Durée amortissement LMNP ancien : tableau et règles 2026
La durée d'amortissement d'un LMNP ancien varie selon les composants : 40 à 60 ans pour le gros œuvre, 20 à 30 ans pour la toiture, 15 à 20 ans pour les installations techniques, 10 à 15 ans pour le second œuvre et 5 à 10 ans pour le mobilier.
En LMNP ancien, la durée d'amortissement dépend du composant du bien : 40 à 60 ans pour le gros œuvre, 20 à 30 ans pour la toiture, 15 à 20 ans pour les installations techniques, et 5 à 10 ans pour le mobilier. Ce mécanisme comptable, réservé au régime réel, reste l'un des meilleurs leviers pour réduire l'imposition d'un investissement locatif meublé. Mal calculée, la durée d'amortissement vous fait perdre des milliers d'euros d'économie d'impôt. Bien maîtrisée, elle peut annuler votre fiscalité pendant quinze à vingt ans.
Qu'est-ce que l'amortissement en LMNP ancien ?
L'amortissement est une écriture comptable qui traduit la perte de valeur d'un bien dans le temps. En location meublée, il permet de déduire chaque année une fraction du prix du logement, du mobilier et des travaux. Ce mécanisme s'applique aussi bien aux biens neufs qu'aux biens anciens, à condition de respecter certaines règles précises. Avant d'entrer dans le détail des durées, il faut comprendre pourquoi ce dispositif n'est accessible qu'à certains loueurs.
Un mécanisme comptable réservé au régime réel
Seuls les loueurs en meublé qui optent pour le régime réel peuvent amortir leur bien. Ce choix s'oppose au régime micro-BIC, qui applique un simple abattement forfaitaire de 50 % (ou 30 % pour les meublés de tourisme non classés depuis la loi Le Meur). Au régime réel, vous déduisez vos charges réelles : intérêts d'emprunt, taxe foncière, frais de gestion, et amortissements.
C'est ce dernier poste qui fait souvent la différence. Il permet, dans de nombreux cas, de ramener le résultat imposable à zéro pendant quinze à vingt-cinq ans, sans sortir un euro de trésorerie supplémentaire. Le mécanisme est encadré par le Bulletin officiel des finances publiques, notamment le BOI-BIC-AMT-20-40-10-10, qui fixe les durées normales d'utilisation retenues par l'administration fiscale.
Un bien ancien peut-il être amorti comme un bien neuf ?
Oui, un logement ancien s'amortit exactement selon les mêmes principes qu'un bien neuf. La seule différence tient à la base amortissable et à l'état des composants au moment de l'achat. Un bien ancien nécessite souvent une ventilation plus fine, car sa toiture, son électricité ou sa plomberie ont déjà une histoire. L'expert-comptable doit alors estimer la valeur résiduelle de chaque élément pour définir une durée d'amortissement cohérente. C'est là que l'accompagnement d'un professionnel spécialisé en LMNP prend tout son sens, pour sécuriser votre déclaration et optimiser votre fiscalité dès la première année d'activité.
Quelle est la durée d'amortissement d'un bien LMNP ancien ?
La durée d'amortissement d'un logement LMNP ancien n'est jamais unique. Elle varie selon chaque composant du bien, conformément à l'approche par composants du Plan Comptable Général. Cette méthode impose de ventiler le prix d'acquisition entre plusieurs postes, chacun ayant sa propre durée normale d'utilisation. Voici comment ces durées se répartissent concrètement.
Durée d'amortissement du gros œuvre (structure, fondations, murs)
Le gros œuvre représente généralement 40 % à 60 % du prix d'un bien ancien. Sa durée d'amortissement s'étale le plus souvent entre 40 et 60 ans, selon l'état général de l'immeuble. Un immeuble haussmannien solide peut justifier une durée longue, proche de 60 ans. Un bâtiment plus récent, ou déjà fragilisé, sera amorti sur une durée plus courte. Cette estimation reste sous la responsabilité de l'expert-comptable, qui s'appuie sur l'expertise technique du bien et sur la doctrine administrative.
Durée d'amortissement de la toiture et de l'étanchéité
La toiture et les éléments d'étanchéité constituent un composant distinct du gros œuvre. Leur durée d'amortissement se situe généralement entre 20 et 30 ans. Dans un immeuble ancien, la toiture a souvent déjà été refaite une ou plusieurs fois. Il faut alors tenir compte de son âge réel pour ne pas surestimer sa durée résiduelle. Une toiture rénovée récemment permet de retenir une durée proche de 30 ans, ce qui augmente la dotation annuelle déductible.
Durée d'amortissement des installations techniques (électricité, plomberie)
Les installations techniques regroupent l'électricité, la plomberie, le chauffage et la ventilation. Leur durée d'amortissement varie généralement entre 15 et 20 ans. Ce sont des composants qui s'usent plus vite que la structure du bâtiment. Dans un bien ancien non rénové, il est fréquent de retenir une durée courte, autour de 15 ans, pour anticiper leur remplacement. À l'inverse, des installations refaites à neuf lors de l'achat peuvent justifier une durée de 20 ans.
Durée d'amortissement des aménagements intérieurs et second œuvre
Le second œuvre comprend les menuiseries, les revêtements de sol, les cloisons et la peinture. Sa durée d'amortissement se situe entre 10 et 15 ans. Ces éléments se dégradent rapidement, surtout dans un logement loué meublé avec un turnover locatif élevé. Une durée courte permet de déduire plus rapidement leur valeur, ce qui optimise votre trésorerie fiscale sur les premières années d'activité.
Le terrain, un composant non amortissable
Le terrain sur lequel repose votre immeuble ne peut jamais être amorti. C'est une règle fiscale intangible, rappelée par l'administration à chaque contrôle. Sa valeur doit être extraite du prix d'acquisition avant tout calcul d'amortissement. En pratique, elle représente entre 10 % et 20 % du prix total selon la localisation. Plus le marché immobilier local est tendu, plus la part du terrain augmente, ce qui réduit mécaniquement votre base amortissable.
LES CONSEILS DE MANUEL
Tableau récapitulatif des durées d'amortissement par composant
Pour y voir plus clair, voici un tableau de synthèse des durées couramment retenues par les experts-comptables spécialisés en LMNP ancien.
| Composant | Part moyenne du prix | Durée d'amortissement |
|---|---|---|
| Terrain | 10 % à 20 % | Non amortissable |
| Gros œuvre (structure) | 40 % à 60 % | 40 à 60 ans |
| Toiture et étanchéité | 5 % à 10 % | 20 à 30 ans |
| Installations techniques | 10 % à 15 % | 15 à 20 ans |
| Second œuvre / agencements | 10 % à 15 % | 10 à 15 ans |
| Mobilier et équipements | Variable | 5 à 10 ans |
Taux annuel d'amortissement selon la durée retenue
Le taux d'amortissement annuel se calcule simplement : il correspond à 100 divisé par le nombre d'années de durée. Un composant amorti sur 20 ans génère donc un taux de 5 % par an. Un mobilier amorti sur 5 ans donne un taux de 20 % par an.
Comment amortir un bien LMNP ancien par composants ?
L'amortissement par composants n'est pas une option. C'est une obligation comptable pour tout logement LMNP ancien, dès lors qu'il est significatif en valeur. Il s'agit d'une méthode rigoureuse, encadrée par des textes précis, qui exige un vrai savoir-faire comptable.
La méthode de ventilation selon l'article 311-2 du Plan Comptable Général
L'article 311-2 du Plan Comptable Général impose de décomposer un actif immobilisé lorsque ses éléments ont des durées d'utilisation différentes. Concrètement, votre expert-comptable ventile le prix d'acquisition entre le terrain, le gros œuvre, la toiture, les installations techniques et le second œuvre.
Chaque composant reçoit ensuite sa propre durée d'amortissement, comme détaillé dans le tableau ci-dessus. Cette ventilation doit être justifiée et documentée, en cas de contrôle fiscal. Elle s'appuie généralement sur une clé de répartition validée par la profession comptable, ou sur une évaluation technique du bien.
Pourquoi faire appel à un expert-comptable spécialisé LMNP ?
Calculer soi-même la ventilation par composants expose à des erreurs coûteuses. Une durée mal estimée peut entraîner un redressement fiscal, ou au contraire vous priver d'une déduction légitime. Un expert-comptable spécialisé LMNP maîtrise les subtilités du régime réel, la doctrine BOFiP applicable, et les usages du marché. Il sécurise votre déclaration chaque année et optimise le montant amortissable dès l'acquisition. C'est un investissement modeste au regard des économies d'impôt qu'il génère sur la durée de détention du bien.
Durée d'amortissement du mobilier et des équipements en LMNP ancien
Le mobilier constitue un poste d'amortissement distinct du bien immobilier lui-même. C'est aussi l'un des leviers les plus rapides pour réduire votre imposition, grâce à des durées d'amortissement plus courtes que celles de l'immeuble.
Mobilier et électroménager : de 5 à 10 ans
Les meubles, l'électroménager et la literie s'amortissent généralement entre 5 et 10 ans, selon leur nature et leur qualité. Un canapé ou un lit se déprécie plus vite qu'une cuisine équipée. Cette durée courte permet de déduire rapidement leur valeur d'achat, ce qui booste votre rentabilité locative dès les premières années. Pour un logement meublé conforme au décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015, la liste du mobilier obligatoire (literie, plaques de cuisson, réfrigérateur, vaisselle, luminaires) doit être respectée, sous peine de requalification en location nue.
Conditions liées à l'achat après le début d'activité
Le mobilier acheté après le début de votre activité LMNP s'amortit à compter de sa date de mise en service, et non de la date d'achat du bien immobilier. Chaque nouvel achat, qu'il s'agisse d'un remplacement de canapé ou d'un renouvellement d'électroménager, ouvre un nouveau plan d'amortissement individuel. Il est donc essentiel de conserver toutes les factures, avec leur date précise, pour permettre à votre comptable de suivre chaque immobilisation séparément. C'est un point souvent négligé, qui fait pourtant une vraie différence sur le long terme.
Durée d'amortissement des travaux dans un LMNP ancien
Les travaux réalisés dans un bien ancien représentent souvent un investissement conséquent. Leur traitement comptable dépend directement de leur nature, et donc de leur durée d'amortissement propre.
Travaux de rénovation lourde (électricité, gros œuvre)
Les travaux de rénovation lourde touchant à la structure, à l'électricité ou à la plomberie s'amortissent sur les mêmes durées que les composants concernés, soit généralement 15 à 30 ans. Une rénovation complète de toiture rejoint la durée de la toiture. Une réfection totale de l'installation électrique suit la durée des installations techniques. Cette cohérence évite les incohérences comptables et sécurise votre dossier en cas de contrôle.
Travaux de second œuvre (peinture, revêtements, plomberie)
Les travaux de second œuvre, comme la peinture, les sols ou les cloisons, s'amortissent plus rapidement, généralement entre 10 et 15 ans. Ce sont des travaux d'entretien ou d'amélioration qui ne modifient pas la structure du bâtiment. Leur durée d'amortissement courte permet une déduction plus rapide, particulièrement adaptée à une stratégie de rentabilité locative immédiate.
Le cas des travaux réalisés avant le début d'activité
Les travaux effectués avant la mise en location peuvent être intégrés à la base amortissable du bien, ou majorer le prix d'acquisition selon les règles du 4° du II de l'article 150 VB du CGI. Ce choix a un impact direct sur votre plus-value future en cas de revente. Un expert-comptable spécialisé LMNP vous aidera à arbitrer entre ces deux options, selon votre horizon de détention et votre stratégie patrimoniale globale.
LES CONSEILS DE MANUEL
Cas particulier : amortir un bien déjà détenu (valeur vénale)
Certains propriétaires possédaient déjà leur bien avant de basculer en location meublée. Dans ce cas, le prix d'acquisition historique ne sert plus de base au calcul de l'amortissement.
Comment estimer la valeur vénale d'un bien ancien ?
Lorsqu'un bien déjà détenu entre en activité LMNP, il doit être amorti sur sa valeur vénale au jour du changement d'affectation, et non sur son prix d'achat d'origine. Cette valeur vénale correspond au prix de marché estimé à la date de début d'activité. Elle doit être justifiée par une évaluation sérieuse : comparaison avec des ventes récentes similaires, ou avis d'un professionnel de l'immobilier. Cette étape est déterminante, car elle conditionne l'ensemble de votre plan d'amortissement pour les années suivantes.
Différence entre prix d'achat historique et base amortissable
Un bien acheté 150 000 € il y a quinze ans peut valoir 250 000 € au moment de son entrée en LMNP. C'est cette valeur actualisée qui sert de base amortissable, et non le prix d'achat historique.
Ce mécanisme peut représenter un avantage fiscal notable, notamment dans les zones où les prix immobiliers ont fortement progressé. Il nécessite toutefois une documentation rigoureuse, pour justifier l'évaluation retenue auprès de l'administration fiscale.
Exemple chiffré d'amortissement d'un LMNP ancien
Prenons un exemple concret pour illustrer ces mécanismes. Vous achetez un appartement ancien à 220 000 €, dont 20 000 € de terrain non amortissable. Le prix amortissable s'élève donc à 200 000 €.
Calcul de la dotation annuelle par composant
| Composant | Base amortissable | Durée | Dotation annuelle |
|---|---|---|---|
| Gros œuvre | 110 000 € | 50 ans | 2 200 € |
| Toiture | 15 000 € | 25 ans | 600 € |
| Installations techniques | 25 000 € | 18 ans | 1 389 € |
| Second œuvre | 30 000 € | 12 ans | 2 500 € |
| Mobilier (15 000 €) | 15 000 € | 7 ans | 2 143 € |
Au total, ce logement génère environ 8 832 € d'amortissement déductible la première année pleine. Sur un loyer annuel de 12 000 €, une fois les autres charges déduites, le résultat imposable peut ainsi tomber à zéro, ou proche de zéro, pendant de nombreuses années.
L'amortissement se calcule au prorata temporis lors de la première et de la dernière année d'activité. Si votre logement est mis en location le 1er septembre, vous ne pouvez amortir que quatre mois sur douze cette première année. Ce détail, souvent oublié, modifie sensiblement le montant réellement déductible. Il en va de même l'année de revente, où l'amortissement s'arrête à la date de cession effective du bien.
LMNP : plafonnement de l'amortissement et déficit reportable
L'amortissement en LMNP obéit à une règle spécifique, différente de celle applicable aux locations nues. Elle limite son impact sur votre résultat fiscal annuel.
L'amortissement ne peut pas créer de déficit
Conformément à l'article 39 C du CGI, l'amortissement déductible en LMNP ne peut jamais créer ou aggraver un déficit. Il est plafonné au montant du résultat avant amortissement. Si vos loyers moins vos charges (hors amortissement) donnent un résultat de 3 000 €, vous ne pourrez déduire que 3 000 € d'amortissement cette année-là, même si votre dotation théorique est plus élevée. C'est une règle fondamentale, encadrée par la doctrine administrative au BOI-BIC-AMT-20-40-10-20.
Report des amortissements non utilisés sur les années suivantes
La fraction d'amortissement non déduite n'est pas perdue. Elle est automatiquement reportée sur les années suivantes, sans limitation de durée. C'est ce qu'on appelle l'amortissement réputé différé. Ce mécanisme garantit que vous récupérerez, tôt ou tard, l'intégralité de votre droit à amortissement, tant que votre activité de location meublée se poursuit. C'est l'un des grands atouts du statut LMNP au régime réel, comparé à d'autres dispositifs de défiscalisation immobilière.
Amortissement LMNP ancien et revente en 2026 : ce qui a changé
La fiscalité de la revente en LMNP a été profondément modifiée récemment. Cette réforme change la donne pour tout investisseur qui envisage de céder son bien dans les prochaines années.
La réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value
La loi n° 2025-127 du 14 février 2025, dite loi de finances pour 2025, a introduit un nouvel article 150 VB III du Code général des impôts. Depuis le 15 février 2025, le prix d'acquisition retenu pour le calcul de la plus-value est minoré du montant des amortissements admis en déduction, en application de l'article 39 C du CGI.
Concrètement, tous les amortissements que vous avez déduits pendant la location, même avant 2025, viennent augmenter votre plus-value imposable à la revente. Cette réforme aligne le traitement fiscal des LMNP sur celui des loueurs professionnels. Seuls les amortissements effectivement imputés sur votre résultat sont concernés : les amortissements différés, jamais déduits faute de résultat suffisant, restent hors du calcul.
Les résidences services (étudiantes, seniors, EHPAD) exclues de la réforme
Le législateur a prévu une exception notable. Les biens situés dans des résidences avec services, comme les résidences étudiantes, les résidences seniors ou les établissements pour personnes âgées et handicapées, sont explicitement exclus de ce mécanisme de réintégration.
Si vous détenez ce type de bien au régime réel, vos amortissements ne seront pas réintégrés lors de la revente. C'est un avantage comparatif à ne pas négliger dans votre stratégie patrimoniale à long terme, notamment si vous hésitez entre un logement classique et une résidence gérée.
L'impact des abattements pour durée de détention sur la plus-value
Malgré cette réforme, les abattements pour durée de détention prévus à l'article 150 VC du CGI continuent de s'appliquer. Ils réduisent progressivement la base imposable, avec une exonération totale d'impôt sur le revenu après 22 ans de détention, et des prélèvements sociaux après 30 ans. Une détention longue reste donc la meilleure protection contre l'impact de cette réforme. C'est un argument de plus pour construire un investissement locatif pensé sur le temps long, plutôt qu'une opération spéculative de court terme.
LES CONSEILS DE MANUEL
LMNP ancien : bien amortir pour optimiser votre rentabilité
L'amortissement en LMNP ancien repose sur une ventilation précise par composants, chacun avec sa propre durée : de 5 à 10 ans pour le mobilier, jusqu'à 60 ans pour le gros œuvre. Ce mécanisme, réservé au régime réel, reste un outil puissant pour réduire durablement votre imposition sur les revenus locatifs. Depuis 2025, il faut toutefois anticiper son impact sur la plus-value en cas de revente. Bien accompagné par un expert-comptable spécialisé, chaque investisseur peut construire une stratégie d'amortissement sur mesure, alignée avec ses objectifs patrimoniaux. 🔑
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FAQ
Peut-on changer la durée d'amortissement d'un bien en cours d'activité ?
Non, une durée d'amortissement retenue en début d'activité ne peut pas être modifiée librement par la suite. Toute erreur initiale doit être corrigée par une déclaration rectificative, avec l'aide de votre expert-comptable, en respectant les délais de reprise fiscale.
L'amortissement du LMNP ancien concerne-t-il aussi les parties communes de l'immeuble ?
Oui, la quote-part de parties communes attachée à votre lot (toiture, façade, cage d'escalier) doit être intégrée dans la base amortissable, selon votre quote-part de tantièmes définie dans le règlement de copropriété.
Que se passe-t-il pour l'amortissement en cas de passage du régime micro-BIC au régime réel ?
Lors du passage au régime réel, le bien s'amorti à partir de sa valeur nette comptable, en tenant compte des années déjà écoulées sous le régime micro-BIC, même si aucun amortissement n'avait été comptabilisé pendant cette période.
Les frais de notaire sont-ils amortissables comme le bien immobilier en LMNP ancien ?
Les frais de notaire et frais d'acquisition peuvent être amortis sur une durée courte, généralement entre 5 et 10 ans, ou déduits en charge dès la première année, selon le choix retenu par votre comptable.
Faut-il refaire une ventilation par composants après des travaux importants ?
Oui, des travaux significatifs qui remplacent un composant (nouvelle toiture, nouvelle installation électrique) créent une nouvelle immobilisation, avec son propre plan d'amortissement, distinct du composant d'origine remplacé.
