Immeuble de rapport Lyon : le guide pour investir en 2023

Depuis de nombreuses années, l’investissement immobilier a la cote auprès des Français. Maisons comme appartements, de plus en plus de logements sont mis en location pour se constituer une rente locative. Ce type de projet représente une bonne porte d’entrée dans la pierre, mais son rendement reste limité. C’est pourquoi de plus en plus d’investisseurs plus expérimentés se tournent vers l’achat d’un immeuble de rapport. Il s’agit d’acquérir un immeuble entier dans le but de louer séparément les lots qui le composent et donc de générer des revenus passifs réguliers. Cependant, afin de bénéficier d’une rentabilité satisfaisante, le choix de l’emplacement importe. Qu’en est-il alors d’un investissement dans un immeuble de rapport à Lyon ?

Pourquoi privilégier l’investissement dans un immeuble de rapport ?

L’immeuble de rapport est actuellement un actif très recherché. L’atout de ce type d’investissement immobilier locatif ne se résume pas uniquement à sa rentabilité élevée. Découvrez ci-dessous ses principaux avantages.

Une économie d’argent considérable

L’effet économie d’échelle permis par l’achat en bloc d’un immeuble entier se ressent avant tout sur le prix d’acquisition. Cela se rapporte également à l’ensemble des frais associés à la transaction immobilière. Le principal poste de dépense sur lequel vous réalisez d’importantes économies est certainement les frais bancaires. Ici, vous ne déposez qu’un seul dossier pour votre demande de prêt.

Les économies effectuées au niveau des travaux peuvent également se faire ressentir rapidement sur le rendement de votre projet. Vous mutualisez les travaux les plus lourds, notamment ceux liés à la toiture ou aux façades, sur un seul immeuble.

Les frais de gestion d’un immobilier locatif ne sont pas non plus négligeables. Ceux d’un immeuble de rapport seront bien moins élevés que ceux de plusieurs logements répartis à travers certaines régions de la France.

Un taux de rentabilité locative attrayante

Les revenus locatifs d’un immeuble de rapport restent identiques à ceux d’un ensemble de logements dispersés. Cependant, le rendement de ces deux opérations n’est pas le même. Lorsque vous achetez un immeuble entier, vous avez droit à une marge de négociation plus importante face au vendeur. À l’image d’un prix de gros, vous pouvez profiter d’un coût d’acquisition plus avantageux.

Vous économisez ainsi sur le prix d’achat, mais aussi sur les différents frais d’acquisition et de gestion. Pourtant, vous louez chaque lot au prix du marché. Vous obtenez alors une rentabilité bien plus intéressante. Votre investissement de départ fructifie rapidement, et de façon exponentielle.

Plusieurs sources de revenus

Puisque vous louez un certain nombre de lots dans un immeuble, vous bénéficiez donc de plusieurs sources de revenus. Pour de nombreux investisseurs, l’attrait de ce type d’investissement immobilier locatif réside dans la possibilité de répartir le risque entre divers logements et, par conséquent, entre différents locataires.

Si l’un des occupants se retrouve en difficulté financière et n’arrive pas à payer ses loyers, les autres locataires viendront mitiger l’impact de cet impayé sur l’ensemble du projet.

L’intérêt d’un immeuble de rapport concerne aussi la modularité qu’il peut apporter. Au sein d’un même bien immobilier, vous pouvez avoir des studios, et des appartements une-pièce (T1), deux-pièces (T2), trois-pièces (T3) et quatre-pièces (T4), voire plus. Chacun de ces logements est destiné à une cible différente et donc à des profils de risque différents. Outre le local à usage d’habitation, vous pourrez également proposer un ou plusieurs lots pour un usage professionnel. Par exemple, l’appartement situé en rez-de-chaussée peut être converti en local commercial.

Pourquoi est-il intéressant d’investir à Lyon ?

Commune française à taille humaine, la métropole lyonnaise offre une qualité de vie exceptionnelle pour un coût nettement inférieur à celui de la capitale. Elle figure parmi les villes françaises où il fait bon investir. Voici les principaux atouts de cette localité.

Une ville aux nombreux atouts économiques

La métropole lyonnaise est idéalement située à la confluence du Rhône et de la Saône. Cette position lui confère d’importants avantages économiques. C’est un point de convergence d’un grand nombre d’infrastructures routières et, à la fois, un point de passage des lignes ferroviaires vers le sud de l’Europe.

L’aéroport international de Lyon-Saint-Exupéry joue également un rôle important dans les échanges internationaux par voies aériennes. Il s’agit d’ailleurs du 4^e aéroport de France, derrière ceux de Paris-Charles-de-Gaulle, Paris-Orly et Nice Côte-d’Azur. Il propose actuellement plus d’une centaine de pays de destination.

Une des meilleures villes pour étudier

Lyon est également une ville universitaire par excellence. Ses nombreux instituts et universités proposent une offre de formation de niveau international aux étudiants. C’est pourquoi cette ville séduit une population estudiantine nationale et étrangère. Cette région constitue aussi un des plus importants pôles de la recherche et de l’enseignement supérieur en France. Près de 550 laboratoires accueillent quotidiennement des milliers de chercheurs qui développent des idées innovantes sur diverses filières. En tant qu’investisseur, vous profitez ainsi des conditions qui mettent en évidence une forte demande locative.

Une excellente qualité de vie

Classée patrimoine de l’UNESCO (United Nations Educational, Scientific and Cultural Organization ou Organisation des Nations unies pour l’éducation, la science et la culture) depuis 1998, la métropole lyonnaise fascine surtout pour la richesse de son héritage architectural et historique. Elle propose aussi un bon équilibre entre grande ville et nature. Entre manifestations artistiques et culturelles, tables étoilées et brasseries, cinémas et casinos, les possibilités de sorties ne manquent pas.

Le dynamisme de cette localité se ressent aussi sur le plan culturel. Elle est célèbre grâce à la fameuse fête des Lumières illuminant la ville chaque année et amenant des visiteurs du monde entier.

Par ailleurs, Lyon est une ville très bien desservie. Son réseau de transports urbains est constitué de :

∙         6 lignes de tramway,

∙         plus de 120 lignes d’autobus,

∙         4 lignes de métro.

Il existe également des minibus aménagés pour le déplacement de personnes à mobilité réduite. La commune dispose aussi de deux grandes gares de TGV (Train à grande vitesse), à savoir la gare de Lyon-Part-Dieu et la gare de Lyon-Perrache. Enfin, à 25 km à l’est de la ville, vous trouverez l’aéroport international de Lyon-Saint-Exupéry.

Où investir dans un immeuble de rapport à Lyon ?

Bien entendu, le rendement de votre investissement locatif peut varier selon de nombreux paramètres, notamment l’emplacement. En tant qu’investisseur immobilier, vous devez favoriser un secteur où l’attractivité locative est intéressante.

Le 1^er arrondissement

Situé dans le centre-ville lyonnais, le 1^er arrondissement est un lieu très huppé. C’est le plus petit arrondissement de la ville, mais le plus vivant. Parmi les zones les plus animées et les plus fréquentées, le quartier des Chartreux, le secteur de Saint-Vincent, et la Croix Rousse allèchent la population jeune. Occupé essentiellement par les étudiants et les jeunes actifs, cet endroit présente une forte demande locative. Ici, vous pouvez tout à fait opter pour un immeuble de rapport mixte, c’est-à-dire un bâtiment comprenant des locaux à usage d’habitation et un local commercial.

Le prix immobilier moyen dans le 1^er arrondissement est de 5 981 euros par mètre carré, selon l’estimation du site meilleursagents au 1^er février 2023.

Le 2^e arrondissement

Doté de magasins très chics et de beaux immeubles, le 2^e arrondissement attire surtout la bourgeoisie lyonnaise. C’est un secteur à la fois dynamique, calme et très agréable. Bien que le prix immobilier y soit très élevé (aux alentours de 6 463 euros par mètre carré), la pression locative est forte dans cette zone. Ce qui vous garantit un investissement locatif rentable et sécurisé.

Vous pouvez, entre autres, concrétiser votre projet immobilier dans le quartier de la Confluence. Il s’agit d’un secteur jeune et neuf situé à l’extrémité sud de la presqu’île de Lyon. Il doit son nom à sa proximité avec la confluence du Rhône et de la Saône. Ce secteur accueille des appartements neufs haut de gamme, des immeubles réhabilités, des infrastructures culturelles et un centre commercial futuriste.

Le secteur Nord-Est

Les quartiers du 3^e et du 6^e arrondissement sont constitués principalement de Lyon-Part-Dieu et des Brotteaux. Le secteur des Brotteaux est reconnu pour sa verdure et son calme. Il séduit en particulier les familles et les Lyonnais aisés. Considéré comme le deuxième centre-ville, le quartier de Lyon-Part-Dieu forme un poumon économique. Offrant tous les services de proximité indispensables au quotidien, il est aussi très recherché. Le prix immobilier dans le secteur Nord-Est va de 5 197 €/m² à 6 500 €/m².

Immeuble de rapport à Lyon : pourquoi faire appel à un professionnel ?

Les perspectives de profit pour un investissement dans un immeuble de rapport à Lyon s’avèrent donc plus élevées. Attention toutefois, les risques sont aussi plus conséquents. Pour faire de votre projet immobilier un vrai succès, n’hésitez pas à solliciter les services d’un professionnel en la matière.

Des conseils avisés lors de la préparation du projet

Investir dans des immeubles composés d’une dizaine de lots, c’est mettre tous vos œufs dans le même panier. Vous misez donc sur la concentration et non pas sur la diversification. Si jamais le quartier se dégrade, les appartements pourraient se vider les uns après les autres. D’où l’importance de mener une étude de marché rigoureuse afin de choisir le meilleur emplacement selon vos besoins et votre objectif.

Le professionnel de l’immobilier maîtrise parfaitement le marché immobilier. Il est à l’affût de la demande locative dans chaque quartier et arrondissement de la métropole lyonnaise. Il connaît également le prix pratiqué dans chaque secteur. Ainsi, il pourra facilement vous aider dans l’étude de faisabilité de votre projet. Il saura vous orienter vers le placement le plus rentable en vous accompagnant dans le choix du type de bien immobilier et de l’emplacement.

En effet, selon l’investissement que vous souhaitez réaliser, le type de bien et le quartier vont varier. Par exemple, si vous voulez cibler la population étudiante, vous devez miser sur un immeuble de rapport composé essentiellement d’appartements de petite taille ou de studio. Les appartements quatre-pièces ou cinq-pièces sont également intéressants si vous envisagez d’investir dans une colocation.

Un accompagnement personnalisé lors de l’achat

L’achat d’un immeuble de rapport peut rapidement devenir stressant si vous n’en avez pas l’habitude. De plus, ce type de bien s’avère un peu plus difficile à dénicher. En passant par un professionnel, vous avez avant tout l’assurance d’accéder à tous les biens mis en vente à Lyon. Vous pouvez donc être certain de trouver de bonnes affaires. Grâce à son réseau, ce spécialiste est au courant d’un grand nombre d’annonces immobilières. Il a également connaissance de nouvelles opportunités plus rapidement que les particuliers.

En tant qu’investisseur, collaborer avec un professionnel vous fera bénéficier d’un gain de temps précieux tout en vous assurant d’une transaction sécurisée. Ce spécialiste organise les visites jusqu’à ce que le bien qui correspond le mieux à vos attentes soit trouvé. Il examine minutieusement l’état de chaque immeuble mis en vente. Ensuite, il se charge de négocier le prix en votre faveur.

Après la signature de l’avant-contrat (compromis de vente, engagement bilatéral ou promesse de vente), le professionnel vous aide dans toutes les démarches liées à la demande de prêt. Vous pouvez effectivement effectuer vous-même cette opération. Cependant, l’accompagnement d’un expert est un véritable coup de pouce permettant de mettre toutes les chances de votre côté. Grâce à sa présence, les banquiers seront plus enclins à accorder votre demande. Ce spécialiste pourra, d’ailleurs, négocier à votre place afin de vous garantir les meilleures conditions de prêt possible.

Une aide précieuse dans la gestion locative

La gestion d’un immeuble de rapport ne doit pas être prise à la légère. Chaque appartement composant le bâtiment est occupé par un locataire que vous devez, en tant qu’investisseur, prendre en compte.

Il convient d’abord de sélectionner les bons locataires. Ensuite, il faut gérer le contrat de bail et le bail commercial si votre immeuble comporte un local commercial. L’entretien de l’immeuble ne doit pas non plus être négligé. En effet, il est important de garantir à vos locataires des appartements qui suivent les normes (confortables toute l’année et énergétiquement performants). En fonction de l’état du bâtiment, des travaux de réparation sont parfois obligatoires pour que les biens soient habitables.

La gestion de l’immeuble de rapport peut ainsi se révéler complexe et fastidieuse au fil des mois. C’est pourquoi il est vivement conseillé de la confier à un professionnel.