IFI, LMNP, résidences secondaires : le volet logement du programme du RN (Marine Le Pen)

Si vous investissez dans la pierre, un changement de majorité en 2027 n'est jamais neutre. Impôt sur la fortune, DPE, encadrement des loyers : chaque mesure a un effet mécanique sur votre rentabilité. Cette fiche décrypte, texte par texte et date par date, ce que le Rassemblement national propose vraiment pour le logement. Sans pronostic électoral, sans jugement de valeur. Juste les faits, sourcés, pour que vous puissiez anticiper votre stratégie d'investissement locatif en 2026 et au-delà.

Qui porte ce programme logement ?

Marine Le Pen est la candidate soutenue par le Rassemblement national pour l'élection présidentielle de 2027. Son organisation de campagne, « Marine 2027 », a confirmé cette candidature lors du discours de rentrée du parti. Ce document, prononcé le 13 septembre 2026 à Hénin-Beaumont (Pas-de-Calais), constitue la référence la plus récente et la plus complète sur le volet logement du programme. Marine Le Pen y présente le logement comme « un des grands chantiers » d'un éventuel quinquennat, autour de trois axes : libérer la construction, valoriser le parc existant et sanctuariser la propriété privée.

Le contenu technique de ce chantier est piloté depuis 2024 par Frédéric Falcon, député RN de l'Aude et référent du parti sur les sujets de logement et d'immobilier. Ancien consultant en investissement immobilier, il coordonne le groupe de travail dédié depuis l'été 2026 et a rédigé, en octobre 2025, le rapport pour avis du RN sur les crédits « Logement et urbanisme » du projet de loi de finances pour 2026.

Élément	Donnée
Candidate	Marine Le Pen, présidentielle 2027
Parti	Rassemblement national
Référent logement	Frédéric Falcon, député de l'Aude
Document de référence	Discours de rentrée, Hénin-Beaumont
Date	13 septembre 2026
Axes annoncés	Construction, parc existant, propriété privée

Cette identification faite, entrons dans le détail des mesures qui touchent directement la fiscalité de l'investisseur locatif.

Fiscalité de l'investisseur locatif dans le programme RN

C'est le volet le plus scruté par les propriétaires-bailleurs. Trois chantiers fiscaux structurent la proposition du RN : la fortune immobilière, l'amortissement en LMNP et la fiscalité de la plus-value.

L'IFI remplacé par un impôt sur la fortune financière

Le Rassemblement national propose de supprimer l'impôt sur la fortune immobilière (IFI), en vigueur depuis 2018 sous les articles 964 à 983 du Code général des impôts, pour le remplacer par un impôt sur la fortune financière (IFF). Cette mesure figurait déjà dans le programme fiscal du parti présenté en juin 2024. Le principe reste inchangé dans la version 2027 : l'immobilier sortirait entièrement de l'assiette de l'impôt sur la fortune, y compris au-delà du seuil actuel de 1 300 000 € de patrimoine net taxable.

Concrètement, un investisseur détenant plusieurs biens locatifs pour une valeur nette supérieure à ce seuil ne paierait plus d'impôt sur ce patrimoine immobilier. Seuls les actifs financiers (portefeuille boursier, liquidités, assurance-vie en unités de compte) resteraient concernés par le nouvel impôt. Le programme ne précise à ce jour ni le barème de l'IFF, ni son seuil de déclenchement, ni les exonérations prévues. Cette absence de chiffrage est un point que nous détaillons dans le bloc consacré aux zones d'ombre du programme.

Un effet indirect mérite d'être signalé : la sortie de l'immobilier de l'assiette de l'impôt sur la fortune faciliterait aussi certaines stratégies de transmission et de succession, aujourd'hui contraintes par le poids de l'IFI dans le patrimoine familial. C'est un point que les investisseurs patrimoniaux surveillent de près, sans que le RN en ait fait un axe de communication explicite.

LMNP et amortissement : le statu quo protégé

Le RN n'a publié aucune mesure chiffrée propre au régime LMNP (location meublée non professionnelle). Mais son positionnement se lit dans un vote concret. Lors des débats budgétaires d'octobre 2025, les députés RN se sont joints à la gauche et aux Républicains pour bloquer un sous-amendement socialiste visant à plafonner l'amortissement LMNP à 2 % par an. Résultat : le budget 2026 définitif ne comporte aucune mesure restreignant cet amortissement. Frédéric Falcon a résumé cette intention en commission : « notre priorité est de restaurer le droit de propriété, profondément malmené depuis quinze ans par une accumulation d'atteintes ».

Le LMNP conserve donc, dans la ligne actuelle du RN, son principal atout : la déduction de l'amortissement du bien et du mobilier sur les revenus imposés en BIC (bénéfices industriels et commerciaux), sans plafond de loyer ni durée d'engagement, contrairement au nouveau statut du bailleur privé créé par la loi de finances pour 2026 (loi n° 2026-103 du 19 février 2026).

Régime	Amortissement	Plafond de loyer	Position RN
LMNP (régime réel BIC)	Oui, bien et mobilier	Aucun	Non menacé, durcissement bloqué
Statut du bailleur privé (2026)	Oui, 2 à 4 %/an	Oui, selon secteur choisi	Programme silencieux sur le dispositif
IFI actuel	Sans objet	Sans objet	Suppression proposée (remplacement par IFF)

Plus-value immobilière : une règle commune, pas encore réformée

Le programme RN ne propose à ce jour aucune modification du régime des plus-values de cession. La règle actuelle s'applique donc de plein droit à tout investisseur LMNP ou bailleur privé : les amortissements pratiqués pendant la détention sont réintégrés dans le calcul de la plus-value imposable, ce qui augmente mécaniquement la base taxable à la revente. L'abattement pour durée de détention reste inchangé, avec une exonération totale d'impôt sur le revenu après 22 ans et de prélèvements sociaux après 30 ans, conformément à l'article 150 VC du CGI.

Taxes locales et résidences secondaires : silence sur ce volet

Le RN n'a publié aucune position spécifique sur la taxe d'habitation applicable aux résidences secondaires, régie par les articles 1407 et 1408 du CGI, ni sur la majoration pouvant atteindre 60 % dans les communes en zone tendue (article 1407 ter, issu de la loi de finances pour 2017). À ce jour, cette question ne figure ni dans le discours du 13 septembre 2026, ni dans les travaux parlementaires de Frédéric Falcon. Position non publiée à ce jour, relevé au 18 septembre 2026.

• Suppression de l'IFI et remplacement par l'IFF : sortie totale de l'immobilier de l'assiette de l'impôt sur la fortune.
• Aucun chiffrage du barème ou du seuil de l'IFF publié.
• Amortissement LMNP préservé, durcissement bloqué lors du budget 2026.
• Plus-value : aucune réforme annoncée, règles actuelles applicables.
• Taxe d'habitation résidences secondaires : aucune position publiée.

Après la fiscalité, la question qui suit logiquement pour un bailleur porte sur la relation avec son locataire et la sécurisation des loyers.

Loyers et rapport locatif : la ligne RN sur le terrain

Sur ce chantier, le Rassemblement national défend une ligne constante depuis plusieurs années : moins de contraintes réglementaires sur les loyers, plus de rapidité dans le traitement des impayés.

L'encadrement des loyers, une mesure jugée contre-productive

Le RN s'oppose de façon répétée à l'encadrement des loyers, instauré par la loi ALUR du 24 mars 2014 et prolongé à titre expérimental par la loi ELAN. Frédéric Falcon a déposé, à plusieurs reprises depuis novembre 2023, des amendements visant à supprimer les articles instaurant ce dispositif dans divers textes, y compris son extension aux outre-mer en juin 2025. L'argument avancé par les députés RN est constant : l'encadrement n'a pas fait significativement baisser les loyers, mais aurait poussé certains propriétaires à retirer leur bien du marché locatif, réduisant l'offre disponible.

Permis de louer : un dispositif non traité par le programme

Le permis de louer, instauré par la loi ALUR pour lutter contre l'habitat indigne dans certaines zones, n'apparaît dans aucun document RN consulté à ce jour. Position non publiée à ce jour, relevé au 18 septembre 2026.

Impayés et expulsions : accélérer la procédure

Sur les loyers impayés et les squats, la ligne RN s'inscrit dans la continuité de la loi anti-squat du 27 juillet 2023 (loi n° 2023-668), qu'elle juge insuffisante. En décembre 2025, Frédéric Falcon a défendu un amendement sur le projet de loi « Retrouver la confiance et l'équilibre dans les rapports locatifs », rejeté en commission, qui demandait un rapport sur l'encadrement des loyers et pointait la lenteur persistante des procédures d'expulsion. Dans son discours du 13 septembre 2026, Marine Le Pen a évoqué l'exclusion des occupants de squats des dispositifs de protection, sans toutefois préciser de nouveau texte législatif chiffré.

Garantie locative : aucune proposition dédiée

Le programme ne mentionne aucun dispositif de garantie universelle des loyers ni de réforme de la garantie locative. Position non publiée à ce jour, relevé au 18 septembre 2026.

La fiscalité et le rapport locatif posés, reste la question qui agite le plus les propriétaires depuis 2021 : le DPE et les obligations de rénovation.

DPE, rénovation énergétique et obligations du bailleur

C'est sur ce point que le programme du RN est le plus détaillé et le plus ancien dans la trajectoire de son référent logement.

Un calendrier d'interdiction déjà en vigueur

Depuis la loi Climat et Résilience du 22 août 2021 (n° 2021-1104), le droit français interdit progressivement la location des logements les moins performants sur le plan énergétique. Les logements classés G sont interdits à la location depuis le 1er janvier 2025. Les logements classés F le seront à compter du 1er janvier 2028, et les logements classés E à compter du 1er janvier 2034, en application de l'article L173-2 du Code de la construction et de l'habitation.

Classe DPE	Statut locatif actuel	Échéance d'interdiction
G	Interdit à la location	Depuis le 1er janvier 2025
F	Encore autorisé	1er janvier 2028
E	Encore autorisé	1er janvier 2034
D, C, B, A	Aucune interdiction prévue	Non concerné

 

Rendre le DPE indicatif plutôt que contraignant

Frédéric Falcon a déposé, dès septembre 2024, une proposition de loi visant à supprimer les contraintes de performance énergétique liées à la location. Il a réitéré cette demande en février 2026 par une question écrite sur l'extension du statut du bailleur privé à la maison individuelle, et en interrogeant le gouvernement sur l'exonération de taxe sur les logements vacants pour les biens contraints par leur DPE. Le 13 septembre 2026, Marine Le Pen a confirmé cette ligne devant ses militants, promettant de rendre le diagnostic « simplement indicatif », sans supprimer l'outil lui-même mais en supprimant son caractère opposable pour la mise en location.

Cette position a une portée directe pour tout investisseur qui envisage un bien classé E, F ou G : la contrainte réglementaire actuelle, qui pousse à des travaux avant toute nouvelle mise en location, disparaîtrait dans le scénario proposé par le RN.

MaPrimeRénov' remplacée par « 100 % Rénov »

Sur le financement des travaux, le programme propose de remplacer MaPrimeRénov' par un dispositif baptisé « 100 % Rénov », fondé sur un prêt à taux zéro plutôt que sur une subvention directe. En juin 2026, le député RN Jean-Philippe Tanguy a précisé ce projet en évoquant un plan de prêts verts provisionné à hauteur de 20 milliards d'euros d'ici 2030. Le programme ne détaille pas les modalités d'octroi ni le plafond par foyer de ce prêt.

• Interdiction DPE G : déjà en vigueur depuis janvier 2025, non remise en cause dans l'immédiat.
• DPE rendu indicatif : proposition confirmée en septembre 2026, sans texte de loi déposé à ce jour.
• MaPrimeRénov' remplacée par un prêt à taux zéro (« 100 % Rénov »).
• Enveloppe annoncée de 20 milliards d'euros d'ici 2030 pour les prêts verts.
• Aucune précision sur les travaux en copropriété ni sur l'audit énergétique collectif.

Copropriété et audit énergétique : un angle mort

Le programme ne mentionne à ce jour aucune mesure spécifique sur les obligations de rénovation en copropriété, ni sur l'audit énergétique réglementaire prévu par la loi Climat et Résilience pour les copropriétés en monopropriété classées E, F ou G. Position non publiée à ce jour, relevé au 18 septembre 2026.

Une fois la question du logement existant traitée, reste celle de la production de logements neufs et de l'accession à la propriété.

Construction et accession : les leviers annoncés

Sur la construction, le RN privilégie une approche par la dérégulation plutôt que par un objectif chiffré de logements produits chaque année.

Pas d'objectif de production chiffré à ce jour

Contrairement au gouvernement, qui affiche un objectif de 400 000 constructions par an dans son projet de loi Relance Logement, le RN n'a publié aucun chiffre équivalent. La formule employée par Marine Le Pen le 13 septembre 2026 reste générale : « faisons tomber les normes dès lors qu'elles ne sont pas indispensables, réduisons les délais à rallonge, simplifions les procédures décourageantes ». Position non chiffrée à ce jour, relevé au 18 septembre 2026.

La suppression du ZAN, mesure phare

Le Rassemblement national propose la suppression du « zéro artificialisation nette » (ZAN), instauré par la loi Climat et Résilience de 2021 pour limiter l'artificialisation des sols à l'horizon 2050. Marine Le Pen le qualifie de « norme idéologique » qui réduirait l'accès aux terrains constructibles. Cette position est portée depuis 2024 par Frédéric Falcon dans ses travaux parlementaires.

PTZ : aucune réforme annoncée

Le prêt à taux zéro n'apparaît dans aucun texte RN identifié à ce jour. Le dispositif actuel, élargi à l'ensemble du territoire depuis la loi de finances pour 2025 et recentré sur le neuf en zone tendue ou l'ancien avec travaux en zone détendue, n'est ni contesté ni réformé par le programme. Position non publiée à ce jour, relevé au 18 septembre 2026.

Logement social : abrogation de la loi SRU et priorité nationale

Le programme propose d'abroger la loi SRU du 13 décembre 2000, qui impose aux communes tendues un taux de 20 à 25 % de logements sociaux. En parallèle, Marine Le Pen souhaite appliquer le principe de « priorité nationale » à l'attribution des logements sociaux et de l'aide personnalisée au logement, avec exclusion des étrangers du dispositif et exclusion des familles de personnes condamnées pour des faits de délinquance pendant au moins trois ans.

• Suppression du ZAN, jugé responsable du blocage du foncier constructible.
• Aucun objectif chiffré de logements neufs par an, contrairement au gouvernement (400 000/an visé).
• PTZ : aucune réforme annoncée, dispositif actuel maintenu de fait.
• Abrogation de la loi SRU et de son quota de logements sociaux.
• Instauration d'une « priorité nationale » dans l'attribution des HLM et de l'APL.

Voyons maintenant comment ces mesures s'articulent concrètement sur une opération locative typique.

Ce que ce programme changerait sur une opération type

Prenons un bien de référence : un T2 de 45 m², acheté 180 000 € frais inclus, en zone B1, classé D au DPE, loué nu 750 € par mois, financé à 110 % sur 20 ans, avec un rendement locatif brut proche de 5 %, dans la fourchette de 3 à 8,5 % que nous visons généralement sur nos opérations accompagnées.

Paramètre	Cadre actuel (2026)	Cadre proposé par le RN
DPE D	Aucune interdiction, aucune obligation de travaux	Statut inchangé, DPE non opposable pour la location
IFI	Non concerné (patrimoine sous 1,3 M€)	Non concerné, immobilier hors assiette IFF
Amortissement LMNP	Déductible, régime réel BIC	Inchangé, durcissement écarté
Loyer en zone B1	Pas d'encadrement des loyers hors zone tendue Alur	Inchangé, RN s'oppose à toute extension
Impayé locataire	Procédure judiciaire, plusieurs mois	Accélération des délais proposée, non votée

Sur ce bien précis, classé D et situé hors zone d'encadrement des loyers, l'effet du programme RN serait limité en 2026 : ni l'IFI ni la fiscalité LMNP ne le concernent directement. L'effet le plus tangible se situerait en cas de dégradation future du classement énergétique du bien : un propriétaire d'un logement F ou G verrait, dans le scénario RN, disparaître la contrainte réglementaire de rénovation avant relocation.

Pour un investisseur patrimonial plus important, dépassant 1,3 million d'euros de patrimoine immobilier net, l'effet de la suppression de l'IFI serait en revanche direct et chiffrable.

• Sur un bien classé D en zone non tendue, aucun changement immédiat de fiscalité ni de contrainte DPE.
• Sur un bien classé F ou G, la contrainte de rénovation avant relocation disparaîtrait.
• Sur un patrimoine locatif dépassant 1,3 million d'euros, la suppression de l'IFI aurait un effet fiscal direct.
• L'amortissement LMNP resterait acquis dans les deux scénarios, actuel et proposé.

La ligne du RN sur le logement dépend-elle du candidat ?

Trois éléments permettent de répondre factuellement à cette question, que beaucoup d'investisseurs se posent en tapant le nom de Jordan Bardella à côté du mot immobilier.

• Le fait : Marine Le Pen est la candidate officiellement soutenue par le Rassemblement national depuis la décision de la cour d'appel de Paris rendue le 7 juillet 2026. Cette décision la condamne dans l'affaire des assistants parlementaires du Front national à 45 mois d'inéligibilité, dont 30 assortis du sursis, les 15 mois fermes restants ayant déjà été purgés depuis le jugement de première instance du 31 mars 2025. Elle reste, à ce titre, juridiquement éligible pour l'élection présidentielle de 2027. Un pourvoi en cassation a été formé, dont l'issue est attendue avant le scrutin. Les scénarios de campagne testant une candidature de Jordan Bardella ont disparu du débat public depuis cette décision.
• La continuité : dès juin 2024, en pleine campagne des élections législatives, Jordan Bardella défendait déjà la fin des interdictions de location liées au DPE, l'allègement du ZAN et le remplacement de l'IFI par un impôt sur la fortune financière. C'est très exactement la ligne que porte aujourd'hui Frédéric Falcon, référent logement du parti depuis 2024, reprise mot pour mot dans le discours de Marine Le Pen du 13 septembre 2026.
• La conclusion utile à l'investisseur : sur le logement, la ligne du RN est portée par le parti et par son référent technique, pas par la personne du candidat. Un changement de tête d'affiche ne changerait donc pas le contenu du programme logement. C'est l'information que cherche réellement un investisseur en associant le nom de Bardella au mot immobilier.

Ce qui n'est pas tranché dans le programme

Malgré la constance de la ligne sur le DPE, l'IFI et le ZAN, plusieurs points restent flous ou absents à ce jour.

• Aucun barème ni seuil publié pour le futur impôt sur la fortune financière (IFF).
• Aucune position sur le permis de louer ni sur la garantie universelle des loyers.
• Aucune précision sur le financement exact du prêt « 100 % Rénov » au-delà de l'enveloppe globale de 20 milliards d'euros.
• Aucun objectif chiffré de construction de logements par an.
• Aucune position sur la taxe d'habitation des résidences secondaires.
• Aucune précision sur les travaux en copropriété ni sur l'audit énergétique collectif.
• Calendrier législatif conditionné à l'obtention d'une majorité à l'Assemblée nationale, non acquise à ce jour.