Investir à Saint-Ouen

L'investissement immobilier locatif est l'un des secteurs d'activité les plus fructueux lorsque nous en connaissons les principes de base ! Il s'agit d'acquérir un bien immobilier (maison, appartement ou immeuble), et de le faire louer pour en tirer les fruits. Le bien devra ainsi disposer de grands potentiels afin qu'il puisse intéresser les locataires, et c'est justement le cas pour un immobilier situé à Saint Ouen ! Cet endroit répond à tous les critères favorables pour un investissement locatif.

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Saint Ouen : une ville d'investissement locatif par excellence !

Saint Ouen est bien plus qu'un choix au hasard pour faire l'investissement immobilier ! Il a de grands potentiels locatif et est actuellement très recherché par de nombreuses catégories de locataires ! Cela s'explique du fait qu'elle est l'une des villes limitrophes de Paris, et est logiquement très fréquentée. L'ile-de-France offre de belles opportunités à haute rentabilité.

Les avantages des villes limitrophes de Paris

Qu'il s'agisse de résidents français ou non, nombreuses sont les personnes qui travaillent dans la capitale et aux alentours ! Il est donc évident qu'il y ait beaucoup de demandes locatives dans les limitrophes, et Saint-Ouen en fait partie. Néanmoins, le secteur locatif ne consiste pas seulement à trouver des locataires, l'objectif est d'être payé ! Le taux de chômage dans les grandes villes est moins élevé par rapport à la campagne et il y a moins de risque d'insolvabilité. Nous pouvons donc partir du principe que ce sont les nombreuses sociétés et entreprises implantées dans ces villes qui sont génératrices d'emploi.

Saint Ouen : à proximité de la gare de Saint-Denis Pleyel

La gare de Saint-Denis Pleyel est juste à quelques minutes de Saint Ouen. Elle reçoit 4 lignes du Grand Paris Express, et emmène un très grand nombre de trafics. Mais cela ne s'arrête pas là, car les nouveaux projets de transports urbains permettent à la ville de se connecter facilement à ces autres points :

- Le Pont de Sèvre et le Noisy-Champs à moins d'une demi-heure,

- L’aéroport d’Orly à juste 40 minutes.

La ville est ainsi très connectée avec ses voisines et voire même à l'international, mais un plus grand nombre de publics la fréquentera pour d'autres raisons !

Les autres implantations futures à Saint Ouen

Saint-Ouen attend la création de nouveaux quartiers avec 300 000 m2 de construction pour des bureaux et des écoles. Il y aura de nouveaux logements, prévu au nombre de 5 000 jusqu'à maintenant, mais cela ne suffira largement pas. Ainsi, même si la ville est déjà idéal pour l'investissement locatif, elle le sera encore beaucoup plus dans un avenir proche, d'autant plus que le projet Campus hospitalo-universitaire Paris-nord est en cours de réalisation. Et avec l'arrivée du Grand Paris Express susmentionné, la ville regroupera une foule de public.

Les autres potentialités d'investissement locatif de Saint Ouen

Saint-Ouen est une ville appartenant à l'air d'attraction de Paris. Elle regroupe 411 communes avec un peu plus de 11 millions d'habitants, et en est le pôle principal. Il est ainsi entouré par plusieurs voies routières et ferroviaire, et il faut savoir que la praticité est l'un des avantages dans l'investissement locatif.

Le boulevard périphérique de Paris se situe au sud de la commune, avec les portes de Saint-Ouen et de Clignancourt. Il y a également à proximité du nord, l'autoroute A86. À l'est se trouve le faisceau de voies de la gare du Nord, et à l'ouest, le pont routier qui mène à l'île Saint-Denis. Dans le centre ville, il y aura tout ce qu'il faut pour une habitation durable (services administratifs et mairie, commerce en tout genre, piscine, la patinoire, etc.)

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La facilité d'accès

L'investissement locatif diffère des autres secteurs d'activité. Ce n'est pas seulement une question de rentabilité, mais la facilité d'accès représente son plus grand avantage ! En effet, il vous est possible de demander un prêt pour le financement de votre projet. Cela signifie que vous allez présenter un projet d'acquisition d'un bien immobilier à la banque en vue d'obtenir le financement, et c'est par le biais des loyers perçus que vous allez rembourser cette dernière. 

Les autres avantages de l'investissement locatif

- LMNP : Le propriétaire bailleur choisissant le régime de loueur meublé non professionnel bénéficiera d'une opportunité très intéressante fiscalement : la possibilité d'être imposé sur les loyers annuels après déduction des déficits, amortissement et différentes charges. Pour cela, il doit choisir le LMNP au régime réel, et non pas l'abattement au micro BIC.

- Le système du plus-value à la revente : un bien immobilier garde en principe sa valeur, lorsqu'il n'est pas vétuste. De plus, un immobilier implanté dans une ville animée comme Saint Ouen et disposant de tous les potentiels de l'investissement locatif sera toujours très recherché ! Vous pouvez donc envisager de vendre le bien après quelques années d'exploitation, et toujours en tirer plus de bénéfices.

Investissement locatif à Saint Ouen : acheter un bien immobilier ancien ou neuf ?

Après le choix de la ville, vous devez savoir si vous allez acheter un bien neuf ou ancien ! Cela dépendra en principe de vos moyens, mais de nombreux points pour la rentabilité de l'investissement doivent également être étudiés.

Les avantages du bien immobilier neuf

L'immobilier neuf coûte plus cher que l'ancien. Cependant, vous n'aurez plus besoin de faire des travaux de rénovation et le bien suivra déjà la norme de construction en vigueur sur la réglementation thermique. Un bien immobilier est notamment qualifié de neuf lorsqu'il n'a jamais fait l'objet d'une vente ni d'une location, et qu'il ait été construit moins de 5 ans.

Les avantages du bien immobilier ancien

L'immobilier ancien est un bien construit depuis plus de 5 ans et ayant déjà fait l'objet d'une mutation ou d'une location. Contrairement à celui neuf, vous aurez à faire des travaux de rénovation et chercher des moyens marketing pour s'assurer de sa rentabilité et trouver des locataires. La meilleure solution dans ce cas sera de faire appel à des professionnels de l'investissement locatif pour vous guider dans toutes les démarches et travaux à faire. Il faut cependant savoir, que cela représentera toujours moins de dépenses.

Les deux types d'immobilier ont ainsi leurs propres avantages, mais représentent chacun des risques s'il n'y a pas de locataire. La base sera donc le choix de l'implantation pour être sûr d'avoir une bonne rentabilité d'investissement, et quel que soit votre choix sur le type, il suffira de trouver une ville à haute demande locative comme Saint Ouen.

photo du rédacteur
  • Mickael Zonta
  • Directeur Investissement Locatif

Diplômé d'une grande école de commerce, et après une première expérience réussie dans la finance, Mickael Zonta a débuté sa carrière dans l'immobilier en 2011 à Paris avant d’étendre son activité à la région parisienne et à la ville de Lyon. Le fait d'être également investisseur immobilier à titre personnel lui permet de comprendre les enjeux des clients en termes d’objectifs d’investissements, de rendement locatif et de choix des régimes fiscaux.

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