Peut-on apporter un bien financé dans une SCI ?

Vous possédez un bien immobilier financé et souhaitez l'intégrer dans une SCI pour structurer votre patrimoine locatif ? C'est faisable, mais cette opération est plus complexe qu'un apport classique. Dès qu'un emprunt existe sur le bien, l'administration fiscale considère qu'il s'agit d'un apport à titre onéreux.

Résultat : des droits d'enregistrement de 5% sur la dette restante, des formalités notariales obligatoires et une gestion bancaire à organiser. Ce guide vous explique concrètement comment procéder et éviter les pièges.

Apport d'un bien avec emprunt dans une SCI : comment ça marche ?

Qu'est-ce qu'un apport en nature avec dette ?

Apporter un bien immobilier à une SCI, c'est transférer sa propriété à la société en échange de parts sociales. Pas de vente, pas de prix : vous recevez des titres proportionnels à la valeur du bien.

Mais quand un crédit grève encore le bien, tout change. L'opération devient un apport à titre onéreux. Pourquoi ? Parce que la SCI s'engage à rembourser votre prêt à votre place. Cette dette devient une charge pour la société, ce qui crée une contrepartie financière.

Attention : la banque ne transfère généralement pas le crédit au nom de la SCI. Le prêt reste à votre nom, mais c'est la société qui paie les mensualités via les loyers ou les apports des associés. Cette subtilité juridique a un impact direct : vous devrez payer 5% de droits d'enregistrement sur le capital restant dû.

Pourquoi faire cette opération ?

Quatre raisons principales motivent ce montage :

Éviter l'indivision. Créer une SCI clarifie les droits de chacun. Chaque associé détient des parts incluant un pourcentage défini, ce qui évite les blocages fréquents en indivision.

Réduire la fiscalité sur la transmission. En apportant un bien accompagné de sa dette, vous transmettez uniquement la valeur nette (valeur du bien - montant du prêt). Sur un appartement de 300 000 € avec 180 000 € de crédit, vous ne transmettez fiscalement que 120 000 €. L'économie est massive.

Déduire les intérêts du crédit. Que la SCI soit à l'impôt sur le revenu ou à l'impôt sur les sociétés, les intérêts d'emprunt sont déductibles. Ça réduit l'impôt sur les loyers perçus.

Faciliter les cessions futures. Vous pouvez vendre vos parts sans toucher au bien. C'est plus souple qu'une vente immobilière classique, surtout en famille.

Les étapes juridiques et bancaires

Le notaire est obligatoire

Impossible de faire l'opération sans notaire. Il évalue le bien, rédige l'acte et inscrit le changement de propriétaire au service de la publicité foncière.

Voici le processus :

1. Évaluation du bien. Le notaire ou un expert fixe la valeur du bien. C'est cette valeur qui détermine combien de parts vous recevrez.

2. Déclaration à la mairie. Vous devez informer la commune qui dispose d'un droit de préemption. Elle a deux mois pour réagir. En général, silence = refus.

3. Modification des statuts. Si l'apport intervient à la création de la SCI, il figure dans les statuts. Si c'est après, il faut modifier les statuts et augmenter le capital.

4. Acte notarié. Le notaire rédige l'acte qui transfère officiellement le bien à la SCI.

5. Publication. L'acte est publié pour que l'opération soit opposable aux tiers (notamment vos créanciers personnels).

Sans cette publication, vos créanciers pourraient théoriquement saisir le bien même s'il appartient à la SCI.

Que faire du crédit existant ?

Trois options :

Option 1 : Le prêt reste à votre nom
La SCI rembourse les mensualités, mais le crédit reste juridiquement à vous.

Avantage : simple, pas besoin de renégocier avec la banque.

Inconvénient : ça continue de peser sur votre capacité d'emprunt personnelle.

Option 2 : La SCI rachète le bien
La société contracte un nouveau prêt pour vous racheter le bien. Vous utilisez ce prix pour solder votre crédit initial. Avantages : la dette passe à la SCI, votre capacité d'emprunt est libérée. Inconvénients : nouveaux frais de notaire, droits de 5%, garanties exigées par la banque (caution, hypothèque, assurance).

Option 3 : Transfert du prêt
Très rare. Les banques acceptent difficilement de transférer un crédit d'une personne physique à une SCI.

Valorisation des parts reçues

La valeur nette que vous apportez se calcule simplement : valeur du bien - dette restante.

Exemple :

• Bien : 300 000 €

• Crédit restant : 180 000 €

• Valeur nette : 120 000 €

• Vous recevez des parts pour 120 000 €

Ce montant augmente le capital de la SCI et devient la base pour calculer les futurs droits de donation ou succession. Sur 120 000 € au lieu de 300 000 €, l'économie fiscale est énorme.

La fiscalité de l'opération

Imposition de la plus-value

Quand vous apportez un bien à une SCI, vous devez payer l'impôt sur la plus-value si le bien a pris de la valeur depuis votre achat.

Le calcul : valeur actuelle - prix d'achat initial (la dette n'intervient pas ici).

Taux d'imposition : 36,2% (19% d'impôt + 17,2% de prélèvements sociaux).

Il existe des abattements selon la durée de détention :

• À l'IR : exonération totale après 22 ans (impôt) et 30 ans (prélèvements sociaux).

• À l'IS : pas d'abattement.

Deux cas d'exonération totale : résidence principale ou retraité/invalide sous conditions de revenus. C'est vous qui payez cette taxe, pas la SCI.

Droits d'enregistrement

Comme la SCI reprend votre dette, l'administration considère qu'il y a une partie "onéreuse". Vous devez payer 5% de droits sur le montant du crédit restant.

Exemple :

• Crédit restant : 180 000 €

• Droits dus : 180 000 € × 5% = 9 000 €

Différence selon le régime :

• SCI à l'IR : 5% uniquement sur la partie onéreuse. Si le bien n'a pas de dette, 0% de droits.

• SCI à l'IS : 5% systématiquement.

C'est la SCI qui paie cette facture, pas vous.

Déduction des intérêts d'emprunt

Les intérêts du crédit sont déductibles des loyers, que la SCI soit à l'IR ou à l'IS.

Chaque associé déclare sa part des revenus nets (loyers - charges - intérêts). L'assurance emprunteur est aussi déductible.

À l'IS, bonus : vous pouvez en plus amortir le bien, ce qui réduit encore davantage l'impôt.

Cette déduction fonctionne que vous gardiez le prêt initial ou que la SCI contracte un nouveau crédit.

Optimiser la transmission de patrimoine

Réduire l'assiette fiscale

En apportant un bien incluant sa dette, vous transmettez la valeur nette (bien - crédit). Sur un bien de 300 000 € avec 180 000 € de dette, vous ne transmettez que 120 000 €. L'économie est considérable.

Vous pouvez donner jusqu'à 100 000 € par enfant tous les 15 ans sans droits à payer. Avec ce mécanisme, vous faites entrer vos enfants dans le patrimoine à moindre coût.

Autre astuce : le démembrement. Vous donnez la nue-propriété des parts aux enfants et gardez l'usufruit. La base taxable est encore plus réduite.

Protéger et gérer en famille

La SCI évite l'indivision. Chaque associé a des parts clairement définies. En cas de décès, les héritiers reçoivent les parts, pas le bien directement. Ça évite les divisions forcées et les ventes sous contrainte.

Prévoyez des clauses dans les statuts : agrément pour l'entrée de nouveaux membres, droit de préemption entre associés. Ces clauses sécurisent la structure.

Exemple concret

M. Dupont possède un appartement locatif acheté 250 000 €, aujourd'hui valorisé 300 000 €. Il reste 180 000 € de crédit. Il crée une SCI avec sa femme.

Étape 1 : Ils créent la SCI avec 1 000 € de capital en numéraire.

Étape 2 : M. Dupont apporte son appartement. Valeur nette : 120 000 € (300 000 - 180 000). Il reçoit des parts pour 120 000 €.

Étape 3 : Plus-value de 50 000 € imposée selon la durée de détention. La SCI paie 9 000 € de droits (5% de 180 000).

Étape 4 : Le crédit reste au nom de M. Dupont. La SCI paie les 700 €/mois de mensualités. Les loyers rapportent 1 200 €/mois, soit 500 € net après remboursement.

Étape 5 : Les intérêts sont déduits des loyers, ce qui réduit l'impôt.

Résultat : Patrimoine structuré, transmission facilitée sur une base de 120 000 € au lieu de 300 000 €, et réduction d'impôt via la déduction des intérêts.

Apport ou vente à la SCI : que choisir ?

Critère	Transfert avec financement	Vente
Qualification	À titre onéreux	Classique
Droits	5% sur dette restante	5,80% sur prix total
Plus-value	Imposable (sauf exonération)	Imposable (sauf exonération)
Financement	Maintenu ou repris	Nouveau
Formalités	Notaire + publication	Notaire + financement
Capacité d'endettement	Pas libérée (si maintien)	Libérée (si remboursement)

 

Privilégiez l'apport si :

• La dette restante est faible (droits limités).

• Vous voulez transmettre rapidement.

• Vous n'avez pas besoin de libérer votre capacité d'emprunt.

Privilégiez la vente si :

• Vous devez refinancer complètement.

• Vous voulez transférer la dette à la SCI.

• Vous prévoyez un nouvel emprunt personnel.

Zoom sur les impacts bancaires et assurances : ce qu’il faut anticiper

Lorsqu’un bien immobilier grevé par un crédit est apporté à une SCI, la relation avec la banque prêteuse devient un point stratégique, souvent sous-estimé. Même si la SCI rembourse effectivement le prêt, c’est l’associé emprunteur qui reste légalement responsable vis-à-vis de la banque. Voici les conséquences concrètes à connaître et les solutions à envisager pour sécuriser le montage.

Que se passe-t-il si la SCI ne rembourse pas les mensualités ?

Même si la SCI prend en charge le paiement des échéances, la banque ne reconnaît pas la société comme emprunteur officiel. En cas de défaut de paiement, c’est donc l’associé initial qui est poursuivi personnellement, car le prêt reste juridiquement à son nom.

En clair :

• La SCI agit comme "payeur de fait", mais pas comme débiteur contractuel.

• L’associé reste pleinement responsable du prêt jusqu’à son remboursement intégral.

• Un impayé de la SCI peut impacter la situation personnelle de l’associé (inscription au FICP, recouvrement forcé, saisies…).

Il est donc essentiel de bien organiser la trésorerie de la SCI pour éviter les tensions de paiement, notamment via les loyers perçus ou des apports en compte courant des associés.

Peut-on faire figurer la SCI comme payeur officiel du prêt ?

Dans la plupart des cas, les banques refusent de modifier l’emprunteur contractuel. Cependant, il est parfois possible de :

• Demander un avenant au contrat de prêt indiquant que les prélèvements mensuels seront effectués sur le compte bancaire de la SCI (sans transférer le crédit à son nom).

• Signer une convention de remboursement entre l’associé et la SCI, pour formaliser cet arrangement. Ce document peut être exigé par certains établissements ou notaires.

Astuce : ouvrir un compte dédié dans la banque prêteuse au nom de la SCI pour centraliser les flux liés à l’emprunt (loyers entrants, mensualités sortantes).

Quelles sont les assurances exigées ? (Décès, invalidité, etc.)

Lors de la souscription initiale du prêt, l’associé emprunteur a probablement souscrit une assurance emprunteur (décès, PTIA, ITT...). En cas d’apport à une SCI :

• Cette assurance reste en vigueur, même si la SCI rembourse les mensualités.

• La couverture s’applique toujours à la personne physique emprunteuse, pas à la société.

Si l’associé décède, l’assurance rembourse le capital restant dû, mais le bien est déjà propriété de la SCI. Cela peut créer un déséquilibre patrimonial, notamment si l’associé avait des co-associés (conjoint, enfants). Il est donc judicieux de :

• Adapter la clause bénéficiaire ou la répartition du capital social postérieurement.

• Souscrire une assurance complémentaire sur la tête des associés clés, en cas de montage familial ou patrimonial.

Est-ce qu’un nantissement de parts de SCI est possible ?

Oui, dans certaines situations, la banque peut demander un nantissement des parts sociales de la SCI comme garantie complémentaire. Cela signifie que :

• Les parts détenues par l’associé sont bloquées ou gagées au profit de la banque.

• En cas de non-remboursement, l’établissement financier pourra les saisir et vendre pour recouvrer sa créance.

Ce type de garantie est plus courant lorsqu’un nouvel emprunt est contracté par la SCI elle-même (ex. : rachat du bien à l’associé ou acquisition complémentaire). Il est alors courant que :

• Les associés cautionnent le prêt personnellement, en plus du nantissement.

• La banque exige une hypothèque sur le bien immobilier détenu par la SCI.

Ce qu'il faut retenir

Apporter un bien incluant un emprunt dans une SCI est une opération courante en immobilier locatif. Ça entraîne 5% de droits sur la dette restante, mais les avantages patrimoniaux sont réels : transmission optimisée, déduction des intérêts, protection en famille.

Deux solutions bancaires : garder le crédit à votre nom avec remboursement par la SCI, ou refinancer complètement. Les deux fonctionnent selon votre situation.

Consultez un notaire et un conseiller fiscal avant de vous lancer. Ils sécuriseront le montage et optimiseront les coûts. Préparez bien la création, faites évaluer le bien correctement, et anticipez les formalités.

FAQ – Apporter un bien incluant un emprunt dans une SCI

Peut-on apporter un bien immobilier comprenant un crédit en cours à une SCI ?

Oui, c’est tout à fait possible. Mais cela ne s’apparente pas à un apport "classique" : l’administration fiscale considère qu’il s’agit d’un apport à titre onéreux, car la SCI reprend indirectement la charge du prêt.

Quels sont les frais à prévoir ?

Les droits d’enregistrement de 5% sont calculés sur le capital restant dû du crédit. Des frais de notaire sont également à prévoir, car l’acte d’apport est obligatoirement notarié.

Qui paie les droits d'enregistrement ?

C’est la SCI (et non l’associé apporteur) qui règle ces 5%. Mais en pratique, cela peut impacter la trésorerie de la société au démarrage, surtout si l’emprunt est élevé.

Le prêt est-il automatiquement transféré à la SCI ?

Non. En général, le prêt reste au nom de l’associé. La SCI rembourse les mensualités, mais juridiquement, l’emprunteur reste responsable vis-à-vis de la banque. Le transfert de prêt est rarement accepté par les établissements bancaires.

Peut-on éviter l’imposition sur la plus-value lors de l’apport ?

Pas toujours. Si le bien a pris de la valeur depuis son achat, une plus-value immobilière peut être imposable. Cependant, des exonérations existent (résidence principale, durée de détention, retraité ou invalide sous conditions, etc.).

Les intérêts d’emprunt sont-ils déductibles ?

Oui. Que le prêt soit au nom de l’associé ou de la SCI, les intérêts sont déductibles des revenus locatifs. C’est un avantage majeur pour optimiser la fiscalité des loyers.

Peut-on transmettre plus facilement le bien aux enfants via la SCI ?

Absolument. En apportant un bien grevé d’un crédit, vous ne transmettez que la valeur nette. Cela réduit la base taxable. Et en combinant avec un démembrement des parts, vous optimisez encore davantage la transmission patrimoniale.

Quelle différence entre apporter un bien et le vendre à la SCI ?

• Apport : pas de transfert de propriété à un prix de vente, mais attribution de parts. Moins de droits si dette faible.

• Vente : la SCI vous achète le bien. Utile pour transférer la dette et libérer votre capacité d’emprunt, mais plus coûteux en frais.

La SCI peut-elle amortir le bien apporté ?

Si elle est soumise à l’impôt sur les sociétés (IS), oui : le bien peut être amorti, ce qui réduit fortement l’imposition sur les loyers. Ce n’est pas le cas en régime IR (impôt sur le revenu).

Quelle est la meilleure solution : garder le prêt ou refinancer via la SCI ?

Cela dépend de vos objectifs :

• Garder le prêt = simplicité, mais vous restez engagé personnellement.

• Refaire un prêt au nom de la SCI = libère votre capacité d’emprunt, mais plus complexe (négociation, garanties, frais supplémentaires).