Immeuble de rapport à Montpellier : le guide 2023

Ces dernières années, l’investissement dans un immeuble de rapport a le vent en poupe. Cela, car il permet de disposer d’un patrimoine aux avantages multiples. Le terme désigne un ensemble immobilier détenu en pleine propriété par un seul investisseur. Son principal objectif est d’en tirer le meilleur rendement locatif possible par la combinaison des lots. Pour ce faire, le choix de l’emplacement s’avère crucial. Parmi les villes de France, Montpellier (ville française surdouée ou la colline des épices) se montre comme la localité idéale. Elle fait partie des 3 meilleurs emplacements où investir dans l’immobilier. Vous envisagez d’investir dans l’immeuble de rapport dans cette cité ? Alors, découvrez dans ce guide les essentiels à connaître.

Quelles sont les spécificités de l’investissement dans un immeuble de rapport ?

Dans le cadre d’un investissement locatif, l’acquisition d’un immeuble de rapport est décrite comme une opération plus avantageuse que les autres placements. En voici les raisons.

Un investissement facile à manager

Pour faire simple, un immeuble de rapport, aussi appelé immeuble à loyer ou maison de rapport, est un bien immobilier constitué de plusieurs logis. Il est acquis ou construit par un seul et unique propriétaire (particulier, professionnel, promoteur immobilier). D’où son premier grand avantage, une facilité de gestion.

Avec ce type de placement, vous n’avez pas à gérer une copropriété. Vous êtes le seul gérant, donc le seul maître à bord. Vous serez le seul décisionnaire de tous les verdicts à prendre sur les règles de fonctionnement de l’habitation ou sur les chantiers de rénovation ou d’amélioration à réaliser. Vous serez donc libre de réaliser les travaux à votre rythme, en choisissant vous-même les prestataires. De même, la même localisation de tous les logis vous offre un gain de temps et de contraintes. À noter que vous pouvez gérer vous-même votre patrimoine ou le confier à une agence immobilière.

Un prix d’acquisition plus faible

D’une manière générale, acheter un immeuble « en gros » présente un coût par mètre carré inférieur à celui des logements achetés séparément. En investissant dans l’immeuble de rapport, vous n’aurez qu’une seule transaction à faire. C’est-à-dire que vous réduisez les différents frais liés à l’immobilier (frais de la banque, de l’agence, du notaire). Les frais d’assurance ou la taxe foncière sont également plus faibles pour cet immeuble.

Autre avantage, vous pourrez vendre votre immeuble dans son ensemble ou lot par lot. Cette dernière option vous laisse la possibilité de garder les biens qui génèrent une meilleure rentabilité. La vente de chaque lot vous permet de gagner un meilleur bénéfice, car son prix de vente sera plus cher que l’habitation en entier.

Une performance locative optimisée

Dans la réalisation de son projet d’investissement, le propriétaire d’un immeuble de rapport agit comme un bailleur, et non comme un résident. Ce qui signifie que ses locataires lui verseront périodiquement un loyer pour chaque logement loué. Un tel achat génère ainsi un rendement locatif très intéressant.

Comme vous avez eu un prix d’acquisition et des frais de gestion plus faibles, vous obtenez donc une meilleure rentabilité locative. Vous pourrez pleinement profiter des loyers encaissés pour vous acquitter des charges courantes et compléter vos revenus. De surcroît, avec la location de plusieurs logis, bureaux et commerces, vous diluez les risques liés aux impayés. Si un locataire fait défaut, les autres loyers peuvent couvrir une partie des dépenses. N’hésitez pas à faire appel à un expert pour estimer la juste valeur locative de chaque lot.

Pourquoi investir dans un immeuble de rapport à Montpellier ?

Parmi les huit villes les plus peuplées de France, Montpellier est celle qui enregistre une forte croissance démographique. Raison pour laquelle elle est élue une des cités où investir en immobilier locatif, en particulier en immeuble à loyer.

Une ville attrayante

Située dans l’Hérault, en région Occitanie, Montpellier est une ville réputée pour son patrimoine historique et sa douceur de vivre. Grâce à sa superbe qualité de vie, elle attire aussi bien les actifs que les étudiants, les seniors, les familles et les jeunes couples. 

Étant le 7^e pôle universitaire de France, la localité accueille plusieurs étudiants étrangers. Les universités se trouvent non loin de la ville, et les jeunes peuvent prendre les transports en commun pour s’y rendre. D’ailleurs, la métropole est très bien desservie. La gare TGV de Saint-Roch permet de joindre Paris-Gare de Lyon en 3 h 15. Le TAM (Transports de l’agglomération de Montpellier) propose plusieurs transports publics, comme 29 lignes de bus, tramway, service de voiture libre et parc de vélos.

Avec son climat typiquement méditerranéen, la cité ne cesse d’attirer des touristes venus des quatre coins du monde. Ces derniers profitent de leur passage pour visiter la richesse de la ville (la tour des Pins ou de Babote, l’imposante cathédrale gothique Saint-Pierre, la place de la Comédie, l’Arc de Triomphe). Ils peuvent également faire un petit détour dans le plus grand centre commercial de Montpellier nommé Odysseum.

Pendant leur séjour, ils cherchent des gîtes à proximité du cœur de la ville pour se loger. L’immeuble de rapport répond parfaitement à leurs besoins, avec un loyer plus ou moins abordable.

Une cité avec un marché immobilier prometteur

L’attractivité du marché immobilier montpelliérain vient de son cadre de vie exceptionnel et de son emplacement géographique. La ville affiche un prix légèrement supérieur à celui des autres, mais cela varie selon les quartiers. Pourtant, les opportunités immobilières restent nombreuses pour tout type d’investisseur.

Outre la maison, l’appartement, les commerces et les bureaux, l’immeuble de rapport est très recherché dans cette cité française. Ceci, parce que bon nombre de locataires se tournent vers ce type d’immobilier, notamment les étudiants qui poursuivent leurs études dans la localité. La majorité de ces immeubles se place au centre de la ville, proche de toutes les commodités (transport, commerces, hôpitaux, écoles), avec un parking, un garage et un étage. À présent, le marché immobilier à Montpellier se caractérise par sa diversité et son bon rendement locatif (estimé entre 5 et 7 %). Ce taux est d’ailleurs évalué par le loyer moyen de la ville (12,60 euros par mètre carré) et le coût d’acquisition moyen des biens (3 000 euros par mètre carré).

Une localité avec une demande locative en hausse

En seulement 50 ans, la population à Montpellier a connu une forte croissance. Ce contexte positif conduit à la création de nouveaux bâtiments, d’immeubles à loyer, de plusieurs équipements publics et de nouveaux quartiers. Un phénomène qui va encore durer dans les années à venir, car la demande de résidence ne cesse d’augmenter. Chaque investisseur profite de cette croissance pour faire de leur investissement une opération bien rentable.

À rappeler qu’à Montpellier, la majorité de la population reste des locataires. Face à cette forte demande, l’immeuble de rapport peut être la meilleure solution pour réunir votre patrimoine dans une même localisation, mais aussi pour acquérir en un seul endroit vos locataires. À rappeler qu’un immeuble de rapport reste un placement immobilier assez sûr. Il s’agit d’un bel investissement, composé de plusieurs logis loués individuellement dans le cadre d’un placement locatif. En fonction de l’immeuble, vous pouvez mettre en location des appartements ou appts en étage (T1, T2, T3 ou T4), un local commercial en rez-de-chaussée ou un bureau accompagné d’une terrasse, d’un garage ou d’un parking. Chaque locataire peut ainsi choisir l’appartement ou le local qui répond à ses ultimes besoins.

Une métropole avec des biens anciens à explorer

Les annonces immo à Montpellier recèlent de biens immobiliers en vente qui nécessitent des travaux de rénovation (rafraîchissement ou isolation, entre autres).  Loin d’être des gouffres financiers, ils rapportent des revenus locatifs intéressants au propriétaire, cela après réfection. En naviguant sur le site internet d’une agence immo à Montpellier, vous tomberez sur une annonce dans lequel il est possible de dénicher, par exemple :

• un immeuble de 17 appts pour un prix de vente de 1 000 000 €,
• un bâtiment composé de 4 apparts, dont le coût de vente avoisine les 337 000 €,
• une maison T7 avec une valeur de vente de 559 000 €.

Les lots en exclusivité dans une bâtisse à loyer gagneront en esthétisme et se loueront rapidement après rénovation. Par ailleurs, Montpellier est une ville qui connaît des coûts de loyers assez élevés, environ 16 €/m² en moyenne. Cependant, il peut monter à 20 € ou 24 € dans les secteurs très prisés.

Avant de vous aventurer dans un projet immobilier, il convient toujours de vous renseigner sur les loyers pratiqués dans la localité. À ce propos, voici des exemples de prix de location indiqués dans une annonce d’une agence immo montpelliéraine :

• Appartement T2 (2^e étage) : 660 €,
• Appartement meublé T2  (2^e étage) : 740 €,
• Appartement T4 (1^er étage) : 1 110 €.

En étudiant ces chiffres, vous pouvez avoir un aperçu sur la performance des appts en exclusivité dans un bâtiment à Montpellier.

Quelles sont les précautions à prendre avant de se lancer ? 

Un bon immeuble de rapport n’est jamais facile à dénicher. Le marché de ce type de bien est parfois restreint et très technique, d’où la nécessité de tenir compte de quelques précautions avant d’investir.

Considérer les financements nécessaires

L’achat d’un immeuble à loyer implique un investissement financier conséquent. Avant de vous lancer, pensez à trouver des acteurs qui peuvent vous donner un crédit immobilier assez élevé. Le budget nécessaire va dépendre du nombre des appts dans l’immeuble. Il est d’ailleurs recommandé d’opter pour des immeubles avec un certain nombre de biens et de services (appartements de plusieurs pièces, locaux, garage, étage, parking, terrasse, etc.).

Le budget dépend également de la ville où vous allez investir. Dans une petite ville, préparez un budget moyen de 200 000 euros pour acquérir un immeuble de rapport. Quant à Montpellier, envisagez un coût à partir de 600 000 euros, tout compris. Ne vous inquiétez pas ! Le remboursement des crédits sera très vite compensé par les loyers encaissés. Ce projet génère des rendements intéressants de 7 à 8 %, en particulier dans cette belle ville d’Hérault.

Privilégier l’immeuble de rapport avec plusieurs appartements

L’immeuble de rapport est construit en vue de le dédier entièrement à la location, et ainsi percevoir des revenus locatifs. Il s’agit d’un placement à long terme, il faut donc bien prêter attention aux locataires qui vont le louer.

Les investisseurs disposent de plusieurs possibilités pour se lancer. Ils peuvent acheter un immeuble mixte, un immeuble vide ou déjà meublé. À Montpellier, il est d’ailleurs conseillé de se tourner vers l’immeuble de rapport avec plusieurs appartements. Ceci, parce que la population est constituée en grande partie des étudiants et des touristes. Or, ces derniers sont tous les jours en quête d’une habitation confortable et à proximité de toutes les commodités. Veillez à ce que votre immeuble contient des studios, des appartements 1 pièce, 2 pièces, 3 pièces, 4 pièces, voire 5 pièces (pour la famille).

Quels quartiers privilégier pour un investissement à Montpellier ?

Avec sa population en augmentation constante, Montpellier fait face à une forte demande de logements. Heureusement, l’immeuble de rapport se développe plutôt bien dans cette 8^e ville de France. Il ne vous reste plus qu’à choisir les secteurs adéquats.

Hôpitaux Faculté attire principalement les jeunes actifs et les étudiants qui habitent notamment dans ce quartier. L’endroit est très dynamique, avec une bonne ambiance nocturne. Aussi, les immeubles ne manquent pas pour les investisseurs.

Le quartier Saint-Eloi reste également idéal pour investir dans un immeuble de rapport. Bien animé, il se trouve à proximité des services publics. De même, il est très bien desservi par les transports en commun. Avec son grand nombre d’habitants locataires, Saint-Eloi vous promet un investissement locatif rentable.

Le quartier touristique d’Écusson est également à privilégier. Il s’agit du centre historique de Montpellier qui séduit de nombreux touristes grâce à ses animations culturelles. Dans cette localité, le prix moyen d’appartement est de 3 235 euros par mètre carré. Vous pouvez y dénicher un immeuble de rapport avec une belle vue pour attirer plus de locataires. Par ailleurs, ce quartier hyper centre abrite de vieilles pierres adaptées pour un investissement locatif dans l’ancien. Le projet sera soutenu par la loi Malraux.

Pourquoi investir dans un immeuble entier à Montpellier avec une agence ?

Êtes-vous persuadé de la performance des immeubles à loyer à Montpellier ? Désirez-vous à votre tour profiter des revenus conséquents que rapporte ce type de bien immobilier ? Passez alors par une agence immo pour concrétiser votre projet avec efficacité.

Déjouer les pièges de la vente immobilière

Les petites annonces demeurent une valeur sûre pour trouver un bâtiment à loyer dans la colline des épices. Toutefois, prenez garde aux informations trompeuses qui cachent les mauvaises facettes des biens proposés en vente. Entre autres, la mention maison ancienne qui cache le fait que celle-ci n’est pas dotée d’un ascenseur. Pour éliminer les risques liés au projet, faites appel à une agence immo de la localité qui saura contrecarrer les sortes de pièges des annonces.

Profiter d’une annonce immo persuasive

Une annonce immobilière a pour but d’attirer le maximum de potentiels locataires pour les biens locatifs en exclusivité dans le bâtiment. L’atteinte d’un tel résultat requiert l’intervention d’une agence qualifiée capable de vanter les atouts de vos appartements. Elle saura formuler une annonce en direction des locataires que vous ciblez (universitaires, jeunes actifs, touristes…).

Investir en toute sérénité

Depuis la quête du bien à loyer, en passant par la recherche des locataires jusqu’à la suivie de la mise en location des logis, l’accompagnement d’une agence immobilière revêt une importance capitale. Basée dans la colline des épices, cette entreprise connaît parfaitement les caractéristiques du secteur locatif de la cité. De ce fait, faites appel à elle si vous voulez investir en toute tranquillité et avec assurance dans un bâtiment entier à Montpellier.