Investir dans le 8ème arrondissement de Marseille

8ème arrondissement de Marseille : un secteur bourgeois

Zone très recherchée, le 8ème arrondissement de Marseille possède énormément de cachet. Il s’agit d’un lieu typique de la grande bourgeoisie industrielle de la ville. S’étirant sur tout le littoral sud, ce secteur compte un grand nombre de biens (maisons, studios et appartements) très haut de gamme. C’est une véritable zone résidentielle située au cœur de Marseille. Les investissements dans l’immobilier ancien restent les plus fréquents dans cet arrondissement. Ils constituent une véritable opportunité de rendement pour tout investisseur. Parmi les biens proposés dans ce quartier de Marseille, vous pouvez distinguer les appartements haussmanniens qui sont les bâtiments emblématiques du secteur. À ceux-ci s’ajoutent les anciens cabanons transformés en logements, les villas et les maisons de maître.

Le 8ème arrondissement de Marseille est une zone située à proximité du parc Borély et des plages du Prado Sud. Il propose un cadre résidentiel verdoyant, tout en permettant la liaison avec le centre-ville en quelques minutes. Cet arrondissement accueille en son sein quelques-uns des meilleurs établissements scolaires locaux, tels que le Lycée Notre-Dame de Sion et le Lycée de Provence. Il regroupe aussi la bourgeoisie industrielle de la cité phocéenne, et est implanté entre l’avenue du Prado, l’axe du boulevard Michelet et le parc national des Calanques. Vous pouvez y découvrir plusieurs quartiers résidentiels et riches qui intéressent de nombreux investisseurs en recherche de rentabilité.

De Vieille-Chapelle à Bonneveine, en passant par Sainte-Anne, Saint-Giniez, Le Rouet, La Pointe-Rouge, La Plage, Périer, Montredon et Les Goudes, vos perspectives de placement seront variées. Vous pouvez aussi opter pour les biens situés près du port de Callelongue. Puis, outre le parc Borély, le 8ème arrondissement de Marseille propose plusieurs beaux espaces verts. Vous pouvez notamment distinguer le parc Valbelle, le parc Henri Fabre et le parc Chanot. Par ailleurs, depuis le quartier des Goudes ou celui de la Pointe-Rouge, les Marseillais peuvent profiter de véritables vues panoramiques sur la région et la mer. Le parc immobilier de l'arrondissement est composé de différents types de logements (maison, studio, appartement 2 pièces, appartement 3 pièces, appartement 4 pièces…). Il vous faudra bien étudier les caractéristiques des logements pour faciliter votre choix et trouver le bien adapté aux besoins de vos futurs locataires.

8ème arrondissement de Marseille : plusieurs grands projets en cours

Le 8ème arrondissement de Marseille fait aujourd’hui l’objet de différents projets d’aménagement d’envergure. Vous pouvez notamment distinguer les travaux sur le boulevard sud qui ont commencé en 2019 et qui sont toujours en cours de réalisation. Il s’agit d’un axe de circulation qui prévoit de relier la Pointe-Rouge à la rocade L2 (autoroute A507). L’objectif du projet est de faciliter la circulation et d’améliorer la liaison des quartiers situés au nord et à l’est de Marseille à ceux implantés dans le Sud.

Depuis janvier 2020, des travaux de réaménagement sont aussi réalisés en plusieurs étapes sur les plages de la Pointe-Rouge. Il s’agit d’un gros chantier avoisinant les 4 millions d’euros. Ce projet comporte des travaux d’aménagement, mais aussi des travaux d’électricité et des travaux d’évacuation des eaux pluviales. Ce secteur de Marseille comprend également un grand nombre de maisons et d’appartements anciens avec travaux. Vous pouvez y acquérir un bien de type studio ou un appartement de 2 à 5 pièces.

8ème arrondissement de Marseille : des infrastructures et services variés

Le 8ème arrondissement de Marseille ne laisse personne indifférent, et séduit tout particulièrement les personnes en recherche d'un logement dans la ville. En effet, il dispose d’un emplacement idéal, à proximité de l’Huveaune, de la Vieille-Chapelle, de Bonneveine, de la Pointe-Rouge et des plages du Prado. Les habitants de ce secteur jouissent de toutes les infrastructures et de tous les services indispensables à une bonne qualité de vie.

Ce secteur de Marseille se distingue de par son accessibilité. Il est très bien desservi par le métro avec les stations Rond-Point du Prado et Périer. Vous y trouverez aussi plusieurs lignes de bus assurant la liaison entre les différents secteurs de l’arrondissement. Ces moyens de transport permettent aussi la desserte vers les autres quartiers de Marseille (Le Vieux-Port, La Timone, Nungesser…). De plus, 25 stations de vélos y sont proposées en libre-service pour faciliter le quotidien des habitants.

Le 8ème arrondissement de Marseille comprend aussi de nombreux commerces qui ont la particularité d’être facilement accessibles. Il s'agit de primeurs, de supermarchés, de pharmacies, de librairies, d'instituts de beauté, de salons de coiffure, d'opticiens, de parfumeries ou bien encore de boulangeries.

Le 8ème arrondissement regorge également de très bons organismes culturels et sportifs, et de centres de santé. D'ailleurs, côté santé, de nombreux praticiens y officient, et majoritairement dans des établissements sanitaires réputés (clinique Juge, hôpital Saint-Joseph de Marseille, clinique Bonneveine…). Côté loisir et détente, les riverains peuvent y pratiquer un très large éventail d’activités. Ces dernières sont proposées dans diverses associations et divers clubs. Équitation, kayak, pétanque, plongée, voile, aïkido, natation, handball, comédie musicale, chorégraphie…, il y a de quoi inciter les Marseillais à s’y installer.

Pour ce qui est de l’éducation, le 8ème arrondissement de Marseille est très bien équipé en termes d’accueil des jeunes enfants et d’infrastructures scolaires. Cette zone compte en effet près de 13 établissements dédiés à la petite enfance. Il est aussi composé de 12 lycées, 7 collèges, 24 écoles primaires et 19 écoles maternelles. Qu’elles soient publiques ou privées, ces infrastructures sont réparties dans l’ensemble des secteurs de l’arrondissement. La réussite de votre placement immobilier peut dépendre de la proximité de votre logement avec ces infrastructures. En effet, les demandes locatives sont relativement nombreuses dans un quartier proche des établissements scolaires.

8ème arrondissement de Marseille : des aménagements attrayants

Le 8ème arrondissement de Marseille priorise la douceur de vivre en étant situé dans le sud de la cité phocéenne. Il propose un cadre exceptionnel, mêlant infrastructures de qualité et charmes naturels. Donnant sur la baie de Marseille, cet arrondissement se trouve en bordure de la plage du Prado, à proximité des îles du Frioul. Cet environnement est tout indiqué pour un placement dans l’immobilier locatif.

Le 8ème arrondissement marseillais se distingue notamment par ses espaces verts. Celui du parc Borély constitue le plus grand, s’étendant sur près de 12 000 mètres carrés. Il recense plus de 3 500 espèces de végétaux. Les personnes qui apprécient les jolies balades pourront également se tourner vers d’autres parcs, tels que le parc Pastré, le parc Bortoli ou le parc central de Bonneveine.

Vous pouvez également trouver dans cet arrondissement de nombreux équipements culturels, tels que le célèbre Stade Vélodrome avec sa capacité d’accueil de plus de 67 000 personnes. À proximité de ce stade remarquable, les Marseillais peuvent contempler le palais des Congrès et des Expositions Marseille Chanot. Vous pourrez aussi retrouver dans ce secteur le musée d'art contemporain MAC. Et, près du centre commercial et des cinémas Bonneveine se tient le musée des arts décoratifs de la Faïence et de la mode. Ce sont des bâtiments qui attirent chaque année un grand nombre de touristes. À ceux-ci s’ajoutent d’autres sites incontournables de Marseille, comme :

• le Pouce de césar,
• le Monument à Rimbaud,
• les 7 portes de Jérusalem,
• la Cité radieuse,
• la statue du David. 

Bien entendu, le 8ème arrondissement de Marseille est aussi synonyme de farniente grâce à ses différentes plages. Celles-ci sont situées dans le Prado et constituent l’un des lieux les plus appréciés des touristes et des habitants. Elles disposent de plusieurs aménagements culturels et sportifs où sont organisées tout l’été plus d’une trentaine d’activités. Quant au Parc Balnéaire du Prado, il est étendu sur près de 26 hectares, et plus de 3,5 kilomètres de littoral. Le parc immobilier y est composé de biens neufs et de biens à rénover variés. Cela va des studios aux appartements 5 pièces, en passant par les appartements 2 pièces, 3 pièces et 4 pièces.

8ème arrondissement de Marseille : un marché immobilier qui a le vent en poupe

Marseille, en Provence-Alpes-Côte d’Azur, est une ville qui regorge de paysages uniques, de monuments mythiques et d'endroits exceptionnels marqués par l’histoire. Entre hypercentre, montagnes, terre et mer, le 8ème arrondissement constitue le secteur de la cité phocéenne le plus prisé des Marseillais. Que ce soit se balader dans le parc Borély ou dîner au bord de la mer, les activités possibles dans cette zone sont très variées. Les plages, les parcs, les écoles, le stade Orange Vélodrome et les calanques situés à proximité composent cet arrondissement de Marseille. Ce dernier offre une qualité de vie exceptionnelle à ses habitants.

De ce fait, de nombreux Marseillais et investisseurs immobiliers sont aujourd’hui désireux d'acheter dans le 8ème arrondissement. Ces personnes préfèrent particulièrement les biens construits à proximité des quartiers du Prado, de Périer et de Bonneveine. 

Le 8ème arrondissement de Marseille représente l’un des secteurs les plus aisés de la ville. Le revenu moyen de ses habitants est le plus élevé de la commune. Cette zone est fortement appréciée pour son cadre calme, sa sécurité, sa propreté et ses espaces de verdure. Le secteur est également très bien desservi par les transports en commun, ce qui en fait un quartier résidentiel relativement dynamique. Cette partie de Marseille est principalement constituée d’appartements. Ces derniers se trouvent à proximité de toutes les commodités nécessaires (établissements scolaires, plages, commerces…). Cela favorise donc les investissements immobiliers et les perspectives de rentabilité.

En chiffres, le 8ème arrondissement de Marseille possède un marché immobilier composé à 87 % d’appartements et à 13 % de maisons. Vous pouvez y trouver environ 53 % de propriétaires pour 44 % de locataires. Cet arrondissement dénombre près de 80 000 habitants, avec une moyenne d'âge de 45 ans. Ce sont majoritairement des couples sans enfant (52 %). Les chefs et les cadres d'entreprise représentent plus des deux tiers des actifs de la zone.

Si vous souhaitez investir dans ce secteur, vous devrez prévoir un budget de 4 506 euros par mètre carré pour un appartement, contre 5 939 euros par mètre carré pour l’acquisition d’une maison. Quant au loyer médian, il avoisine les 17 euros au mètre carré. Bien entendu, ces prix varient sensiblement en fonction du secteur et des caractéristiques du bien.

Par exemple, acheter un appartement à Les Goudes vous coûtera environ 4 769 euros le mètre carré. Si vous préférez acquérir une maison, le budget nécessaire à votre placement tournera autour des 4 977 euros par mètre carré. Le prix varie également en fonction de la typologie du bien. Les investisseurs immobiliers qui s’intéressent à ce quartier privilégient généralement les immeubles haussmanniens qui s’y trouvent. Ces derniers offrent un cachet spécifique au 8ème arrondissement de Marseille. Et, les constructions neuves y sont plutôt rares. Ainsi, plutôt que de vous tourner vers l’achat de biens neufs, le mieux est de privilégier les biens anciens avec travaux dans ce quartier.

Investir à Marseille 8ème, la promesse d’un bon rendement locatif

Lorsqu’il est question d’investissement immobilier, il est important de vérifier si la zone où vous souhaitez investir propose un bon rendement. Dans le 8ème arrondissement de Marseille, la meilleure rentabilité locative est celle d’un appartement 2 pièces. Il s’agit d’une rentabilité brute pouvant atteindre les 4,82 %. Ce taux s’apparente à un placement locatif moyen dans la zone.

Il est à noter que d’autres types de bien offrent une rentabilité locative intéressante mis à part l’appartement 2 pièces. C'est notamment le cas du studio. Ce type de logement promet un rendement locatif potentiel avoisinant les 4,78 %. Les maisons 4 pièces proposent aussi un bon retour sur investissement lors de la revente. Vous pouvez espérer réaliser une plus-value plus conséquente pour ce type de bien dans le 8ème arrondissement par rapport aux autres secteurs de Marseille. Par ailleurs, les avantages offerts par les appartements de grande taille sont divers, dont la possibilité de les proposer en colocation.

Investir dans l’ancien dans le 8ème arrondissement de Marseille

Marseille est une ville constituée en majeure partie de biens immobiliers anciens. Cela reste un grand avantage dans le cadre d’un investissement locatif. En effet, le fait d’investir dans des maisons et appartements à rénover représente un projet rentable.

Ainsi, si vous souhaitez investir dans le 8ème arrondissement de Marseille, l’achat d’un bien ancien reste la meilleure option. Vous pouvez réaliser des travaux de rénovation pour le remettre en état ou l’adapter aux besoins spécifiques de vos locataires cibles. Une fois les aménagements effectués, il vous sera possible de meubler le bien en question avant de le proposer à la location. Cela vous permettra de profiter du statut de Loueur en meublé non professionnel (LMNP). Ce dernier offre aux propriétaires immobiliers plusieurs avantages fiscaux.

Par exemple, avec ce statut et si vous générez moins de 23 000 euros de recettes annuelles, vous profiterez d’un abattement de 50 % sur votre impôt. Par contre, les revenus locatifs dépassant ce seuil sont soumis au régime du réel. Vous pourrez alors déduire vos dépenses et vos charges du montant imposable.

Les quartiers où investir dans le 8ème arrondissement de Marseille

Le 8ème arrondissement de Marseille regorge de quartiers propices à l’investissement immobilier locatif. L’offre locative y est moins importante que la demande. Il faudra toutefois disposer des bonnes informations sur chaque quartier pour bien préparer votre placement. Les perspectives et les avantages offerts par cet arrondissement sont relativement nombreux.

Côté terre, vous pouvez distinguer les secteurs de Bonneveine et de Sainte-Anne. Le quartier Bonneveine bénéficie d’un fort dynamisme et tient une place centrale au cœur de l’arrondissement. Vous pouvez y trouver de nombreux lieux culturels et de nombreuses activités. Les résidents apprécient tout particulièrement le parc Borély, l’hippodrome Borély et l’escale Borély. À ces endroits mythiques s’ajoutent le centre commercial Bonneveine, le musée de la Faïence, le musée d’art contemporain et le cinéma Bonneveine. Quant au quartier Sainte-Anne, il accueille en son cœur une église et différents complexes sportifs réputés. Parmi ces derniers, vous pouvez distinguer le club Alpin français, le club gymnique Saint-Giniez, la piscine municipale et le stade Jean Bouin.

Côté littoral, vous pouvez songer à investir dans le quartier de la Pointe-Rouge. Il se situe à proximité du parc balnéaire du Prado. Les habitants y profitent des plages locales pour réaliser différentes activités (voile, kayak, aviron, plongée…). Vous pourrez aussi y découvrir la pointe rouge, la plus grande plage de la ville et un lieu très prisé des Marseillais.

Bien entendu, tous les secteurs du 8ème arrondissement de Marseille s’apprêtent à un projet immobilier locatif. Vous pouvez donc parfaitement investir à Vieille-Chapelle, Saint-Giniez, La Plage, Périer, Montredon ou aux Goudes. Vous y trouverez notamment des appartements haussmanniens anciens avec travaux. Le 8e arrondissement a l’avantage d’être une zone huppée, diversifiée et située proche du centre-ville et de la mer. Il est idéal pour les familles en recherche d’une nouvelle résidence (bonne qualité de vie, grandes surfaces, commerces, espaces verts…).

• Mickael Zonta
• Directeur Investissement Locatif

Diplômé d'une grande école de commerce, et après une première expérience réussie dans la finance, Mickael Zonta a débuté sa carrière dans l'immobilier en 2011 à Paris avant d’étendre son activité à la région parisienne et à la ville de Lyon. Le fait d'être également investisseur immobilier à titre personnel lui permet de comprendre les enjeux des clients en termes d’objectifs d’investissements, de rendement locatif et de choix des régimes fiscaux.