Bailleur privé exonérations : ce que prévoit la loi 2026

Le marché de l'investissement locatif traverse une période difficile. Selon la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI), les ventes de logements neufs aux investisseurs particuliers ont chuté de 52,2% au deuxième trimestre 2025. Cette chute est directement liée à la fin du dispositif Pinel.

Cette disparition a eu un impact majeur, avec une baisse historique des ventes. Pour remédier à cette situation, le gouvernement prépare un statut fiscal du bailleur privé. Ce statut pourrait permettre aux investisseurs de déduire chaque année 5% de la valeur d’un bien neuf, pendant 20 ans.

La création de ce statut semble urgente. Cependant, elle dépendra de la stabilité du gouvernement. En effet, le projet pourrait être suspendu si des changements politiques surviennent.

Dans cet article, nous allons explorer ce statut fiscal et ses avantages. Nous verrons comment il peut relancer l'investissement locatif et optimiser vos revenus en tant que bailleur privé.

Le statut de bailleur privé : Qu’est-ce que cela implique ?

Le bailleur privé est un particulier qui investit dans l’immobilier locatif. Son but est de louer un bien pour en tirer des revenus fonciers. Ce statut est réservé aux investisseurs non professionnels. Il est différent de celui des bailleurs sociaux ou des investisseurs institutionnels.

En France, les bailleurs privés ont plusieurs options fiscales pour gérer leur investissement. Mais pour cela, il faut comprendre les régimes fiscaux qui s’appliquent. Le choix de ces régimes impacte directement la rentabilité de l’investissement.

Il existe deux principaux régimes fiscaux pour les bailleurs privés :

• Le régime micro-foncier : Il s’applique lorsque les revenus fonciers ne dépassent pas 15 000 € par an. Ce régime permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 30% sur les revenus locatifs.

• Le régime réel : Il permet de déduire de ses revenus fonciers toutes les charges liées à l’entretien du bien (travaux, intérêts d’emprunt, assurances, etc.). Il est souvent plus avantageux pour ceux qui ont des charges importantes.

Actuellement, ces régimes sont les seuls disponibles pour les bailleurs privés. Cependant, le gouvernement envisage une réforme importante. L’objectif est de créer un statut fiscal du bailleur privé pour redynamiser le marché de l’immobilier locatif.

Les différents régimes fiscaux pour les bailleurs privés

Les bailleurs privés ont le choix entre plusieurs régimes fiscaux pour déclarer leurs revenus fonciers. Le régime choisi influence directement la fiscalité et la rentabilité de l’investissement locatif.

Le régime micro-foncier

Le régime micro-foncier s'applique si les revenus fonciers annuels ne dépassent pas 15 000 €. Ce régime est simple et offre un abattement de 30% sur les revenus locatifs. Autrement dit, vous serez imposé sur seulement 70% de vos revenus fonciers.

Avantages :

• Pas de justificatifs à fournir pour les charges.

• Abattement forfaitaire de 30% sur les revenus fonciers.

Inconvénients :

• Peu adapté si vos charges sont supérieures à 30%.

• Ne permet pas de déduire des charges comme les travaux ou les intérêts d’emprunt.

Le régime réel

Le régime réel concerne les bailleurs dont les revenus fonciers dépassent 15 000 € ou qui choisissent ce régime volontairement. Il permet de déduire les charges réelles des revenus locatifs. Cela inclut les travaux, les intérêts d’emprunt, ou encore les assurances.

Avantages :

• Déduction des charges réelles : travaux, emprunts, etc.

• Possibilité de générer un déficit foncier, réduisant ainsi l’impôt sur le revenu.

Inconvénients :

• Nécessite une comptabilité précise des charges.

• Plus de formalités fiscales que le régime micro-foncier.

Comparaison des deux régimes

Le choix entre le régime micro-foncier et le régime réel dépend de vos charges. Si elles sont faibles, le régime micro-foncier est plus avantageux. En revanche, si vous avez réalisé des travaux ou avez un emprunt, le régime réel sera probablement plus rentable.

Exonérations fiscales et dispositifs spécifiques pour les bailleurs privés

Les propriétaires qui louent leurs biens ont droit à des réductions d'impôts. Ces dispositifs allègent leurs charges fiscales sur les revenus locatifs.

La loi Pinel, c'est fini

Avant 2025, la loi Pinel aidait les investisseurs. Elle offrait jusqu'à 21% de réduction d'impôt pour l'achat d'un logement neuf.

Mais depuis janvier 2025, cette loi n'existe plus. Résultat : les ventes de logements neufs aux investisseurs ont chuté de 52,2% au deuxième trimestre 2025. C'est la FPI qui le dit.

Le déficit foncier, un bon plan

Vos charges dépassent vos loyers ? C'est le déficit foncier. Vous pouvez déduire ce déficit de vos autres revenus. Votre impôt sur le revenu diminue.

Les charges comptent : intérêts d'emprunt, travaux, entretien. C'est efficace, mais il faut vraiment dépenser plus que ce qu'on gagne en loyers.

L'amortissement arrive bientôt

Dès décembre 2025, une nouveauté. Pour un logement neuf, vous pourrez déduire 5% de sa valeur chaque année pendant 20 ans. Pour un logement ancien avec travaux, ce sera 4%.

Un exemple ? Vous achetez un bien neuf à 200 000 euros. Vous déduisez 10 000 euros par an de vos revenus. Pendant 20 ans.

Le futur statut de bailleur privé

Le gouvernement prépare un nouveau statut fiscal. Il sera dans la loi de finances 2026. L'objectif ? Relancer l'investissement locatif après la fin du Pinel.

Ce statut offrira de nouveaux avantages. Il vise à rendre l'investissement locatif plus attractif qu'aujourd'hui.

Les évolutions fiscales à venir : Le futur statut de bailleur privé

Le gouvernement prépare une réforme fiscale importante pour relancer l’investissement locatif. Un nouveau statut fiscal du bailleur privé devrait voir le jour à partir de 2026. Cette réforme vise à offrir de nouveaux avantages fiscaux aux investisseurs et à compenser la disparition du dispositif Pinel.

Les mesures prévues par le statut fiscal du bailleur privé

Le rapport Daubresse-Cosson, remis au gouvernement en juin 2025, a tracé les grandes lignes de ce futur statut. Il prévoit notamment :

• 5% de la valeur d’un bien neuf déductible chaque année, pendant 20 ans.

• Pour un bien ancien, cette déduction serait de 4%, à condition de réaliser des travaux de rénovation.

Cela pourrait être une vraie opportunité pour les bailleurs privés. Cette mesure permettrait de réduire leur base imposable et d’amortir leur investissement sur plusieurs années.

Pourquoi cette réforme est-elle nécessaire ?

La Fédération des promoteurs immobiliers (FPI) considère cette réforme comme une urgence absolue. Selon elle, sans un statut fiscal du bailleur privé, l’investissement locatif en France continuerait de se contracter. La chute des ventes de logements neufs observée en 2025 montre l'ampleur du problème.

Le gouvernement doit agir rapidement. Si la réforme est adoptée, elle pourrait offrir une bouffée d'air fiscal pour les investisseurs. Elle permettrait également de stimuler le marché de la construction de logements, en attirant de nouveau les investisseurs privés.

Les obstacles à la création de ce statut

Malgré son soutien dans le secteur immobilier, la création de ce statut fiscal du bailleur privé n'est pas garantie. Le gouvernement est en pleine incertitude politique. Si le gouvernement actuel tombe, cette réforme pourrait être suspendue.

De plus, certains membres du gouvernement, comme la ministre des Comptes publics, Amélie de Montchalin, plaident pour des ajustements. Elle souhaiterait notamment abaisser le taux d’amortissement de 5% proposé dans le rapport.

L'impact attendu pour les finances publiques

Le statut fiscal du bailleur privé pourrait être bénéfique pour les finances publiques. En réintégrant des investisseurs privés sur le marché, l'État pourrait récupérer près de 1,9 milliard d'euros par an grâce à la TVA sur la vente de logements neufs. Cette mesure générerait des recettes importantes pour le budget de l'État tout en relançant la construction de logements.

Maximiser l’investissement locatif : Conseils pratiques pour les bailleurs privés

En tant que bailleur privé, il est essentiel de comprendre les régimes fiscaux et les avantages fiscaux disponibles. Le choix du bon régime fiscal peut avoir un impact important sur la rentabilité de votre investissement locatif.

Relancer l'investissement locatif avec le statut fiscal du bailleur privé

La disparition du Pinel a poussé de nombreux investisseurs à chercher de nouvelles solutions fiscales. Le futur statut fiscal du bailleur privé pourrait offrir une réponse. Il permettra d’amortir les biens sur 20 ans. Vous pourrez déduire chaque année un pourcentage de la valeur du bien. Cette mesure pourrait augmenter la rentabilité de votre investissement. Il est important de suivre l’évolution de cette réforme. Si elle est adoptée, vous pourrez bénéficier de nouveaux avantages fiscaux significatifs.

Choisir le bon régime fiscal : micro-foncier ou réel ?

Le choix entre le régime micro-foncier et le régime réel est essentiel. Le régime micro-foncier est souvent adapté pour les bailleurs ayant des revenus fonciers faibles. Il offre un abattement automatique de 30% sur les revenus locatifs. Aucune justification des charges n’est nécessaire.

Le régime réel est plus adapté pour ceux ayant réalisé des travaux ou ayant un emprunt important. Ce régime permet de déduire les charges réelles des revenus fonciers. Vous pouvez également créer un déficit foncier pour réduire l’impôt sur le revenu. Ce régime est plus complexe, mais il peut offrir des économies fiscales considérables.

Diversifier ses investissements immobiliers

Pour optimiser vos revenus locatifs, il peut être judicieux de diversifier vos investissements. Par exemple, investir dans des logements neufs pourrait vous permettre de profiter des futurs dispositifs fiscaux. L’amortissement prévu par le futur statut fiscal du bailleur privé peut aussi aider à réduire vos impôts pendant plusieurs années.

Rester informé des réformes fiscales

Le secteur de l’immobilier locatif est en constante évolution. Les réformes fiscales peuvent affecter vos investissements. Le statut fiscal du bailleur privé pourrait avoir un impact important sur vos revenus fonciers. Il est donc essentiel de suivre de près l’évolution de ces réformes. Un expert fiscal pourra vous aider à optimiser vos choix d’investissement.

Les points essentiels à retenir

Le statut fiscal du bailleur privé représente une évolution importante pour l’investissement locatif en France. Ce nouveau statut pourrait offrir des avantages fiscaux intéressants. Il permettrait de compenser la disparition du Pinel et de redynamiser le marché des logements neufs.

Il est important pour les bailleurs privés de bien comprendre les régimes fiscaux actuels. Le choix entre le régime micro-foncier et le régime réel peut avoir un impact considérable sur la rentabilité de l’investissement. Le futur statut fiscal pourrait offrir de nouvelles opportunités pour optimiser vos revenus fonciers.

Rester informé des réformes fiscales est essentiel. Le marché de l’immobilier locatif change rapidement. Adopter la bonne stratégie fiscale vous permettra de maximiser vos profits tout en réduisant votre imposition.