Simulation de prêt achat-revente immobilier : estimation gratuite pour 2026

Vous voulez enchaîner un achat sans attendre la vente de votre logement actuel ? C'est exactement à cela que sert le prêt achat-revente, aussi appelé prêt relais. Il vous évite de perdre une opportunité pendant que votre bien est encore sur le marché. Mais son montage financier reste technique : quotité, décote, taux d'usure, capacité d'emprunt. Notre simulateur de prêt achat-revente vous donne une première estimation fiable, en quelques minutes, avant même de rencontrer un courtier ou une banque.

Simulateur de prêt achat-revente : obtenez votre estimation en quelques minutes

Cet outil ne remplace pas une offre bancaire, mais il pose les bases indispensables de votre projet.

Pourquoi réaliser une simulation avant de vendre votre bien ?

Une simulation de prêt achat-revente vous permet de savoir immédiatement si votre projet est finançable avant de signer un compromis. En quelques données, elle estime le montant que vous pouvez emprunter et vérifie la faisabilité de votre opération. 📊

Le calcul repose sur trois éléments essentiels :

• La valeur de votre bien actuel
• Le capital restant dû sur votre crédit
• Le prix du futur bien.

 

Vous obtenez ainsi une estimation réaliste du financement que la banque peut accorder avant la revente.

Pour un investisseur locatif, cette étape est indispensable. Elle permet de vérifier que le nouvel achat reste rentable, avec un rendement locatif compris entre 3 % et 8,5 % selon le marché, tout en préservant votre trésorerie pendant la période de transition.

Les informations nécessaires pour lancer votre simulation

Pour obtenir une estimation fiable, notre simulateur a besoin de quelques données précises. Plus elles sont exactes, plus le résultat sera proche de la réalité bancaire.

Voici les éléments à préparer avant de commencer :

• La valeur estimée de votre bien à revendre (idéalement confirmée par une agence ou un notaire)
• Le capital restant dû sur votre crédit immobilier actuel, disponible sur votre tableau d'amortissement
• Le prix du bien que vous souhaitez acquérir, frais de notaire inclus
• Votre apport personnel disponible, hors épargne de précaution
• Vos revenus nets mensuels et vos charges de crédit en cours

 

Ces informations permettent au simulateur de reconstituer votre taux d'endettement projeté et de vérifier qu'il respecte le plafond réglementaire. Nous y reviendrons en détail dans la partie suivante, car c'est le cœur du calcul.

Comment interpréter les résultats obtenus ?

Le simulateur vous restitue plusieurs chiffres :

• Le montant empruntable
• La mensualité estimée pendant la période de relais
• Le coût total du crédit sur la durée prévue.

 

Ces résultats doivent être lus comme une fourchette indicative, pas comme un accord de financement. Le taux réel proposé par votre banque dépendra de votre profil emprunteur, de la qualité du bien mis en vente, et de la politique commerciale de l'établissement au moment de votre demande.

En revanche, cette première estimation vous permet déjà de savoir si votre projet est réaliste, et de préparer un dossier solide avant de contacter un courtier. Elle vous alerte aussi sur les points de vigilance : un taux d'effort trop proche du plafond de 35 %, une quotité jugée optimiste au regard de votre marché local, ou un delta de financement trop important entre le montant du relais et le prix du bien visé. Elle vous aide aussi à comparer plusieurs scénarios : achat avant vente, vente avant achat, ou montage combiné.

Comment un simulateur de prêt achat-revente calcule votre financement ?

Le calcul d'un prêt achat-revente repose sur une mécanique précise, encadrée par les pratiques bancaires et par le Code de la consommation.

La valeur estimée du bien à revendre

Tout commence par une estimation réaliste de votre bien actuel. Les banques ne retiennent jamais 100 % de cette valeur : elles appliquent une décote de sécurité, appelée quotité, pour se prémunir contre un risque de non-vente ou de vente à un prix inférieur.

En 2026, cette quotité se situe généralement entre 70 % et 80 % de la valeur estimée du bien, selon la tension du marché local et la qualité du dossier emprunteur. Un bien situé dans une zone tendue, avec une forte demande locative, obtiendra plus facilement la quotité haute. À l'inverse, un bien atypique ou situé dans une zone détendue se verra appliquer une décote plus prudente, parfois jusqu'à 30 %.

Exemple de calcul : pour un bien estimé à 300 000 €, avec une quotité de 70 %, la banque retient une valeur de 210 000 € (300 000 € × 0,70) comme base de calcul pour le prêt relais.

Plusieurs critères influencent le niveau de quotité retenu par votre banque :

• La localisation du bien et la tension du marché immobilier local
• La nature du bien : appartement, maison, immeuble de rapport, bien atypique
• L'état général et les éventuels travaux à prévoir avant la vente
• Le nombre d'estimations fournies et leur cohérence entre elles
• La qualité globale du dossier emprunteur (revenus, apport, historique bancaire)

 

Un bien locatif déjà loué, avec un bail en cours et un rendement démontré, rassure généralement davantage la banque qu'un bien vacant sans visibilité sur sa liquidité future.

Le montant restant dû sur votre crédit actuel

Deuxième variable clé : le capital restant dû sur le crédit qui finance encore votre bien à vendre. Ce montant est soustrait de la valeur pondérée retenue par la banque, puisqu'il devra obligatoirement être remboursé lors de la revente.

Exemple : sur notre bien à 210 000 € de valeur pondérée, si le capital restant dû s'élève à 90 000 €, la capacité de financement liée au relais atteint 120 000 € (210 000 € − 90 000 €). C'est cette somme, et non la valeur brute du bien, qui sert réellement de socle au nouveau projet.

Le prix du futur bien immobilier

Le prix du bien que vous souhaitez acquérir détermine le besoin de financement total. Si ce prix dépasse le montant débloqué par le relais, la différence doit être couverte par un crédit amortissable classique, votre apport personnel, ou une combinaison des deux.

C'est ce qu'on appelle un prêt achat-revente adossé : le relais couvre une partie du prix, un second prêt amortissable finance le solde. Ce montage est particulièrement fréquent chez les investisseurs qui arbitrent leur patrimoine locatif, en revendant un bien pour en acquérir un plus rentable ou mieux situé.

À l'inverse, si le montant débloqué par le relais suffit à couvrir l'intégralité du prix du nouveau bien, on parle de prêt relais sec. Ce cas de figure reste plus rare, car il suppose que la valeur pondérée du bien à vendre, une fois le capital restant dû déduit, soit proche ou supérieure au prix d'acquisition visé. Il concerne surtout les investisseurs qui achètent un bien moins cher que celui qu'ils revendent, dans le cadre d'un repositionnement géographique ou d'une stratégie de diversification du portefeuille locatif.

Votre apport personnel et vos revenus

Enfin, votre apport personnel et vos revenus nets mensuels viennent compléter l'équation. Ils déterminent votre capacité à absorber la mensualité du relais, celle du prêt complémentaire éventuel, et vos charges déjà existantes, sans dépasser le taux d'effort maximal autorisé.

Depuis le décret n° 2021-1536 du 29 novembre 2021, entré en vigueur le 1er janvier 2022, les recommandations du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) sont devenues juridiquement contraignantes pour tous les établissements de crédit.

Concrètement, votre taux d'endettement, assurance emprunteur incluse, ne peut pas dépasser 35 % de vos revenus nets, et la durée totale du crédit est plafonnée à 25 ans, avec une tolérance jusqu'à 27 ans dans certains cas (VEFA, travaux importants). Les banques conservent toutefois une marge de flexibilité, limitée à 20 % de leur production de crédits, pour déroger à ces plafonds sur des dossiers solides.

Quelle somme pouvez-vous emprunter avec un prêt achat-revente ?

Une fois les quatre variables posées, il reste à déterminer votre capacité d'emprunt globale. C'est l'étape qui transforme une estimation théorique en projet concret.

Le calcul de votre capacité d'emprunt

Votre capacité d'emprunt dépend directement de votre taux d'effort. La formule reste la même que pour un crédit immobilier classique : mensualité maximale supportable divisée par le taux mensuel du crédit, ajustée sur la durée du financement.

À titre indicatif, le taux effectif moyen d'un prêt relais s'établissait autour de 4 % au premier trimestre 2026 selon les données de marché, avec un plafond légal d'usure fixé à 6,20 % pour le deuxième trimestre 2026 par la Banque de France, conformément à l'article L314-6 du Code de la consommation. Aucun établissement ne peut légalement dépasser ce seuil, quel que soit votre profil.

Ce taux d'usure est réactualisé chaque trimestre par la Banque de France, en fonction de l'évolution du marché du crédit. Il est donc essentiel de vérifier le taux en vigueur au moment précis de votre demande, car il conditionne directement le taux maximal que la banque pourra vous proposer. Un dossier bien préparé, avec un apport solide et des revenus stables, permet généralement de négocier un taux proche du bas de la fourchette de marché, plutôt que du plafond légal.

L'impact de la valeur du bien vendu

Plus la valeur pondérée de votre bien actuel est élevée, plus votre capacité de financement immédiate augmente, sans peser sur votre taux d'endettement classique. C'est tout l'intérêt du montage : le remboursement du capital du relais intervient au moment de la vente, pas mensuellement.

Deux formules existent :

• La franchise totale, où aucun paiement n'intervient pendant la durée du relais et les intérêts sont capitalisés puis réglés à la revente ;
• Et la franchise partielle, où seuls les intérêts sont payés chaque mois, le capital étant remboursé in fine.

 

Le choix entre ces deux options dépend directement de votre trésorerie disponible pendant la période de transition, généralement comprise entre 12 et 24 mois, prorogeable une fois en cas de délai de vente allongé.

Critère	Franchise totale	Franchise partielle
Paiement mensuel	Aucun pendant le relais	Intérêts seuls, chaque mois
Coût final	Plus élevé (intérêts capitalisés)	Plus maîtrisé, réglé au fil de l'eau
Trésorerie mensuelle	Préservée intégralement	Réduite de la charge d'intérêts
Profil adapté	Budget mensuel déjà contraint	Investisseur avec trésorerie disponible

 

Pour un investisseur locatif qui conserve des loyers en cours sur d'autres biens, la franchise partielle reste souvent plus avantageuse, car elle limite le coût final du relais sans peser excessivement sur le budget mensuel.

Avant de choisir votre formule, gardez en tête ces quelques précautions essentielles :

• Ne jamais surestimer la vitesse de vente de votre bien actuel, même dans un marché dynamique
• Toujours simuler un scénario avec un délai de vente allongé de plusieurs mois
• Vérifier les conditions de prorogation du relais auprès de votre banque avant de signer
• Comparer plusieurs établissements, car les quotités et taux varient sensiblement d'une banque à l'autre
• Anticiper les frais de garantie (hypothèque ou caution) dans le coût global du montage

 

Exemples de capacités de financement

Voici un tableau comparatif de capacités de financement selon différents profils, sur la base d'un taux relais moyen de 4 % et d'une quotité de 70 % :

Valeur du bien actuel	Capital restant dû	Quotité 70 %	Capacité de relais
200 000 €	50 000 €	140 000 €	90 000 €
300 000 €	90 000 €	210 000 €	120 000 €
400 000 €	150 000 €	280 000 €	130 000 €
500 000 €	100 000 €	350 000 €	250 000 €

 

Ces montants restent indicatifs. Ils varient selon la localisation du bien, la tension du marché local, et la solidité de votre dossier emprunteur. Utilisez notre simulateur pour obtenir une estimation personnalisée en fonction de votre propre situation. 👉

Simulation de prêt achat-revente : exemple complet de calcul

Pour bien comprendre la mécanique, rien ne vaut un cas pratique détaillé, du profil de départ jusqu'au coût final du financement.

Situation de départ de l'emprunteur

Prenons le cas d'un couple d'investisseurs qui possède un appartement locatif estimé à 280 000 €, avec un capital restant dû de 110 000 €. Ils souhaitent revendre ce bien pour acquérir un immeuble de rapport à 420 000 €, offrant un meilleur rendement locatif. Leurs revenus nets cumulés s'élèvent à 5 200 € par mois, sans autre crédit en cours.

Calcul du nouveau financement

La banque applique une quotité de 70 % sur le bien à revendre :

280 000 € × 0,70 = 196 000 €

Une fois le capital restant dû déduit, la capacité de relais atteint 86 000 € (196 000 € − 110 000 €).

Le prix du nouveau bien étant de 420 000 €, il reste un besoin de financement complémentaire de 334 000 € (420 000 € − 86 000 €), à couvrir par un prêt amortissable classique et l'apport personnel du couple, fixé ici à 34 000 €. Le crédit amortissable sollicité s'élève donc à 300 000 € sur 25 ans.

Estimation des mensualités

Sur la base d'un taux moyen de 4 % pour le relais et de 3,50 % pour le crédit amortissable classique (hors assurance), voici la répartition des mensualités pendant la phase de transition :

Type de financement	Montant	Mensualité estimée
Prêt relais (franchise partielle)	86 000 €	287 € (intérêts seuls)
Prêt amortissable 25 ans	300 000 €	1 500 € environ
Total mensualités pendant le relais	386 000 €	1 787 € environ

 

Rapportée à leurs revenus de 5 200 €, cette mensualité représente un taux d'effort d'environ 34,4 %, ce qui reste conforme au plafond de 35 % fixé par le HCSF. Le dossier passe, mais avec une marge de sécurité limitée, un point que leur courtier devra sécuriser avant le dépôt du dossier.

Analyse du coût global

Si la revente intervient dans les 12 mois, le coût du prêt relais se limite aux intérêts versés mensuellement, soit environ 3 444 € sur l'année (287 € × 12). Ce montant s'ajoute au coût du crédit amortissable classique, calculé sur toute sa durée.

L'analyse du coût global doit aussi intégrer les frais annexes : frais de dossier bancaire, garantie (caution ou hypothèque), et assurance emprunteur. Pour un investissement locatif, il est également pertinent d'anticiper la fiscalité de la plus-value éventuelle sur le bien revendu, encadrée par les articles 150 U et suivants du Code général des impôts, avec un abattement progressif selon la durée de détention, jusqu'à exonération totale d'impôt sur le revenu après 22 ans, et de prélèvements sociaux après 30 ans.

Pour un bien détenu depuis moins de 10 ans, cette fiscalité peut représenter plusieurs milliers d'euros, un montant à intégrer dans le plan de financement global avant de s'engager sur le nouveau projet. Les frais de notaire liés à l'acquisition du nouveau bien, régis par l'article 1594 D du Code général des impôts, doivent également être budgétés séparément, en plus du coût du crédit.

Simulez, comparez et investissez en 2026

Le prêt achat-revente est un outil puissant pour ne pas subir le calendrier du marché immobilier. Bien préparé, il vous permet d'enchaîner vente et achat sans rupture de trésorerie, tout en sécurisant un nouveau projet locatif rentable. Mais chaque variable compte : quotité, capital restant dû, taux d'endettement, coût global sur la durée.

Chaque projet d'achat-revente est unique. La quotité retenue, le taux négocié, la durée du relais et le montage complémentaire dépendent de votre situation personnelle et du bien concerné. C'est pourquoi une simulation générique ne remplace jamais un accompagnement personnalisé. Nos conseillers connaissent les critères précis de chaque banque partenaire et savent orienter votre dossier vers l'établissement le plus adapté à votre profil d'investisseur.