Investissement immobilier à Alfortville : le choix d’une ville particulièrement rentable

Alfortville, un marché immobilier florissant

Autrefois spécialisée dans le secteur de l’industrie secondaire, Alfortville dispose d’une économie en pleine redynamisation. Aussi, avec de nombreuses entreprises qui viennent pour relancer l’activité, la ville est un bon bassin d’emplois. D’ailleurs, c’est l’un des principaux facteurs nécessaires pour réaliser un placement dans l’immobilier. Que ce soit pour un appartement ou pour une maison, la vente immobilière dans la ville est très diversifiée. Par conséquent, si vous souhaitez prendre connaissance du marché immobilier florissant de la ville, vous pouvez scruter les annonces disponibles chez une agence immobilière.

Alfortville, une ville proche de la capitale et très bien desservie

Ville d’environ 45 000 habitants, Alfortville se situe à quelques minutes seulement de la capitale, dans la métropole du Grand Paris. Si elle constitue une référence pour les résidents, c’est parce qu’elle est très bien desservie par les réseaux de transport en commun. Le RER D (Réseau express régional) longe la limite est d’Alfortville.

Il permet de rejoindre le centre de Paris et la gare de Lyon, mais aussi la gare Châtelet-les-Halles. Le trajet dure environ une dizaine de minutes. Pour les résidents au nord de la commune, il leur est possible de se rendre à pied à la station de métro École Vétérinaire de Maisons-Alfort. Quant à la ligne 8, comme le RER D, elle permet la desserte à la capitale.

Par ailleurs, une nouvelle station de métro est prévue dans le cadre du projet Grand Paris Express. Reliée avec la gare RER Le Vert-de-Maisons, la future ligne 15 sera connectée avec les communes de banlieue parisienne. Ainsi, elle assurera la desserte vers les grands centres d’affaires et les universités de l’Île-de-France.

Les biens immobiliers à Alfortville

Étant donné l’évolution de la ville, que ce soit au niveau de son économie ou de son environnement (écologie), les investisseurs commencent à s’y intéresser énormément. De plus, la localité offre un large choix au niveau des biens immobiliers.

Trouver un logement adéquat à Alfortville

Pour votre premier investissement, il est judicieux de vous faire conseiller par des professionnels. Vous pouvez par exemple vous renseigner auprès d’une agence immobilière pour avoir une référence du marché de la commune.

Par ailleurs, lorsque vous souhaitez entamer un investissement immobilier locatif, prendre conscience de votre budget est primordial. Le type de logement que vous allez choisir dépend de votre capital. Vos objectifs constituent également une référence pour choisir votre patrimoine. De ce fait, si vous souhaitez par exemple investir en colocation, vous devez choisir un logement avec plusieurs pièces.

Les studios

Si Alfortville est une référence auprès des investisseurs immobiliers, c’est parce que la ville dispose d’un parc immobilier très intéressant. Les maisons représentent 12 % des habitations de la commune, tandis que les 88 % restant sont des appartements et studios.

Le studio se définit comme étant un appartement avec une chambre simple. Destiné aux étudiants, il se compose généralement d’une seule grande pièce servant de salon, salle à manger, cuisine et chambre combinés. Ainsi, si ce type de logement vous intéresse, Alfortville en possède quelques-uns offrant de bonnes rentabilités.

Pour un studio de 27 m2, le prix s’élève à 197 950 euros. Proche des commerces et à quelques minutes à pied du métro École-Vétérinaire, ce logement se trouve en étage, dans un immeuble calme. Nombreux sont les étudiants qui cherchent en exclusivité ce type d’habitation. Le taux de rendement peut atteindre les 4,5 %.

Comprenant d’un séjour avec cuisine ouverte et d’une salle d’eau avec water-closet, cet appartement d’une pièce est favorable pour rentabiliser un premier investissement locatif. Vous pouvez imposer un loyer dans les 700 euros en location non meublée. Si vous choisissez la location meublée, vous pouvez percevoir un loyer excédant les 780 euros.

Les appartements

Un appartement à Alfortville est tout à fait un bon investissement. Chaque quartier de la ville dispose d’un immeuble vous offrant souvent un appartement libre pour un achat. Il suffit de bien choisir selon votre capital et objectif. D’ailleurs, en donnant l’exclusivité aux jeunes, vous pouvez investir dans un appartement deux ou trois-pièces. Le prix de ce type de logement à Alfortville s’élève aux alentours de 300 000 euros, cela dépend de la surface recherchée.

Par ailleurs, vous pouvez choisir un appartement de type duplex. Ce dernier constitue une tendance aujourd’hui dans les annonces immobilières. Pour un appartement duplex avec un balcon au 7e étage, le prix échelonne les 569 000 euros. Idéal pour une famille de 3, c’est une résidence de standing et sécurisée.

Comprenant une entrée avec placard, une salle à manger, un séjour et une cuisine, le premier étage fait environ 22 m2. Quant au deuxième étage de l’appartement, il est aménagé de façon à offrir 2 chambres. La salle de bains avec toilettes est spacieuse de façon à rendre la pièce lumineuse. Pour satisfaire encore plus les locataires, le bien se situe à 1 km du métro École Vétérinaire de Maisons-Alfort.

Un immeuble abrite souvent un parking en commun au sous-sol. En investissant dans ce type de bâtiment, vous pouvez trouver rapidement des locataires. Le parking constitue souvent un critère primordial pour certains résidents. Cela va vous donner l’exclusivité auprès des locataires.

Les maisons

Idéalement faite pour un ménage de deux ou plusieurs membres, une maison constitue souvent le premier choix des familles. En effet, moins onéreuse et plus axée dans les banlieues, la maison intéresse plus ceux qui recherchent la tranquillité. De plus, elle offre plus de pièces et d’espace. Dans la commune d’Alfortville, la vente de maison se fait à partir de 6 157 euros.

Exemple d'un projet réalisé en 2021 à Alfortville, 94140

• Type : Studio
• Surface : 18m2
• Budget travaux : 19 000 €
• Budget total : 151 462 €
• Revenus locatifs mensuels moyens : 740 €
• Rentabilité brute moyenne : 5,86 %

Les quartiers où investir à Alfortville

Avant tout achat de logement pour un investissement locatif, il est primordial de bien choisir l’emplacement. Le quartier constitue un critère très important pour les locataires. De ce fait, il détermine votre rentabilité.

Le quartier Juillet-Zola

En choisissant le quartier Juillet-Zola, vous disposez de tous les critères essentiels des locataires. À proximité du métro au nord et du RER au sud, la localité correspond au cœur de la ville. L’achat d’un logement à Juillet-Zola se fait à partir de 5 000 euros le mètre carré.

Les résidents du quartier peuvent profiter des commerces de proximité, du marché en plein air et des quais de Seine. De plus, Juillet-Zola dispose de nombreux espaces verts. Plusieurs établissements d’enseignement s’y trouvent et les équipements culturels rendent le quartier très vivant. Le théâtre d’Alfortville attire particulièrement les jeunes et les familles.

Au niveau du parc immobilier, la localité répond à une demande locative importante. Offrant surtout des T2 et T3, il faut que vous identifiiez le meilleur bien pour votre investissement locatif. Vous devez étudier chaque potentiel du logement. Pour ce faire, prenez en compte le quartier, la distance à pied des transports en commun, des commerces, etc. 

Pour un premier investissement locatif, il est judicieux d’opter pour un quatre-pièces. Ce type de logement constitue un rendement intéressant. De plus, le prix au mètre carré d’un appartement échelonne les 4 500 euros. Pour un studio dans le quartier, le coût est notamment plus élevé et le bien ne garantit pas un bon rendement.

Les quartiers Émile-Zola et Paul-Vaillant-Couturier

Quartier plutôt bourgeois, Émile-Zola vous offre surtout des appartements anciens. Si vous souhaitez investir dans des logements authentiques, vous pouvez choisir ce quartier. De plus, lorsque vous vous lancez dans ce type de bien, vous pouvez choisir votre propre agencement des pièces. Certes, les travaux peuvent être chers, mais vous êtes dans la possibilité de rénover de façon à adapter le bien avec vos locataires.

Par ailleurs, une maison ancienne peut se mettre en vente dans les 479 000 euros, de quoi attirer les investisseurs.

Si vous préférez un quartier calme offrant un cadre de vie agréable, le quartier Paul-Vaillant-Couturier est idéal. Corrélant prix et qualité de bien immobilier, la localité propose la vente d’un appartement à partir de 3 200 euros. Que vous recherchiez des biens anciens ou neufs, les agences immobilières vous proposent un large choix de résidences. De plus, lorsque vous mettrez votre appartement en location, le loyer peut s’avérer important, boostant la rentabilité de votre investissement. Il peut atteindre les 850 euros.

Pour avoir plus d’informations, vous pouvez faire une étude de marché de la ville pour optimiser votre investissement. Aussi, vous pouvez calculer au préalable le capital qu’il vous faudra selon votre objectif. Comme la rentabilité peut constituer le centre de votre vision pour l’investissement, il vous faut choisir un bien présentant les meilleurs potentiels. 

Investir dans l’immobilier neuf à Alfortville

À Alfortville, le neuf séduit par la combinaison « ville dynamique aux portes de Paris + dispositifs fiscaux attractifs ». Les programmes récents se concentrent notamment autour des bords de Seine, de la Confluence et des secteurs en renouvellement urbain, avec des résidences modernes prisées des jeunes actifs et familles.​

• Alfortville est située en zone A du dispositif Pinel, ce qui permet encore de bénéficier d’une réduction d’impôt en échange d’un engagement de location dans le neuf, sous conditions de loyers et de ressources des locataires.​

• Certains programmes neufs sont en plus éligibles à une TVA réduite (5,5%) et à des conditions financières avantageuses (PTZ, défiscalisation, banques plus enclines à financer le neuf), ce qui allège l’effort d’épargne et améliore la rentabilité nette à long terme.​

• Les logements neufs offrent des prestations recherchées : meilleures performances énergétiques, normes acoustiques, extérieurs (balcons, terrasses), parkings intégrés, ce qui limite les travaux pendant plusieurs années et réduit les risques d’impayés et de vacance locative.​

• En contrepartie, le prix d’achat au mètre carré est généralement supérieur à celui de l’ancien, ce qui peut légèrement comprimer la rentabilité brute immédiate, mais se compense souvent par une meilleure valorisation du bien et une attractivité locative durable dans une commune en développement aux portes de Paris.​

Investir dans l’immobilier ancien à Alfortville

L’ancien reste un puissant levier de rendement à Alfortville, notamment dans les quartiers centraux ou historiques et les secteurs en cours de rénovation. Les investisseurs y trouvent un équilibre intéressant entre prix d’entrée, potentiel de travaux et demande locative soutenue.​

• Le prix médian de l’immobilier ancien à Alfortville se situe autour de 4 800–5 400 €/m², avec des écarts selon les quartiers et le type de bien, ce qui reste inférieur à certaines communes voisines comme Maisons-Alfort tout en offrant un cadre de vie comparable.​

• L’ancien permet souvent de viser une rentabilité brute plus élevée grâce à des prix d’achat plus accessibles, en particulier pour les petites surfaces (studios, T2) ou les appartements à rénover, tout en profitant d’une demande locale forte liée à la proximité immédiate de Paris et aux excellentes dessertes (RER D, métro, futur Grand Paris Express).​

• En ajoutant une stratégie de travaux (optimisation du plan, rénovations énergétiques, mise en location meublée), l’investisseur peut cumuler : amélioration de la valeur patrimoniale, loyers plus élevés, et optimisation fiscale via le statut LMNP (amortissement du bien et des meubles, abattement ou régime réel selon les recettes locatives).​

• Cette approche demande toutefois une gestion plus active : sélection fine du quartier, maîtrise du budget travaux, suivi des normes (notamment énergétiques), mais elle correspond bien à un objectif de rendement locatif élevé dans une ville dont le marché ancien reste attractif et en tension à moyen terme.

Dispositifs fiscaux pour investir à Alfortville en 2026

Alfortville étant située en zone tendue, les investisseurs bénéficient pleinement des dispositifs nationaux qui encouragent la location longue durée et la rénovation du parc ancien. En 2026, la logique générale est de rapprocher la fiscalité de la location nue et de la location meublée, tout en renforçant les incitations pour les logements performants sur le plan énergétique.​

Location nue : régime foncier et nouveau statut de bailleur privé

• Les loyers d’une location vide restent imposés dans la catégorie des revenus fonciers, avec au choix micro-foncier (abattement forfaitaire) ou régime réel, permettant de déduire les charges (intérêts d’emprunt, travaux, assurances, charges de copropriété).​

• À partir de 2026, un nouveau statut de bailleur privé renforce l’attractivité de la location nue longue durée : amortissement fiscal encadré du bien, micro-foncier amélioré et abattements supplémentaires pour les loyers modérés ou conventionnés, notamment dans les zones tendues comme la petite couronne parisienne.​

• Ce cadre vise à mieux rémunérer les propriétaires qui louent de manière stable et à loyers raisonnables, ce qui colle bien à la demande locative d’Alfortville (actifs franciliens, familles, étudiants, salariés du Grand Paris).​

Location meublée (LMNP) : un avantage qui se réduit mais reste intéressant

• Les revenus d’une location meublée non professionnelle restent imposés dans la catégorie des BIC, avec le choix entre micro-BIC (abattement forfaitaire) et régime réel, qui permet de déduire toutes les charges et d’amortir le bien ainsi que le mobilier, réduisant fortement le revenu imposable.​

• À partir de 2026, les avantages fiscaux les plus généreux sont recentrés, en particulier pour les meublés touristiques, dont les abattements et plafonds sont nettement diminués, ce qui réduit l’écart avec la location nue classique.​

• Pour un investisseur à Alfortville, la location meublée longue durée (étudiants, jeunes actifs proches du RER et du métro) reste toutefois intéressante : loyers généralement 20 à 30% plus élevés que la location nue et optimisation fiscale au régime réel, malgré un cadre global moins favorable qu’avant 2026.​

Déficit foncier et rénovation énergétique : un levier majeur dans l’ancien

• En 2026, le déficit foncier est renforcé pour les bailleurs qui réalisent des travaux de rénovation, avec un plafond d’imputation élargi pouvant atteindre jusqu’à 40 000 € sur le revenu global, sous conditions, contre 10 700 € auparavant.​

• Le dispositif est particulièrement incitatif pour les logements énergivores (DPE F et G) à rénover en profondeur, l’objectif étant de soutenir la sortie de passoires thermiques et de permettre de retrouver la compatibilité avec les nouvelles règles de décence locative.​

• Concrètement, un investisseur qui achète un appartement ancien à Alfortville avec un mauvais DPE, y réalise des travaux lourds (isolation, fenêtres, chauffage) et le loue ensuite en longue durée, peut à la fois :

  • améliorer la valeur de son bien sur un marché francilien dynamique,

  • déduire massivement les travaux grâce au déficit foncier majoré,

  • sécuriser sa location face aux futures interdictions de louer les passoires énergétiques.

La rentabilité locative à Alfortville

Si auparavant Alfortville a longtemps été une ville industrielle, elle constitue aujourd’hui une référence pour les investisseurs au même titre qu'une ville comme Choisy-le-Roi. Son essor économique impacte la rentabilité au niveau de l’immobilier. D’ailleurs, nombreux sont les actifs qui recherchent la proximité immédiate avec Paris. Alfortville leur offre ainsi ce critère, d’autant plus que le prix de vente est nettement inférieur à celui des autres localités.

Au niveau du logement offrant le meilleur taux de rendement, un appartement quatre-pièces présente une rentabilité brute allant jusqu’à 8,19 %. Basé sur une étude de 40 appartements de la ville, ce chiffre a été confirmé par les agences immobilières. Ces dernières ont répertorié chaque vente achevée pour démontrer la rentabilité de la ville. De ce fait, au cas où vous changeriez d’avis sur l’investissement dans un appartement en centre-ville par exemple, vous pouvez choisir de le revendre. 

Si vous voulez plutôt investir dans un studio, le taux de rendement peut atteindre les 7,15 %. Pour une maison avec une surface au sol spacieuse, la rentabilité atteint les 6,75 %. Tous ces chiffres démontrent la forte probabilité de réussir un investissement locatif.

Pour encore plus faciliter la mise en location de votre patrimoine, vous pouvez confier votre gestion locative à une agence experte. Cela minimisera votre travail, mais surtout assurera la bonne tenue de votre bien. D’ailleurs, avec une agence de gestion locative, votre rentabilité peut s’accroître. Les risques de vacances locatives sont moindres et les loyers toujours perçus.

Cela s’explique par le contrat exclusif signé avec l’agence. En effet, en acceptant cette charge, le professionnel a l’exclusivité sur toutes les démarches de la gestion locative. Ainsi, il doit assurer l’établissement de tous les dossiers administratifs, la recherche de locataire, la visite du bien, la perception des loyers, etc.

FAQ sur l’investissement à Alfortville

1. Quel budget minimum pour un premier investissement à Alfortville ?

Pour un premier achat, il faut généralement viser un budget d’au moins 180 000 à 220 000 € pour un petit appartement ancien (studio ou petit T2) dans un quartier bien desservi.​
Dans le neuf ou dans les secteurs les plus recherchés, le ticket d’entrée grimpe plutôt entre 230 000 et 280 000 € pour des surfaces comparables, en fonction de la qualité de la résidence et de la proximité immédiate des transports.​

2. Quels sont les meilleurs quartiers pour louer rapidement ?

Les secteurs proches du RER D, du métro École Vétérinaire de Maisons-Alfort et des futures gares du Grand Paris Express offrent la meilleure liquidité locative.​
Les quartiers Juillet-Zola, Confluence et les abords des quais de Seine sont particulièrement appréciés des jeunes actifs et des familles, grâce au combo transports + commerces + espaces verts.​

3. Vaut-il mieux acheter un studio ou un T3 à Alfortville ?

Le studio ou petit T2 proche des transports maximise en général la rentabilité brute, en ciblant étudiants et jeunes actifs à la recherche d’un loyer plus abordable que Paris intra-muros.​
Le T3 (ou T2/T3 bien situé) offre souvent un profil plus patrimonial : locataires plus stables (couples, petites familles), revente plus facile et valorisation intéressante dans une commune en développement aux portes de la capitale.​

4. Quel type de location privilégier : nue ou meublée ?

La location meublée longue durée est très adaptée aux studios et T2 proches du RER ou du métro : elle permet d’augmenter le loyer, tout en bénéficiant d’une fiscalité optimisée via le régime LMNP au réel (amortissement du bien et du mobilier).​
La location nue reste pertinente pour des T3 ou T4 familiaux, surtout avec le nouveau statut de bailleur privé en 2026, qui améliore la fiscalité de la location longue durée en zone tendue comme Alfortville.​

5. Comment profiter du déficit foncier à Alfortville ?

En achetant un appartement ancien avec travaux (notamment énergétiques), les dépenses de rénovation peuvent créer un déficit foncier imputable sur le revenu global, dans la limite d’un plafond renforcé pouvant aller jusqu’à 40 000 € en 2026, sous conditions.​
Cela est particulièrement intéressant pour les logements classés F ou G au DPE : les travaux permettent à la fois de remettre le bien aux normes, d’augmenter sa valeur et de réduire significativement l’impôt grâce au déficit foncier majoré.​

6. L’investissement à Alfortville reste-t-il attractif face aux autres villes du Val-de-Marne ?

Oui, Alfortville demeure compétitive : les prix au m² y sont souvent inférieurs à ceux de communes voisines comme Maisons-Alfort ou Charenton, tout en bénéficiant d’une excellente desserte vers Paris et du dynamisme du Grand Paris.​
Cette combinaison « prix encore accessibles + forte demande locative + perspectives de valorisation » en fait une ville toujours très intéressante pour un projet locatif en 2026.

• Mickael Zonta
• Directeur Investissement Locatif

Diplômé d'une grande école de commerce, et après une première expérience réussie dans la finance, Mickael Zonta a débuté sa carrière dans l'immobilier en 2011 à Paris avant d’étendre son activité à la région parisienne et à la ville de Lyon. Le fait d'être également investisseur immobilier à titre personnel lui permet de comprendre les enjeux des clients en termes d’objectifs d’investissements, de rendement locatif et de choix des régimes fiscaux.