Investir dans l’immobilier en France depuis la Suisse

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De plus en plus de Français, y compris les expatriés, désirent investir dans la pierre. Il s’agit, en effet, d’une solution pertinente pour vous constituer un excellent patrimoine immobilier, préparer la succession ou pour recevoir un complément de revenus afin d’améliorer votre train de vie. Vous vivez actuellement en Suisse et souhaitez investir dans l’immobilier dans votre pays natal ? C’est une meilleure idée, car l’Hexagone possède des milliers d’opportunités de placement immobilier. En dépit de la barrière de la distance et du décalage horaire, ce type de projet est tout à fait réalisable. Vous expatrier en Suisse est même une occasion en or pour effectuer un investissement locatif sur le territoire français.

Quels sont les avantages d’investir en France depuis la Suisse ?

Si les expatriés français en Suisse choisissent l’Hexagone pour réaliser un investissement immobilier, c’est que ce pays est un vivier d’opportunités. Découvrez pourquoi.

Immobilier français : une valeur refuge pour les expatriés

Comparé à plusieurs autres pays européens, le marché immobilier français en général n’a quasiment pas été affecté par la crise sanitaire du Covid19. En 2020, ce secteur a enregistré une hausse d’environ 6,5 %. Ce pays garantit donc un placement rentable et sécurisé. Cela témoigne de la bonne santé de son marché immobilier. Ce qui fait de l’Hexagone une destination de choix si vous êtes en quête d’un rendement sur du long terme.

Les métropoles françaises, comme Paris, Lyon, Toulouse, Marseille, Strasbourg, Bordeaux, Lille ou Rennes, enregistrent notamment une forte demande locative annuelle. Si vous investissez dans l’une de ces villes durant votre expatriation en Suisse, vous pourrez profiter des revenus réguliers et durables, et d’une plus-value immobilière intéressante.

Bénéficier d’une fiscalité avantageuse avec le statut LMNP

Si vous investissez sur le territoire français durant votre expatriation en Suisse, vous profiterez d’une fiscalité avantageuse. Vous pouvez, entre autres, investir en LMNP (Location meublée non professionnelle).

Par exemple, en optant pour le régime réel, vous bénéficiez d’une déduction des amortissements du bien, et de différentes charges liées à la location, comme la taxe foncière, les frais de notaire, les intérêts d’emprunt, et les frais de réparation et d’entretien. Ce dispositif pourra vous permettre de réduire, voire même d’annuler votre base imposable et, par conséquent, vos impôts.

Si vous choisissez le régime fiscal micro-BIC (Bénéfices industriels et commerciaux), vous aurez droit à un abattement de 50 % sur vos recettes locatives. Cela signifie que seule la moitié de vos revenus est soumise à l’imposition.

Par ailleurs, si vous étiez propriétaire de votre appartement en France avant de partir vivre à l’étranger et que vous avez préféré le conserver (plutôt que de le vendre), la location meublée reste une bonne solution. Habité, ventilé, chauffé et nettoyé, votre patrimoine immobilier ne risque pas de se dégrader avec le temps. De plus, vous n’avez pas besoin de louer un box de stockage, parce que vos meubles sont loués avec le logement.

Autres raisons de choisir la France pour réaliser un investissement immobilier depuis la Suisse

Lors de votre expatriation en Suisse, l’investissement immobilier reste un excellent moyen d’anticiper votre retraite. Ce placement vous assure de revenus confortables au moment où vous cesserez votre activité professionnelle. D’ici là, vous aurez remboursé votre prêt, mais continuez de percevoir des revenus locatifs. De quoi combler la baisse de recettes lors de votre retraite.

Pour de nombreux expatriés en Suisse, l’investissement dans l’immobilier en France peut aussi être envisagé dans l’optique d’acquérir un pied-à-terre. Lors de votre retour dans votre pays natal, vous pouvez disposer d’un logement pour éviter de payer des loyers. Vous percevez donc des revenus locatifs durant votre expatriation et profiterez d’une résidence principale ou d’une résidence secondaire après.

Enfin, investir sur le territoire français, c’est aussi l’assurance de disposer d’un logement qui pourra servir à vos enfants pour leurs études dans l’Hexagone.

Où investir en France depuis la Suisse ?

L’erreur que la plupart des investisseurs immobiliers débutants commettent souvent, c’est de choisir l’emplacement de leur bien locatif selon leurs préférences personnelles (à la montagne, près de la mer, à proximité de leurs proches ou dans leur région natale). Pourtant, l’objectif de l’investissement est le premier critère à prendre en compte.

Pour une acquisition immobilière locative, il reste primordial de choisir une localisation attractive. Dans le cas contraire, vous vous exposez aux risques de vacances locatives, et même de carences locatives. Dans ce cas, votre placement en France ne sera pas rentable. Il faut donc vous assurer que le lieu sélectionné garantisse une demande locative dynamique.

Pour faire un choix avisé, une étude rigoureuse du marché s’impose. Même s’il est possible d’y procéder à distance lors de votre expatriation en Suisse, la solution la plus fiable, c’est de vous fier à un professionnel immobilier. Ce dernier maîtrise parfaitement le marché local. Il connaît le pays, les différents quartiers au sein de la ville, et le dynamisme démographique et économique. Sachez, d’ailleurs, que le marché immobilier et le prix évoluent en permanence. Ce spécialiste reste au fait de toutes les tendances. Il est donc en mesure de vous orienter vers le meilleur endroit selon vos objectifs.

Un résident fiscal suisse peut-il emprunter en France ?

En investissant sur le territoire français, les investisseurs expatriés en Suisse peuvent emprunter auprès d’une banque française pour le financement de leur projet. Ce qui est relativement rare dans les autres pays. Vous pouvez donc vous constituer un capital à crédit et profiter de l’effet de levier.

Vous pouvez même bénéficier de conditions d’emprunt intéressantes pour améliorer davantage la rentabilité de votre projet. En effet, les taux d’intérêt sont relativement faibles en France. Même si les banques proposent des taux un peu plus élevés aux expatriés en Suisse comme ailleurs, l’opération demeure intéressante. Vos revenus locatifs couvriront les échéances de votre prêt immobilier. Dans ce cas, votre investissement peut s’autofinancer.

Néanmoins, vous devez vous attendre à faire face à des filtres supplémentaires. Tous les établissements de crédit ne vous dérouleront pas le tapis rouge. Les conditions d’accès pour un non-résident fiscal s’avèrent plus compliquées. Étant donné la spécificité de votre profil, la banque vous exige, entre autres :

·  des ressources financières suffisamment élevées et stables, afin d’évaluer le taux d’endettement maximal,

·         un apport de plus de 25 % du prix du bien immobilier hors frais de notaire,

·         un dépôt de garantie en cas d’incapacité de remboursement.

Bien entendu, puisque vous résidez dans un pays à forte économie, vous aurez « des points en plus ». Toutefois, pour que votre demande soit validée, il reste primordial de présenter un dossier le plus convaincant possible. Afin d’augmenter vos chances, il est vivement recommandé de recourir au service d’un professionnel local.

Il vous aide à solidifier votre dossier. D’ailleurs, avoir l’aval d’un spécialiste est un signal très positif pour les banques. Cela signifie que votre dossier de demande de crédit a passé un premier filtre.

Sachez qu’entre la durée de l’emprunt, le taux d’intérêt et l’assurance emprunteur, votre contrat de prêt immobilier peut avoir une incidence importante sur le rendement de votre investissement. Possédant une meilleure connaissance du paysage bancaire, un courtier en crédit est à même de mener à bien la négociation de votre contrat.

Comment acheter un bien en France depuis la Suisse ?

L’achat d’un bien immobilier est avant tout une démarche chronophage. Cela implique de nombreuses recherches. Il faut prendre le temps de consulter toutes les annonces et de contacter les vendeurs. Les expatriés en Suisse devront également se rendre disponibles pour effectuer plusieurs visites avant de dénicher la perle rare.

Vous pouvez être tenté de confier l’acquisition immobilière à un de vos proches. Pourtant, les erreurs d’appréciation peuvent rapidement survenir. Vous pourriez acheter, sans le savoir, un bien dont l’installation présente d’importants risques d’incendie, ou investir dans un logement surévalué. Le manque de connaissances dans le secteur de l’immobilier peut vite vous coûter cher.

En faisant appel à un professionnel immobilier local, vous optez pour le gain de temps, la tranquillité et l’efficacité. C’est l’assurance de bénéficier d’un accompagnement par un expert du secteur. Il prend en charge toutes les étapes de l’acquisition. Il sélectionne le bien selon vos critères tout en tenant compte de votre objectif et de votre budget. Il analyse les éléments financiers, comme la taxe foncière, les différentes charges et les derniers PV (Procès-verbal) d’AG (Assemblée générale). De même, il contrôle minutieusement les détails physiques du logement, notamment la toiture, le sol, l’électricité et l’arrivée d’eau.

Vous pouvez ensuite effectuer une visite virtuelle afin de valider la proposition du spécialiste. Bref, vous n’êtes pas obligé de dépenser une fortune pour revenir dans l’Hexagone.

Quelle fiscalité pour son investissement immobilier en France depuis la Suisse ?

La question d’imposition ne doit pas être négligée lorsque vous souhaitez investir en France depuis la Suisse. Voici les différents types d’impôts auxquels vous êtes soumis.

Les impôts locaux

En tant qu’investisseur expatrié en Suisse, votre détention de patrimoine immobilier dans l’Hexagone entraîne un assujettissement à des impôts locaux. Vous devez vous acquitter de la taxe foncière. Cette dernière est due par tous les propriétaires d’un immeuble bâti ou non. Vous êtes également soumis à la taxe d’habitation.

L’impôt sur le revenu

Selon la convention fiscale conclue entre la France et la Suisse quant à l’imposition sur le revenu, l’Hexagone est en droit d’imposer les revenus fonciers pour tous les biens immobiliers situés sur le territoire français.

Ainsi, pour votre bien locatif, le revenu net locatif (loyers – [intérêts d’emprunt + charges]), sera imposé au barème dégressif de l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers. Le taux minimum d’imposition est de

·        20 % si vos loyers sont inférieurs à un certain seuil (fixé à 27 478 €, par exemple, au titre des revenus perçus en 2022) ;

·         30 % pour les revenus qui excèdent ce seuil.

En plus de l’impôt sur le revenu, vous êtes aussi redevable de prélèvements sociaux. Cependant, vous ne paierez qu’un prélèvement de solidarité au taux de 7,5 % si vous dépendez du régime obligatoire de sécurité sociale suisse.

La Suisse prend également en compte les revenus de source française pour déterminer le taux d’imposition. Si vous êtes d’ores et déjà taxé au taux marginal dans ce pays, cette acquisition dans l’Hexagone n’aura pas d’impact. Dans le cas contraire, elle augmentera votre taux d’imposition sur le revenu en Suisse. Par ailleurs, si le financement de votre bien immobilier en France se fait via un crédit bancaire, les intérêts seront déductibles de vos revenus français. Ce qui permet de diminuer votre taux d’imposition suisse.

L’impôt sur la fortune

La convention fiscale établie entre la France et la Suisse se rapporte également à l’impôt sur la fortune. D’après cet accord, votre pays d’origine a le droit d’imposer tous vos biens immobiliers qui s’y trouvent.

Vous serez notamment soumis à l’IFI (Impôt sur la fortune immobilière) français si la valeur de votre patrimoine dans l’Hexagone excède 1,3 million d’euros.

Quelle stratégie d’investissement privilégier pour un investisseur expatrié en Suisse ?

La location meublée ou l’acquisition en démembrement de propriété sont les options les plus intéressantes pour les expatriés en Suisse souhaitant investir dans l’immobilier en France.

L’investissement dans la location meublée

Pour investir dans l’immobilier en France depuis la Suisse, la location meublée comporte de nombreux avantages. En effet, avec ce type de projet, vous pouvez proposer votre bien locatif à un loyer plus élevé. Ce qui garantit un meilleur rendement. En tant qu’investisseur expatrié en Suisse, vous avez le choix entre deux statuts, à savoir le Loueur meublé professionnel (LMP) et le Loueur meublé non professionnel (LMNP).

Dans les deux cas, vous profiterez d’une fiscalité avantageuse grâce :

·         aux nombreuses charges déductibles,

·         à la possibilité d’amortir le bien sur une longue durée.

La LMP (Location meublée professionnelle) est cependant moins intéressante en raison des cotisations sociales et des plus-values professionnelles. Privilégiez donc la LMNP (Location meublée non professionnelle).

L’investissement en démembrement de propriété

En tant qu’investisseur expatrié en Suisse, investir en démembrement de propriété constitue également un projet pertinent. Il s’agit ici de faire l’acquisition de la nue-propriété d’un bien immobilier. Vous pourrez ainsi profiter d’une décote conséquente sur le prix d’achat. L’usufruit sera confié à un mandataire bailleur qui prend alors en charge la mise en location du logement.

À la fin de la période du démembrement, vous deviendrez pleinement propriétaire sans autre formalité. Dans ce cas, vous serez libre de louer le bien, le revendre ou en faire votre résidence principale lors de votre retour en France.

Comment assurer la gestion de son bien locatif depuis la Suisse ?

Une fois l’achat de votre bien immobilier effectué, il est temps de le mettre en location. Il s’agit d’une opération complexe qui exige des compétences et du temps. Elle regroupe les différentes tâches suivantes :

·         la sélection des locataires fiables,

·         la gestion du contrat de location,

·         la gestion des imprévus,

·         la collecte les loyers,

·         l’entretien du logement.

L’idéal est de déléguer la gestion locative de votre bien à une société spécialisée. Meilleur allié de tous les investisseurs non-résidents en France, ce professionnel s’occupera de tout à votre place. Profiter de son savoir-faire, c’est le gage de trouver des locataires sérieux et solvables dans les plus brefs délais. Son accompagnement vous permet aussi de sécuriser vos investissements immobiliers. Vous percevez rapidement des revenus locatifs et vous prémunissez contre les risques d’impayés.

Pour conclure, investir en France durant votre expatriation en Suisse est un projet intéressant, quel que soit votre objectif (revenus complémentaires, retraite, succession). En plus de pouvoir accéder à un marché immobilier en bonne santé, vous profiterez d’une fiscalité avantageuse. Vous pouvez, par exemple, diminuer vos impôts sur le revenu en optant pour le régime LMNP réel. La meilleure solution pour avoir du succès est de vous faire épauler par un professionnel immobilier. Ce dernier peut s’occuper du tout pour votre compte, de l’achat du bien à la gestion locative, en passant par la recherche du financement et le choix des locataires.

 

photo du rédacteur
  • Mickael ZONTA
  • Président, Investissement-Locatif.com

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