Rendement locatif à Saint-Étienne : nos conseils pour 2023

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Ces dernières années, les candidats à l’investissement immobilier ne cessent pas de croître en France. Cela s’explique par le fait que ce type de placement a le mérite d’être rentable et peu risqué. Que vous souhaitiez investir dans un studio, un appartement une pièce, un appartement deux pièces, un appartement trois pièces, un appartement quatre pièces ou un appartement cinq pièces, le choix de la ville reste déterminant pour ce qui est de la réussite de votre projet. Qu’en est-il alors de Saint-Étienne ? Quel est le rendement locatif dans cette ville ? Quelle stratégie adopter pour mieux rentabiliser votre placement immobilier ? Le point dans cet article.

Quel rendement locatif pour un investissement à Saint-Étienne ?

En France, de nombreuses villes promettent une rentabilité locative brute élevée. La métropole stéphanoise en fait partie. Que faut-il savoir concernant le marché immobilier de cette localité ?

Analyse du marché immobilier à Saint-Étienne

Située dans le département de la Loire, en région Auvergne–Rhône-Alpes, à seulement 1 heure de Lyon, Saint-Étienne est une ville attractive, dynamique et ouverte à l’avenir.

Si Saint-Étienne a connu un fort déclin démographique il y a quelques années, elle a su changer la donne. Elle compte actuellement près de 175 653 habitants (source : ville-data.com). Sa population est donc en hausse.

Afin d’améliorer le confort de vie des Stéphanois et de redynamiser son centre-ville, cette localité s’est engagée dans un vaste plan de rénovation urbaine. De plus, avec son réseau de transports en commun diversifié (bus, tramways, gare TGV [Train à grande vitesse]) et un aéroport qui se trouve non loin de l’hypercentre, cette ville a le mérite d’être bien desservie.

Saint-Étienne est également une ville étudiante liée à Lyon. Elle accueille chaque année près de 27 000 étudiants répartis sur ses différents campus. En effet, elle attire les nouveaux étudiants du fait de son rapprochement avec la métropole lyonnaise au niveau universitaire et recherche. En outre, cette commune abrite de nombreuses écoles supérieures proposant diverses formations.

En somme, Saint-Étienne présente des conditions idéales pour réaliser un projet immobilier rentable en 2023.

Le rendement locatif moyen à Saint-Étienne en 2023

Par rapport aux autres villes de France, l’investissement immobilier à Saint-Étienne est particulièrement accessible. Le prix reste en dessous de la moyenne nationale. Pour acheter un appartement dans cette localité, le budget moyen à prévoir est de 1363 €/m2, avec une fourchette qui varie entre 1022 €/m2 et 2045 €/m2. Côté loyer, le prix moyen est de 10,4 €/m2.

Par exemple, si vous faites l'acquisition d'un appartement deux pièces de 50 m2, vous devrez débourser environ 68 150 euros. Puis, vous le louez à 520 €/m2. Vous obtenez alors un rendement locatif brut de 9,15 %  (520×1268150 ×100).

Le bassin stéphanois propose ainsi un rendement relativement élevé. Il est classé dans le top 5 des villes offrant une meilleure rentabilité locative. Il figure régulièrement au palmarès des meilleurs endroits où investir en France. 

Attention toutefois, il s’agit ici de taux de rendement brut. Les différents frais et charges liés à la mise en location du bien et au fait d’être propriétaire (taxe foncière, charges, intérêts d’emprunt, frais de gestion, assurance de prêt immobilier, entretien, etc.) ne sont pas pris en compte. Il faudra également considérer la fiscalité de votre investissement pour estimer vos gains financiers réels.

Comment optimiser le rendement de son investissement locatif à Saint-Étienne ?

Bien que Saint-Étienne soit une ville propice à un investissement immobilier, il faut savoir qu’elle ne l’est pas automatiquement. Il reste important d’adopter une bonne stratégie pour booster la rentabilité de votre projet locatif.

Bien définir son projet

Il est primordial de définir clairement votre projet d’investissement. Si vous avez déjà une idée du type de logement à acheter (une-pièce, deux-pièces, trois-pièces, quatre-pièces), vous devez connaître le profil de locataires adapté à cette typologie d’appartement. Inversement, si vous vous êtes fixé un objectif concernant le locataire à cibler (étudiants, jeunes actifs, jeunes couples, familles), vous devez avoir une idée de son type de logement favori.

Par ailleurs, si vous souhaitez privilégier un quartier en particulier à Saint-Étienne, prenez le temps d’analyser le marché immobilier sur place. Vous devez notamment vous renseigner sur la demande locative sur place et le profil de locataires potentiels. De cette étude, vous pourrez facilement définir le type d’appartement idéal vous permettant de maximiser la rentabilité de votre investissement locatif dans la métropole stéphanoise.

Bien négocier le prix d’achat du logement

Le rendement locatif de votre investissement correspond à la somme de revenus générés par votre placement immobilier, rapportée au prix d’achat de l’appartement.

Cela signifie que le prix d’achat du logement influe beaucoup sur la rentabilité de votre projet locatif. De ce fait, si vous souhaitez booster le rendement de l’opération, négociez minutieusement le prix d’achat. Pour cela, vous devez d’abord vous renseigner sur l’état du marché immobilier à Saint-Étienne. Intéressez-vous en particulier aux appartements ayant des caractéristiques similaires ou proches de celui que vous convoitez (surface, nombre de pièces, superficie de terrain). Vous pourrez en déduire un prix de vente estimatif.

Prenez également le temps d’identifier les points faibles du logement. Cela peut être une isolation de qualité moyenne, un jardin trop petit, un environnement bruyant, une chaudière ancienne, etc. Ces éventuels défauts vous serviront à solliciter une baisse de prix de vente. Dans tous les cas, assurez-vous de partir d’une première proposition basse.

Faire financer son projet par la banque

Même si vous disposez d’une épargne conséquente, faire un crédit immobilier pour l’achat de votre logement locatif est la solution la plus intéressante. L’attractivité du niveau de taux est le premier intérêt de l’emprunt immobilier. D’ailleurs, grâce à l’effet de levier, vous pourrez doper la rentabilité de votre investissement immobilier.

Dans le cadre d’un investissement locatif, acquérir votre appartement à crédit vous permet de ne pas être le seul à vous acquitter des mensualités de votre prêt immobilier. Votre locataire y participe grandement grâce au loyer versé chaque mois.

En outre, sachez que les intérêts d’emprunts et les différents frais d’emprunt (primes du contrat d’assurance décès-invalidité, constitution du dossier, hypothèque) peuvent être déduits de votre montant imposable. Ce qui vous permet de réduire considérablement vos impôts. Par contre, en l’absence d’un prêt immobilier, vous êtes contraint de déclarer vos recettes locatives dans la catégorie des revenus fonciers. Dans ce cas, le loyer que vous percevez sera imposé à votre Taux marginal d’imposition (TMI) et majoré des prélèvements sociaux. 

Louer son logement meublé

La location meublée présente l’avantage d’être plus rentable que la location vide. D’une part, ce type d’investissement vous permet de proposer un loyer plus élevé. D’autre part, vous bénéficiez d’une fiscalité plus favorable. Le bail de location dure un an et est renouvelable par tacite reconduction. 

De plus, vos recettes locatives sont imposées dans la catégorie des Bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Dans ce cas, vous avez deux options pour votre déclaration d’impôts, à savoir le régime forfaitaire et le régime réel. Avec la première solution, vous serez imposé uniquement sur la moitié de vos revenus locatifs. Avec la deuxième, vous aurez la possibilité de déduire de vos recettes locatives les charges et les amortissements. 

Bien choisir ses locataires

Si votre locataire ne parvient pas à payer son loyer, la rentabilité de votre investissement immobilier peut rapidement s’effondrer. Il est donc judicieux de vous protéger contre les impayés. Dans ce cas, veillez à choisir un locataire solvable. Vous avez tout à fait le droit de demander à tous les candidats leur contrat de travail et leurs derniers bulletins de salaire. Assurez-vous que leurs revenus mensuels soient au moins trois fois supérieurs à leur part de loyer.

Dans tous les cas, il est vivement conseillé de souscrire une Garantie des loyers impayés (GLI). Ainsi, en cas de défaut de paiement, l’assurance prend le relais.

Dans quels quartiers investir à Saint-Étienne en 2023 ?

Pour optimiser la rentabilité de votre investissement locatif à Saint-Étienne, prenez le temps de choisir avec soin l’emplacement. Voici les 5 quartiers les plus propices à un projet immobilier dans cette localité.

L’hypercentre

L’hypercentre reste le secteur le plus animé et le plus dynamique de la ville de Saint-Étienne. Disposant d’un patrimoine exceptionnel, de nombreux restaurants, bars, boutiques et commerces de proximité de tout genre, il est très fréquenté. Il répond aux attentes de divers profils de locataires, notamment les jeunes actifs, les étudiants, les jeunes couples et les touristes. L’hypercentre constitue donc un excellent choix si vous souhaitez réaliser un investissement générant un rendement élevé à Saint-Étienne.

Le quartier Carnot

C’est dans la partie nord de la commune que se trouve le quartier Carnot. Autrefois dédié à la manufacture d’armes, il a été entièrement rénové. Il accueille actuellement un campus, à savoir le Campus de Carnot. De ce fait, il compte désormais un grand nombre d’étudiants. Outre le campus, la gare de Saint-Etienne-Carnot, la cité du Design et le stade constituent aussi des pôles d’attraction incontournables dans ce secteur. Tout cela rassurera les investisseurs immobiliers pour ce qui est de la rentabilité de leur placement.

Le quartier Fauriel

Le quartier Fauriel est également une des zones à cibler pour votre investissement locatif à Saint-Étienne. C’est l’un des secteurs huppés de la métropole stéphanoise. Offrant un cadre de vie paisible, il séduit non seulement les personnes célibataires, mais aussi les familles. Ces habitants apprécient en particulier la proximité avec le Parc boisé de l’Europe, un endroit idéal pour se dégourdir les jambes. Les familles avec enfants profiteront de nombreuses écoles. Abritant deux grandes écoles (l’école des Mines et l’EMLyon business school), ce quartier intéresse également les étudiants. Il offre ainsi de belles opportunités d’investissement immobilier.

Le quartier Châteaucreux

Situé à proximité du centre-ville stéphanois, Châteaucreux est un quartier d’affaires abritant à la fois des pavillons et des appartements. Ayant récemment fait peau neuve, il présente l’avantage d’être très agréable à vivre. Grâce à sa proximité avec la gare routière, ce secteur reste très pratique pour rejoindre Lyon en train. De plus, il est desservi par deux lignes de métro qui assurent sa liaison avec le centre-ville en seulement quelques minutes.

Le quartier Bergson

Comptant plus de 10 000 habitants, Bergson est l’un des secteurs les plus peuplés de Saint-Étienne après l’hypercentre. Très attractif, ce quartier accueille le musée d’Art moderne de Saint-Étienne. Il s’agit aussi d’une zone à la fois verdoyante et contemporaine. Elle jouit d’une très bonne desserte grâce aux deux lignes de tramway. Pour les grands amoureux du football, le fameux stade Geoffroy Guichard se trouve également à Bergson.

Pourquoi faut-il faire appel à un professionnel ?

Quand vous investissez votre argent dans un projet immobilier à Saint-Étienne, il est clair que vous recherchez la rentabilité avant tout, mais également la sécurité de votre placement. Pour cela, il existe plusieurs paramètres à considérer (type de bien, emplacement, type de location) et de nombreux domaines à maîtriser (économique, juridique, marché immobilier local et son évolution, fiscalité, prêt immobilier).

Confier votre projet à une agence immobilière vous permet de vous lancer dans l’investissement locatif sans risque de perte financière sèche. Les professionnels travaillant au sein de cet organisme sont diplômés et disposent des compétences nécessaires pour rentabiliser au maximum votre placement immobilier. Vous bénéficierez ainsi de précieux conseils en investissement. 

Le but de ces spécialistes étant de vous concevoir un projet immobilier rentable qui correspond à vos attentes, ils vous aident à :

  • identifier la meilleure opportunité dans la recherche du logement dans lequel investir votre argent dans le bassin stéphanois ;
  • constituer un dossier solide et convaincant pour la demande de prêt immobilier ;
  • mieux négocier le prix d’achat du bien immobilier ;
  • définir la meilleure stratégie d’investissement selon votre profil d’investisseur et vos objectifs ;
  • dénicher des locataires solvables et fiables ;
  • assurer une bonne gestion locative.

Bref, l’agence immobilière vous offre un accompagnement personnalisé afin de maximiser le rendement de votre investissement locatif à Saint-Étienne.

 

photo du rédacteur
  • Mickael ZONTA
  • Président, Investissement-Locatif.com

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