Rendement locatif à Nice : tous nos conseils en 2023

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L'immobilier demeure bel et bien le placement préféré des Français, surtout l’investissement locatif. Un pareil projet leur permet de se constituer un patrimoine tout en profitant d’un complément de revenu. À ce propos, Nice est une ville du Sud-Est de la France qui connaît une forte demande de location immobilière grâce aux nombreux étudiants et actifs qui composent sa population. Elle se fait souvent appeler Nissa la bella, joyau de l’azur ou capitale azuréenne. Cependant, entre le prix d’acquisition du bien, les charges à payer, les intérêts d’emprunt…, il faut vous assurer du rendement de l’investissement. Pour bien apprécier le potentiel de la ville de Nice, mieux vaut faire le calcul de la rentabilité locative du placement immobilier avant de le concrétiser. Dans cet article, découvrez les formules pour calculer la performance de votre investissement immobilier niçois en 2023 et les conseils pour le maximiser.

Calcul rendement locatif

Calculer la rentabilité locative brute à Nice : un indicateur rapide

Située en plein cœur de la Provence-Alpes-Côte d’Azur, la ville de Nice apparaît comme la 5e ville la plus peuplée de France (Paris est la première). Dynamique et ensoleillée, elle séduit chaque année une population variée composée de familles, de jeunes cadres, d’étudiants et de touristes. En effet, le marché immobilier niçois enregistre une forte demande locative qui attire de nombreux investisseurs.

Cependant, il est judicieux de connaître à l’avance le taux de rendement que peut rapporter un investissement locatif à Nice. En principe, un projet immobilier performant offre une rentabilité comprise entre 5 et 10 %. Afin d’avoir une idée sur celle d’un placement niçois, suivez ce mode de calcul : 

Rendement locatif = loyer annuel / coût total de l’opération x 100. 

Ici, le montant total de l’opération inclut le prix d’achat de l’appartement et les frais d’acquisition. À titre indicatif, le prix du loyer mensuel niçois s’élève à 18,2 €/m2 en 2023.

En suivant cette formule de calcul, vous saurez que la rentabilité locative brute à Nice est de 4.3 % en 2023. Grâce à ce taux, vous pouvez mesurer vos revenus par rapport au coût total de l’investissement. Il est bon de savoir que la rentabilité brute de la première année se révèle toujours plus faible que celle des années suivantes. En cause, les dépenses nécessaires liées à l’investissement immobilier entrent en compte.

Calcul rendement locatif net : un baromètre plus fiable

Contrairement au rendement brut d’un investissement locatif, le net intègre divers éléments dans le calcul, comme les charges et les taxes. En d’autres termes, il prend en compte l’ensemble des frais à payer tout au long de la mise en location de l’appartement niçois. Ainsi, il permet une étude plus affinée et donne une estimation plus réaliste sur la performance du projet. Vous obtiendrez facilement la rentabilité nette de votre placement en réalisant le calcul suivant : 

(Loyer mensuel x 12 mois) x 100 - (les charges locatives)/par le prix d'achat.

Indéniablement, Nice présente de nombreux atouts (ville étudiante, pôle économique et sites touristiques réputés) qui expliquent un fort rendement locatif. Néanmoins, si vous voulez une idée encore plus précise de votre rentabilité locative niçoise en 2023, calculez le taux de rendement net net de votre investissement. Cette opération tient compte des impositions sur les revenus fonciers, selon le régime de ces derniers et votre tranche imposable. Les allègements fiscaux permis dans le cadre de divers dispositifs (loi Pinel ou LMNP, par exemple) entrent également dans le calcul.

Conseils avisés pour optimiser le rendement d’un investissement locatif à Nice

Comme à Paris, le marché de l’immobilier locatif niçois est résilient et en constante croissance. Les étudiants, touristes et jeunes actifs cherchent constamment des appartements en location. Voici les conseils pour mieux rentabiliser votre investissement immobilier niçois.

Choisir le type de bien qui se loue le plus

Chaque année, une masse d’étudiants se pressent pour profiter de l’enseignement supérieur d’excellence sur le territoire niçois. À part cela, Nissa la bella offre un important vivier d’emplois qui attire un grand nombre de populations actives. Par ailleurs, la ville niçoise accueille des centaines de milliers de touristes par semaine, et en période estivale le nombre journalier de visiteurs atteint 600 000. Ce flux permanent de personnes fait de Nice la ville idéale pour réaliser un investissement locatif à fort rendement en 2023.

Ces trois profils de clients cherchent tous des logements de petites surfaces, notamment un studio ou un appartement T2. Ces typologies de biens immobiliers offrent un rendement locatif de 5.79 %. Un investissement dans un habitat de 3 pièces promet aussi une bonne performance, car il est adapté à la colocation entre étudiants lors d’une année universitaire. L’appartement T3 est également idéal pour une mise en location saisonnière pendant la période estivale. Ci-dessous, voyez le prix des loyers pour les biens de petites surfaces niçois :

·         appartement T1 :19 €/m2,

·         appartement T2 : 16 €/m2,

·         appartement T3 : 14 €/m2.

Pour bien réviser les loyers de vos biens en location, consultez régulièrement les prix pratiqués par les agences immobilières de la localité niçoise.

Investir dans les quartiers les plus prisés

Le prix de la location des biens immobiliers repose sur l’attractivité de leur emplacement. Dans le cas d’un logement au sein d’un secteur trop animé ou mal desservi en transport en commun, vous serez dans l’obligation de baisser les loyers. En revanche, si vous implantez votre projet immobilier dans les quartiers niçois les plus cotés, vous aurez la garantie d’un taux de rentabilité élevé.

Pour un investissement immobilier locatif réussi donc, placez votre argent dans un secteur niçois prisé, comme Le Port-Gribaldi, Cimiez, Mont-Boron et le Carré d’or. Là-bas, vous aurez un bon taux de rendement grâce à des candidats-locataires huppés. D’autres secteurs, comme Jean-Médecin, le Vieux-Nice, Valrose ou le Port, sont également très appréciés des locataires. Sans surprise, le centre-ville avec la place Masséna et le front de mer avec la promenade des Anglais enregistrent aussi une forte demande locative.

Bien définir la durée de location à proposer

La durée de location est un critère déterminant pour la rentabilité de votre investissement immobilier à Nice. Outre le logement loué sur une longue période, il existe également l’habitat occupé pour un moyen et court laps de temps.

À ce propos, la cité azuréenne est plébiscitée par environ 30 000 étudiants. De ce fait, la location moyenne durée des appartements proches d’université ou de pôle économique promet une rentabilité intéressante. Les universitaires ne louent pas un logement pour une ou plusieurs années, mais seulement pour la durée de leur année scolaire.

L’investissement immobilier pour une location de courte durée fait également fureur à Nissa la bella, surtout dans le centre-ville. C’est le lieu de rêve pour les 4.5 millions de touristes qui se pressent chaque année sur l’avenue Promenade-des-Anglais. Dans l’hypercentre niçois, l’investissement immobilier locatif à court terme vous donne la possibilité de modifier les loyers en fonction des événements organisés en ville (carnaval de Nice) et de la saison.

Opter pour un projet immobilier ancien à Nice

L’investissement immobilier dans un bien neuf n’est pas la seule solution pour générer des revenus locatifs significatifs. Au sein du joyau de la Côte d'Azur, vous trouverez des logements anciens à un prix d’achat abordable. Ainsi, le coût de l’investissement de départ vous fera réaliser des économies de 10 à 20 % par rapport à un projet immobilier neuf. À Nissa la bella, le quartier Vieux-Nice dispose d'une offre large d'appartements historiques aux grandes pièces, propices à un investissement dans l'ancien. Aussi, vous pouvez déduire de vos impôts sur le revenu le coût des travaux de rénovation au moyen du dispositif Pinel ancien.

Afin de vous aider à étudier le bien-fondé de votre investissement immobilier dans l’ancien dans la capitale azuréenne, voici des exemples de prix :

·         appartement une pièce de 19 m2 : 139 000 €,

·         appartement deux pièces de 48 m2 : 162 500 €,

·         appartement trois pièces de 64 m2 : 275 000 €.

Après travaux de rénovation, ces biens redeviendront comme neuf et trouveront preneur en moins de 2 mois.

Réduire les impôts grâce aux dispositifs de défiscalisation

Dans la capitale azuréenne, la rentabilité d’un investissement locatif peut être boostée par les dispositifs qui vous aident à réduire vos impôts sur le revenu.

La loi Pinel : des taux de défiscalisation importants

Dans le découpage des zones Pinel, Nissa la bella se situe en secteur A. La raison est qu’elle fait partie des villes de France où les prix à l'achat sont relativement raisonnables, mais où les loyers s’avèrent élevés et le marché locatif tendu. En effet, chaque investissement immobilier profite des avantages fiscaux permis dans le cadre de la loi Pinel.

La rentabilité au moyen de ce dispositif dépend de la durée d’engagement locatif du logement. Concrètement, la réduction des impôts sur le revenu est à hauteur de 10.5 %, 15 % et 17.5 % pour une location de 6, 9 et 12 ans. L’autre grand avantage d’un investissement immobilier Pinel c’est que ce dispositif ne soutient pas seulement les programmes neufs, mais également les anciens.

La loi LMNP : les avantages intéressants d’une résidence services

Située à la frontière de l’Italie, entre les Alpes et la Méditerranée, et à 1 h 50 d’avion de Paris, la capitale azuréenne a un fort potentiel en immobilier locatif. La demande est très forte du côté des actifs, mais également des universitaires, ce qui en fait une cité idéale pour un investissement dans une résidence étudiante. Aussi, la population niçoise s’avère plus âgée que la moyenne des autres villes françaises. En effet, vous pouvez facilement y réaliser un projet immobilier en résidence services senior.

De ce fait, devenir propriétaire d’un logement dans une résidence services dans la capitale azuréenne, c’est profiter des avantages fiscaux de la loi LMNP. Ce dispositif vous donne le choix entre 2 régimes attrayants, le micro BIC (Bénéfices industriels et commerciaux) et le réel. Le premier ouvre droit à un abattement forfaitaire de 50 % sur vos revenus locatifs. Le second permet d’amortir les charges, les intérêts d’emprunt, les frais de réparation et les impôts locaux.

Pour bénéficier du statut LMNP dans la localité niçoise, faites l’acquisition d’un logement meublé dans une résidence services (para hôtelière pour universitaires ou seniors). Puis, déclarez vos revenus locatifs annuels inférieurs à 23 000 € ou un montant n’excédant pas 50 % des ressources de votre foyer fiscal. Les recettes issues du dispositif LMNP sont à déclarer dans le formulaire no 2042-C-PRO, en complément de la déclaration fiscale classique no 2042.

Léguer la gestion locative à une entreprise spécialisée

Afin de maximiser la rentabilité d’un investissement immobilier locatif à Nice, il est conseillé de confier la gestion locative à une agence spécialisée. Cette option vous assure une tranquillité d’esprit, car vous n’avez pas à chercher les locataires solvables, faire les états d’entrée et de sortie, réviser le loyer… S’il s’agit d’une résidence de services, alors vous percevrez les mensualités avec garantie en concluant un bail commercial avec une agence de gestion locative.

Par ailleurs, durant la période de vacances locative, la rentabilité d’un investissement immobilier chute et le propriétaire ne perçoit plus de revenus. En gagnant une agence immobilière, le bailleur ne se retrouvera pas dans cette mauvaise situation. Cet organisme met en œuvre diverses stratégies pour éviter que le patrimoine immobilier locatif reste inoccupé durant un bon bout de temps. Pour cela, il lance des annonces de location bien soignées sur Internet et contacte des personnes à la recherche de logement locatif.

En principe, les services des professionnels immobiliers représentent un pourcentage du loyer. Optimiser la rentabilité de votre investissement immobilier locatif niçois en 2023 revient donc à collaborer avec une agence proposant un taux de salaire adapté à votre attente. 

D’un pas décidé, vous allez vous lancer dans un placement immobilier niçois ? N’hésitez donc pas à contacter une agence immobilière qualifiée qui vous promet des chiffres d’affaires inouïes. 

photo du rédacteur
  • Mickael ZONTA
  • Président, Investissement-Locatif.com

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