Démembrement de propriété : usufruit, nue-propriété et règles 2026

Vous avez sûrement déjà entendu parler de « nue-propriété » ou d'« usufruit » sans savoir exactement ce que ces mots recouvrent. C'est normal : le démembrement de propriété reste l'un des mécanismes juridiques les plus mal compris du grand public, alors qu'il structure une part importante des transmissions patrimoniales et des stratégies d'investissement locatif en France.

Qu'est-ce que le démembrement de propriété ?

Avant d'aller plus loin, posons une base solide. Comprendre la mécanique du démembrement conditionne toutes les décisions qui suivront, qu'il s'agisse d'une donation, d'une succession ou d'un investissement locatif en nue-propriété.

La définition simple du démembrement immobilier

Le démembrement de propriété consiste à diviser la propriété d'un bien immobilier entre deux titulaires distincts. L'un détient l'usufruit, l'autre la nue-propriété. Ensemble, ces deux droits reconstituent la pleine propriété.

Cette séparation n'a rien d'exotique. Elle intervient très fréquemment lors d'une succession, d'une donation intergénérationnelle ou d'un investissement immobilier structuré. Le Code civil encadre ce mécanisme depuis 1804, notamment aux articles 578 et suivants relatifs à l'usufruit (source : Légifrance).

Comment la pleine propriété est-elle divisée ?

La pleine propriété, c'est le droit d'utiliser un bien, d'en percevoir les revenus et de le vendre librement. Le démembrement scinde cet ensemble en deux parts complémentaires et non superposables :

• D'un côté, l'usufruitier profite du bien au quotidien : il peut y vivre ou le louer et en encaisser les loyers
• De l'autre, le nu-propriétaire conserve la valeur patrimoniale du bien, sans pouvoir en jouir avant l'extinction de l'usufruit.

 

Cette division dure généralement jusqu'au décès de l'usufruitier (démembrement viager) ou jusqu'à une date fixée à l'avance (démembrement temporaire).

Les trois droits : usus, fructus et abusus

Le droit romain distinguait déjà trois attributs de la propriété. Cette distinction reste la clé pour comprendre qui fait quoi dans un bien démembré.

Droit	Définition	Détenteur en démembrement
Usus	Droit d'utiliser le bien (y habiter)	Usufruitier
Fructus	Droit de percevoir les revenus (loyers)	Usufruitier
Abusus	Droit de disposer du bien (vendre, donner)	Nu-propriétaire (avec l'accord de l'usufruitier pour la vente en pleine propriété)

 

L'usufruitier cumule usus et fructus. Le nu-propriétaire, lui, ne conserve que l'abusus, c'est-à-dire le pouvoir de disposer du bien à terme. C'est cette répartition qui rend le démembrement si utile en gestion de patrimoine : chacun détient une part de valeur, mais avec des droits d'usage totalement différents.

Usufruit et nue-propriété : quelles différences ?

Maintenant que les bases sont posées, entrons dans le concret. Qui a le droit d'habiter le logement ? Qui perçoit les loyers ? Ces questions reviennent systématiquement, et la réponse conditionne toute décision d'achat en nue-propriété.

L'usufruit : le droit d'utiliser le bien et d'en tirer des revenus

L'usufruitier peut occuper le logement personnellement, ou le mettre en location et percevoir l'intégralité des loyers. C'est l'article 578 du Code civil qui pose ce principe : l'usufruit est le droit de jouir des choses dont un autre a la propriété.

En pratique, si vous êtes usufruitier d'un appartement locatif :

• Vous gérez le bail
• Vous encaissez les loyers
• Vous déclarez ces revenus fonciers à l'impôt sur le revenu
• Vous devez seulement respecter la substance du bien : ni le dégrader, ni le transformer sans l'accord du nu-propriétaire.

 

La nue-propriété : posséder le bien sans en avoir la jouissance

Le nu-propriétaire est juridiquement propriétaire, mais il ne peut ni habiter le bien, ni le louer, ni en percevoir un centime de loyer tant que l'usufruit court. Il détient une créance en nature : la certitude de récupérer la pleine propriété à l'extinction du démembrement.

C'est justement cette absence de jouissance immédiate qui rend l'acquisition en nue-propriété si intéressante financièrement. 💡 Le prix d'achat est mécaniquement décoté par rapport à la pleine propriété, puisque vous achetez un droit différé dans le temps.

Tableau comparatif entre usufruitier et nu-propriétaire

Pour visualiser clairement qui fait quoi, voici la synthèse des droits et obligations de chacun.

Critère	Usufruitier	Nu-propriétaire
Occupation du logement	Oui	Non
Perception des loyers	Oui	Non
Vente du bien seul	Non (accord du nu-propriétaire requis)	Non (accord de l'usufruitier requis)
Taxe foncière	Généralement à sa charge	Non, sauf convention contraire
Grosses réparations (art. 606 C. civ.)	Non	Oui
Réparations d'entretien (art. 605 C. civ.)	Oui	Non
Redevable de l'IFI	Oui, en principe (art. 968 CGI)	Non, en principe
Récupération de la pleine propriété	-	Automatique à l'extinction de l'usufruit

 

À la fin du démembrement, la reconstitution de la pleine propriété se fait sans droits ni formalité supplémentaire, conformément à l'article 1133 du Code général des impôts. C'est précisément ce mécanisme qui fait du démembrement un outil de transmission redoutablement efficace.

Comment fonctionne un démembrement de propriété ?

Le démembrement n'est jamais un hasard : il naît toujours d'un acte juridique précis. Voyons les trois façons principales de le créer, avec un exemple chiffré à l'appui.

Comment créer un démembrement sur un bien immobilier ?

Un démembrement se constitue par un acte notarié : donation avec réserve d'usufruit, vente en nue-propriété, ou legs testamentaire. Dans tous les cas, l'intervention d'un notaire est obligatoire pour un bien immobilier.

Prenons un exemple :

• Une femme de 68 ans possède un appartement locatif estimé à 250 000 €
• Elle décide de donner la nue-propriété à sa fille tout en conservant l'usufruit
• Selon le barème fiscal (tranche 61-70 ans), l'usufruit vaut 40 % et la nue-propriété 60 %
• Sa fille reçoit donc une nue-propriété évaluée à 150 000 € pour le calcul des droits de donation, alors que le bien vaut 250 000 € en pleine propriété.

 

La femme continue de percevoir les loyers jusqu'à son décès, moment où sa fille deviendra pleine propriétaire sans droits de succession supplémentaires (art. 1133 CGI).

Le démembrement peut-il résulter d'une donation ou d'une succession ?

Oui, c'est même le cas le plus fréquent en France. Une donation avec réserve d'usufruit permet de transmettre un bien tout en conservant ses revenus jusqu'au décès.

Côté succession, le démembrement peut aussi naître automatiquement de la loi. Lorsqu'un époux décède sans donation entre époux et laisse des enfants communs, le conjoint survivant peut opter pour l'usufruit de la totalité de la succession, en application de l'article 757 du Code civil. Les enfants récupèrent alors la nue-propriété, et le conjoint est totalement exonéré de droits de succession depuis la loi TEPA de 2007.

Peut-on acheter directement un bien en démembrement ?

Absolument, et c'est précisément là que se trouve l'intérêt pour l'investisseur locatif. Vous pouvez acquérir uniquement la nue-propriété d'un bien neuf ou ancien, à un prix décoté de 30 à 50 % par rapport à la pleine propriété, en fonction de la durée du démembrement.

Ce montage repose généralement sur un schéma tripartite :

• Un bailleur institutionnel (bailleur social, foncière) achète l'usufruit temporaire pour louer le bien pendant 15 à 20 ans, pendant que vous, investisseur, achetez la nue-propriété
• Vous ne percevez aucun loyer, mais vous ne payez ni charges, ni taxe foncière, ni impôt sur le revenu foncier durant toute la période.

 

Qui paie les charges et les travaux en cas de démembrement ?

C'est la question la plus concrète, et souvent source de litiges entre usufruitier et nu-propriétaire. Le Code civil tranche clairement cette répartition, à condition de bien connaître les articles applicables.

Type de dépense	Article du Code civil	Redevable
Réparations d'entretien courant (peinture, plomberie mineure)	Art. 605	Usufruitier
Grosses réparations (toiture, murs porteurs, poutres)	Art. 606	Nu-propriétaire
Taxe foncière	Usage (jurisprudence)	Usufruitier
Charges de copropriété courantes	Usage	Usufruitier
Travaux votés en AG relevant du gros œuvre	Art. 606	Nu-propriétaire
Assurance habitation	Usage	Usufruitier

 

L'article 605 du Code civil précise que l'usufruitier n'est tenu qu'aux réparations d'entretien. L'article 606 du Code civil définit les grosses réparations comme celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Toute dépense qui ne relève pas de cette liste limitative reste une charge d'entretien, donc à la charge de l'usufruitier.

⚠️ Point de vigilance : le nu-propriétaire ne peut pas être contraint par l'usufruitier de réaliser ces grosses réparations en cours de démembrement. La jurisprudence considère que l'usufruit constitue une charge réelle qui ne crée aucune obligation positive pour le nu-propriétaire. En cas d'achat en nue-propriété via un montage locatif encadré, cette question est en général neutralisée par la convention de démembrement signée chez le notaire, qui répartit précisément les responsabilités entre le bailleur-usufruitier et vous, l'investisseur nu-propriétaire.

Comment se calcule la valeur de l'usufruit et de la nue-propriété ?

Voici le cœur technique de l'article, celui qui vous permettra de chiffrer vous-même n'importe quelle opération de démembrement. La règle est simple une fois qu'on en connaît la logique.

Pourquoi l'âge de l'usufruitier influence la valeur des droits ?

Plus l'usufruitier est jeune, plus il profitera longtemps du bien, donc plus son usufruit a de valeur économique. Inversement, plus il est âgé, plus la valeur de son usufruit diminue et plus celle de la nue-propriété augmente.

Cette logique actuarielle date de la loi de finances pour 2004, qui a remplacé l'ancien barème de 1901. Le fisc considère qu'un usufruit « se consomme » avec le temps : à 30 ans, il reste statistiquement plusieurs décennies de jouissance ; à 85 ans, beaucoup moins. Ce principe est directement transposable à la question vocale « comment calculer la valeur de l'usufruit d'un bien immobilier ? ».

Le barème fiscal de l'usufruit et de la nue-propriété

Le barème officiel de l'article 669 du Code général des impôts fixe neuf tranches d'âge, avec une décote de 10 points à chaque palier. Il est inchangé depuis le 1er janvier 2004, et reste pleinement applicable en 2026.

Âge de l'usufruitier	Valeur de l'usufruit	Valeur de la nue-propriété
Moins de 21 ans révolus	90 %	10 %
De 21 à 30 ans révolus	80 %	20 %
De 31 à 40 ans révolus	70 %	30 %
De 41 à 50 ans révolus	60 %	40 %
De 51 à 60 ans révolus	50 %	50 %
De 61 à 70 ans révolus	40 %	60 %
De 71 à 80 ans révolus	30 %	70 %
De 81 à 90 ans révolus	20 %	80 %
Plus de 91 ans révolus	10 %	90 %

 

📌 L'âge retenu est l'âge révolu au jour de l'acte : une personne de 70 ans et 11 mois reste dans la tranche 61-70 ans. Pour l'usufruit temporaire (à durée fixe, sans lien avec l'âge), l'article 669, II du CGI prévoit une évaluation forfaitaire de 23 % de la pleine propriété par période de 10 ans, plafonnée à la valeur de l'usufruit viager correspondant. Ce barème s'applique aux droits de donation, de succession, aux mutations à titre onéreux, et sert également de référence pour l'IFI (source : Légifrance, art. 669 CGI).

Exemple de calcul pour un bien immobilier

Prenons un cas détaillé pour bien comprendre le calcul. Un propriétaire de 65 ans souhaite donner la nue-propriété de son appartement locatif, estimé à 400 000 €, tout en conservant l'usufruit et les loyers jusqu'à son décès.

• Étape 1 : le propriétaire a 65 ans et relève donc de la tranche des 61 à 70 ans révolus.
• Étape 2 : selon le barème fiscal, l'usufruit est évalué à 40 % et la nue-propriété à 60 %.
• Étape 3 : la valeur fiscale de la nue-propriété transmise s'élève à 400 000 € × 60 % = 240 000 €.
• Étape 4 : la nue-propriété est donnée à un enfant. L'abattement applicable en ligne directe est alors pris en compte.
• Étape 5 : avec un abattement de 100 000 €, la base taxable est de 240 000 € − 100 000 € = 140 000 €. Cette somme est ensuite soumise au barème progressif des droits de donation.

 

Sans démembrement, la donation aurait porté sur la valeur totale de 400 000 € en pleine propriété. Dans cet exemple, le démembrement réduit donc la valeur transmise avant application de l'abattement de 160 000 €, tout en permettant au propriétaire de conserver l'usufruit du logement et de continuer à percevoir les loyers. Cette combinaison entre transmission anticipée et conservation des revenus explique l'intérêt du démembrement pour certains propriétaires-bailleurs.

Quelle fiscalité pour le démembrement de propriété ?

Dernière étape, et non des moindres : la fiscalité. Sans transformer ce paragraphe en cours de droit fiscal, voici les trois grands principes à connaître absolument avant de vous lancer.

La fiscalité des revenus locatifs

👉 C'est l'usufruitier, et lui seul, qui perçoit les loyers et qui les déclare à l'impôt sur le revenu, dans la catégorie des revenus fonciers (ou en micro-foncier selon son régime). Le nu-propriétaire ne déclare rien, puisqu'il ne perçoit aucun revenu du bien démembré.

Cette règle a une conséquence pratique très recherchée en gestion de patrimoine : les parents à la retraite, souvent dans une tranche marginale d'imposition plus faible, conservent l'usufruit et les loyers, tandis que les enfants, actifs et davantage imposés, ne supportent aucune fiscalité sur un bien qu'ils ne perçoivent pas encore.

Le démembrement et l'IFI

Le principe posé par l'article 968 du Code général des impôts est souvent mal compris : l'usufruitier est redevable de l'IFI sur la valeur en pleine propriété du bien, et le nu-propriétaire ne déclare rien pour ce bien. Autrement dit, donner la nue-propriété à ses enfants ne réduit jamais l'assiette IFI du donateur usufruitier.

Il existe cependant des exceptions légales, limitativement énumérées à l'article 968 du CGI, dans lesquelles l'imposition est répartie entre les deux parties selon le barème de l'article 669 :

• L'usufruit légal du conjoint survivant (art. 757 du Code civil), certaines ventes avec réserve d'usufruit sous conditions strictes, et certains apports en société non contrôlée
• Pour un investisseur qui achète directement en nue-propriété (sans donation préalable), la situation est différente et souvent avantageuse : le nu-propriétaire n'est pas soumis à l'IFI sur ce bien, ce qui explique l'attrait de ce montage pour les patrimoines déjà soumis au seuil d'1,3 million d'euros.

 

Les conséquences fiscales lors d'une donation

Lors d'une donation en démembrement, seuls les droits de mutation à titre gratuit sont calculés, et uniquement sur la valeur de la nue-propriété transmise, selon le barème de l'article 669 du CGI. L'abattement de 100 000 € par parent et par enfant s'applique normalement, et se renouvelle tous les 15 ans (art. 779 CGI, Service-Public.fr).

Au décès du donateur-usufruitier, l'extinction de l'usufruit se fait automatiquement et sans taxation supplémentaire, en application de l'article 1133 du CGI. C'est ce mécanisme qui rend la donation avec réserve d'usufruit particulièrement efficace pour transmettre un bien locatif à moindre coût fiscal, tout en gardant un revenu complémentaire à la retraite. Le traitement fiscal peut néanmoins varier selon l'origine du démembrement (donation, succession légale, achat direct), et certaines situations particulières - notamment le quasi-usufruit sur des sommes d'argent - entraînent des règles spécifiques qu'il est recommandé de faire vérifier par un notaire avant toute opération.

Bien investir grâce au démembrement de propriété

Le démembrement n'est pas qu'un outil de transmission familiale : c'est aussi une stratégie d'investissement locatif à part entière. Acheter en nue-propriété permet d'entrer sur le marché immobilier avec une décote significative, sans gestion locative ni fiscalité sur les loyers pendant toute la durée du démembrement.

Chez Investissement Locatif, nous construisons des stratégies patrimoniales sur mesure, qu'il s'agisse d'un investissement locatif classique visant un rendement de 3 à 8,5 %, ou d'un montage en démembrement pour préparer une transmission ou optimiser votre fiscalité. Chaque situation est différente : votre âge, vos objectifs, votre tranche marginale d'imposition et votre horizon patrimonial déterminent le montage le plus pertinent.

👉 Vous souhaitez évaluer si le démembrement correspond à votre projet immobilier ? Nos conseillers en gestion de patrimoine peuvent étudier votre situation gratuitement et vous orienter vers la solution la plus adaptée à vos objectifs de rendement et de transmission.