Investir dans un T2 à Rouen

Vous cherchez à diversifier vos revenus dans la pierre ? Acquérir un logement T2 dans une grande ville de France s’avère un projet stable et rentable. Dans ce cadre, la ville de Rouen est l’une des destinations idéales. La dénommée capitale de Normandie, dans le département Seine-Maritime, au Nord-Ouest de l’Hexagone, est une ville d’environ 113 346 habitants. Elle attire de plus en plus de jeunes actifs et d’étudiants chaque année. À environ 136 km de Paris, la ville jouit d’un bassin d’emplois fortifié et d’une qualité de vie exceptionnelle. L’investissement locatif dans la localité profite d’un marché immobilier très avantageux, en particulier pour les appartements de deux pièces. Retrouvez ici les informations clés sur l’investissement en T2 à Rouen.

Quartier de Rouen

Pourquoi investir dans un appartement T2 à Rouen ?

Démographiquement, Rouen est qualifiée 36e ville la plus peuplée de France, après Saint-Denis, avec une population jeune et étudiante. Y investir dans un appartement T2 c’est bénéficier de nombreux atouts.

Des locataires potentiels diversifiés

À Rouen, les logements T2 profitent d’un grand nombre de locataires jeunes actifs, étudiants et touristes.

La ville présente une potentialité économique accrue caractérisée par plus de 24 378 entreprises, des commerces et des services de proximité. Idéalement localisée entre Paris et le Havre, sur les boucles de la Seine, Rouen est qualifiée premier port fluvial de France. Elle entretient une relation économique forte avec les capitales nord-européennes se trouvant dans sa proximité. C’est également une commune bien équipée, dotée de moyens de transport de qualité.

Par ailleurs, Rouen jouit d’une activité touristique privilégiée. Elle abrite effectivement de nombreux monuments historiques et espaces verts très attractifs. La joyeuse rue Saint-Romain, l’abbatiale Saint-Ouen, la forêt de Roumare, la maison du parc des boucles de la Seine…, comptent parmi les sites touristiques les plus visités de la ville. 

En outre, la capitale de Normandie accueille environ 46 000 étudiants, majoritairement locataires. Elle abrite d’ailleurs plusieurs établissements supérieurs, comme l’université rouennaise et le campus Saint-Marc qui regroupe sept grandes écoles.

Bref, une ville dynamique, estudiantine et touristique, Rouen ne manque de rien pour séduire les nouveaux arrivants. Bon nombre de jeunes actifs, d’étudiants et de touristes cherchent leur résidence principale dans la métropole. Notez que la population rouennaise se répartit en 69,9 % de locataires et 30,1 % de propriétaires.

Des prix immobiliers moins chers qu’ailleurs

Le parc immobilier rouennais est constitué de 84,2 % d’appartements (contre 15,8 % de maisons), dont 25,6 % de T2. Dans le monde immobilier, les termes T1, T2, T3, T4…, désignent :

  • T1 : une résidence d’une seule pièce qui est à la fois la chambre et le salon, avec une cuisine, une salle de bain et un toilette ;
  • T2 : une résidence de deux pièces, dont une chambre et un salon, avec une cuisine, une salle de bain et un toilette ;
  • T3 : une résidence de trois pièces, dont deux chambres et un salon, avec une cuisine, une salle de bain et un toilette ;
  • T4 : une résidence de quatre pièces, dont trois chambres et un salon, avec une cuisine, une salle de bain et un toilette.

En matière d’achat et de vente, une résidence T2 à Rouen coûte 3 169 euros par mètre carré, en moyenne. Le prix peut osciller dans une fourchette de 3 059 euros à 4 127 euros par mètre carré, selon l’ancienneté du bien.

Par ailleurs, les T2, anciens comme neufs, affichent des prix de loyer plus bénéfiques par rapport aux T3, T4 et plus à Rouen. Effectivement, un appartement T2 meublé bien placé dans un quartier rouennais est livré à 14,21 euros par mètre carré. En revanche, si le logement est vide à la livraison, le loyer au mètre carré s’avère moins important, soit 13,28 euros.

Un rendement locatif très attractif

Au niveau de rentabilité, les appartements T2 génèrent un taux de rendement locatif moyen de 6,22 %. Bien qu’ils soient moins rentables que les studios (6,93 %), ils s’exposent à un choix plus large entre jeunes couples, étudiants et touristes. Sachez qu’un logement de deux pièces peut également être loué en tant que résidence pour sénior. Ainsi, un projet stable avec un dossier locatif plus sérieux qu’en studio, les T2 à Rouen trouvent preneur rapidement. 

Quelle loi fiscale pour réussir son investissement dans un T2 à Rouen ?

Avant de vous lancer dans un investissement en T2 à Rouen, bien choisir votre loi fiscale est primordial. Cela permet de booster la rentabilité de votre projet en bénéficiant d’une réduction d’impôt.

Investir dans un T2 via la loi Pinel à Rouen

En location vide, l’investissement immobilier dans une résidence de deux pièces à Rouen profite des avantages de la loi Pinel. Il s’agit d’un dispositif fiscal mis en place par le gouvernement français afin de défiscaliser les projets dans la pierre.

Rouen se trouve en zone B1 de la loi Pinel. Dans ce cadre, les investisseurs peuvent profiter d’un taux d’abattement de 12 %, 18 % ou de 21 % sur leurs impôts. Pour en bénéficier, vous devez vous engager dans un contrat de bail respectivement de 6 ans, 9 ans et 12 ans.

À Rouen, comme dans toutes les autres grandes villes de France, seuls les logements neufs ou en futur état d’achèvement sont concernés par la loi Pinel. À cette condition, pour que votre résidence ancienne soit éligible, vous devez la rénover. Effectivement, votre bien doit nécessairement respecter les normes de construction citées dans le label BBC (Bâtiment basse consommation) et le RT (Règlement thermique en vigueur).

Par ailleurs, avec la loi Pinel, la livraison de votre T2 au cœur de la ville de Rouen se base sur le plafond de loyer de 10,51 euros par mètre carré. Aussi, le prix d’achat est limité à 300 000 euros.

T2 en location meublée via le statut LMNP à Rouen

Pour une location meublée, le dispositif LMNP (Loueur en meublé non professionnel) est le plus adapté. À ce titre, votre projet immobilier est imposé suivant les régimes fiscaux applicables dans la catégorie des BIC (Bénéfices industriels et commerciaux).

En effet, en fonction de vos revenus, la loi LMNP comprend deux régimes fiscaux, soit le régime micro-BIC, soit le régime réel d’impôt. Les règles sont simples :

  • micro-BIC : recettes locatives annuelles inférieures à 72 600 euros si location classique (abattement d’impôt de 50 %), 176 200 euros si location des chambres d’hôtes (réduction fiscale jusqu’à 71 %) ;
  • régime réel : revenus locatifs annuels supérieurs à 72 600 euros. Un abattement fiscal avantageux par le biais du système d’amortissement.

Pour être éligible à la loi LMNP, votre appartement T2 doit contenir des meubles, au moins ceux à usage quotidien. Le bail commercial en location meublée est de 9 ans.

À Rouen, l’investissement immobilier dans un T2 via le statut LMNP génère un rendement locatif pouvant aller jusqu’à 7 %. Toutefois, que vous optiez pour la loi Pinel ou ce statut, la rentabilité de votre projet dépend du choix de votre quartier.

Choisir son logement T2 à Rouen : dans quel quartier ?

Avant d’acquérir votre logement T2 à Rouen, les quartiers suivants sont à privilégier :

Le quartier Saint-Sever Nouvelle Gare de Rouen

Le quartier Saint-Sever Nouvelle Gare est le secteur le plus riche de la ville de Rouen. Il englobe la plupart de ses entreprises, soit 2 500 établissements offrant plus de 18 000 emplois pour ses habitants.

Il se situe au cœur de la métropole, au centre de la rive gauche, entre les quais de la Seine et le Jardin des plantes. Profitant d’un grand projet de développement et de renouvellement urbain, ce secteur regroupe un grand nombre de commerces et services de proximité. Concrètement, le grand centre commercial Saint-Sever est l’un des plus populaires de la Normandie. La localité est bien desservie entre autres par une gare ferroviaire.

Dans un cadre de vie spécifique, Saint-Sever Nouvelle Gare affiche un marché immobilier très avantageux, en particulier pour les appartements T2. Il présente un prix immobilier abordable et un loyer au mètre carré beaucoup plus attractif qu’ailleurs. Vous trouverez facilement votre résidence dans la localité, qu’elle soit ancienne ou neuve.

Le quartier de la place Saint-Marc

Idéalement localisé sur la rive droite de la Seine, Saint-Marc est un secteur étudiant de Rouen. L’endroit abrite d’ailleurs un campus universitaire du même nom. Également, sa population profite d’un large choix entre commerces et services de proximité.

Le parc immobilier dans la localité est caractérisé par un nombre plus important d’appartements contre les maisons. Les prix d’achat, de vente et de loyer y sont plus flexibles.

Afin de mieux choisir votre emplacement, le guide et l’accompagnement d’une agence immobilière vous seront indispensables.

photo du rédacteur
  • Mickael ZONTA
  • Président, Investissement-Locatif.com

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