Investissement locatif à Bagnolet

Bagnolet, une ville emblématique et prestigieuse

Au cœur de la métropole de Paris, Bagnolet s’affirme comme une ville de prestige. C’est une ville frontalière du 20e arrondissement et qui fait partie du Grand Paris en banlieue de Seine-Saint-Denis. Elle a pour emblème les deux tours des Mercuriales bordant le périphérique. Entre ses quartiers d’affaires et ses espaces verts résidentiels, la localité offre un cadre de vie agréable à deux pas de Ménilmontant et du Père-Lachaise.

La ville de Bagnolet en région Île-de-France est aussi connue pour ses œuvres de Street Art. Cette ville de l’arrondissement de Bobigny fait actuellement partie des hauts lieux du graffiti mondial. De nombreux artistes de Paris ou ailleurs en France la considèrent comme une véritable vitrine et une étape incontournable pour les amateurs de ce mouvement. Dans ce musée à ciel ouvert, des artistes bagnoletais se mettront à votre service et vous guideront vers les grands murs illustrés d’œuvres uniques.

Ce territoire singulier de la Seine-Saint-Denis et limitrophe du 20e arrondissement tient cette richesse du fameux festival international du graffiti « Kosmopolite ». Cette zone, chère à Paris et Montreuil souhaite aujourd’hui garder chacune des traces de ses célèbres peintres, offrant aux habitants des espaces d’art hors du commun. Ainsi, en parcourant les rues de Bagnolet, vous serez surpris par l’apparition de grandes fresques à chaque détour. Celles-ci s’intègrent notamment dans le paysage urbain pour le plus grand plaisir des yeux.

Sur Bagnolet et sur Montreuil, le parc départemental Jean-Moulin-Les-Guillands représente 26 hectares de verdure. En perpétuelle évolution, ce patrimoine culturel comprend un étang, des espaces boisés, un grand jardin et des infrastructures sportives. Tous ces atouts représentent de réels avantages en vue d’un investissement immobilier locatif.

Le transport à Bagnolet

Étant situé dans le département de la Seine-Saint-Denis, Bagnolet s’avère un important carrefour de l’est parisien. La ville bénéficie de moyens de transport assez variés. Pour preuve de son évolution, 7 lignes de bus permettent aujourd'hui de la relier à la capitale en passant par les localités voisines, comme Marne-la-Valée, Montreuil et Romainville.

Pour arriver rapidement à Marne-la-Vallée par exemple, le transport le plus recommandé est le taxi. Le trajet Bagnolet-Marne-la-Vallée durera seulement 30 minutes. Néanmoins, la plupart des habitants font le choix de prendre un train ou un métro, car le frais de transport est moins cher. Ce moyen de transport en commun s’arrête à la Gare de Marne-la-Valée-Chessy.

Trois lignes de métro desservent également la localité dont la station Bagnolet. Les deux autres lignes de métro se trouvent hors du territoire communal. Il s’agit de la station de métro Mairie des Lilas au nord sur la ligne 11 et de celle du métro Robespierre sur la 9.

Sans oublier l’arrêt de tramway T3b qui se trouve sur le Boulevard Davout du centre-ville. Enfin, vous y retrouverez la gare routière internationale de Paris-Gallieni. C’est l’une des plus importantes infrastructures routières dédiées aux autocars du continent européen. Implantée au-dessous du centre commercial Bel Est Gallieni, elle s’étale à deux niveaux sur plus de 6 000 m2.

Tous les mois, cette gare accueille un grand nombre de touristes, de nouveaux habitants, mais également des investisseurs. Plus qu’un lieu de passage, Bagnolet promet effectivement un rendement attractif en vue d’un investissement locatif dans des appartements neufs ou avec travaux. Grâce à ce large réseau de transports en commun, vous pouvez investir au cœur de la localité ou en périphéries.

Bagnolet, un pôle d’enseignement supérieur

Bagnolet est une cité de choix pour les étudiants. Elle regroupe effectivement de grands établissements supérieurs très recherchés en France. Vous y retrouverez par exemple, l’Association pour la Formation en Alternance dans les Secteurs du Spectacle vivant, de l’Audiovisuel et du Multimédia (AFASAM). Agréée par le Ministère de la Culture et du Patrimoine, cette école offre des formations ou des stages de 2 mois sur le spectacle vivant et l’audiovisuel.

Vous aurez également la possibilité de découvrir Doranco, l’école supérieure des technologies créatives et des organismes de formation. Si vous êtes intéressés par les métiers du web, l’école HETIC (Hautes Études des Technologies de l’Information et de la Communication) vous conviendra. Vous serez aussi le bienvenu au campus de fonderie de l’image, l’école des métiers du design.

Encore, L’EPPA ou École de Préparation aux Pratiques des Affaires est une école de Gestion intéressante à Bagnolet. Elle est constituée de 2 centres de formation professionnelle. Ce sont le CEntre de Formation aux Arts Graphiques (CEFAG) et le Centre de Formation Professionnelle aux Techniques du Spectacle (CFPTS).

L’économie de Bagnolet, en perpétuelle évolution

La municipalité de Bagnolet est connue pour ses pôles économiques d’envergures. Selon les annonces officielles du Ministère de l’Économie, plus de 8 500 entreprises y sont implantées. Les 8 000 sont des sièges et le reste des établissements.

Au cours de ces trois derniers mois, la localité présente un indice de dynamisme positif. Il s’agit d’un indicateur de la performance de chaque entreprise. D’après les annonces du Ministère de l’Économie dans Bajomag’, le magazine au service des Bagnoletais, cet indice est de 1,26 %. Sur ce territoire communal, aucune société n’a été en défaillance parmi les 101 qui y sont implantées. 

Dans cette zone, vous y trouverez des entreprises de grandes tailles, comme Mondial Assistance et la CCMSA (Caisse Centrale de la Mutualité Sociale Agricole). Un rayonnement commercial dépasse également la ville avec son grand local de commerce Bel Est constitué de plusieurs grandes surfaces, et avec son hypermarché Auchan. Elle bénéficie notamment d’un pôle hôtelier important et de plusieurs activités autour des métiers de l’image, du son, de l’économie et de l’artisanat traditionnel.

Bagnolet, un marché immobilier stable et rentable

Toujours selon les annonces du Ministère de l'Économie, la demande locative est plus importante que l’offre dans le marché immobilier de Bagnolet. Ainsi, cette ville en perpétuelle évolution est éligible à la loi Pinel. Même si les programmes neufs (Pinel) de petites aux grandes surfaces et en livraison gratuite sont attrayants, la plupart des investisseurs et des experts immobiliers préfèrent privilégier l’investissement dans l'ancien. Dans cette zone, vous avez la possibilité d’investir dans des anciens pavillons, des logements de surfaces moyennes et des logements de petites surfaces. Pour les appartements de surfaces moyennes dans l’ancien, le prix moyen du mètre carré représente une grande opportunité pour investir. De plus, le rapport qualité-prix reste très attractif, car l’investisseur pourra réaliser une plus-value lors d’une mise en location.

Les types d’investissement locatif possibles à Bagnolet

Avant tout investissement immobilier locatif, vous devez procéder à la recherche du type de bien (studio, appartement) correspondant à vos objectifs de rentabilité. Différentes possibilités peuvent se présenter. L’investissement en location nue consiste par exemple à louer vide un appartement ou un studio, c’est-à-dire sans équipements et mobiliers. Néanmoins, ce type d'investissement reste peu conseillé car la rentabilité sera moins importante.

Vous pouvez également réaliser un investissement en location meublée (appartement, studio, résidence, etc.). Cette option permet un rendement plus attractif avec une proposition de loyer plus important que celui d’une location vide à hauteur de 20 %. Un des autres intérêts du meublé est la possibilité d’effectuer un investissement locatif saisonnier. Ce dernier promet une rentabilité supérieure, qu’il s’agisse d’une location d’appartement (2 pièces, 3 pièces) ou d’un studio à la nuitée ou au week-end.

Mettre en location des logements (appartement ou studio) étudiants s’avère aussi un excellent moyen d’obtenir un revenu plus attractif aux portes de Paris est. D’ailleurs, les annonces en ligne sur la recherche d’appartements étudiants à Bagnolet ne manquent pas. De plus, ces logements (de petites aux moyennes surfaces) se trouvent généralement dans des quartiers calmes et commerçants. Ces appartements étudiants assurent une proximité avec de nombreuses grandes surfaces et activités culturelles. Ces logements se rapprochent aussi de Paris et se trouvent au cœur d’une ville réputée pour les activités artistiques.

Enfin, vous pouvez envisager d’investir dans la location d’un immeuble à Bagnolet. Ce projet vous assurera une meilleure rentabilité locative. Pour chacun des logements, commerces ou bureaux, vous pouvez proposer un loyer plus élevé. Mettre un immeuble à plusieurs étages et pièces en location peut notamment apporter un rendement plus attractif. Après une consultation des annonces en ligne, votre sélection de logements devra toutefois se porter sur un emplacement bénéficiant d’un important bassin d’emplois et étant desservi par les lignes de bus ou de métro.

Solliciter le service d’experts de l'immobilier à Bagnolet vous permet d’économiser de l’argent, du temps et de gagner en sérénité. Cette aide constitue un véritable allié, vous aidant à optimiser votre rentabilité locative ou à rendre votre rendement plus attractif. N'hésitez pas à nous contacter pour votre projet d'investissement locatif à Bagnolet.

Les quartiers où investir à Bagnolet

Dans le cadre d'un investissement locatif, la localisation du bien et la définition des objectifs de rentabilité sont primordiales. Dans le neuf ou dans l’ancien, la consultation de plusieurs annonces et la réalisation de visites seront nécessaires pour vérifier certains points.

Cœur administratif de Bagnolet, le centre-ville est un quartier très prisé par les investisseurs. Desservi par les lignes de métro, il rassemble l’hôtel de ville, l’église Saint-Leu-et-Saint-Gilles et les tours mercuriales. Dans ce lieu pavillonnaire, vous pouvez trouver par exemple une maison individuelle avec jardin. Toutefois, le prix du loyer y est élevé. Pour un appartement de 2 pièces ou de 3 pièces, le prix du loyer est de 27,60 euros le mètre carré. Pour une maison, le prix en est de 22,10 euros.

Un investissement immobilier dans le centre sud promet aussi une rentabilité locative intéressante. Étant le quartier le plus animé de Bagnolet, il héberge le Bel Est composé de plusieurs grandes surfaces et la gare routière internationale. Ce cœur névralgique de la localité abrite également le grand parc Jean-Moulin, relié à celui de Montreuil. Par les lignes de métro, vous pourrez facilement rejoindre la chapelle Saint-Jacques.

Il s’agit surtout d’une zone très chère à l’achat. Par exemple, un appartement ou une maison de 3 pièces et de 2 chambres vaut 322 000 euros. En revanche, vous pouvez opter pour l’achat d’un studio 1 pièce au prix de 169 200 euros. Quant aux prix de loyer, ils varient entre 20 et 24 euros le mètre carré pour un appartement 2 pièces ou 3 pièces. Pour une maison, les tarifs vont de 16 à 22,10 euros.

Plus au sud de Bagnolet se trouve un autre quartier également favorable à une activité locative, les Coutures. Ce dernier est limitrophe de Paris intra-muros et de Montreuil. Doté de rues pavillonnaires, de son square, d’une église, d’une école et d’un gymnase, il constitue un lieu résidentiel et agréable. Les prix d’ensembles locatifs y sont peu élevés. Au mètre carré, un appartement de 2 pièces ou de 3 pièces coûte en moyenne 6 900 euros. Quant à un studio, son coût moyen est de 5 500 euros par mètre carré. Dans cette zone, les prix du loyer vont de 16 à 29 euros.

Enfin, le quartier des Malassis domine la localité de 115 mètres de hauteur. Essentiellement constitué d’appartements (neufs ou anciens), ce lieu résidentiel est connu pour son dynamisme associatif et culturel. Vous y trouverez notamment un stade, un gymnase, une piscine, une grande salle de danse et un conservatoire de musique. Pour un appartement 2 pièces ou de 3 pièces, le prix moyen du loyer est de 20 euros.

• Mickael Zonta
• Directeur Investissement Locatif

Diplômé d'une grande école de commerce, et après une première expérience réussie dans la finance, Mickael Zonta a débuté sa carrière dans l'immobilier en 2011 à Paris avant d’étendre son activité à la région parisienne et à la ville de Lyon. Le fait d'être également investisseur immobilier à titre personnel lui permet de comprendre les enjeux des clients en termes d’objectifs d’investissements, de rendement locatif et de choix des régimes fiscaux.