Comptabilité SCI : quand faire appel à un expert-comptable ?

La comptabilité SCI assurera une répartition claire des bénéfices entre les associés, tout en respectant les règles comptables et fiscales en vigueur.

La gestion comptable d'une SCI ou Société Civile Immobilière (SCI) est appréciée pour sa simplicité, mais elle pеut dеvеnir complexe selon le régime fiscal choisi. La société peut être soumise soit à l'impôt sur le revenu (IR), soit à l'impôt sur les sociétés (IS), et chaque option implique des obligations comptables différentes.

Une SCI à l'IR, par exemple, bénéficie d'une gestion allégée avec une comptabilité de trésorerie, mais une SCI à l'IS requiert une comptabilité d'engagement rigoureuse, incluant la production d’un bilan et d’un compte de résultat .

Selon les statistiques de l'INSEE, environ 80 % des SCI optent pour le régime fiscal à l'IR, mais celles qui basculent à l'IS peuvent rapidement se retrouver confrontées à des obligations complexes . Dans cet article vous saurez à quel moment l’intervention d’un expert-comptable devient indispensable. Il sera en mesure d'optimiser la gestion fiscale, établir dеs comptes annuels ou préparer des déclarations fiscales précises, en particulier lors de la transition entre ces deux régimes.

Comprendre les obligations comptables d’une SCI

 SCI à l’impôt sur le revenu (IR)

Pour une Société Civile Immobilière (SCI) soumise à l’impôt sur le revenu (IR), les obligations comptables nе sont pas contraignantes. Contrairement aux entreprises commerciales, elle n’еst pas tenue de produire une comptabilité complète avec bilan et compte de résultat. Cependant, elle doit respecter certaines formalités comptables essentielles.

Parmi celles-ci, il y a l'obligation de tenir un livre de comptes retraçant les recettes et dépenses, ainsi qu’un registre des décisions prises en assemblée générale. Il permet de suivre les décisions importantes des associés, comme la distribution des bénéfices ou les changements dans la gestion de la SCI.

La bonne tenue des comptes est nécessaire pour justifier des dépenses déductibles, comme les frais d'entretien ou les intérêts d’emprunt liés à l’activité locative de la SCI. Une gestion rigoureuse des documents comptables et financiers reste donc nécessaire pour éviter tout problème avec l'administration fiscale .

SCI à l’impôt sur les sociétés (IS)

À l’inverse, une SCI soumise à l’impôt sur les sociétés (IS) est confrontée à des obligations comptables plus strictes. Elle doit tenir une comptabilité complète en respectant les mêmes règles que celles des entreprises commerciales.

Cela implique la production de comptes annuels, comprenant :

• un bilan,
• un compte de résultat
• une annexe comptable.

Cette comptabilité d’engagement permet de suivre avec précision l’évolution de l’actif et du passif de la société, ainsi que sa rentabilité.

L’option pour l’IS peut présenter des avantages fiscaux intéressants, notamment en termes d'amortissement des biens immobiliers et de déduction des frais de gestion. Ils doivent toutefois être équilibrés avec les coûts de la gestion comptable et fiscale, ainsi que l'imposition sur les bénéfices qui sont plus élevés.

Les SCI à l'IS doivent aussi déposer chaque année des déclarations fiscales complexes, nécessitant souvent l’intervention d’un expert-comptable pour être sûr d'être conforme avec la réglementation en vigueur .

Autres obligations comptables communes aux SCI

Que la SCI soit soumise à l’IR ou à l’IS, certaines obligations comptables sont communes à toutes les sociétés immobilières. Elles incluent la nécessité de :

• tenir un compte bancaire dédié à la SCI afin de séparer les transactions personnelles de celles de la société ;
• émettre des factures ou des quittances de loyers pour chaque locataire, permettant de justifier des recettes ;
• conserver les justificatifs de toutes les transactions financières, qu'il s'agisse de dépenses ou de recettes, pour une période minimale de 10 ans ;
• tenir une assemblée générale annuelle, au cours de laquelle les associés valident les comptes et prennent des décisions importantes pour la gestion de la société.

Une bonne gestion comptable permet à la SCI de déduire les dépenses qui sont dans l'intérêt de son activité, comme :

• les frais de maintenance des immeubles,
• les primes d'assurance,
• les intérêts d'emprunt.

Quand faire appel à un expert-comptable ?

Création de la SCI

La mise en place des statuts juridiques, la répartition du capital entre les associés et la gestion des revenus futurs sont des étapes délicates. Elles nécessitent une expertise professionnelle pour éviter des erreurs pouvant entraîner des conséquences fiscales lourdes. Chaque choix effectué lors de la création de la société peut influencer les obligations fiscales à venir et les modalités de répartition des bénéfices.

Lors de la rédaction des statuts, un expert-comptable peut anticiper les conséquences fiscales en fonction du régime choisi (impôt sur le revenu ou impôt sur les sociétés) et proposer des solutions pour optimiser la fiscalité de la SCI.

En cas d’évolution du patrimoine

Chaque modification du patrimoine engendre des obligations comptables et fiscales spécifiques lors de :

• l’acquisition de nouveaux biens,
• la vente d’un bien,
• le changement d’affectation des biens immobiliers (par exemple, passer d’une location nue à une location meublée).

Un SCI qui élargit son portefeuille immobilier doit prendre en compte les charges liées aux nouveaux biens, comme :

• les frais d'acquisition,
• les charges de gestion locative
• les amortissements.

Ces opérations nécessitent une gestion comptable précise pour la gestion des revenus et des charges qui peut être compliquée.

Lors de la déclaration annuelle des résultats

Le calcul des amortissements, la gestion des reports déficitaires et la déduction des charges spécifiques à chaque bien immobilier sont des opérations techniques qui nécessitent une rigueur comptable importante.

Quelles sont les différences ente la comptabilité de trésorerie et la comptabilité d'engagement pour une SCI ?

Dans une SCI, il est essentiel de choisir le mode de comptabilité adapté à son régime fiscal et à la nature de ses opérations. Deux méthodes principales existent : la comptabilité de trésorerie et la comptabilité d'engagement. Ces deux systèmes diffèrent non seulement par leur approche, mais aussi par leurs exigences comptables et leurs impacts fiscaux.

Critères	Comptabilité de trésorerie	Comptabilité d’engagement
Principe	Enregistre les opérations au moment des encaissements/décaissements effectifs.	Enregistre les opérations au moment où elles sont engagées (créances/dettes).
Régime fiscal concerné	Principalement utilisé par les SCI à l'IR (Impôt sur le Revenu).	Obligatoire pour les SCI à l'IS (Impôt sur les Sociétés).
Complexité	Simple à mettre en œuvre, ne nécessite pas de bilan comptable complet.	Plus complexe, nécessite un bilan, un compte de résultat et des annexes.
Exemple pratique	Loyer facturé en décembre et encaissé en janvier est enregistré en janvier.	Loyer facturé en décembre est enregistré dès décembre, même sans encaissement.
Avantages	- Simplicité de gestion. - Suivi direct des flux financiers réels.	- Vision précise des finances. - Permet de gérer les créances et dettes. - Meilleure visibilité pour les prévisions financières.
Inconvénients	- Ne prend pas en compte les dettes et créances. - Vision limitée à court terme.	- Gestion plus lourde et complexe. - Nécessite un suivi rigoureux et un expert-comptable.
Utilisation idéale	Pour les petites SCI avec peu d’opérations financières.	Pour les SCI ayant plusieurs biens et des flux financiers plus complexes.
Prévisions financières	Moins précises car les dettes et créances ne sont pas comptabilisées.	Précises car toutes les transactions engagées sont enregistrées.
Choix selon régime fiscal	Option pour SCI à l'IR.	Obligation pour SCI à l'IS.

Quelles sont les différentes étapes de la déclaration fiscale d'une SCI ?

 

Étapes	SCI à l’IR	SCI à l’IS
Choix du régime fiscal	Impôt sur le Revenu (IR) : Imposition individuelle des associés.	Impôt sur les Sociétés (IS) : La SCI est imposée sur ses bénéfices.
Collecte des informations financières	Revenus locatifs, charges déductibles, créances et dettes.	Revenus locatifs, charges déductibles, amortissements, créances et dettes.
Déclarations fiscales	- Formulaire n°2072-S (revenus fonciers). - Répartition des bénéfices par associé.	- Liasse fiscale incluant le formulaire 2065 et les annexes comptables. - Comptes annuels.
Délai de déclaration	Avant la mi-mai (similaire aux particuliers).	Dans les trois mois suivant la clôture de l’exercice comptable.
Gestion des déficits	- Déficits fonciers imputés sur les revenus globaux des associés (limite de 10 700 €/an). - Reportable sur les revenus fonciers des années suivantes.	Déficits reportés sur les exercices suivants pour diminuer l’impôt futur.
Traitement des plus-values	Plus-value imposée selon le régime des particuliers, avec abattement progressif selon la durée de détention.	Plus-value intégrée aux bénéfices de la SCI et soumise au taux de l’IS.
Dividendes	Non applicable.	Dividendes soumis au Prélèvement Forfaitaire Unique (PFU) ou au barème progressif de l’IR.
Soumission et paiement	Soumission via la plateforme en ligne professionnelle.	Soumission via la plateforme en ligne professionnelle, paiement par prélèvement.

Les coûts de l'externalisation comptable pour une SCI

Une externalisation comptable  représente un coût, qu'il est important d'évaluer en tenant compte des bénéfices potentiels.

Tarifs des prestations d’un expert-comptable

Les tarifs pour une gestion comptable externalisée varient en fonction de plusieurs facteurs. On peut citer :

• la taille de la SCI,
• le nombre de biens immobiliers détenus,
• le régime fiscal choisi (impôt sur le revenu ou impôt sur les sociétés),
• la complexité des opérations à traiter (amortissements, gestion des déficits, etc.).

- SCI à l’IR (Impôt sur le Revenu) : les obligations comptables sont généralement plus légères pour une SCI soumise à l’IR. Un expert-comptable peut se limiter à la tenue des registres de recettes et dépenses, la préparation de la déclaration annuelle (formulaire 2072) et la répartition des bénéfices entre les associés. Le coût moyen de ces prestations se situe entre 1 200 € et 1 500 € par an.

- SCI à l’IS (Impôt sur les Sociétés) : pour les SCI soumises à l'IS, les obligations comptables sont plus importantes (tenue d’une comptabilité complète avec bilan, compte de résultat, et liasse fiscale). Dans ce cas, les honoraires d’un expert-comptable augmentent en raison du volume de travail à effectuer. Les coûts peuvent varier entre 2 000 € et 3 000 € par an.

Ces montants peuvent fluctuer en fonction de la localisation géographique de la SCI et de la complexité des transactions effectuées.

Une SCI ayant un patrimoine immobilier étendu avec des biens répartis dans plusieurs régions ou des activités locatives diversifiées peut voir les tarifs de l’expert-comptable augmenter.

Ce qu'il faut retenir

Faire appel à un expert-comptable pour une SCI n'est pas obligatoire, mais s'avère souvent indispensable à mesure que la structure se développe et que les déclarations deviennent plus complexes. Cela permet de garantir une sécurité fiscale accrue et d’optimiser les coûts. Les avantages financiers liés à une gestion comptable professionnelle peuvent largement compenser les frais engagés. Il est donc recommandé aux gérants de SCI de consulter un expert pour auditer leur comptabilité et optimiser leurs bénéfices.