Avantages investissement locatif

Depuis quelques années, l’investissement immobilier locatif se présente comme le meilleur moyen de faire fructifier un placement. En effet, permettant de générer des revenus supplémentaires sur le long terme, l’immobilier locatif est un placement tout à fait rentable et sécurisé. En termes de fiscalité, les avantages qu’offre ce type d’investissement à l’investisseur sont énormes. Pour se constituer un patrimoine ou encore pour compléter sa retraite, l’investissement immobilier locatif est une véritable valeur refuge. Pour ces multiples avantages, de nombreux investisseurs tout comme des particuliers se lancent dans l’achat d’un bien immobilier en vue de le louer.

L’immobilier locatif, un investissement rentable et peu risqué

Par rapport aux autres produits financiers, l’investissement immobilier est le type de placement le plus sûr. Il permet un retour sur investissement beaucoup plus intéressant que celui des produits d’épargne. À savoir qu’actuellement, le rendement de l’assurance vie se situe en dessous de 2 % nets des prélèvements sociaux tandis que pour l’immobilier locatif, le rendement brut peut grimper jusqu’à 12 %. 

  • Des revenus locatifs appréciables

Par rapport aux autres actifs financiers, l’immobilier locatif présente une rentabilité particulièrement importante. Ce, que ce soit en termes de revenus fonciers ou de plus-value en cas de revente. En investissant dans une ville ou un quartier présentant un marché locatif dynamique, l’investisseur a toutes les chances de son côté pour faire une bonne opération financière dans un contexte peu risqué. En effet, pour profiter d’une meilleure rentabilité et éviter le risque de vacance locative, l’idéal est d’investir dans une zone où la demande en location est tendue.

  • Un investissement peu risqué

Comparé aux offres purement financières, l’immobilier locatif est l’un des placements le plus sûr du marché. C’est l’un des avantages de l’investissement locatif. Bien que des cycles puissent exister dans ce domaine, il a été constaté que les courbes sont moins volatiles et les coups moins violents. S’agissant d’un actif tangible et de nature physique, un logement garde toujours une valeur minimale quelle que soit la situation du marché immobilier. De plus, certaines garanties comme l’assurance loyers impayés ou encore la garantie visale permettent au propriétaire de se prémunir des mauvaises surprises. 

  • L’investissement immobilier locatif, un actif à la portée de tous

Souvent, intervenir sur les marchés financiers nécessite certaines connaissances qui peuvent être parfois complexes. La pierre a un côté tangible rassurant comme il est possible de visualiser et de visiter souvent le logement.

  • Des plus-values importantes

Lorsqu’un bien immobilier est revendu à un prix supérieur à son prix d’achat, on peut dire qu’on a réalisé une plus-value à la revente. Aussi, mis à part le choix d’un bon emplacement, la clé d’un investissement réussi est d’acheter à un bon prix puis de revendre le bien à un moment propice. Dans ce cas, la décote à l’achat d’un bien ancien devient un avantage. En effet, acheter un bien ancien nécessitant des travaux offre de meilleures chances de revente avec plus-value. Par conséquent, l’ancien offre de meilleures chances d’investir dans l’immobilier, en particulier dans les quartiers où la demande locative est croissante.  

Investir dans l’immobilier locatif pour bénéficier d’une fiscalité avantageuse

Si l’investissement dans l’immobilier locatif est le type de placement préféré des Français, c’est parce qu’il y a de nombreuses raisons, dont les économies substantielles qu’il offre. Cela, grâce aux différents dispositifs fiscaux dans le cadre de cet investissement.

Mis à part le dispositif de défiscalisation, les statuts de loueur en meublé professionnel (LMP) et de loueur meublé non professionnel (LMNP) offrent aussi à l’investisseur la possibilité de réduire les charges liées à son placement. Ces statuts permettent également d’imputer le déficit foncier sur le revenu global et de procéder à des amortissements ainsi qu’une possibilité d’exonération sur les plus-values. Ces avantages fiscaux vont varier selon le statut choisi. Ces réductions de charges sont possibles à condition de louer le bien meublé.

  • Le statut de loueur en meublé non professionnel

Le statut LMNP est destiné aux investisseurs dont les revenus locatifs annuels n’excèdent pas 23 000 euros par an. En LMNP, les revenus locatifs entrent dans la catégorie des Bénéfices industriels et commerciaux ou Bic et non dans les revenus fonciers. En optant pour ce statut, le bailleur a la possibilité de choisir entre deux régimes d’imposition. Il peut choisir d’être imposé au régime du micro-Bic ou opter pour le régime réel.

  • Le régime micro-Bic

Ce régime d’imposition s’applique lorsque les revenus locatifs annuels sont inférieurs à 70 000 euros. Dans ce cadre, il permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50 % sur les loyers. En contrepartie, il ne peut profiter d’une déduction des charges sur l’ensemble de ses revenus locatifs. 

  • Le régime réel

Ce régime s’applique pour des recettes locatives annuelles dépassant 70 000 euros. Avec ce régime, l’investisseur en immobilier locatif peut profiter d’une réduction des charges sur les loyers. Ces charges peuvent être les frais d’entretien et de réparation, les intérêts d’emprunt, les frais de gestion ou encore les impôts locaux. En cas de déficit, ce déficit peut être déductible sur les revenus locatifs pendant une dizaine d’années. Pour cette raison, il est plutôt intéressant d’opter pour ce régime du réel au profit du régime micro-Bic. 

La possibilité d’amortissement est également l’un des avantages que représente la location meublée. À savoir que le loueur en meublé soumis au régime réel a la possibilité d’amortir les locaux, le matériel ainsi que les mobiliers. Combiné à la déduction des intérêts d’emprunt, l’amortissement permet aux investisseurs immobiliers locatifs de ne pas payer ou payer très peu d’impôts pendant des dizaines d’années. Cet amortissement est alors essentiel pour garantir la rentabilité d’un investissement locatif dans le meublé.

investissement locatif meublé

L’investissement locatif pour se constituer un patrimoine 

Acheter un bien immobilier en vue de le louer est une solution qui permet de se constituer un patrimoine et de le diversifier. 

  • Pour diversifier son patrimoine

L’investissement immobilier locatif se présente comme le type de placement le plus intéressant pour se constituer un patrimoine durable. De plus, à l’issue des échéances du crédit immobilier qui a servi au financement de l’achat du bien, les revenus locatifs peuvent servir à l’achat d’une résidence principale ou d’une résidence secondaire ou encore un autre logement dédié à la location. 

Par ailleurs, l’effet de levier de crédit et les avantages fiscaux liés à la mise en location du bien permettent de se constituer un patrimoine sans avoir besoin de fournir un effort d’épargne conséquent. 

Investir dans l’immobilier locatif pour devenir propriétaire permet aussi d’avoir une maitrise totale sur la gestion de son bien. En effet, le propriétaire peut engager les travaux qu’il souhaite réaliser. Lorsque ce dernier ne sera plus soumis aux différents aléas du bail locatif, il peut revendre le bien quand il le désire.

  • Attribuer le bien à ses proches

L’investissement immobilier constitue également une sécurité pour ses proches. En effet, il est possible de transmettre le bien à ses descendants ou ascendants et de les loger de manière convenable en leur proposant un loyer tout à fait attractif. De ce fait, l’investissement locatif est devenu un excellent moyen d’aider ses proches, surtout en ce moment où il devient difficile de trouver en France un logement adapté à ses besoins et à son budget. En effet, il est à noter que ces dernières années, le montant des loyers tout comme les prix de l’immobilier ont connu une hausse considérable. Il s’agit alors d’un patrimoine transmissible et sécurisant pour l’investisseur et ses proches.

Par ailleurs, en tant que valeur refuge, l’immobilier est moins impacté par les dégradations de la conjoncture économique et de l’inflation. Pour cette raison, le bien ne perdra pas de valeur au fil des années. Au contraire, il en gagnera encore plus. D’autre part, l’organisme prêteur peut imposer à l’investisseur de souscrire à une assurance de prêt pour assumer le remboursement des mensualités en cas de décès ou d’invalidité de ce dernier. Cela permet à ses proches d’être à l’abri et de ne pas courir le risque de s’acquitter d’une éventuelle dette sur le bien. 

  • Compléter sa retraite

Dans la plupart des cas, le départ en retraite entraine une baisse des revenus. Cette baisse a été estimée en moyenne de l’ordre de 25 %. Certes, à ce moment, les dépenses quotidiennes peuvent aussi augmenter en raison de la présence des frais de santé qui peuvent parfois être importants. Ainsi, pour mieux anticiper l’avenir et continuer de jouir de revenus supplémentaires à l’arrivée de sa retraite, investir dans l’immobilier locatif est une excellente solution. De plus, le crédit immobilier sera remboursé avant le passage à la retraite. Ce qui permet à l’investisseur de profiter pleinement de ses revenus locatifs. 

L'effet de levier : Possibilité de financement à partir d’un emprunt

À la différence des aux autres placements financiers. L’immobilier est le seul type de placement pouvant être financé grâce à un emprunt, à savoir que la banque n’accordera sûrement pas le prêt d’une centaine de milliers d’euros pour un investissement dans la bourse ou la crypto monnaie. Cela est dû au fait que, l’achat de quelque chose physique avec le crédit acquis rassure plutôt la banque. En effet, cette dernière a encore la possibilité de récupérer le bien si jamais l’emprunteur n'est pas en mesure de rembourser les mensualités. 

Aussi, pour un investissement immobilier locatif, il est possible de profiter de l’effet de levier de crédit pour financer l’achat du bien.

D’ailleurs, pour un projet d’investissement locatif, il est possible d’octroyer facilement un crédit immobilier comme les banques sont rassurées que les loyers perçus par l’investisseur aillent permettre de couvrir les mensualités de ce dernier. En effet, l’emprunteur peut rembourser partiellement ou totalement son prêt à partir des loyers encaissés. À ce titre, on peut dire que l’investissement locatif sera en partie remboursé par les locataires. En outre, pour les bailleurs qui sont déjà propriétaires, les conditions d’emprunt seront également facilitées. 

À savoir que depuis le début de cette année 2020, les taux d’emprunt auprès des organismes financiers ont légèrement baissé de 0,05 % à 0,10 % selon la durée de remboursement que l’emprunteur choisit. Ce qui est une bonne occasion pour tous les investisseurs de solliciter un prêt pour l’acquisition d’un bien immobilier à destination d’une location.

Il est important de savoir qu’il existe aussi le prêt in fine qui permet aux investisseurs de financer l’achat d’un bien immobilier. Si auparavant, il a été progressivement délaissé au vu des taux pratiqués par les banques, aujourd’hui le prêt in fine est devenu plus attractif comme il propose des taux raisonnables.

Ce prêt est la meilleure solution pour les investisseurs disposant de 30 à 40 % du montant de leurs investissements en liquidité. Son principe est à la fois simple et avantageux. L’investisseur ne paye que les intérêts pendant la durée initialement prévue et le capital ne sera pas amorti. Cela va permettre à ce dernier d’augmenter les charges déductibles à ses revenus fonciers et par conséquent, de réduire le résultat foncier. 

rentabilité investissement immobilier

Optimiser la rentabilité d’un investissement locatif

Bien que l’investissement immobilier locatif se présente comme une activité particulièrement rentable et pérenne sur le long terme, il peut aussi présenter certains risques. En effet, les risques comme les vacances locatives, le retard ou le non-paiement des loyers ainsi que la baisse du marché peuvent se présenter au cours de son investissement. Aussi, afin de prévenir ses risques et pour continuer de percevoir des revenus locatifs, il est important de mettre en place certaines stratégies pour l’optimisation de son investissement. 

Afin de garantir la réussite d’un investissement immobilier locatif, il est nécessaire de passer par quelques étapes, dont la mise en place d’une stratégie pour la recherche d’un financement, la sélection du bien ainsi que le choix de l’emplacement. Ce dernier critère est essentiel pour que le placement soit tout à fait rentable sur le long terme. 

  • Le plan de financement

Au lieu d’utiliser ses économies d’épargne, acheter un logement à crédit est la solution la plus économique. En effet, même si le bailleur dispose les moyens de payer comptant, il est plutôt préférable d’emprunter pour financer l’achat d’un bien à destination d’une activité locative. À savoir que cette solution est particulièrement avantageuse si l’investisseur choisit le régime réel pour déclarer ses revenus locatifs. Dans ce cas, il peut bénéficier chaque année d’une déduction des charges sur les loyers perçus. 

  • Identifier les locataires cibles

L’achat d’un bien immobilier ne doit se faire qu’une fois que le locataire cible a été identifié. Dans ce cadre, les superficies habitables sont des paramètres importants à prendre en compte. Si les locataires cibles sont des étudiants, ces derniers optent surtout pour un appartement de petites surfaces de type studio, T1 ou T2. Par contre, pour les personnes qui viennent s’installer en famille, elles préfèrent plutôt les logements spacieux, équipés de plusieurs chambres et disposant d’un vaste jardin.

La situation géographique du logement est aussi un critère essentiel qui garantit la réussite d’un investissement locatif. Si certains locataires exigent la proximité des services comme les commerces, l’école, le transport ou encore les banques, d’autres souhaitent privilégier la basse fréquentation dans des coins paisibles avec le bon air de la campagne. Pour ces différentes raisons, il est essentiel d’identifier les locataires cibles avant de faire le choix du bien à acquérir. 

  • Investir dans un bien ancien

Investir dans un bien ancien permet aussi de réaliser un investissement tout à fait rentable. En effet, l’investissement dans un bien ancien concurrence largement le neuf. Premièrement, en termes de prix, les biens anciens reviennent 10 à 20 % moins chers que les biens neufs. Les travaux de rénovation permettent ensuite de valoriser le logement. 

En ce qui concerne l’emplacement, ces biens anciens ont l’énorme avantage de se situer souvent en centre-ville. À noter que les logements situés en centre-ville et à proximité des services et des réseaux de transport sont les plus prisés par les locataires. Dans l’hypothèse d’une éventuelle contraction du marché immobilier, les biens situés dans les secteurs les plus recherchés peuvent mieux résister. D’où, l’intérêt d’investir dans un bien ancien dans ces quartiers prisés.

Le régime du déficit foncier offre également une fiscalité avantageuse lors d’un investissement locatif dans l’ancien. Au prix d’achat de ces biens anciens peuvent s’ajouter les couts des travaux de rénovation ou de remise en état. Dans le cadre d’un investissement locatif ancien, l’investisseur a la possibilité de déduire ses frais des revenus fonciers générés. 

  • Privilégier la location meublée

Par rapport à la location nue, la location meublée apporte une rentabilité locative élevée. En effet, pour ce type de location, les loyers sont de 15 à 20 % plus élevés. Par ailleurs, l’investissement locatif meublé permet aussi de profiter d’un régime fiscal plus avantageux. Depuis quelques années, les biens donnés en location meublée à titre de résidence principale ont la cote. Vu les atouts qu’offre ce type de location dont des loyers élevés, moins de risques d’impayés ainsi qu’un régime de taxation des recettes locatives très favorable, de nombreux investisseurs se lancent dans la location meublée.

  • S’allier avec des professionnels

Pour être certain de réaliser une bonne affaire dans l’immobilier, il est important de se faire accompagner par des professionnels compétents. Experts dans le domaine, ces derniers sont au courant de l’évolution du marché immobilier. Les entités à qui on peut faire appel dans un investissement immobilier sont l’agent immobilier, le notaire, le comptable et l’artisan ou une société d'investissement clé en main. Toutefois, comme il existe de nombreux professionnels dans le domaine de l’immobilier, il est nécessaire de trouver ceux avec qui on peut prendre des décisions rationnelles.

photo du rédacteur
  • Mickael ZONTA
  • Président, Investissement-Locatif.com

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