Achat et revente immobilière : quelles taxes faut-il connaître ?

L’achat-revente immobilier consiste à acheter un bien, le relooker ou le valoriser, puis le revendre pour faire une belle plus-value. Mais attention, derrière cette idée séduisante se cachent des pièges… surtout fiscaux ! Quand il s’agit de taxes, impôts et autres joyeusetés, il vaut mieux être bien informé pour éviter que votre plus-value ne parte en fumée.

Quelles sont les taxes auxquelles il faut se préparer ? Comment choisir le bon statut juridique pour payer moins d’impôts ? Comment maximiser vos chances de succès dans cette aventure immobilière ? Toutes les réponses sont dans cet article. De la TVA aux frais de notaire, en passant par la plus-value et le financement, rien ne sera laissé au hasard.

Alors, prêt à transformer ce casse-tête fiscal en un investissement rentable ? 

Comprendre les taxes liées à l’achat immobilier 

Avant de vous lancer dans l’achat-revente immobilier, il faut bien comprendre que l’acquisition d’un bien n’est jamais gratuite. Ce n'est pas aussi simple qu’un clic sur « acheter » sur un site e-commerce. Plusieurs taxes peuvent vite faire grimper la note. Voici un tour d’horizon des principales charges auxquelles vous allez faire face.

Les droits de mutation à titre onéreux (DMTO)

Les droits de mutation, ou DMTO, sont ce que l’on appelle communément les « frais de notaire ». Mais ils n’en représentent qu’une partie. C’est un impôt payé à chaque changement de propriétaire. Concrètement, quand vous achetez un bien, l’État prend sa petite part du gâteau. Souvent autour de 5 à 6 % du prix de vente dans l’ancien (la maison ou l’appartement), un peu moins dans le neuf.

Mais attention, ces droits ne sont pas uniformes partout en France ! Chaque département peut appliquer un taux légèrement différent. Il est donc important de vérifier ce que vous paierez exactement selon votre zone d’achat.

Ces droits sont à régler en même temps que la signature chez le notaire. Ce sera ce dernier qui se chargera de collecter cet impôt. 

Les frais de notaire

Quand on parle de frais de notaire, on pense souvent à une ligne sur la facture qui pique un peu, mais derrière ce terme se cache un assemblage assez complexe. Ces frais comprennent les émoluments du notaire (sa rémunération), les débours (sommes avancées pour le compte de l’acheteur, comme les frais de cadastre), et… les taxes et contributions diverses, dont les fameux DMTO.

Sachez que les frais de notaire sont plus élevés pour un bien ancien (environ 7 à 8 % du prix) que pour un bien neuf (autour de 2 à 3 %). C’est un peu la rançon du charme des maisons anciennes !

Pour bien préparer votre budget, comptez toujours ces frais en plus du prix d’achat, sous peine de mauvaises surprises. Même si vous rêvez d’investir « cash », le notaire aura toujours le dernier mot.

La TVA immobilière dans le cadre de l’achat revente

La TVA, cette invitée surprise à 20 %, s’applique principalement lorsque vous achetez un bien neuf ou faites construire pour revendre. Si vous êtes marchand de biens et que vous vendez un appartement flambant neuf, cette taxe s’ajoute au prix de vente et il faudra bien en tenir compte dans vos calculs.

La TVA ne s’applique généralement pas pour les biens anciens. Si vous réalisez toutefois des travaux lourds pour remettre un logement de plus de 5 ans à neuf, la revente peut devenir assujettie à la TVA. Dans ce cas, vous la récupérerez sur vos travaux. Mais attention à bien maîtriser ces mécanismes, sous peine de s’emmêler les pinceaux.

La situation diffère selon que vous soyez un particulier ou un professionnel. Les particuliers ne sont pas concernés par la TVA sur les achats-reventes. Les marchands de biens quant à eux doivent bien intégrer cette taxe dans leur comptabilité.

La fiscalité à la revente : imposition des plus-values et autres taxes 

Si l’achat est la première étape, la revente est celle où votre opération immobilière peut vraiment faire mouche… ou vous donner quelques sueurs froides, surtout lorsqu’il s’agit de la fiscalité. On parle ici principalement de la plus-value immobilière, ce fameux bonus (ou malus) fiscal qui peut changer la donne. Plongeons dans les détails pour éviter les mauvaises surprises.

La plus-value immobilière : principes et calcul

La plus-value immobilière est simplement la différence entre le prix auquel vous avez acheté votre bien et celui auquel vous le revendez. Si elle est positive, félicitations : vous avez fait un bénéfice ! Mais avant de célébrer, sachez que le fisc considère cette « plus-value » comme un revenu imposable.

Le calcul de cette plus-value imposable inclut certains frais :

Les frais d’acquisition

Les honoraires du notaire et les droits d’enregistrement, peuvent être pris en compte, soit en frais réels, soit via un forfait de 7,5 % du prix d’achat.

Les dépenses de travaux

Si vous les avez bien justifiées, elles peuvent aussi réduire la plus-value. Par défaut, vous pouvez opter pour un forfait de 15 % si le bien est détenu depuis plus de 5 ans.

D’autres coûts comme les frais de voirie, réseaux et distributions peuvent aussi être intégrés.

Le calcul est un peu comme préparer une recette : on ajoute les bons ingrédients pour alléger la facture fiscale.

La taxation pour les particuliers

Une fois la plus-value calculée, place à la taxation. Pour un particulier, c’est une double imposition :

• 19 % d’impôt sur le revenu

• 17,2 % de prélèvements sociaux

Ce qui fait un total salé de 36,2 %. Autant dire qu’il vaut mieux bien anticiper.

Heureusement, l’État accorde des abattements en fonction de la durée de détention du bien. Plus vous conservez votre bien longtemps, moins vous paierez d’impôts. Voici un aperçu :

Durée de détention	Abattement IR	Abattement Prélèvements Sociaux
Moins de 6 ans	0 %	0 %
Entre 6 et 21 ans	6 % par an	1,65 % par an
22e année révolue	4 %	1,6 % par an
À partir de 22 ans	Exonération	9 % par an
À partir de 30 ans	Exonération	Exonération

En clair, si vous êtes patient, vous pourrez un jour revendre sans payer un centime d’impôt sur la plus-value. Mais ce n’est pas souvent l’objectif dans l’achat-revente !

Autre point important : si votre plus-value dépasse 50 000 €, une taxe supplémentaire s’applique, allant de 2 % à 6 %, histoire de pimenter un peu la note.

Enfin, la résidence principale est exonérée de cette taxation, ce qui est un coup de pouce sympa du fisc.

La fiscalité professionnelle

Si vous êtes dans la cour des professionnels — par exemple marchand de biens ou société d’achat-revente — la fiscalité change de couleur :

• En micro-entreprise ou société imposée à l’impôt sur le revenu (IR), la plus-value est intégrée dans les BIC (bénéfices industriels et commerciaux). Elle sera donc taxée selon votre tranche marginale d’imposition, plus les prélèvements sociaux.

• En société soumise à l’impôt sur les sociétés (IS), la plus-value fait partie du bénéfice imposable au taux d’IS applicable (normalement 25 % en 2025, ou taux réduit sous conditions).

Dans ces cas, la gestion de la TVA devient également essentielle, notamment si vous réalisez des opérations neuves ou de rénovation lourde.

Autres taxes liées à la revente

N’oublions pas les autres taxes qui peuvent accompagner la revente :

• La taxe foncière, qui reste à votre charge tant que vous êtes propriétaire, et qui peut influencer la rentabilité si vous gardez le bien longtemps.

• La taxe d’habitation, moins fréquente aujourd’hui, mais à surveiller selon les cas.

• Certaines communes peuvent appliquer des taxes locales spécifiques. Les taxes d’aménagement par exemple, peuvent alourdir la facture administrative.

Comprendre cette fiscalité, c’est déchiffrer un mode d’emploi pour éviter les pièges et optimiser votre plus-value. Vous mettrez toutes les chances de votre côté pour réussir votre opération d’achat-revente en maîtrisant ces bases. Et vous ne vous ferez pas piéger par le fisc.

Le choix du statut juridique : un levier clé pour optimiser l’achat revente 

Choisir le bon statut juridique impacte directement votre responsabilité, votre fiscalité et votre capacité à développer votre activité sereinement, dans l'achat-revente immobilier.

Acheter en tant que particulier : risques et limites fiscales

Vous pouvez tout à fait acheter et revendre un bien en tant que particulier. C’est simple, pas besoin de formalités compliquées. Mais attention, cela a un prix :

Responsabilité illimitée

En cas de problèmes financiers liés à votre opération, vos biens personnels peuvent être engagés pour régler les dettes. 

Fiscalité plus lourde

La plus-value réalisée sera taxée au taux global de 36,2 % (impôt + prélèvements sociaux), sans possibilité de déduire toutes vos charges comme un professionnel.

Résultat : votre marge peut fondre comme neige au soleil.

Acheter-revendre en mode particulier, c’est faisable, mais pas idéal si vous comptez faire de l’achat-revente un vrai business rentable.

Le statut de marchand de biens : avantages et formes juridiques

Pour s’imposer dans ce domaine, beaucoup optent pour le statut de marchand de biens. Attention, ce n’est pas un statut officiel mais une activité commerciale encadrée par la loi. Plusieurs options juridiques s’offrent à vous :

La micro-entreprise 

Facile à créer, pas de comptabilité lourde… mais attention, elle n’est pas taillée pour l’achat-revente immobilier : votre responsabilité reste illimitée, votre chiffre d’affaires est plafonné (176 200 € HT/an) et vous ne pouvez pas déduire vos charges ni récupérer la TVA. Pratique pour démarrer, mais vite limitant.

• Les sociétés commerciales (EURL, SASU, SARL, SAS) 

  •  

    Votre responsabilité est limitée à vos apports, donc vos biens personnels sont protégés.

  • Vous pouvez déduire vos charges (travaux, frais, intérêts d’emprunt) pour réduire votre bénéfice imposable.

  • Vous facturez et récupérez la TVA si vous réalisez des opérations soumises.

  • Pas de plafond de chiffre d’affaires, idéal pour grandir.

  • Souplesse dans la gestion et choix du régime fiscal (impôt sur le revenu ou sur les sociétés).

Ces structures sont bien plus adaptées :

Ces statuts permettent de mieux maîtriser votre fiscalité et sécuriser votre patrimoine.

Pourquoi éviter la SCI pour l’achat revente ?

Vous avez peut-être entendu dire que la SCI est une solution magique pour gérer de l’immobilier. Oui, mais non !

La SCI est une société civile, conçue pour gérer des biens immobiliers à usage locatif ou patrimonial, pas pour des opérations commerciales d’achat-revente. En effet :

• L’activité d’achat-revente est commerciale, incompatible avec la nature civile de la SCI.

• Utiliser une SCI pour de l’achat-revente peut vous exposer à des requalifications fiscales et sociales… et à des ennuis.

• De plus, la SCI n’est pas conçue pour gérer des cycles courts et répétés comme dans l’achat-revente.

La SCI, c’est bon pour la gestion patrimoniale, mais pas pour faire du marchand de biens.

Le financement d’une opération d’achat revente 

Il faut sélectionner le bon crédit pour que tout avance sans accroc.

Le prêt achat revente : fonctionnement et spécificités

Le prêt relais fonctionne un peu comme un « prêt à double casquette ».  Vous empruntez pour votre bien actuel tout en préparant la suite. Le prêt achat revente regroupe tout en un seul crédit. Vous avez donc une seule mensualité, un seul taux d’intérêt. Ce qui simplifie grandement la gestion de votre budget.

Ce prêt est généralement accordé pour une durée courte, autour de 2 ans, le temps que vous réalisiez la revente. Il inclut souvent des modalités de remboursement anticipé, parfois avec des pénalités. Il vaut donc mieux bien lire les petites lignes.

Autre avantage non négligeable : vous pouvez négocier pour que certains frais annexes comme les frais de notaire, d’agence ou de garantie soient intégrés dans le montant du prêt. Ça permet d’éviter de puiser dans votre trésorerie pendant la phase d’acquisition.

Conseils pour négocier son financement

Obtenir un prêt achat revente au meilleur taux n’est pas facile. C’est ici que le courtier entre en scène. Il dénichera pour vous les offres les plus avantageuses, négocier les conditions et vous faire gagner un temps précieux.

N’oubliez pas que le choix des garanties exigées par la banque (hypothèque, caution, etc.) et le coût de l’assurance emprunteur peuvent aussi faire varier le coût total du crédit. Une bonne négociation sur ces points peut vous faire économiser plusieurs milliers d’euros.

Un financement bien pensé, est la garantie pour ne pas voir votre belle opération immobilière se transformer en casse-tête financier.

Nos conseils pratiques pour réussir son achat revente immobilier 

Réussir une opération d’achat-revente immobilière c’est aussi une affaire de méthode, d’anticipation… et parfois d’un peu de chance. Pour mettre toutes les chances de votre côté, voici nos conseils incontournables.

Acheter au bon prix

Avant tout, il faut connaître le terrain. Étudiez votre marché local comme un détective scrutant la moindre piste : quels biens se vendent ? À quel prix ? Quelles sont les tendances ? Cette connaissance vous permettra de repérer les bonnes affaires.

Soyez à l’affût des vendeurs pressés — divorces, mutations, héritages — ils sont souvent prêts à négocier. De même, les annonces qui traînent depuis des mois peuvent cacher un prix à la baisse. Enfin, n’hésitez pas à investir dans des biens nécessitant des travaux lourds : ce sont souvent des pépites sous-estimées, qui, une fois rénovées, peuvent rapporter gros.

Adapter les travaux à sa cible

Une fois le bien acquis, posez-vous la bonne question : qui voulez-vous séduire ? Un jeune couple, des cadres, des familles ou des investisseurs ? Les goûts et attentes varient, et inutile de faire des finitions de palace si vous visez une clientèle modeste.

Trouver le bon équilibre entre qualité et budget est crucial. Parfois, un simple coup de pinceau ou un home staging bien pensé, rangement, luminosité, couleurs neutre, suffit à faire craquer les acheteurs. Évitez les goûts trop personnels qui pourraient rebuter.

Bien s’entourer pour éviter les pièges

Les travaux, c’est un métier. Confiez-les à des artisans recommandés, soigneusement sélectionnés. Le bouche-à-oreille reste une valeur sûre.

Mais attention : même avec la meilleure équipe, restez vigilant. Visitez régulièrement le chantier, contrôlez l’avancement et la qualité. Un retard ou un malfaçon peut vite transformer votre rêve en cauchemar… et votre crédit immobilier en source de stress.

Anticiper les dépenses et imprévus

Les travaux réservent souvent des surprises : un mur porteur à renforcer, des installations électriques à refaire… Prévoyez une trésorerie de secours d’au moins 10 % du budget travaux.

Les retards de chantier sont aussi monnaie courante. Intégrez-les dans votre planning pour éviter d’être pressé lors de la revente. Mieux vaut vendre un peu plus tard que mal.

Maîtriser les démarches administratives

Entre permis de construire, demandes de raccordements et déclarations diverses, les démarches administratives peuvent rapidement devenir un frein. Anticipez-les dès la signature du compromis.

Les délais parfois longs des administrations ne doivent pas vous surprendre. L’organisation et la patience sont vos meilleures alliées pour éviter que votre opération n’en souffre.

Optimiser la vente

Le timing de la revente est stratégique. Vendre avant l’achèvement du chantier réduit votre risque, mais certains acheteurs préfèrent un bien terminé, prêt à habiter.

Quant au choix de vendre seul ou via une agence, chaque option a ses avantages. La vente directe évite les commissions, mais demande du temps et de l’énergie. L’agence offre expertise et visibilité, mais à coût financier.

À vous de choisir selon votre disponibilité et vos objectifs.

Alternatives à l’achat revente immobilier 

L’achat-revente, c’est excitant, mais c’est aussi risqué et chronophage. Si vous cherchez une voie plus tranquille pour investir dans l’immobilier sans les tracas des travaux, des démarches et de la revente, l’investissement locatif clé en main mérite toute votre attention.

Concrètement, vous confiez votre projet à des professionnels qui s’occupent de tout : recherche du bien, négociation, gestion des travaux, puis mise en location. Vous bénéficiez ainsi d’un patrimoine immobilier générateur de revenus réguliers, sans avoir à lever le petit doigt (ou presque).

Sécurité et sérénité grâce à la délégation complète

Cette solution offre plus de sécurité et de sérénité qu’une opération d’achat-revente, particulièrement adaptée si vous souhaitez construire un patrimoine durable sans vous transformer en chef de chantier.

Comparaison rapide avec l’achat revente

En résumé, l’investissement locatif clé en main est l’alternative parfaite pour ceux qui veulent profiter des avantages de l’immobilier avec moins de stress, tout en bénéficiant de l’expertise de spécialistes.

Tableau récapitulatif des abattements fiscaux

Durée de détention du bien	Abattement pour l’impôt sur le revenu (19 %)	Abattement pour les prélèvements sociaux (17,2 %)
Moins de 6 ans	0 %	0 %
Entre 6 et 21 ans	6 % par année au-delà de la 5e année	1,65 % par année au-delà de la 5e année
22e année révolue	4 %	1,60 %
De la 23e à la 29e année	4 % par an	1,60 % par an
À partir de la 30e année	Exonération totale	Exonération totale

 

Ce qu'il faut retenir

L’achat-revente immobilier peut être une opération rentable, à condition de bien maîtriser les différentes taxes : droits de mutation, frais de notaire, TVA, et surtout la fiscalité sur la plus-value. Comprendre ces éléments est essentiel pour sécuriser votre marge et éviter les mauvaises surprises.

Le choix du statut juridique influence votre responsabilité et votre fiscalité, tandis qu’un financement adapté, comme le prêt achat revente, facilite la gestion de votre trésorerie. Ces décisions stratégiques sont au cœur du succès de votre projet.

Anticiper les dépenses, s’entourer de professionnels compétents et suivre rigoureusement chaque étape sont les garants d’une opération fluide et rentable. Ne négligez aucun détail pour transformer votre investissement en réussite.

Enfin, n’hésitez pas à vous faire accompagner par un expert fiscal ou un professionnel de l’immobilier. Leur savoir-faire vous permettra d’optimiser votre démarche et d’aborder ce projet en toute sérénité.

FAQ 

Quelles sont les principales taxes à prévoir lors de l’achat d’un bien immobilier ?

Ah, l’achat immobilier… Le plaisir de trouver son futur chez-soi, suivi du moment où l’on découvre les « petites » taxes qui viennent s’inviter à la fête. Principalement, vous aurez les droits de mutation, aussi appelés les « frais de notaire » (même si c’est un peu réducteur), qui tournent souvent autour de 5 à 8 % du prix. Selon que vous achetiez un bien ancien ou neuf, la TVA pourra aussi pointer le bout de son nez. Bref, mieux vaut anticiper pour éviter le coup de chaud au moment de la signature !

Comment est calculée la plus-value immobilière à la revente ?

La plus-value, c’est le jackpot ou… le casse-tête. En gros, c’est la différence entre le prix auquel vous avez acheté et celui auquel vous vendez, à laquelle on peut soustraire certains frais — les frais de notaire, les travaux bien justifiés, et autres dépenses éligibles. On peut presque dire que c’est un puzzle fiscal : plus vous apportez de pièces (preuves de dépenses), moins vous payez d’impôts.

Quelles sont les exonérations possibles sur la plus-value immobilière ?

Bonne nouvelle pour ceux qui vivent dans leur logement : la plus-value sur la résidence principale est exonérée. Pour les autres, il faudra s’armer de patience, car plus vous gardez votre bien longtemps, plus vous réduisez la note fiscale grâce aux abattements. Après 22 à 30 ans, vous pouvez même faire une petite danse de la victoire… sans impôt sur la plus-value !

Est-il préférable d’acheter-revendre en tant que particulier ou sous un statut professionnel ?

Faire ça en particulier, c’est un peu comme jouer au poker sans connaître toutes les règles : vous risquez de perdre gros (en fiscalité et responsabilité). Opter pour un statut professionnel, comme marchand de biens en société, vous donne des boucliers solides : responsabilité limitée, charges déductibles, et une fiscalité souvent plus clémente. Bref, si vous voulez jouer dans la cour des grands, mieux vaut s’équiper correctement.

Quelle est la différence entre prêt relais et prêt achat revente ?

Le prêt relais, c’est le prêt « sauveur » qui vous permet de jongler entre votre ancien bien et le nouveau, mais c’est comme porter deux sacs en même temps : ça peut peser lourd. Le prêt achat revente, lui, c’est la solution « tout-en-un » : un seul prêt, une seule mensualité, et un taux fixe, pour simplifier la vie. Un vrai gain de sérénité pour votre trésorerie.

Quels conseils pour réussir une opération d’achat-revente immobilière ?

Achetez malin, pas cher, et en connaissant bien le marché. Choisissez vos travaux selon la clientèle que vous visez — inutile de transformer un petit appartement en palace si vous ciblez des primo-accédants. Entourez-vous d’artisans fiables, prévoyez un budget secours (les imprévus adorent pointer le bout de leur nez), et ne sous-estimez pas le temps nécessaire pour les démarches administratives. Enfin, vendez au bon moment et à la bonne personne, pour éviter de voir votre plus-value fondre comme neige au soleil.