Compromis VEFA : dépôt de garantie, comment ça marche ?

En VEFA, on parle souvent de « compromis de vente ». En pratique, l’avant-contrat le plus courant est le contrat de réservation, puis la vente se signe ensuite chez le notaire via un acte authentique.

Nous vous expliquerons ce que vous signez, à quel moment, et ce que cela change pour le prix de vente, le dépôt de garantie et les délais jusqu’à la signature de l’acte.

Compromis de vente en VEFA : de quoi parle-t-on vraiment ?

Le “compromis de vente” est un terme courant dans l’ancien. En VEFA, on utilise parfois ce terme, mais le premier document est le plus souvent un contrat de réservation, aussi appelé contrat préliminaire.​ Vous bloquez un logement sur plan, avec un prix et des conditions écrites. La vente est ensuite formalisée lors de la signature chez le notaire.​
On doit distinguer 2 moments :

• La phase de réservation (contrat de réservation).​

• La signature finale chez le notaire (contrat de vente définitif).​

Contrat de réservation VEFA : à quoi ça sert (et ce que ça vaut)

Le contrat de réservation (contrat préliminaire) sert à mettre par écrit les bases de votre projet sur plan, avant la signature finale chez le notaire.​
Concrètement, ce document précise :

• Le logement concerné (plans, descriptif, annexes).​

• Le prix prévu et les modalités annoncées.​

• Un délai indicatif de livraison.​
  À ce stade, vous êtes dans une logique d’engagement initial. La finalisation intervient plus tard, chez le notaire.​

Contrat de réservation VEFA : rôle et principe

Avant d’entrer dans le détail, retenez une idée simple : ce contrat sert à cadrer la réservation du logement et à préparer la vente, pas à signer la vente.

Réserver un logement, pas signer la vente

Le contrat de réservation sert à réserver un logement VEFA, avant le contrat de vente définitif.
Vous ne signez pas encore l’acte authentique de vente à ce moment-là, donc la vente n’est pas finalisée.

Ce que le contrat doit poser noir sur blanc

Pour éviter les malentendus, le document doit être clair sur les points qui suivent :

• L’identification du logement (plans, surface, étage, annexes).

• Un prix de vente prévu et les conditions de paiement connues à ce stade.

• Un délai prévisionnel lié à l’état futur d’achèvement.

Ce que vous engagez en le signant

En signant, vous actez votre intention d’acheter ce logement à des conditions définies, sous réserve de la suite du dossier.
Le promoteur, de son côté, s’engage à vous réserver le bien selon les conditions prévues au contrat.

Avant de signer : que vérifier dans le contrat de réservation

Avant de signer, relisez point par point. Le but est de vérifier que le bien, le prix, le délai, le dépôt de garantie et les conditions sont écrits clairement.​

Le logement réservé (ce que vous achetez)

Vérifiez que le document décrit bien le logement : adresse du programme, bâtiment, étage, numéro de lot.​
Contrôlez aussi les annexes (parking, cave, balcon, terrasse) et la cohérence avec les plans et la notice descriptive.​

Le prix et ce qui est inclus

Le prix doit être affiché clairement, avec ce qui est compris.​
Regardez aussi les options et les frais annoncés, pour éviter les écarts entre “base” et total.​

Le délai de livraison

Le document doit indiquer un délai prévisionnel.​

Le dépôt de garantie (montant et conditions)

Le document doit indiquer le montant du dépôt de garantie et les cas de remboursement.​
Si c’est flou, demandez une version clarifiée avant de verser quoi que ce soit.​

Les conditions liées au financement

Si vous achetez à crédit, vérifiez la présence d’une condition liée à l’obtention du prêt.​

Les données personnelles (si vous passez par une plateforme)

Limitez-vous aux documents utiles à ce stade et gardez une trace de ce qui est transmis.​

Point de repère simple pour la suite

• Maintenant : contrat de réservation.​

• Après : signature finale chez le notaire.​

Dépôt de garantie en VEFA : montant, délai, restitution

Juste après le contrat de réservation, la question est toujours la même. Combien verser, où va l’argent, et dans quels cas il revient.​

À quoi sert le dépôt de garantie

Le dépôt sert à confirmer votre engagement sur le bien choisi. Il ne correspond pas au paiement du bien, et il ne remplace pas le prix.​

Montant du dépôt de garantie

Le montant dépend du délai prévu entre la signature du contrat de réservation et la signature chez le notaire.​
Il peut aller jusqu’à 5% du prix si la signature finale intervient dans un délai d’un an, et jusqu’à 2% si elle intervient dans un délai de 1 à 2 ans.​

Délai et conditions de restitution

Le dépôt doit être restitué dans un délai de 3 mois si la vente ne se fait pas du fait du vendeur, ou si le prix final dépasse le prix prévu de plus de 5%, ou si le prêt est refusé quand l’acheteur avait indiqué qu’il financerait à crédit.​

Source chiffres et règles : https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F2963

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De la réservation à l’acte authentique : les étapes jusqu’à la vente

Une fois la réservation signée et le dépôt versé, l’enjeu est de suivre les étapes dans le bon ordre, jusqu’au contrat de vente définitif chez le notaire.

Étape 1 — Signature du contrat de réservation

Vous signez le contrat de réservation VEFA, avec les annexes.
Gardez une copie datée, plus les plans et la notice descriptive, car ce sont vos documents de référence.

Étape 2 — Montage du financement (si achat à crédit)

Vous lancez le dossier bancaire avec les pièces demandées.
Votre objectif est d’obtenir un accord écrit, et de vérifier que la condition liée au prêt figure bien dans le dossier.

Étape 3 — Préparation du contrat de vente définitif

Le notaire prépare l’acte authentique de vente, à partir des éléments du programme et des pièces juridiques.
Prenez le temps de relire ce qui change entre la réservation et le contrat de vente, surtout sur le prix de vente, les prestations et les délais.

Étape 4 — Signature de l’acte authentique

Vous signez l’acte authentique chez le notaire.
À partir de là, la vente est formalisée, et le calendrier suit la logique de la vente en état futur d’achèvement.

Étape 5 — Paiements selon l’avancement (appels de fonds)

En VEFA, le paiement se fait en plusieurs fois, en fonction de l’avancement du chantier.
Conservez chaque appel de fonds et chaque justificatif de paiement, car ils servent en cas de question ou de contestation.

Étape 6 — Livraison du logement

Vous récupérez le logement et vous vérifiez l’état du bien par rapport à ce qui était prévu.
Si vous constatez des défauts, notez-les par écrit le jour J, avec photos et gardez une copie de tous les échanges.

Source règle “1 mois avant” et forme authentique : https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F2961

L’acte authentique en VEFA : ce que vous signez vraiment chez le notaire

Après le contrat de réservation, vous passez au document qui vous fait devenir propriétaire du sol et du logement en construction.​
Le promoteur doit aussi vous envoyer le projet d’acte au moins 1 mois avant la date de signature, pour vous laisser le temps de relire.​

Ce que contient l’acte authentique

Le contenu est encadré, avec des informations qui varient selon qu’il s’agit d’une maison ou d’un appartement.​
On y retrouve notamment la description du bien, le prix et les modalités de paiement, ainsi que le délai de livraison.​

Ce qui change par rapport au contrat de réservation

Le contrat de réservation pose le cadre, mais l’acte final reprend les informations de façon complète et juridiquement formalisée.​
Avant de signer, l’objectif est de vérifier que ce qui est écrit correspond bien à ce que vous aviez validé au départ, surtout sur le bien, le prix et le délai.​

Les points à contrôler avant de signer chez le notaire

• Le lot acheté et ses annexes, avec les plans.​

• Le prix total, l’échéancier de paiement, et la façon dont le financement est décrit.​

• Le délai de livraison et les clauses qui encadrent les retards.

Garanties et protections en VEFA (ce que ça change pour vous)

Après la signature chez le notaire, vous payez au fil de l’avancement du chantier, et le promoteur doit fournir une garantie financière pour couvrir un risque de chantier inachevé.​
Au quotidien, ça se traduit par deux choses à connaître. Le paiement est encadré, et vous avez des leviers en cas de problème au moment de la remise des clés.​

Paiement par étapes, pas en une fois

Le principe est un paiement progressif, lié à l’avancement réel des travaux.​
En secteur protégé, il existe un plafond légal sur les pourcentages cumulés, avec 35% à l’achèvement des fondations, 70% à la mise hors d’eau, 95% à l’achèvement, puis le solde à la mise à disposition.​

Source chiffres : https://www.notaires.fr/fr/immobilier-fiscalite/achat-et-vente-cas-particuliers/acheter-sur-plan-la-vefa-vente-en-etat-futur-dachevement​

Une garantie financière fournie par le promoteur

Le promoteur doit fournir une garantie d’achèvement de l’immeuble ou une garantie de remboursement des sommes versées et l’absence de garantie peut rendre la vente nulle.​
Dans les faits, ce mécanisme vise à éviter un chantier arrêté sans solution, avec un logement non terminé.​

Le bon réflexe à la livraison

La remise des clés ne se fait pas “à l’oral”. Il faut visiter, comparer avec ce qui est prévu, et consigner par écrit les finitions ou défauts visibles.​
Si des défauts apparaissent après, un délai d’un mois est prévu pour les signaler par lettre recommandée au vendeur.​

Données personnelles et mise en relation : rester simple et prudent

Une fois le dossier lancé, il faut partager des infos pour le financement, le notaire et le suivi. Donnez le minimum utile, au bon moment.​

Quelles données sont souvent demandées

On vous demandera en général :

• Identité et coordonnées.

• Infos sur le projet, dont le prix et le lot visé.

• Infos financières pour le crédit, parfois avec justificatifs.​

Confidentialité : 4 règles concrètes

• Utilisez un seul canal pour envoyer vos documents.

• Évitez de transférer vos pièces à plusieurs interlocuteurs.

• Notez ce que vous envoyez, à qui, et quand.

• Demandez qui a accès à vos documents et combien de temps ils sont gardés.​

Ce que vous pouvez demander noir sur blanc

Si vous passez par une plateforme de mise en relation, demandez une réponse claire sur la gestion de vos données : finalité, accès, durée de conservation, suppression.​

FAQ — “Compromis de vente VEFA” 

Est-ce qu’on signe un compromis de vente en VEFA ?

Le terme“compromis” est souvent utilisé, mais en VEFA l’avant-contrat est en général le contrat de réservation, et la vente est ensuite signée chez le notaire.​

Quel délai de rétractation après un avant-contrat ?

Pour un achat d’habitation par un non-professionnel, le délai de rétractation est de 10 jours, et l’acte chez le notaire ne peut pas être signé pendant ce délai.​

Quand reçoit-on le projet d’acte avant la signature chez le notaire ?

Le promoteur doit notifier le projet d’acte au moins un mois avant la date de signature.​

Le dépôt de garantie, c’est combien ?

Le dépôt est plafonné à 5% si la signature chez le notaire intervient dans l’année, et à 2% si elle intervient entre 1 et 2 ans.​

Sous quel délai le dépôt doit être rendu si la vente ne se fait pas dans certains cas ?

Dans plusieurs cas prévus, le remboursement doit intervenir dans un délai maximal de 3 mois.