Comment monter un dossier bancaire pour un investissement locatif ?

La recherche de financement à crédit est une étape importante dans un projet immobilier locatif. De plus, financer votre investissement au moyen d’un prêt immobilier peut vous faire profiter de l’effet de levier du crédit. Généralement, l’emprunt au niveau de la banque est le plus intéressant tant sur le contrat qu’au niveau du montant. Toutefois, qui dit prêt dit document bancaire pour faire la demande. Alors, comment constituer un dossier de demande de crédit pour un investissement locatif ? Les réponses dans cet article.

Réunir les conditions clés exigées par les banques

Le banquier a besoin d’assurance pour vous accorder le prêt. Il va explorer l’historique de vos comptes en banque pour avoir une idée précise de votre niveau de vie et de vos habitudes.

Le taux d’endettement

Le premier élément que le banquier regarde est le taux d’endettement. Cette notion est importante pour effectuer un prêt bancaire puisqu’elle correspond à la capacité de l’emprunteur à s’endetter. Ce taux est actuellement fixé à 35 %.

Les revenus

Avant d’accorder un prêt bancaire pour un investissement immobilier, le banquier vérifie également vos revenus. Ce faisant, il veut s’assurer de votre capacité de remboursement. Sont comptés parmi eux les salaires et primes régulières ainsi que 70 % des revenus fonciers de votre future acquisition immobilière.

Les charges

Les charges comprennent votre crédit en cours et toutes vos dépenses mensuelles. En France, les primes d’assurance de prêt font partie des charges depuis l’année 2021.

L’apport

L’apport est le montant minimum dont doit disposer l’emprunteur pour obtenir un prêt immobilier. Il est toutefois possible que la banque vous emprunte de l’argent sans apport dans le cadre d’un investissement immobilier locatif. Toutefois, avoir ce montant minimum constitue une assurance en plus pour votre demande de crédit immobilier.

Soignez vos comptes à l’avance

Avant de constituer votre dossier pour le prêt, vous devez soigner votre compte en banque afin de passer la phase d’inspection par le banquier. L'acceptation du prêt pour le financement de votre projet dépend du risque que vous faites courir à la banque.

Avoir un solde constant les trois derniers mois

Durant l'analyse de vos données bancaires, la banque tiendra compte de vos dépenses sur les trois derniers mois pour évaluer le risque. Le but étant de mettre la banque en confiance, vous ne devez pas être dans le rouge pour soigner votre image. Aussi, il est important de bien vérifier vos comptes avant le lancement du projet. Mieux vaut repousser la demande de quelques mois que de recevoir un rejet pour le dossier de prêt.

Avoir une épargne

Faire des économies vous permettra de vous constituer un apport personnel. Par ailleurs, c'est l'un des facteurs décisifs pour l'acceptation de votre dossier de prêt immobilier auprès de la banque. Aussi, si vous n'avez pas encore commencé à épargner, il serait judicieux de mettre en place un virement automatique. Vous obtiendrez ainsi une meilleure appréciation auprès des établissements bancaires.

Donner des détails professionnels et personnels

La méthode d’analyse de dossier varie d’une banque à une autre. Afin de faciliter la tâche à l’organisme emprunteur, il est conseillé de mettre en avant vos forces et faiblesses. Cela pourrait favoriser la validation de vote demande.

La situation professionnelle

Être en CDI (Contrat à durée indéterminée) dans une entreprise ou fonctionnaire vous donne plus de crédibilité auprès de la banque. Aussi, vous aurez plus de chance d'obtenir votre financement. Vous pouvez notamment faire mention de votre ancienneté et de votre perspective d'évolution pour rassurer la banque. Dans le cas d’un CDD (Contrat à durée déterminée) dans une entreprise, il est important d’apporter des preuves de revenus réguliers depuis au moins 6 mois pour faciliter la constitution du dossier.

La situation personnelle

Il est également important de faire mention de la situation personnelle. La présence d’un co-emprunteur rassure généralement les banques si vous envisagez de faire l’investissement immobilier à deux. De plus, si vous avez des enfants, l’imposition des revenus locatifs sera pondérée, ce qui réduira votre taux d’endettement.

dossier bancaire

Fournir les pièces minimum nécessaires à la demande de prêt d’investissement locatif

Afin de bénéficier d’un prêt pour un investissement immobilier locatif auprès des banques, vous devez fournir les documents nécessaires. Si le dossier est incomplet, les banques refuseront systématiquement d’examiner votre demande.

Des documents justificatifs de votre identité

Un dossier bancaire pour un investissement locatif comporte de nombreux documents justificatifs. Les pièces relatives à votre situation personnelle requises sont les suivantes :

  • La carte d’identité, un passeport ou un titre de séjour en France ;
  • Un justificatif pour indiquer votre domicile ;
  • Un justificatif de votre situation familiale actuelle (contrat de mariage ou autre).

À noter que vous devez apporter les originaux avec les copies. Les pièces originales vous seront restituées après la vérification.

Les documents relatifs à votre activité professionnelle

Outre les documents précisant votre identité, les pièces nécessaires liées à votre activité professionnelle sont également requises, à savoir :

  • Un justificatif de revenu (fiche de paie et contrat de travail) ;
  • Les deux derniers avis d’imposition ;

Ces documents permettront à la banque d’estimer vos entrées d’argent.

Les pièces relatives au projet immobilier

Il est également nécessaire de fournir des pièces justifiant l’utilisation du prêt. Vous devez notamment fournir :

  • Un compromis de vente pour l’achat d’un bien ancien ;
  • Le coût de différents travaux ;
  • Le contrat VEFA(Vente en état futur d'achèvement);
  • La garantie d’achèvement et la garantie de remboursement pour un bien en cours de construction.

Pour un prêt effectué, chacun des deux emprunteurs doit apporter ses documents respectifs.

Justificatifs des revenus issus du patrimoine

Si votre apport provient de la vente d’un autre bien immobilier, vous devez apporter le compromis de vente comme justificatif. Il en est de même pour votre épargne et tout autre montant à votre disposition. La transparence vous sera plus que favorable pour la constitution et la validation de votre dossier. De plus, l’investissement à crédit est un travail mutuel entre vous et l’établissement bancaire, puisque le contrat peut durer jusqu’à 20 ans. Aussi, avoir un apport vous permettra de négocier les conditions du prêt pour réduire le montant à rembourser.

Pour que la banque vous emprunte le montant nécessaire pour réaliser votre projet d’investissement, vous devez justifier vos futurs revenus locatifs. Vous pouvez notamment apporter le contrat de location en place ou deux attestations de revenu venant de différents agents immobiliers.

Sélectionner la meilleure banque

En règle générale, les critères d’acceptation de demande de prêt sont les mêmes pour tous les clients de la banque. Toutefois, certains établissements de financement conservent une marge dans l’appréhension du pourcentage de revenu locatif. Ils prennent notamment en compte la réduction d’impôt, la défiscalisation et le dépassement du taux d’endettement.

Par conséquent, pour voir votre dossier de demande d’investissement accepté, vous devez présenter votre projet dans plusieurs banques. Seules les conditions d’emprunt des établissements de crédit varient. Les avantages restent souvent les mêmes.

Se faire assister par un courtier professionnel

Si vous avez des doutes concernant votre dossier, vous pouvez faire appel à un courtier. Ce dernier vous donnera les conseils nécessaires pour effectuer votre prêt immobilier en France. Il vous accompagne dans l’obtention du financement pour l’acquisition de votre logement locatif. De plus, l’avis d’un courtier concernant chaque banque vous permettra de choisir le meilleur organisme prêteur. Les clients d’un courtier en prêt obtiennent généralement leur financement, devant pourtant payer le coût des services proposés.

Détenant le maximum d’informations sur le marché bancaire, le courtier défendra votre dossier d’emprunt pour obtenir le meilleur taux. Il peut notamment négocier les pénalités de remboursement anticipé. Le courtier vous offre l’opportunité de procéder à l’achat de votre logement locatif plus rapidement. En ce sens, il vous permettra de gagner du temps et de l’argent pour un investissement locatif serein.

photo du rédacteur
  • Mickael ZONTA
  • Président, Investissement-Locatif.com

Ces articles pourraient aussi vous intéresser

  • investissement-immobilier/rester-locataire-et-investir-dans-limmobilier

    Est-il préférable de rester locataire et d’investir dans l’immobilier en même temps ou de faire l’achat de sa résidence principale et de ne plus avoir de loyer à payer ? Découvrez-le dans cet article.

    Lire l'article
  • investissement-immobilier/calculer-cash-flow

    Le « cash-flow » est l’un des indicateurs les plus utiles et les plus indispensables pour les investisseurs. Découvrez comment le calculer.

    Lire l'article
  • investissement-immobilier/taux-de-rentabilite-quelle-rentabilite-viser-selon-vos-objectifs

    Un investissement immobilier, c’est fait pour être rentable. Mais il est parfois compliqué de savoir quelle rentabilité viser car elle dépend de nombreux critères.

    Lire l'article

Faites le premier pas en prenant RDV.
Notre équipe gère tout le reste.

Prenez rendez-vous avec un de nos conseillers par téléphone, ou dans un de nos bureaux à Paris, Lyon ou Lille.