S'expatrier au Canada : opportunité pour investir mieux en France

S'expatrier au Canada et devenir investisseur immobilier en France, est-ce possible ? Non seulement c’est possible, mais c’est aujourd’hui une stratégie gagnante, puissante, et de plus en plus adoptée par les Français. Quitter la France pour démarrer une nouvelle vie au Canada, c’est souvent motivé par une meilleure offre d’emploi. C’est aussi parfois le désir profond de changer de pays. Mais que devient votre patrimoine ? Pourquoi ne pas faire de votre immigration un tremplin pour bâtir votre richesse en investissant dans l’immobilier français ?

Grâce à un visa, un statut de résidence permanente, et un cadre stable, de nombreux travailleurs français s’installent au Canada chaque année. Ce voyage vers une nouvelle vie canadienne ne doit pas vous couper de vos racines. Bien au contraire. Votre emploi au Canada vous donne accès à des revenus solides, souvent mieux valorisés. Et cela peut devenir une formidable opportunité pour investir dans un bien locatif en France, là où la demande reste forte et la fiscalité peut être optimisée.

L’immobilier français vu depuis l’étranger : un placement de confiance

Lorsque vous décidez de s’expatrier au Canada, il est naturel de se demander comment maintenir et faire fructifier son patrimoine. Pour beaucoup de travailleurs français qui choisissent Montréal, le Québec ou d’autres régions canadiennes, l’immobilier en France reste un investissement de choix. En effet, ce placement est perçu comme fiable, solide et porteur, même à distance.

Un marché immobilier stable et attractif malgré la distance

La France est reconnue pour la stabilité de son marché immobilier. Cette stabilité offre un cadre rassurant pour les investisseurs, même depuis l’étranger. Ce marché attire les Français expatriés au Canada parce qu’il repose sur plusieurs piliers solides tels que :

• Demande locative constante : Les grandes villes françaises, comme Paris, Lyon ou Bordeaux, accueillent régulièrement des étudiants, des salariés ou des familles cherchant à louer. Cette demande soutenue garantit une occupation régulière de votre bien ;
• Diversité des biens disponibles : que vous recherchiez un appartement à Paris ou une maison à Nantes, le marché offre une grande variété qui s’adapte à tous les budgets ;
• Une législation protectrice : la loi française encadre fortement les droits des propriétaires, tout en assurant une certaine sécurité juridique.

 

Ainsi, même si vous êtes à Montréal, avec un emploi stable et une résidence permanente canadienne, votre investissement immobilier en France reste une valeur sûre.

Une opportunité pour diversifier et sécuriser son patrimoine

Investir dans l’immobilier en France tout en vivant au Canada est une stratégie intelligente pour diversifier son patrimoine. Voici pourquoi :

Avantage	Explication
Diversification géographique	En investissant en France, votre argent ne dépend pas uniquement de l’économie canadienne. Vous vous protégez ainsi contre les fluctuations du marché local.
Protection contre l’inflation	La pierre a historiquement résisté à l’inflation, ce qui permet de préserver la valeur de votre capital sur le long terme.
Revenu complémentaire	Louer un bien en France peut générer un revenu régulier, qui vient compléter vos revenus liés à votre travail au Canada.

 

Cette diversification est d’autant plus intéressante que vous pouvez bénéficier d’une fiscalité adaptée grâce aux conventions fiscales entre les deux pays.

Statut de non-résident : quels impacts sur vos investissements ?

S’expatrier au Canada change votre statut fiscal et juridique vis-à-vis de la France. Ce statut de non-résident a des impacts directs sur la gestion et la fiscalité de vos investissements immobiliers en France.

Comprendre le statut de non-résident fiscal

Quand vous quittez la France pour vous installer au Canada, vous devenez généralement non-résident fiscal en France. Cela veut dire que vous ne payez plus d’impôts en France sur tous vos revenus mondiaux. Vous êtes seulement imposé en France sur les revenus qui viennent de France, comme les loyers que vous percevez.

On appelle non-résident une personne qui ne passe pas plus de 183 jours par an en France. Cela concerne aussi ceux dont le centre principal des intérêts économiques est à l’étranger, comme au Canada. En tant que non-résident, vous devez continuer à déclarer vos revenus immobiliers en France. Toutefois, cette déclaration suit un régime fiscal spécial réservé aux non-résidents. C'est-à-dire, vos loyers sont imposés à un taux forfaitaire de 20 % jusqu’à 27 519 euros de revenus nets imposables.

Au-delà de ce seuil, le taux passe à 30 %. Contrairement aux résidents, vous ne pouvez pas toujours déduire toutes vos charges, mais vous bénéficiez d’un abattement automatique de 30 % sur ces revenus. Par exemple, si vous percevez 20 000 euros de loyers annuels, l’administration applique d’abord un abattement de 30 %, soit 6 000 euros. Vous êtes donc imposé sur 14 000 euros au taux de 20 %, ce qui donne un impôt de 2 800 euros.

Fiscalité des revenus locatifs pour les non-résidents

Les revenus issus de la location de biens immobiliers en France restent imposables en France, même si vous vivez au Canada. Cependant, les règles fiscales diffèrent légèrement.

Imposition spécifique

Les non-résidents sont soumis à un taux forfaitaire de 20 % jusqu'à 27 519 euros de revenus nets imposables. Au-delà de ce seuil, le taux passe à 30 %.

Prélèvements sociaux

Les non-résidents affiliés à un régime de sécurité sociale hors de France sont exonérés de CSG et CRDS. Toutefois, ils peuvent être soumis à un prélèvement de solidarité de 7,5 %.

Déclaration séparée

Vous devez remplir une déclaration spécifique pour non-résidents. Elle est souvent différente de la déclaration classique des résidents. Vous devez ensuite l'envoyer au Service des Impôts des Particuliers Non-Résidents.

Cette imposition ciblée peut avoir des avantages si vous maîtrisez bien votre situation.

La convention fiscale franco-canadienne : un avantage clé

La convention fiscale entre la France et le Canada est un avantage essentiel pour les expatriés qui investissent en France. Cette convention a pour but d’éviter que vous soyez imposé deux fois sur un même revenu, ce qu’on appelle la double imposition. Par exemple, si vous percevez des loyers en France, ces revenus restent imposables en France. Toutefois, vous ne paierez pas d’impôts supplémentaires au Canada sur ce même revenu.

Concrètement, les impôts que vous payez en France sur vos revenus immobiliers sont pris en compte lors de votre déclaration fiscale au Canada. Le fisc canadien vous accorde alors un crédit d’impôt équivalent au montant payé en France. Cela réduit votre impôt total à payer au Canada, ce qui allège votre charge fiscale globale. Grâce à cette convention, votre investissement locatif en France reste rentable, même en tant que non-résident.

Impacts du statut sur la succession et la transmission

Investir en France depuis le Canada demande aussi de penser à la transmission de votre patrimoine. Votre statut de non-résident peut avoir des impacts sur les droits de succession. En effet, en tant que non-résident fiscal, les règles françaises s’appliquent uniquement aux biens que vous possédez en France. Ces règles prévoient des taux de droits de succession qui varient selon le lien familial entre le défunt et les héritiers.

La bonne nouvelle, c’est que la France et le Canada ont signé une convention fiscale spécifique pour éviter la double imposition sur les successions. Cela signifie que vous ne serez pas taxé deux fois sur votre patrimoine entre les deux pays. Cependant, cette situation nécessite une planification patrimoniale rigoureuse. Il est fortement conseillé d’utiliser des outils adaptés comme le testament ou l’assurance vie. Ces solutions permettent d’optimiser la transmission de vos biens tout en protégeant financièrement vos proches.

Voici quelques points clés à considérer :

• Les droits de succession en France s’appliquent sur les biens immobiliers détenus dans le pays ;
• La convention fiscale franco-canadienne évite de payer deux fois ces droits au Canada ;
• Rédiger un testament clair permet de sécuriser vos volontés et de faciliter la transmission ;
• Souscrire une assurance vie peut offrir une protection supplémentaire à votre famille.

 

Prenons un exemple concret. Supposons que vous vivez à Montréal avec un visa permanent, tout en possédant un appartement à Paris. Vous êtes non-résident fiscal français et déclarez vos revenus locatifs selon le régime fiscal dédié. Grâce à la convention fiscale entre la France et le Canada, vous ne paierez pas d’impôts deux fois sur ces revenus. Pour la gestion locative, vous pouvez confier votre bien à une agence en France. Elle s’occupe des démarches quotidiennes liées à la location de votre bien.

Les pièges à éviter quand on investit depuis l’étranger

Investir en France tout en vivant au Canada est une stratégie pertinente. Cependant, certains pièges peuvent nuire à la réussite de votre projet immobilier. Voici les erreurs les plus courantes à éviter, ainsi que des conseils concrets pour sécuriser vos décisions.

Ne pas connaître la fiscalité française des non-résidents

Quand vous décidez d’immigrer au Canada et obtenez une résidence permanente, vous changez automatiquement de statut fiscal. Ce changement est majeur. Vous devenez non-résident fiscal en France, et cela a des conséquences importantes sur vos revenus locatifs si vous conservez un bien immobilier.

Ce que vous devez savoir si vous investissez depuis le Canada

Quand vous êtes non-résident, la fiscalité française ne fonctionne plus comme pour un résident. Voici les règles que vous devez absolument connaître :

• Vos revenus locatifs générés en France sont imposés à un taux minimum de 20 % ;
• Vous pouvez bénéficier d’un taux inférieur si vous prouvez que vos revenus mondiaux le justifient. Cela suppose une déclaration spécifique, à faire chaque année.

 

Le plus grand piège, c’est d’oublier cette obligation, pensant que la distance ou le changement de vie annule vos responsabilités fiscales. C’est faux. Même si vous travaillez pour un employeur canadien, que vous avez un visa ou une résidence permanente, vos revenus issus de France doivent être déclarés correctement. Voici les risques concrets si vous ne le faites pas :

• Une amende fiscale pour absence ou retard de déclaration ;
• Un rattrapage des impôts dus sur plusieurs années, avec pénalités ;
• Une complexité accrue si vous devez régulariser votre situation depuis l’étranger.

 

Les bons réflexes à adopter dès que vous partez vivre au Canada

Pour ne pas tomber dans ce piège, voici les gestes simples à retenir :

• Déclarez votre changement de résidence fiscale auprès de l’administration française ;
• Informez aussi votre employeur si vous quittez la France dans le cadre d’un emploi à l’international ;
• Dès votre première année à l’étranger, consultez un conseiller fiscal ;
• Conservez une assurance loyers impayés si votre bien reste en location ;
• Gardez vos documents fiscaux à jour, même depuis le Canada.

 

Ignorer les frais de gestion à distance

Lorsque vous décidez d’immigrer au Canada et que vous obtenez une résidence permanente, un changement de vie s’installe. Que vous vous installiez à Montréal, à Québec ou ailleurs dans ce grand pays, vos repères changent, tout comme votre quotidien. Mais si vous avez conservé un bien en France, ne pas anticiper sa gestion peut devenir un vrai piège.

Depuis l’étranger, gérer un bien immobilier devient une mission à part entière

En tant que travailleur français expatrié, votre priorité est souvent votre emploi au Canada. Vous avez peut-être obtenu un visa grâce à une offre d’emploi d’un employeur canadien. Entre les formalités d’immigration, l’installation, et l’adaptation à votre nouvel environnement, votre temps est compté. Pendant ce temps, votre logement en France continue à exiger une gestion régulière :

• Encaissement des loyers ;
• Suivi des locataires ;
• Intervention en cas de panne ou de sinistre.

 

À distance, cela devient rapidement complexe et source de stress, surtout en cas d’urgence.

Faire appel à une agence : une solution souvent incontournable

Confier votre bien à une agence immobilière est souvent la meilleure solution quand vous résidez à l’étranger. Toutefois, cela implique des frais que vous devez impérativement prendre en compte dès le début. Voici ce que cela peut comprendre :

• Frais de gestion courante : l’agence perçoit un pourcentage mensuel sur le loyer (généralement entre 7 % et 10 %) ;
• Frais de location : à chaque changement de locataire, comptez un mois de loyer pour la mise en location ;
• État des lieux : facturé à l’entrée et à la sortie du locataire ;
• Assurance loyers impayés : essentielle pour sécuriser vos revenus, surtout quand vous êtes loin.

 

Ainsi, avant de quitter la France ou dès votre arrivée au Canada, pensez à :

• Budgétiser une enveloppe annuelle pour couvrir les frais de gestion et les imprévus ;
• Souscrire les bonnes assurances pour vous protéger à distance ;
• Choisir une agence immobilière sérieuse, qui connaît bien la situation des non-résidents ;
• Demander à votre employeur ou à des travailleurs francophones déjà établis au Canada des recommandations fiables.

 

S’expatrier au Canada est souvent synonyme de nouvelles opportunités, de voyages, de projets, d’un emploi stable, d’une nouvelle offre de vie. En revanche, cela ne doit pas faire oublier la réalité d’un bien que vous possédez en France.

S’expatrier au Canada : une nouvelle vie avec des opportunités d’investissement ici

S’expatrier au Canada est bien plus qu’un simple déménagement. C’est une chance de commencer une nouvelle vie tout en gardant un pied en France. Vous pouvez profiter de votre emploi au Canada pour investir dans l’immobilier en France. Ce marché reste stable et sûr, même à distance. Pour réussir, il suffit de bien comprendre la fiscalité des non-résidents et de s’entourer de bons professionnels. Cela vous aidera à gérer votre bien facilement et à protéger votre patrimoine.

Vous voulez investir en France depuis le Canada ? Contactez-nous pour un accompagnement simple et efficace. Nous vous aiderons à réussir votre projet immobilier.