement). Pour un appartement T3 ou une résidence de trois pièces de vie, le prix du loyer est de 1960 €/mois (23,5 % des logements). Il faut prévoir dans les 2 700€/mois pour un T4 avec des pièces relativement grandes (13 % des biens de l'arrondissement). Le prix peut atteindre jusqu’à 3 360 €/mois pour un appartement ou une résidence avec un plus haut standing et plus de confort dans les pièces principales (10 % des biens).

Près de 60 % des habitants du 15e arrondissement sont de jeunes actifs et 10% sont des étudiants. Ce qui favorise la location des biens immobiliers qui ont été rénovés. Par contre, la mise en location des appartements neufs prend généralement plus d’un trimestre après la livraison des travaux. Ce qui constitue un rendement immobilier moins rapide même avec un système de simulation gratuite. Pour faciliter la gestion locative du logement, la réhabilitation est un choix plus réaliste et moins onéreux.

Enfin, le taux de taxe foncière sur le bâti, dans le 15e arrondissement de Paris est de l'ordre de 5% par an. D’autant plus qu’il existe des dispositifs de défiscalisation adaptés aux logements neufs et anciens en fonction de la loi utilisée. La documentation sur la loi Pinel offre par exemple une réduction de l’impôt sur le revenu. Toutefois, cette offre est dédiée en exclusivité aux appartements neufs dans toute la France. La loi Pinel ancienne est destinée à un logement qui a été rénové ou en cours de rénovation. Il est cependant nécessaire de noter que la loi Pinel favorise plus l’investissement immobilier dans les logements neufs que l’ancien. Par conséquent, pour réduire votre taux d’imposition en investissant dans un projet de rénovation, il est plus judicieux d’investir en loi Malraux ou en loi Denormandie. Une bonne documentation est nécessaire pour le choix de la loi à utiliser. Vous pouvez également contacter une agence pour vous aider, la documentation y est gratuite en plus de bénéficier des conseils de gestion de nos experts immobiliers.

Prix moyen au mètre carré dans l'arrondissement de Paris XV

Avec un prix moyen au mètre carré de 11 126 €/m², le 15e se positionne parmi les arrondissements les plus chers de la capitale en termes de vente immobilière. Le prix au mètre carré est légèrement au-dessus comparé aux autres arrondissements, comme Boulogne-Billancourt et sa commune Issy-les-Moulineaux. Malgré ce prix, l'investissement locatif dans le 15e arrondissement de Paris demeure un placement aussi audacieux que judicieux pour les appartements neufs et anciens. Il est toutefois conseillé d’opter pour les appartements disposant de plusieurs pièces pour un bon rendement. Dans une zone près des universités, investir dans un studio est conseillé pour vous adapter au standing des étudiants.

Investissement locatif Paris XVème, quels secteurs privilégier ?

Selon la documentation sur la ville de Paris, l'ensemble du 15e arrondissement présente de belles opportunités d'investissements locatifs, il est pour de nombreux points, très semblables au 16ème arrondissement. Toutefois, il est important de constater que certains quartiers sont plus prisés que d’autres. En effet, le quartier de Montparnasse par exemple, est très convoité par les locataires en quête d’un studio une pièce ou d’appartements avec deux ou trois pièces de surface moyenne. Cette attractivité est due à la proximité immédiate du centre d'affaires et du métro.

Le quartier de Javel, avec ses bords de Seine aménagés et ses très nombreux parcs, jardins et autres espaces verts, est très convoité par les familles. Là, les recherches portent davantage sur des biens plus grands, du 3 pièces au 5 pièces. Un projet locatif dans le quartier de Javel est un excellent choix, surtout si vous prévoyez d’investir dans des travaux de rénovation. D’autant plus que la livraison se fait sur un trimestre pour la réhabilitation d’un logement ancien.

Quant au quartier de Grenelle, il a une forte valeur ajoutée si vous souhaitez investir dans les appartements avec plusieurs pièces. En effet, il offre, selon l'emplacement une vue très convoitée sur la Tour Eiffel et le Champ-de-Mars. Là encore, le quartier longe la Seine au sud de la tour Eiffel et comprend l’île des Cygnes, ce qui représente un attrait sans pareil. Cette zone se compose de 7 marchés et les habitants profitent de la proximité avec le centre commercial de Beaugrenelle.

Saint Lambert est le quartier du nœud Convention-Vaugirard selon la documentation géographique. C’est une zone propice à un investissement immobilier. Le cœur du quartier est apprécié pour son dynamisme, ses ambiances et ses très nombreux commerces de proximité. Au cœur du 15e arrondissement, ce quartier est l’un des plus animés. Il est composé de la cité d’artiste de la Ruche et du parc Georges Brassens qui a été créé sur l’emplacement des anciens abattoirs de Vaugirard. Ces points d’intérêts en font une zone idéale pour investir dans l’immobilier. Le standing y est acceptable, même pour une résidence étudiante.

En conclusion, les investissements dans l’immobilier à Paris peuvent, sans le moindre souci, être réalisés dans le 15e arrondissement. Aussi calme que dynamique, le 15e jouit de la sérénité des bords de Seine, de nombreux espaces verts et d'une économie florissante. Dans le cadre d'un investissement immobilier locatif dans le 15e, il faudra aussi prendre en compte l'aisance de la vente ou de la revente des biens immobiliers.

• Mickael Zonta
• Directeur Investissement Locatif

Diplômé d'une grande école de commerce, et après une première expérience réussie dans la finance, Mickael Zonta a débuté sa carrière dans l'immobilier en 2011 à Paris avant d’étendre son activité à la région parisienne et à la ville de Lyon. Le fait d'être également investisseur immobilier à titre personnel lui permet de comprendre les enjeux des clients en termes d’objectifs d’investissements, de rendement locatif et de choix des régimes fiscaux.