Présidentielle 2027 et immobilier : que proposent vraiment les candidats ?

Ce qu'il faut retenir

• Bruno Retailleau propose un statut du bailleur privé reposant sur un amortissement applicable à la location nue comme au meublé, et vise un million de logements supplémentaires en cinq ans. Programme « Se loger mieux et moins cher », Les Républicains, mai 2026.
• Le Rassemblement national recommande l'exonération des plus-values immobilières dès la quinzième année de détention, contre 22 ans aujourd'hui pour l'impôt sur le revenu et 30 ans pour les prélèvements sociaux. Avis budgétaire de Frédéric Falcon, Assemblée nationale, novembre 2025.
• La France insoumise propose un loyer de référence abaissé jusqu'à 80 % du loyer médian en zone très tendue et 200 000 logements publics par an. L'Avenir en commun édition 2025 et proposition de loi n° 647.
• Quatre des sept candidats présents au débat du 27 août 2026 ont publié des positions sur le logement et aucune mesure annoncée ne pourrait produire d'effet avant 2028, le temps d'un vote puis d'une loi de finances.
• Investissement-Locatif.com a livré 4 000 opérations locatives depuis 2012, sous trois présidences et quatorze lois de finances successives. Données internes Investissement-Locatif.com.

 

 

Qui porte ce programme logement ?

Quatre candidats sur les sept présents au débat du 27 août 2026 ont publié des positions sur le logement. Bruno Retailleau dispose du programme le plus formalisé, La France insoumise du corpus le plus ancien, le Rassemblement national d'une doctrine parlementaire, et Édouard Philippe d'une seule prise de parole publique.

À sept mois du premier tour, l'immobilier reste un sujet très concret pour les investisseurs. Fiscalité du bailleur, amortissement, DPE, loyers, transmission, construction et accès au crédit peuvent modifier directement la rentabilité d'une opération. Mais tous les candidats n'en sont pas au même stade.

Le périmètre retenu ici n'est pas de notre fait. Ce sont les sept candidats invités au premier débat de la campagne, organisé par le Medef le 27 août 2026 : Gabriel Attal, Raphaël Glucksmann, Marine Le Pen, Jean-Luc Mélenchon, Édouard Philippe, Bruno Retailleau et Marine Tondelier. Nous n'y avons ajouté ni retiré personne. Sur ces sept, trois n'ont publié aucune position spécifique à l'investissement locatif à ce jour.

Candidat	Parti	Document ou prise de position identifiée	Niveau de précision
Bruno Retailleau	Les Républicains	« Se loger mieux et moins cher », mai 2026	Élevé
Marine Le Pen	Rassemblement national	Avis budgétaire de Frédéric Falcon, propositions RN et déclarations publiques	Élevé sur plusieurs mesures, sans livret présidentiel unique
Jean-Luc Mélenchon	La France insoumise	L'Avenir en commun édition 2025, et proposition de loi n° 647	Élevé
Édouard Philippe	Horizons	Intervention au congrès de la FNAIM, 8 décembre 2025	Moyen, essentiellement déclaratif
Gabriel Attal	Renaissance	Aucun document logement publié à ce jour	Non documenté
Raphaël Glucksmann	Place publique	« Acte Un », chantier logement, juin 2025	Orientations non chiffrées
Marine Tondelier	Les Écologistes	Programme présenté en décembre 2025, volet logement non retrouvé.	Non vérifiable

 

Le programme de Bruno Retailleau est aujourd'hui le plus détaillé sur le bailleur privé. Présenté en mai 2026, il vise un statut fiscal du bailleur, la suppression du ZAN et la fin des interdictions de louer liées au DPE, avec un objectif d'un million de logements supplémentaires en cinq ans.

Le Rassemblement national ne présente pas de livret présidentiel unique consacré au logement. Une partie importante de sa doctrine se documente toutefois à partir des travaux parlementaires de Frédéric Falcon, député de l'Aude et rapporteur pour avis « Logement et urbanisme » à la commission des affaires économiques. Ces travaux couvrent le ZAN, la RE 2020, le DPE et la fiscalité des plus-values.

La France insoumise dispose du corpus le plus ancien et le plus structuré, entre L'Avenir en commun et sa proposition de loi sur le logement. Édouard Philippe, lui, a exposé sa doctrine lors d'une intervention au congrès de la FNAIM en décembre 2025. Il y a défendu une plus grande protection du propriétaire, une accélération des procédures en cas d'impayé et la remise en cause de plusieurs mécanismes qu'il juge désincitatifs.

 

Qu'est-ce qui changerait pour la fiscalité de votre investissement ?

La fiscalité de l'investissement locatif est le terrain où les écarts sont les plus grands. Les Républicains proposent d'ouvrir l'amortissement à la location nue. Le Rassemblement national vise la détention et la plus-value. Édouard Philippe critique la fiscalité sans proposer de mécanisme. La France insoumise veut au contraire alourdir l'imposition du patrimoine.

Bruno Retailleau : élargir l'amortissement

Les Républicains proposent un statut du bailleur privé reposant sur un amortissement fiscal applicable à la location nue comme à la location meublée, dans le neuf comme dans l'ancien. Pour un investisseur, l'amortissement réduit le résultat fiscal imposable. Ouvert au nu, il rapprocherait la fiscalité de la location nue de celle du meublé.

«Dès le début du quinquennat, nous provoquerons un choc d'offres. Nous supprimerons le ZAN. Nous mettrons fin aux interdictions de louer fondées sur le DPE, préservant ainsi près de 450.000 logements. [...] Nous instaurerons le statut du bailleur privé. Nous supprimerons l'encadrement des loyers. »

Bruno Retailleau, présentation de son programme logement, 28 mai 2026. Propos rapportés par CNEWS.

Le programme vise également un allègement de la fiscalité de la transmission. Le mécanisme prévoit, pendant trois ans, un relèvement à 150 000 euros du plafond des dons familiaux exonérés pour les bénéficiaires de moins de 30 ans, applicable au patrimoine immobilier. Le caractère temporaire du dispositif figure dans le document du parti.

Marine Le Pen et le RN : agir sur la détention et la plus-value

La doctrine du Rassemblement national est davantage centrée sur la fiscalité patrimoniale. L'avis budgétaire de Frédéric Falcon recommande une exonération des plus-values immobilières à partir de la quinzième année de détention. Aujourd'hui, l'exonération d'impôt sur le revenu intervient au terme de 22 ans, et les prélèvements sociaux suivent un calendrier allant jusqu'à 30 ans.

Le parti défend également le remplacement de l'IFI par une imposition portant sur le patrimoine financier, ainsi que la suppression de certaines taxes locales et de la taxe sur les logements vacants, selon les propositions rendues publiques en 2026.

Sur l'amortissement, la position diffère de celle des Républicains.

 

« la fiscalité locative est beaucoup trop lourde et un amortissement annuel de 2 % n'y changera rien »

Frédéric Falcon, commission des affaires économiques de l'Assemblée nationale, séance du 28 octobre 2025. Compte rendu officiel.

L'enjeu, pour ce parti, est moins l'ouverture d'un nouveau régime au bailleur que la réorganisation d'ensemble de la fiscalité du patrimoine immobilier.

Édouard Philippe : la critique sans le mécanisme

Édouard Philippe considère que la fiscalité de l'acquisition, de la détention et de la transmission décourage l'investissement. Il a aussi pris ses distances avec la logique de l'IFI, créé sous son gouvernement en 2017.

« Quand on a constitué une épargne en choisissant l'immobilier plutôt que l'assurance-vie, les obligations ou les actions, est-ce qu'on rend un service moindre à la collectivité ? [...] Je ne le crois pas »

Édouard Philippe, congrès IMMO 2025 de la FNAIM, 8 décembre 2025. Propos rapportés par Immo Matin.

Il n'annonce pas pour autant la suppression de l'IFI, et ne propose aucun mécanisme fiscal complet permettant de calculer un gain ou une perte. Pour un investisseur qui construit un plan de financement, une orientation sans chiffrage ne se transforme pas en ligne de calcul.

Jean-Luc Mélenchon : taxer le patrimoine plutôt que soutenir le bailleur

La France insoumise défend la logique inverse. Le programme prévoit le rétablissement d'un impôt sur la fortune élargi et une taxation progressive des transactions immobilières les plus élevées. Il ne prévoit aucun statut fiscal favorable au bailleur privé. S'y ajoute un plafond de cinq logements transmissibles par héritage, au-delà duquel les biens seraient réquisitionnés.

Qui veut supprimer l'encadrement des loyers, et qui veut l'étendre ?

Trois candidats sur quatre veulent le supprimer ou s'y opposent. Bruno Retailleau et le Rassemblement national annoncent sa suppression. Édouard Philippe s'y déclare défavorable sur le fond. Jean-Luc Mélenchon propose l'inverse : une généralisation à tout le territoire, avec un loyer de référence pouvant descendre à 80 % du médian.

Le clivage est ici particulièrement net. Bruno Retailleau propose la suppression de l'encadrement et le renforcement des droits du propriétaire. Le Rassemblement national se situe dans la même direction et défend une plus grande liberté du marché locatif.

Édouard Philippe s'est déclaré défavorable sur le fond à la pérennisation du dispositif. Il appelle à davantage de fluidité du marché et à une accélération des procédures en cas d'impayés. Le dispositif qu'il critique est né de l'article 140 de la loi ELAN, votée sous son propre gouvernement en 2018, et appliqué à Paris en juillet 2019 puis à Lille en mars 2020.

Jean-Luc Mélenchon propose à l'inverse une généralisation. Le loyer de référence serait égal au loyer médian en zone normale, et pourrait descendre jusqu'à 80 % de cette valeur en zone très tendue. La France insoumise propose également un permis de louer généralisé et une garantie universelle des loyers, destinée à couvrir le risque d'impayé en contrepartie d'une contribution assise sur les loyers.

Pour l'investisseur, la différence est mécanique. Un encadrement plus contraignant limite le loyer accessible lors d'une relocation ou après une rénovation. Une suppression laisse davantage de latitude au propriétaire, sans garantir pour autant qu'un locataire acceptera le loyer demandé.

Pourra-t-on encore louer une passoire thermique ?

Cela dépend entièrement du résultat. Bruno Retailleau propose de mettre fin aux interdictions de louer liées au DPE, environ 450 000 logements selon son programme. Le Rassemblement national va plus loin en supprimant les obligations de performance énergétique. Jean-Luc Mélenchon impose au contraire la rénovation avant toute mise en location.

Le DPE constitue l'un des principaux points de divergence. Bruno Retailleau estime à environ 450 000 le nombre de logements qui pourraient rester ou revenir sur le marché locatif si les interdictions étaient levées. Le Rassemblement national défend la suppression des obligations de performance énergétique sur le marché locatif, ainsi que la suspension de certains paliers de la RE 2020.

Édouard Philippe demande une révision des mécanismes liés à l'indécence énergétique, sans en préciser ni la durée ni le périmètre. Il reconnaît que les dispositifs adoptés sous son gouvernement font partie du problème qu'il souhaite corriger. Jean-Luc Mélenchon défend la logique inverse : la rénovation énergétique doit précéder la mise en location d'un logement classé passoire.

Pour un propriétaire, le choix politique ne porte donc pas seulement sur le coût des travaux. Il porte sur la possibilité même de continuer à louer sans rénover, sur le calendrier des interdictions, et sur la responsabilité attachée au diagnostic lui-même.

 

Qui propose de construire, et combien ?

Deux objectifs chiffrés existent, et ils ne visent pas le même parc. Bruno Retailleau annonce un million de logements supplémentaires en cinq ans, en supprimant le ZAN. Jean-Luc Mélenchon vise 200 000 logements publics par an. Le Rassemblement national supprime le ZAN sans objectif de production chiffré.

Les programmes se distinguent encore davantage lorsqu'on quitte l'investissement locatif pour regarder la production de logements. Bruno Retailleau veut provoquer un choc d'offre, avec la fin du ZAN, la transformation de bureaux vacants en logements, la mobilisation des friches et le développement du parc privé.

Le Rassemblement national défend également la suppression du ZAN et une réforme de la RE 2020. L'avis de Frédéric Falcon recommande par ailleurs un plan de vente accrue de logements sociaux.

La France insoumise privilégie au contraire une forte augmentation de la production publique, avec un objectif de 200 000 logements publics par an. Édouard Philippe défend une accélération de la production et de la circulation des logements, mais n'avance aucun objectif chiffré dans sa prise de parole de référence.

Qu'est-ce que cela changerait sur une opération type ?

Cela dépend du bien, pas du candidat. Un logement classé F ou G est sensible aux positions sur le DPE. Un bien destiné à la revente est exposé à la fiscalité de la plus-value. Une location nue est concernée par l'amortissement. Un bien en zone tendue dépend de l'encadrement.

Pour comparer les quatre candidats sans changer de bien d'une analyse à l'autre, il faut conserver la même opération de référence. L'objectif n'est pas de calculer aujourd'hui une rentabilité future à partir de règles qui ne sont pas votées. Il est d'identifier quelle variable de l'opération serait susceptible de bouger.

Paramètre de l'opération	LR, Retailleau	RN, Le Pen	Horizons, Philippe	LFI, Mélenchon
Amortissement en location nue	Favorable	Position non publiée	Non précisé	Non publié
Fiscalité de la plus-value	Non précisée	Exonération dès 15 ans proposée	Non précisée	Plus fortement taxée
Encadrement des loyers	Suppression	Suppression	Opposition de principe	Généralisation
DPE locatif	Suppression des interdictions	Suppression des obligations	Assouplissement envisagé	Rénovation avant location
ZAN	Suppression	Suppression	Non publié	Non publié
Logement social	Réorientation et vente accrue	Vente accrue	Non précisé	Forte production publique
Transmission	Allègement temporaire	Position 2027 non publiée	Relèvement des donations	Plafonnement des transmissions

 

Sur un même bien, les leviers ne sont donc pas les mêmes. Un logement ancien classé F ou G est particulièrement sensible aux programmes qui maintiennent la possibilité de louer sans rénovation préalable. Un bien fortement valorisé à la revente est davantage exposé aux modifications de la fiscalité de la plus-value. Un investissement en location nue est directement concerné par l'ouverture de l'amortissement. Un bien situé en zone d'encadrement dépend, lui, de la position du candidat sur les loyers.

La ligne du RN sur le logement dépend-elle du candidat ?

Non, sur le logement elle est portée par le parti. Marine Le Pen est la candidate du Rassemblement national depuis juillet 2026. Les positions défendues par Jordan Bardella en 2024 sur le DPE, le ZAN et l'IFI sont celles que porte aujourd'hui le rapporteur budgétaire du groupe.

Le fait

Le 7 juillet 2026, la cour d'appel de Paris a condamné Marine Le Pen dans l'affaire des assistants parlementaires européens et prononcé une peine complémentaire d'inéligibilité dont une partie était ferme. La décision a laissé ouverte sa possibilité de se présenter à l'élection présidentielle. Elle a déclaré sa candidature dans la foulée. Les scénarios testant une candidature de Jordan Bardella ne constituent donc plus le scénario de référence de la campagne.

La continuité

Sur le logement, les éléments disponibles montrent une continuité avec les positions défendues par Jordan Bardella en 2024 : suppression des contraintes liées au DPE locatif, remise en cause du ZAN, réforme de la fiscalité patrimoniale. Ces thèmes figurent également dans le travail parlementaire de Frédéric Falcon, rapporteur pour avis sur le logement.

• Suppression du ZAN
• Suspension de certains paliers de la RE 2020
• Suppression des obligations de performance énergétique sur le marché locatif
• Exonération des plus-values immobilières à partir de la quinzième année de détention

 

Ce que cela signifie pour l'investisseur

La ligne du Rassemblement national sur le logement est portée par le parti et par son rapporteur budgétaire, pas par la personne du candidat. Pour un investisseur qui cherche à savoir ce qui changerait en cas de remplacement, les positions documentées sur le DPE, le ZAN, la fiscalité des plus-values et l'IFI constituent une doctrine de parti antérieure à la configuration actuelle de la campagne. Un changement de personne à la tête de la candidature ne suffirait pas à les faire disparaître.

Ce que nous constatons sur nos opérations

Nous avons livré 4 000 opérations locatives depuis 2012. Sur cette durée, les cadres fiscaux ont changé à chaque loi de finances, et trois présidents se sont succédé. Aucun de ces changements n'a rendu impossible la construction d'un projet locatif rentable, mais tous ont déplacé les paramètres du calcul.

Ce que quatorze années d'opérations nous apprennent tient en trois observations.

• La première est que le régime fiscal choisi au départ n'est presque jamais celui qui décide de la performance finale. Le prix d'acquisition, l'emplacement et la tension locative pèsent davantage, et ils ne se votent pas au Parlement.
• La deuxième est que les réformes annoncées mettent plus de temps à s'appliquer que les investisseurs ne l'anticipent. Entre le vote de la loi ELAN en novembre 2018 et l'application de l'encadrement des loyers à Lille en mars 2020, il s'est écoulé seize mois.
• La troisième est qu'un projet reporté ne se rattrape pas. Les loyers d'une période d'attente ne se récupèrent jamais, et le décalage se propage à toute la suite du parcours patrimonial.

 

Que faire selon votre situation ?

 

Si votre situation est…	Alors	Parce que
Projet d'acquisition dans les 12 mois	Calculez au cadre fiscal en vigueur aujourd'hui	Aucune mesure annoncée ne peut produire d'effet avant 2028. Un plan de financement adossé à une promesse repose sur une recette qui n'existe pas.
LMNP détenu, revente envisagée sous 5 ans	Suivez le sort de la réintégration des amortissements dans la plus-value	C'est le seul paramètre du débat qui change le résultat net d'une revente, et deux programmes s'en saisissent en sens contraire.
Hésitation entre location nue et meublée	Privilégiez un bien qui fonctionne dans les deux régimes	Si l'amortissement s'ouvrait à la location nue, l'écart entre les deux se réduirait. Un bien polyvalent laisse l'arbitrage ouvert après le scrutin.
Logement classé F ou G au DPE	Engagez la rénovation sans attendre le résultat	Le calendrier actuel reste en vigueur, la valeur verte est intégrée par le marché et par les banques, et la révision du calcul du DPE au 1er janvier 2027 est acquise indépendamment de l'élection.
Patrimoine concentré sur un seul régime	Diversifiez les typologies et les régimes	Un patrimoine entièrement en meublé est plus exposé à une réforme fiscale qu'un patrimoine réparti entre nu, meublé et immeuble de rapport.
Transmission envisagée à court terme	Ne différez pas une donation en attendant un relèvement des plafonds	Les deux propositions de relèvement, chez LR et chez Horizons, sont annoncées comme temporaires et limitées aux premières années du quinquennat. Aucune n'est votée.