Immatriculation LMNP : guide des obligations légales

L'immatriculation LMNP concerne les investisseurs en location meublée dans le neuf ou l'ancien, à longue ou courte durée. Cette démarche est nécessaire pour justifier légalement l'activité de la LMNP, avoir accès à des avantages fiscaux, amortir des biens et des charges et mieux suivre sa comptabilité.

Pourquoi faut-il s’immatriculer en tant que LMNP ?

L'immatriculation en tant que Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) est une démarche obligatoire pour tout propriétaire qui souhaite bénéficier des avantages fiscaux offerts par ce statut.

Le cadre légal de l'immatriculation

La Loi de finances 2021, qui, dans son article 155 IV du Code Général des Impôts (CGI), impose à tous les propriétaires exerçant une activité de location meublée non professionnelle de s’immatriculer. Depuis le 1er janvier 2023, la procédure d'immatriculation a été simplifiée et centralisée via le site de l'Institut National de la Propriété Industrielle. 

L'objectif est de faciliter les démarches administratives, mais aussi de mettre en place un suivi efficace des propriétaires de biens meublés. Désormais, l’obtention d’un numéro SIRET est une étape incontournable pour tous les loueurs. Elle sera accompagnée des formalités d’enregistrement pour se conformer aux obligations légales.

Les avantages de l'immatriculation LMNP

En plus d’être une obligation, l’immatriculation en tant que LMNP présente des avantages fiscaux significatifs. Le propriétaire peut choisir entre deux régimes d'imposition dont le régime micro-BIC ou le régime réel. Ce dernier permet par ailleurs une optimisation fiscale plus poussée.

Le régime réel permet de déduire non seulement les charges liées au bien (frais d’entretien, intérêts d’emprunt), mais aussi d’amortir la valeur du bien et du mobilier. Il baisse considérablement l’assiette fiscale. Les experts-comptables pourront réaliser une simulation entre les deux régimes pour évaluer l’avantage réel de cette démarche.

Les statistiques de l’INSEE montrent qu’en 2024, le nombre de LMNP en activité continue d'augmenter. On constate ici l’attractivité du régime. Les études démontrent aussi que les propriétaires qui optent pour l'amortissement dans le cadre du régime réel obtiennent un bénéfice net supérieur, notamment grâce à une réduction significative de leur base imposable.

Comment effectuer les démarches d’immatriculation LMNP ?

Le formulaire P0i et le guichet unique de l’INPI

Depuis le 1er janvier 2023, l'immatriculation s’effectue de manière centralisée sur la plateforme de l’Institut National de la Propriété Industrielle (INPI) via le site procedures.inpi.fr.

• Il faut d'abord créer un compte personnel sur la plateforme.

• Une fois connecté, le propriétaire doit remplir et déposer le formulaire P0i. (Il est spécifiquement conçu pour l’immatriculation des activités de location meublée.)

Ce formulaire permet de déclarer l’activité auprès des autorités fiscales et de générer un numéro SIRET. Il servira à formaliser la gestion locative sous le statut LMNP. Il permettra aussi d'identifier le propriétaire en tant qu’exploitant d’une activité commerciale au regard de l’administration.

Les documents nécessaires pour l’immatriculation

Plusieurs documents sont nécessaires pour compléter cette démarche, à commencer par :

• un justificatif d’identité (carte d’identité ou passeport)

• une attestation sur l’honneur déclarant la conformité de l’activité à la législation.

Pour les propriétaires en indivision, un formulaire supplémentaire, le FMCB, doit être rempli, spécifiant les modalités de gestion entre les copropriétaires.

Les délais pour recevoir le numéro SIRET varient selon les régions et peuvent s’étendre de 10 à 25 jours en fonction des volumes de demandes et des spécificités locales. Cette estimation est confirmée par les données de l’INSEE, qui indiquent des différences régionales dans les délais de traitement des dossiers.

La documentation officielle de l'INPI fournit des informations détaillées sur le processus et les documents à fournir. Elle garantit ainsi une démarche simplifiée et transparente pour les futurs propriétaires LMNP.

Les régimes fiscaux du LMNP : lequel choisir après l’immatriculation ?

Une fois l’immatriculation en tant que Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) effectuée, il faudra choisir le régime fiscal. Cette décision peut avoir un impact direct sur la rentabilité de l'investissement locatif. Les deux régimes principaux qui se présentent aux propriétaires sont :

• le régime micro-BIC

• le régime réel simplifié.

Régime micro-BIC ou régime réel simplifié ?

Le régime micro-BIC s'adresse aux propriétaires dont les recettes locatives ne dépassent pas 72 600 € par an. Ce régime est très intéressant, puisque le propriétaire bénéficie d’un abattement forfaitaire de 50 % sur les revenus locatifs. Cela couvrira les charges (entretien, frais de gestion, etc.).

Cela signifie aussi que la moitié des revenus locatifs n’est pas imposée. Il est donc indiqué pour les investisseurs qui n’ont pas de grosses charges à déduire ou qui perçoivent des loyers relativement faibles.

Le régime réel simplifié, quant à lui, devient particulièrement avantageux lorsque les recettes dépassent le seuil de 72 600 € ou lorsque les charges liées à la location sont élevées. C'est le cas des biens meublés de valeur importante.

Ce régime permet de déduire l'ensemble des charges réelles, comme :

• les travaux,

• les intérêts d'emprunt,

• les assurances,

• l’amortissement du bien immobilier et des meubles sur plusieurs années.

Selon des estimations, environ 90 % des investisseurs bénéficient d’une meilleure optimisation fiscale en choisissant le régime réel simplifié. Il se trouve que les amortissements appliqués sur le bien permettent souvent de réduire voire d’annuler l’imposition sur les revenus locatifs .

L’impact des revenus locatifs sur la déclaration fiscale

Les revenus locatifs doivent être intégrés à la déclaration annuelle de revenus.

Sous le régime micro-BIC, les propriétaires déclarent directement leurs recettes après application de l’abattement.

En revanche, sous le régime réel, ils doivent remplir une liasse fiscale, qui comprend notamment un bilan comptable détaillant les amortissements et les charges déductibles. Cela implique davantage d’obligations déclaratives, mais permet aussi une meilleure gestion des revenus et des dépenses. Cela nécessite souvent l’aide d’un comptable spécialisé.

Selon les données de l’INSEE, environ 60 % des propriétaires LMNP optent pour le régime réel, car il est généralement plus avantageux à long terme. En particulier pour les biens de valeur importante ou les locations générant des charges significatives.

Des simulations montrent que, dans bien des cas, le régime réel permet une meilleure rentabilité locative, notamment grâce à l’effet combiné de la déduction des charges et de l’amortissement du bien sur plusieurs années.

Erreurs fréquentes à éviter dans l’immatriculation LMNP

Lors de l’immatriculation en tant que Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP), certaines erreurs fréquentes peuvent entraîner des complications administratives, fiscales et même légales. Pour les éviter, voici ce qu'il ne faut pas commettre ainsi que les conséquences.

Ne pas déclarer les revenus de la location meublée

L’une des erreurs les plus graves est de ne pas déclarer les revenus issus de la location meublée. En tant que LMNP, les revenus générés doivent être intégrés dans la déclaration fiscale annuelle sous le régime micro-BIC ou réel. C'est selon le choix du propriétaire.

Si le propriétaire ne fait pas cette déclaration, il est exposé à des sanctions fiscales sévères. Selon le site officiel des impôts, l’administration peut imposer des pénalités correspondant à 10 % à 80 % du montant des impôts non déclarés. Ils seront évalués en fonction de la gravité de la situation et de la répétition des manquements. Il y a aussi les intérêts de retard qui seront appliqués et qui augmenteront encore la somme due.

En cas de contrôle fiscal, le risque de redressement fiscal est élevé si les revenus locatifs ne sont pas correctement déclarés. Le propriétaire pourrait alors se voir contraint de payer les impôts non perçus, avec les pénalités correspondantes. Il est donc essentiel de respecter les obligations fiscales, même si les revenus locatifs sont modestes. Vous éviterez ainsi des sanctions lourdes.

Oublier de renouveler la déclaration en cas d’ajout d’un nouveau bien

Une autre erreur fréquente est de ne pas re-déclarer un nouveau bien immobilier  qui est ajouté à un portefeuille locatif. Chaque bien loué en meublé doit être déclaré individuellement. Si un propriétaire LMNP fait l'acquisition d'un nouveau bien qu’il loue meublé, il est obligatoire de procéder à une mise à jour du dossier fiscal pour inclure ce bien dans le régime LMNP.

Le numéro SIRET attribué lors de l’immatriculation initiale ne couvre que le bien ou l’ensemble de biens déclarés au moment de la demande. Lorsqu’un nouveau bien est ajouté, il est nécessaire de mettre à jour ce numéro ou, dans certains cas, d’en obtenir un nouveau pour chaque bien. Cette étape est nécessaire pour rester conforme avec la réglementation en vigueur et éviter d’éventuelles pénalités suite à la non-déclaration de nouveaux biens.

Processus de mise à jour du SIRET pour plusieurs biens

La mise à jour du numéro SIRET, en cas de multi-propriétés en location meublée, s’effectue via les mêmes procédures que l’immatriculation initiale. Le propriétaire doit se connecter au site de l’INPI (Institut National de la Propriété Industrielle) pour compléter un nouveau formulaire P0i ou une demande spécifique d’ajout de bien.

Le processus implique également le dépôt de pièces justificatives. Ne pas effectuer cette démarche peut conduire à des complications administratives et à des sanctions fiscales.

Gestion comptable et simulation pour optimiser sa fiscalité

Lorsque l’on investit en tant que Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP), la gestion comptable peut vite devenir complexe en raison des nombreuses règles fiscales et obligations comptables. Afin d’optimiser sa fiscalité tout en s’assurant de la conformité de ses déclarations, il est conseillé de faire appel à un expert-comptable spécialisé. Pourquoi cette solution est fréquemment recommandée ? Comment elle peut vous aider à tirer le meilleur parti vos avantages fiscaux ?

Pourquoi opter pour une gestion comptable externalisée ?

L'externalisation de la gestion comptable présente de nombreux avantages, en particulier dans le cadre d'un investissement en LMNP. Ici, les aspects fiscaux et comptables peuvent être délicats à maîtriser. Le recours à un expert-comptable permet de bénéficier d’une optimisation fiscale maximale grâce à une prise en charge complète de la déclaration des revenus et du suivi des amortissements.

Le coût moyen pour une gestion comptable externalisée est d’environ 250 € par an pour un premier bien, et environ 108 € par bien supplémentaire. Ce tarif couvre l’ensemble des démarches comptables nécessaires, y compris :

• la préparation des liasses fiscales,

• la gestion des amortissements des biens immobiliers et mobiliers,

• le dépôt des déclarations fiscales en temps voulu.

L'expert-comptable aide également à anticiper d’éventuelles erreurs pouvant entraîner des pénalités fiscales. Ainsi il fait en sorte que les revenus locatifs soient correctement déclarés, tout en respectant les règles complexes qui régissent le statut de LMNP.

Un autre atout majeur est le suivi des amortissements. C'est un élément important du régime réel, souvent difficile à suivre sans une expertise comptable. Les amortissements permettent de réduire le bénéfice imposable en étalant la perte de valeur des biens au fil du temps. En étant bien gérés, ils peuvent considérablement alléger l’imposition du loueur.

Simulation des régimes fiscaux

Avant de choisir entre les deux régimes fiscaux principaux pour un LMNP ; le micro-BIC et le régime réel simplifié, il est nécessaire de réaliser une simulation fiscale. Vous pourrez ainsi déterminer lequel sera le plus avantageux selon le profil de l'investissement.

Le régime micro-BIC peut être plus intéressant pour les biens qui génèrent un rendement locatif très élevé, ou pour les terrains ou autres éléments qui ne sont pas amortissables. L’avantage principal est que ce régime est simple à gérer et n’impose pas de comptabilité lourde, contrairement au régime réel.

Quant au régime réel simplifié, il devient souvent plus avantageux lorsque les charges et amortissements liés au bien immobilier dépassent le montant de l’abattement forfaitaire du micro-BIC. Par exemple, un propriétaire ayant des frais importants, comme des travaux de rénovation ou des frais de gestion, pourra déduire ces charges et amortissements de ses revenus locatifs.

Ce qu'il faut retenir sur l'immatriculation LMNP

L'immatriculation en tant que Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) est nécessaire pour bénéficier d'avantages fiscaux significatifs. Ce statut permet d’optimiser un investissement locatif grâce à des options comme le régime micro-BIC ou le régime réel simplifié, en fonction de la rentabilité du bien. L'amortissement des biens et la déduction des charges permet aux propriétaires de réduire leurs d'impôts de manière non négligeable.

Mis à part les bénéfices fiscaux, l’immatriculation facilite la gestion administrative. D'autant plus avec l'obtention d’un numéro SIRET qui est indispensable pour être en règle avec les obligations déclaratives. Les démarches sont centralisées sur la plateforme de l’INPI et rend le processus plus fluide.

L’intervention d’un expert-comptable est aussi nécessaire. Il garantit non-seulement la conformité des déclarations, mais il permet aussi d'optimiser la fiscalité, grâce à une gestion précise des amortissements par exemple. En exernalisant cette gestion vous éviterez des erreurs coûteuses et vous assurerez la rentabilité de votre investissement.

En somme, l’immatriculation LMNP ouvre la voie à des opportunités fiscales et facilite la gestion locative, rendant ce statut particulièrement intéressant pour optimiser les rendements tout en simplifiant les démarches.